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Coronavirus e sfratti: cosa dice la legge?

Il #conduttore di un mio immobile ad uso commerciale di lavanderia non mi sta più pagando il canone di #locazione. Posso procedere con lo #sfratto?

In questo momento, purtroppo no, essendo gli sfratti stati bloccati dalla normazione emergenziale sul #coronavirus, almeno a livello esecutivo.

Il provvedimento è contenuto nell’articolo 103, comma 6, del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), secondo cui: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020».

Dunque, non solo gli immobili adibiti ad uso di civile abitazione, ma anche quelli ad uso commerciale «godono» dell’esenzione dall’esecuzione del procedimento di sfratto.

La legge non consente naturalmente la sospensione del pagamento del #canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal #contratto per giusta causa, osservando il periodo di #preavviso.

Come deve essere letta questa disposizione?

La legge parla di «esecuzione» dei provvedimenti di rilascio degli immobili, quindi sembra riferirsi solo agli sfratti già divenuti esecutivi, cioè «confermati» appunto dal provvedimento del giudice.

Questo sembra lasciare aperta la porta alla possibilità che tu, proprietario dell’immobile, possa comunque intanto già intimare lo sfratto, cosa che come noto avviene con citazione a comparire ad una determinata udienza, che non richiede la collaborazione, almeno all’inizio, dell’apparato giudiziario (in questo momento bloccato).

Il giudice, poi, nel momento in cui ci sarà l’udienza, qualsiasi forma la stessa assuma, potrà convalidare lo sfratto e munirlo di esecutività, restando naturalmente inteso che non potrai metterlo in esecuzione prima del 30 giugno, salvo naturalmente ulteriori proroghe di questa scadenza a seconda delle decisioni del governo. La legge, infatti, non preclude la convalida, ma solo la messa in esecuzione.

Però è ancora presto per sapere se questa lettura è corretta, bisognerà attendere qualche pronuncia, per la quale i tempi non sono affatto brevi, dal momento che la giustizia è per molti versi in stato di sospensione anch’essa.

Si può naturalmente sempre tentare, diciamo che può essere un modo per mettersi avanti – un po’ come si fa con le licenze per finita locazione – per poter poi già disporre di un titolo esecutivo nel momento in cui lo stesso tornerà ad essere azionabile.

Al di là della «convalidabilità» di uno sfratto intimato in questo periodo, non so però dirti quali possano essere i tempi per l’udienza, già non eccelsi al di fuori dell’epidemia: anche a questo riguardo è sempre un tentativo che si può fare.

Al momento, potrebbe essere una buona idea quella di inviare al tuo conduttore una diffida al pagamento dei canoni insoluti, prospettando comunque l’ipotesi dell’intimazione dello sfratto in mancanza, nonchè del recupero giudiziale. Se vuoi un preventivo per questo lavoro, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Patrocinio gratuito: quanto tempo occorre?

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Note dell’episodio.

Oggi, partendo dal caso di una nostra lettrice, vediamo quanto tempo ci
vuole per avere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

Riferimenti.

–
blog.solignani.it/2014/05/09/se-lordine-degli-avvocati-non-mi-ammette-al-patrocinio-gratuito-cosa-posso-fare/
Se l’ordine degli avvocati non mi ammette al patrocinio gratuito …

Trascrizione

La seguente trascrizione dell’episodio é stata realizzata automaticamente
con un software di riconoscimento vocale. Non presenta punteggiatura, può
essere inaccurata in una o più parole essenziali per la comprensione e il
significato, anche giuridico, del testo e viene fornita solo per comodità,
per dare un’idea del contenuto e per consentire a chi cerca con google di
trovare questa puntata, se questa puntata può essergli utile. Ti consiglio
sempre di ascoltare, tuttavia, la puntata in originale.

