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Recesso da locazione: se trovo nuovo inquilino pago il preavviso?

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il giorno 31/03/23 ho sottoscritto insieme al mio compagno un contratto di locazione uso abitativo 4+4 per immobile sito a Milano, il contratto è stato quindi cointestato ed andrà regolarmente registrato all’AE entro 30 gg data sottoscrizione. Il mio compagno è già intestatario di altro analogo contratto di locazione uso abitativo 4+4 con cedolare secca per immobile sito a Torino, e deve trasferirsi a Milano per lavoro al più presto con la possibilità che non possa rispettare i tempi di preavviso (6 mesi). La domanda è la seguente: per poter essere esentato dall’obbligo di pagare l’affitto fino allo scadere del termine di disdetta, la legge prevede che lui possa trovare un nuovo inquilino e richiedere al locatore il subentro del cessionario nel contratto di locazione ? In questi casi è opportuno comunque inviare AR per disdetta anticipata del contratto 6 mesi prima o è sufficiente attendere di trovare nuovo inquilino e procedere quindi con la richiesta di subentro?

La legge non lo prevede, la legge prevede solo che si possa esercitare il diritto di recesso anticipato per «gravi motivi», che nel vostro caso sembrerebbero proprio sussistere, e che anche in quel caso, comunque, si debba dare un preavviso di sei mesi.

Tuttavia, pur nel silenzio della legge, che non dice niente di espresso sul punto, i giudici hanno dato una lettura favorevole al conduttore, orientandosi per la conclusione per cui se l’immobile poi viene effettivamente occupato, almeno per i mesi in cui c’è un altro inquilino che paga il canone al locatore non debba essere versata un’altra indennità di preavviso.

Secondo la Cassazione, ad esempio, «in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Per un vero e proprio subentro, peraltro, è necessario il consenso della proprietà, trattandosi di un contratto che non si può cedere unilateralmente.

Quello che suggerirei è di notificare l’interesse e la «disponibilità» di un nuovo conduttore alla proprietà tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, in modo da far risultare ufficiale tale circostanza di fatto che poi potrebbe essere opposta in caso di richiesta successiva delle mensilità di preavviso.

Vi consiglierei di farvi seguire da un avvocato per l’invio di questa diffida e per gestire le operazioni di cessazione del contratto, potrebbe valerne la pena considerando i costi dei servizi legali e i valori in ballo.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere questo lavoro, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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Problemi con coinquiline: posso recedere?

sono una studentessa fuori sede e condivido un appartamento con 4 ragazze, con contratto annuale. Sono piuttosto riservata, non esco la sera e non invito gente in casa, al contrario di loro, mi fermo solo 2 o3 notti la settimana perché in quei giorni ho lezione. Loro mi accusano del fatto che non esco e che sono sempre sui libri (a parte il fatto che non mi hanno mai invitata a uscire con loro), ho provato a chiarirmi ma dicono che sono io a dover cambiare. La situazione mi sta dando seri disturbi psicologici e influenza anche, in negativo, i miei studi. Contribuisco come loro a tutte le spese anche se non usufruisco degli stessi servizi( a me non interessa fare lavatrici per esempio, ma quando escono per ripicca staccano il riscaldamento e molto altro…. Posso recedere dal contratto e cercare un posto dove star meglio? Perderei anche la caparra di 4 mesi, o no ?

Non credo che tu possa fare il recesso anticipato, si tratta di una circostanza, questa del fatto che non è nato un feeling adeguato con le tue coinquiline, che non può essere in alcun modo imputabile alla proprietà, non riguardando nemmeno aspetti relativi all’immobile, ma solo ai rapporti umani tra voi.

Credo che la cosa possa essere risolta solo in via negoziale, con una trattativa con la proprietà e magari tramite il raggiungimento di un accordo sul punto.

Qualsiasi altra iniziativa contro le altre coinquiline credo non abbia molto senso. In teoria sarebbe possibile inviare loro una diffida, o invitarle ad una seduta da un mediatore, anche informalmente, però per me non vale proprio la pena, fai molto prima a cambiare appartamento, anche a costo di rimetterci un po’.

Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Impossibile avere la corrente elettrica: posso recedere?

vorrei sapere se può essere una giusta causa di recesso antecipato in quanto nel mese di agosto ho stipulato un contratto di locazione x un magazzino, premetto che questo magazzino insieme ad altro fondo che avevo già in locazione era fornito da un unico contatore di energia elettrica al momento del rilascio ho chiuso la fornitura ,e mi è stata fornita dal proprietario che ha un centro ippico accanto in attesa visto che il centro ippico si trasferiva e quindi fare le dovute volture poi un giorno scopro che non c’è più corrente interpellato voleva che dividessi la fornitura con il nuovo affittuario cosa che non accettato e con varie scuse non mi dato la possibilita di attivare questa fornitura in quanto il contatore enel è su proprietà privata e quindi senza dati di fornitura del proprietario non posso fare nulla

Se l’immobile non può in alcun modo essere rifornito di corrente elettrica, direi che facilmente il motivo per il recesso anticipato ci potrebbe essere, dal momento che l’uso di energia è oggi un requisito essenziale per quasi ogni tipo di edificio, salvo usi particolari e molto specifici.

Quindi bisogna far capo a questo, eventualmente sentendo per conferma un elettrotecnico o svolgendo accertamenti presso più società potenziali fornitrici del servizio.

Una volta approfondito adeguatamente questo aspetto, va ricordato che in queste situazioni non si può mai avere la sicurezza assoluta, per cui ti consiglio di far redigere la lettera di recesso anticipato da un avvocato, in modo che la stessa sia formulata nel modo più adeguato ed opportuno possibile, con una indicazione ben articolata della motivazione.

Cerca pertanto un legale che possa seguirti nella redazione di questa lettera, chiedendo magari qualche preventivo. Se credi, il nostro prodotto al riguardo si trova qui.

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Recesso anticipato da locazione: come farlo?

ho stipulato quattro anni fa un contratto di locazione a canone concordato per un appartamento in cui convivo con la mia compagna. Da circa un anno e mezzo la mia compagna ha perso il lavoro e con il mio solo stipendionon riusciamo più a coprire tutte le spese. Per risolvere questa situazione ho accettato una proposta di lavoro all’estero, ma mi hanno chiesto di essere disponibile nel giro di soli due mesi. In queste condizioni, è possibile recedere dal contratto di locazione senza dover pagare tutti i 6 mesi del preavviso previsti dalla legge e indicati sul contratto?

Abbiamo parlato centinaia di volte di questi aspetti. Abbiamo persino una scheda, che ti invito a leggere con attenzione.

Il fatto è che purtroppo non esiste, né potrebbe mai esistere, un «catalogo» di situazioni che sicuramente conferiscono il diritto di recedere anticipatamente.

Appositamente, infatti, si usano clausole aperte come i «giusti motivi», o i «gravi motivi» per lasciare all’interprete la possibilità di valutare caso per caso, restando solo inteso che un recesso anticipato non può avvenire gratuitamente, ma occorre un fatto, una situazione, un qualcosa di «speciale» rispetto a quello che esisteva al momento in cui il contratto è stato stipulato.

A livello di gestione, questo si traduce nella opportunità, in tutti i casi come il tuo, di gestire negozialmente la cosa, cercando cioè di trovare un accordo con il proprietario, soppesando i pro e i contro di ogni alternativa.

Ovviamente, puoi richiedere il recesso motivando sulla base di quanto hai indicato, ma la bontà e il fondamento del recesso ti possono essere contestati. In quel momento, si apre la trattativa, su cui è bene investire un minimo per riuscire a definirla nel modo migliore possibile e in breve tempo.

Una eccellente idea, da questo punto di vista, è far fare, anche se si spende un po’, la lettera di recesso anticipato da un avvocato. Dovrai firmarla anche tu, insieme a lui, ma è ovvio che la presenza di un legale, che scrive anzi lui per primo, oltre che a circostanziare e formulare molto meglio la lettera, è comunque un segno della tua serietà e determinazione ed è idonea ad indurre anche nel proprietario la sensazione che sia preferibile trovare un accordo e, viceversa, a desistere dal voler sollevare questioni.

Viceversa, una lettera scritta solo da te, magari non formulata nemmeno nel modo più corretto, sarebbe una lettera molto più debole e sarebbe molto più alta la probabilità di vedertela contestata dal tuo legale.

Per questo tipo di lettere, abbiamo un prodotto specifico nel nostro ecommerce, che puoi valutare qui Chiedi se credi un preventivo anche ad altri avvocati di cui puoi avere fiducia e che sono in grado di impostare correttamente una iniziativa del genere.