la spesa dello Stato e tempi necessari per ottenere l’ammissione al
beneficio sempre a partire dalla domanda di una nostra ascoltatrice che
andiamo subito ad ascoltare e volevo sapere se si richiedono avvocato è
gratuito che paga lo stato non superando gli 11.000 e qualcosa a lui e poi
bisogna presentare una domanda e poi dopo quando tempo ci viene appunto
affidato questo avvocato siccome abbiamo una causa per civile che non
paghiamo un affitto e la proprietaria dobbiamo andare il 29 aprile 3:00 ci
vuole molto per favore se potete comunque rispondete al più presto Grazie
allora qui le osservazioni da fare quali sono innanzitutto il patrocinio a
spese dello Stato ed è liberato civile anche perché civile penale a
riguardo sono differenti ma il quesito della nostra ascoltatrice riguarda
se ho capito bene una pratica civile e deliberato nel civile dall’ordine
degli avvocati territorialmente competente è una deliberazione di tipo
anticipatorio che poi deve essere confermata dal giudice e può anche in
alcuni casi non essere confermata i tempi di esame e di deliberazione sul
ammissione al patrocinio a spese dello Stato sono estremamente variabili a
seconda della sede dell’ordine quindi non secondo dell’ordine territoriale
che deve deliberare Io in passato ho fatto molte pratiche di patrocinio a
spese dello Stato poi ho smesso per i motivi che dirò tra poco e batte un
po’ in tutta Italia e quindi posso proprio dire per certo che i tempi sono
molto variabili mi ricordo in particolare l’ordine di Macerata che per
darmi una ammissione al patrocinio a spese dello Stato per una separazione
e ci ha messo qualche mese non per colpa sua perché ci sono state anche nel
frattempo le elezioni rinnovo del consiglio diciamo mi ricordo questo ma ci
sono stati anche altri casi di ritardi di lungaggini Ecco Poi dipende dal
caso quindi è chiaro che se uno in marzo riceve un atto che che che
comporta un udienza il 29 di aprile mi sembra o comunque in aprile i tempi
possono essere troppo lunghi e questo è uno degli tanti svantaggi che
presenta questo Istituto perché io ho smesso di farlo ma perché è un
istituto che in realtà non garantisce nulla nel senso che intanto tu come
avvocato devi lavorare per anni senza poter nemmeno chiedere il rimborso
delle spese vive che hai affrontato perché quando una persona è ammessa al
gratuito patrocinio diventata book fare qualsiasi richiesta di somme di
denaro e dopo aver lavorato per anni quindi parliamo di 67 anni che magari
la durata di una causa civile in primo grado aspetti un altro hanno due o
tre per ottenere la liquidazione di quello che ti spetta la liquidazione
non è il pagamento è solo un giudice che accerta liquida stabilisce la
somma che ti è dovuta e poi aspetti un altro hanno due o tre per essere
effettivamente pagato la liquidazione per legge è pari alla metà di quello
che tu prenderesti se applicassi i parametri del libero mercato quindi
gratuito patrocinio per un avvocato significa prendere la metà di quello
che prenderebbe sul libero mercato dopo quasi 10 anni e volte più di 10
anni di lavoro un ciclo produttivo che non hanno neanche Quelli che
costruiscono i grattacieli ma nemmeno quelli che praticano la silvicoltura
secondo me hanno dei cicli produttivi così lunghi in 10 anni uno può anche
smettere di fare l’avvocato può può cambiare completamente vita può andare
all’estero in questi dieci anni chiaramente poi tu hai una burocrazia da
tenere sempre attiva quindi prima devi presentare la domanda e sperare che
ti accettino poi una volta accettato devi sperare che questa domanda venga
confermato perché in alcuni casi patrocinio viene poiliquidazione gli
uffici In pratica è che sono spalmate su tempi su su archi temporali così
lunghi spesso si perdono le cose quindi le devi presentare due o tre volte
io parlo per esperienza non parlo per sentito dire per arrivare alla fine
ad avere dopo 10 anni la metà del tuo compenso io sì non lo so che non so
che cosa dire a riguardo non mi sembra un sistema per assicurare
un’assistenza legale non abbienti Io piuttosto ho preso alcune decisioni
riguardo a ciò ed è stato quello di concedere degli sconti anche molto
sostanziosi a chi ha effettivamente un reddito inferiore a €10000 all’anno
ho mandato un codice sconto del 35% anche l’altro giorno a una persona che
vuole fare ricorso CEDU dove tra l’altro il gratuito patrocinio si presenta
come ancora più problematico e quindi gli ho detto io in gratuito
patrocinio non te lo faccio te lo faccio con uno sconto molto forte valuta
tu se lo vuoi considerare o meno quindi la mia politica è stata quella di
dire Pagani mi dai molto meno di quello che mi pagheresti ti faccio un