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Se il mio locatore non mi consegna una copia del contratto registrato posso recedere quando mi pare?

il 1 febbraio 2012 ho stipulato e registrato un contratto di locazione ad uso deposito/magazzino.
Non ho mai ricevuto copia del contratto registrato dal locatore fino a quando gliene ho richiesto formalmente copia con racc. a/r il 27.11.2013 comunicandogli che ne avevo bisogno per sapere termini e modalità per non rinnovarlo e comunicandogli sempre con racc il 27.11.2013 che intendevo recedere dal contratto.
In data 24 gennaio ricevo una racc con copia contratto e invito a pagare le mensilità di dicembre 2013 e gennaio2014 che non ho pagato; contestualmente mi comunica che non posso recedere perche avrei dovuto inviare la racc almeno 3 mesi prima della scadenza, ovvero anziche il 27.11 il 1.11!!!!! quindi ora pretende il pagamento fino a febbraio 2015….
Allegata al contratto c’è la planimetria del locale che è accatastato come cantina ma il contratto è per deposito/magazzino!!!
può essere una buona ragione per impugnarlo?

Non è normale che una parte di un contratto non abbia la copia dello stesso, solitamente al momento in cui si firma un contratto si riceve una copia firmata dalla controparte.

Per questo, non è nemmeno credibile e sostenibile davanti ad un giudice, purtroppo.

Se non hai rispettato il termine previsto dal contratto, a questo punto non è colpa del locatore, ma semmai tua che non hai avuto cura di conservare un tuo esemplare del contratto dopo averlo firmato.

Quanto alla questione relativa alla destinazione d’uso dei locali, potrebbe avere una sua rilevanza, ma bisognerebbe esaminare sia il contenuto del contratto con la dovuta attenzione sia il complesso delle circostanze in cui si inserisce.

Ti suggerirei di trovare una soluzione di tipo negoziale.

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Posso recedere anticipatamente dalla locazione se quelli sopra a me fanno chiasso?

il mio problema è questo : da meno di 12 mesi ho affittato l attuale abitazio però gli inquilini al piano di sopra sono irrequieti, disturbano alle 5 del mattino e in qualsiasi ora del giorno, e di ciò il proprietario dell appartamento ne è al corrente. Negli ultmi giorni io e mia madre siamo stati insultati, criticati e minacciati (anche di morte) da questi inquilini. Vorrei sapere se per questi motivi possiamo diisdire il contratto di locazione senza preavviso poiche il proprietario dell immobile non ci ha tutelati quindi senza il pagamento delle 6 mensilita di preavviso

Mi sembra opinabile, sotto il profilo per cui il proprietario non ha alcuna responsabilità nei fastidi che possano provenire da altre unità dell’immobile, o comunque potrebbe assolverle semplicemente limitandosi a sollecitare l’intervento dell’amministratore.

Inoltre, c’è sempre il problema della prova di questi problemi, che facilmente potrebbero essere contestati da un proprietario che non vive nello stesso stabile.

Vi consiglierei come al solito di raggiungere una soluzione negoziale col proprietario.

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quando viene contrattualmente pattuito che il recesso può venire esercitato da uno solo dei conduttori

io e il mio compagno abbiamo stipulato un contratto di affitto (CANONE CONCORDATO) di 4 anni più 2,nel 20/04/2012,con garanzie terzi per canoni affitto di 6000 ognuno(tot di 12000euro) e 2000 di cauzione.all articolo sul recesso abbiamo voluto un art bis recesso unilaterale che recita: il pres contratto può essere disdetto previo avviso racc ar almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto da 1 solo conduttore,semprechè chi non desidera recedere si assuma tutti gli oneri al contratto comunic con raccom almeno 6 mesi prima della scadenza contr. Faccio recesso il 10 sett 2012 con raccomandata comunicando che andrò via per gravi motivi il 1 nov 2012 e il mio compagno (comunicandolo con raccom si assume tutti gli oner).la proprietaria ci fa rispondere dal suo avvocato con una lettera diffida in cui ritiene nullo il recesso perchè non siamo alla chiusura dei 4 anni.non solo ma ci diffida dal comportamento non collaborativo (non ho capito che vuol dire). Insomma, telefonicamente mi dice che mi porta in causa (è un avvocato il proprietario) ma che se voglio posso far fare una scrittura privata tra me e il mio compagno che lei convaliderà. Ma è sufficiente? perchè non vuole accettare il recesso che mi sembra chiaro nell art. e nonostante vengano mantenute le garanzie? Perchè si rifiuta di modificare il contratto? Se non lo modifica io sono a posto con questa scrittura privata tra me e il mio compagno e la firma di visione del proprietario per il futuro o mi può perseguitare?