preventivo di favore però mi paghi subito perché altrimenti io
sostanzialmente essere pagato la metà comunque dopo comunque la metà
intanto dopo 10 anni e nel frattempo dover fare una burocrazia infinita di
domande domande presentate istanze cose che si perdono con rischio poi ti
arrivi un giudice che dica no l’ordine degli avvocati ha ammesso al
patrocinio ma non è corretto non ritengo tengo preferibile fare un bello
sconto subito bello sostanzioso e e andare in giro a libera professione
sembra per non dire di no nessuno sempre per poter aiutare tutti perché
accontentare tutti quindi questo è quello che consiglio anche la nostra
ascoltatrice di chiedere senza perdere troppo tempo col patrocinio a spese
dello stato un preventivo magari di favore agli avvocati che come me
praticano questo tipo di questo tipo di favore verso le persone che hanno
un reddito basso chiaramente se vuole un preventivo anche per lo studio lo
faccio volentieri dipende sempre dal lavoro che c’è da fare se invece
volesse insistere con il patrocinio a spese dello Stato potrebbe fare
questo andare all’ordine degli avvocati di persona e chiedere a loro che
sono quelli competenti quali sono i tempi medi presso la loro sede anche
solo indicativamente per ottenere la deliberazione di ammissione al
patrocinio a spese dello stato ovviamente in quella sede si può parlare con
un impiegata che può una una valutazione così delle cose viste dal di fuori
però non è una cosa su cui si possa fare poi in seguito affidamento al 100%
di solito comunque le indicazioni sono abbastanza verosimili fondate
piuttosto credo che ti dicano che non te la sanno dare piuttosto che darti
un’informazione sbagliata o completamente sballata quindi è comunque un
tentativo che si può fare sempre lì all’Ordine si può sentire come si può
presentare la domanda e quindi presentare immediatamente e poi si può
chiedere anche un elenco degli avvocati che esercitano con il patrocinio a
spese dello Stato tra cui scegliere quello per affrontare questa udienza
dunque l’udienza ultima osservazione che mi sento di fare è un udienza di
sfratto perché sei un udienza di sfratto giuridico probabilmente non c’è
molto da dire nel senso che se l’unica questione che non è stato pagato
direi che sia abbastanza poco utile prendersi un avvocato per sostenere che
cosa No io non so non ricordo adesso sei termine di Grazia può essere
proposto può essere richiesto dalla parte anche personalmente questa è una
cosa che si potrebbe opportunamente verificare se così fosse un ulteriore
motivo magari per non munirsi di un avvocato per andare in udienza
personalmente e richiedere questo termine di Grazia io ovviamente non lo so
se può essere richiesto anche senza l’assistenza di un avvocato perché io
l’ho sempre chiesti io come avvocato è mai capitato di essere sfrattato di
andare a chiedere personalmente In ogni caso sarei comunque sempre stato un
avvocato che comunque si può difendere i propriapprofondire magari anche
velocemente In questo modo non ho in questo momento non ho modo di fare
ricerche nemmeno su Google però magari facendo una ricerca o un
approfondimento su questo si può vedere Ovviamente bisogna stare attenti
alle ricerche che si fanno su Google non è che sia così immediato magari si
trova una sentenza che poi il giudice divide noi non viviamo in un sistema
precedente vincolante questa è una cosa che chi fa ricerche giuridiche su
Google non considera che in realtà invece una cosa molto importante perché
io ho sentito tante volte dire da parte di giudici di merito quindi giudici
di tribunale di bello Ah sì la Cassazione la pensa così benissimo fate
ricorso in Cassazione io la penso diversamente questa è una cosa che ogni
avvocato sostanzialmente sa quindi si portano dei precedenti Con lo scopo
di cercare di giudice ragionare uno stesso modo ma non sempre Anzi non così
spesso devo dire la verità si riesce in questo intento è solo un argomento
che si porta un giudice ma molti giudici su tante questioni hanno già la
loro opinione e non se ne discostano solo perché lo dice la Cassazione ho
un’altra Corte d’Appello un altro tribunale occorrono dei ragionamenti più
approfonditi quindi fare magari questo approfondimento ma con attenzione
per vedere se questa settimana mente una cosa assodata bene per oggi direi
che sia tutto ti ringrazio per avermi ascoltato ti ricordo di iscrivervi al
Podcast per non perdere puntate come queste con consigli utili per saper
trattare i problemi di tipo legale e ti ricordo che puoi mandare anche tu
la tua domanda anche tramite messaggio vocale con la g che non penso
blog.solignani.it e facendo tap sul bottone verde in basso a destra Grazie
e buona giornata