A me sembra che la clausola di recesso sia chiara e sia stata da voi integralmente rispettata. Non riesco ad immaginare come mai la proprietaria di casa voglia fare una ulteriore scrittura di modifica, anche se comunque si potrebbe esaminare e valutare. In mancanza, penso che la situazione a livello giuridico sia probabilmente definita in modo sufficiente anche così. Credo che tu debba solo comunicare all’agenzia delle entrate la parziale risoluzione anticipata del contratto, anche se sul punto ti conviene sentire da un commercialista o direttamente allo sportello dell’agenzia.

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I motivi di recesso per giusta causa nel contratto di locazione.

Il contratto di locazione da me sottoscritto alla prima clausola cita e riporto testualmente:”la durata del contratto è fissata in anni 4. Il contratto si rinnova tacitamente solo per un periodo di 4 anni, se nessuna delle parti comunica all’altra con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998, con preavviso di almeno 6 mesi. Qualora ricorrano giusti motivi, il conduttore può recedere da contratto con preavviso di almeno 3 mesi con lettera raccomandata al proprietario”. Vorrei chiederle quali motivazioni potrei utilizzare come “giusti motivi” per recedere dal contratto e se devo giustificarli o provarli in qualche modo. Desidererei inoltre chiederle chi stabilisce se è un giusto motivo?

In caso di «giusti motivi» o «giusta causa», un contratto può quasi sempre essere sciolto senza o con minori conseguenze, anche al di là delle previsioni contrattuali, in virtù di principi base del nostro sistema legislativo, che rispondono a una logica elementare, spesso espressamente codificata per i singoli contratti dalle leggi di settore.

Nel nostro caso, la previsione che ci è interessa è l’art. 4 della legge 392 del 1978 (al momento in cui revisiono questo post – 27 maggio 2016 – ancora in vigore), secondo cui «È in facolta’ delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo’ recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».

Come spiego meglio in questa scheda, che ti invito a leggere con attenzione, le nozioni di «giusti motivi» o «giusta causa» sono espressamente e volutamente generiche ed aperte, una specie di «valvola di sicurezza» del sistema, in modo che possano ricomprendere tutti i casi in cui viene sentito come giusto che una persona possa liberarsi di un vincolo contrattuale.

Deve quindi trattarsi di fatti solitamente di una certa gravità e, almeno di solito, non riconducibili alla volontà della parte che chiede lo scioglimento, pertanto usualmente fatti imprevisti o determinati da forza maggiore o caso fortuito.

Poniamoci un attimo, per comodità di esposizione, nei panni dell’altra parte contrattuale, il locatore, per vedere alcuni casi di fatti che sono stati ritenuti integranti i gravi motivi: ad esempio la Cassazione con sentenza n. 2275 del 1988 ha considerato cambio di destinazione e quindi motivo di risoluzione ai sensi dell’art.80 L. 1978, n. 372, l’avere il conduttore, per ampliare il vano cucina, abbattuto parte del vano perimetrale, ed istallato sull’attiguo balcone una verandina a vetri, turbando tra l’altro l’estetica del fabbricato e creando problemi di sicurezza.  Anche il semplice trasferimento dei mobili costituendi l’arredamento dell’immobile locato integra un grave inadempimento dell’obbligazione del conduttore di custodire la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e di servirsene per l’uso determinato dal contratto ai sensi dell’art. 1587 c.c., con conseguente legittimazione del locatore a richiedere la risoluzione del contratto (C. App. Napoli, 15/7/1992 ).

È importante comunque sottolineare che in caso di contestazione alla fine, se le parti non trovano un accordo, è sempre un giudice che valuta se i fatti invocati a sostegno della richiesta di risoluzione sono tali da consentirla o meno.

Tutto ciò non ha niente a che fare con la disdetta atta ad impedire il rinnovo automatico del contratto, prevista ad esempio  qualora il locatore di un immobile urbano adibito ad uso abitativo intenda disdire il contratto; in questi casi, egli deve darne avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata, mediante lettera raccomandata, per i motivi di cui all’art.3 L. n.431/1998. Infatti, il locatore a differenza del conduttore non può richiedere lo scioglimento del contratto prima della scadenza del quadriennio ad eccezione del caso in cui il conduttore non ponga in essere comportamenti per i quali il locatore sia legittimato a chiedere la risoluzione anticipata del contratto.

Il consiglio finale è quello di valutare con attenzione la gravità dei motivi che si intendono porre a base dello scioglimento per giusta causa, redigendo poi una lettera in cui gli stessi sono enunciati ed illustrati in modo corretto ed efficace, cosa per la quale ti consiglio senz’altro di farti aiutare da un avvocato. Puoi spedire anche la lettera a nome tuo, ma la bozza fattela preparare da un legale o comunque fagliela controllare.