[la risposta è nel podcast]

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Locazioni commerciali: che succede a non pagare?

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Note dell’episodio.

Nella puntata di oggi, affrontiamo i seguenti argomenti in relazione alle
locazioni commerciali:

  • cosa succede a non pagare il canone?
  • quando può essere intimato lo sfratto?
  • si può chiedere il termine di Grazia nelle locazioni commerciali?

  • che cosa significa cristallizzazione dell’inadempimento?

  • una persona può farsi giustizia da sola?

Riferimenti

–
blog.solignani.it/2018/12/14/ritardo-nei-canoni-locazione-commerciale-che-succede/
Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede …

–
blog.solignani.it/2017/03/14/locazione-commerciale-non-riesco-piu-a-pagare-che-faccio/
Locazione commerciale: non riesco più a pagare, che faccio …

–
blog.solignani.it/2015/06/12/locazione-commerciale-possono-sfrattarmi-se-do-piccoli-acconti/
Locazione commerciale: possono sfrattarmi se dò piccoli acconti?

–
blog.solignani.it/2013/01/07/quando-si-puo-dare-lo-sfratto-nelle-locazioni-commerciali/
Sfratto locazioni commerciali: quando? | Tiziano Solignani

Trascrizione

La seguente trascrizione dell’episodio é stata realizzata automaticamente
con un software di riconoscimento vocale. Non presenta punteggiatura, può
essere inaccurata in una o più parole essenziali per la comprensione e il
significato, anche giuridico, del testo e viene fornita solo per comodità,
per dare un’idea del contenuto e per consentire a chi cerca con google di
trovare questa puntata, se questa puntata può essergli utile. Ti consiglio
sempre di ascoltare, tuttavia, la puntata in originale.
La seguente trascrizione dell’episodio é stata realizzata automaticamente
con un software di riconoscimento vocale. Non presenta punteggiatura, può
essere inaccurata in una o più parole essenziali per la comprensione e il
significato, anche giuridico, del testo e viene fornita solo per comodità,
per dare un’idea del contenuto e per consentire a chi cerca con google di
trovare questa puntata, se questa puntata può essergli utile. Ti consiglio
sempre di ascoltare, tuttavia, la puntata in originale.

Allora qui c’è una cosa importante da dire ed è che – come osservazione
preliminare – ed è che un avvocato non può dare consigli diretti a violare
norme di legge o di contratto non può dare consigli diretti ad aiutare un
debitore a non adempiere le proprie obbligazioni quindi io ti posso dire
quello che prevede la legge in generale nelle parti in cui non è così ovvio
no nel senso che è inutile che stiamo a dire che il canone vada pagato
perché questo è un obbligo di legge e di contratto se vuoi una strategia
basata non su rispetto della legge o del contratto non la puoi chiedere ad
un avvocato specialmente in un blocco in un podcast che sono pubblici ci
possono essere comunque tante altre strategie per gestire questa situazione
l’importante è avere le informazioni corrette poi le strategie si possono
anche definire allora lui non può non può non potrebbe non può cambiare la
serratura come ha minacciato di fare perché questo significa
significherebbe che lui si starebbe facendo giustizia da solo e questa è
una cosa che non è consentita nel nostro sistema legislativo chiaramente
lui di fatto lo può fare commettendo un illecito quindi il fatto che sia il
legittimo non significa che poi una persona non lo faccia ci sono reati
anche gravi commessi quotidianamente per cui metti in conto che può
succedere di tutto non potrebbe farlo se lo facesse potresti presentare una
denuncia probabilmente anche penale perché probabilmente molto
probabilmente anche un reato non mi esprimo in termini di sicurezza perché
dipende sempre dalle modalità da tante cose in diritto è sempre meglio
esprimersi in termini di probabilità per quanto riguarda la possibilità di
ricevere uno sfratto lo sfratto può essere intimato quando c’è una morosità
che supera l’ammontare di due mensilità di canone anche se non sono per
canone magari un po’ per canone è un po’ per oneri accessori alla locazione
una cosa da sapere per quanto riguarda le locazioni commerciali è che non
esiste il termine di Grazia quindi non è che uno possa farsi intimare lo
sfratto puoi andare dal giudice e chiedere una proroga di tre mesi o anche
di meno come previsto per le locazioni ad uso abitazione questa cosa qua
non è prevista nelle locazioni commerciali e quindi non sia questa
possibilità non c’è speranza di poterlo ottenere un altro istituto molto
poco carino che c’è per il conduttore nelle locazioni commerciali è la
cristallizzazione dell’inadempimento cosa significa significa che se il
conduttore dopo la notifica dello sfratto salda tutte le pendenze in
sospeso lo sfratto rimane comunque valido per cui il locatore incassa i
soldi poi va in udienza chiede la convalida e giudice gliela dà per cui
dopo aver incassato i soldi chi ha pagato se ne va è costretto ad andarsene
in sostanza è in conclusione di queste osservazioni in una situazione di
questo genere non ci sono molte possibili strategie l’unica cosa è fare in
modo che la morosità non superi mai l’ammontare corrispondente alle 2:00
mensilità poi un po’ di ritardo mi sono tollerati persino la legge nel
senso che la legge fissa questo ammontare di due mensilità stabilendo che
quindi non si può intimare lo sfratto solo per il ritardo in una sola
mensilità occorre che la morosità sia pari alle 2:00 Ricordati come ti
dicevo prima che se ci sono degli oneri accessori si contano anche questi
in alcuni contratti c’è scritto che la morosità anche di una sola mensilità
può essere causa di un soluzione del contratto Io credo che queste clausole
siano illegittime sostituite di diritto da quel quelle della legislazione
sulle locazioni che prevedono la necessità di due mensilità ovviamente
anche qui mi esprimo in termini di probabilità ma occorre ovviamente
particolare prudenza in sempre in tutte le cose giuridiche in tutti i
problemi legali bene per oggi è tutto ti ricordo che puoi iscriverti al
Podcast per non perderti consigli utili come quelli di questa puntata e
puoi mandare anche tu un messaggio vocale collegandoti alla home page del
blog all’indirizzo blog solignani. It facendo clic sul pulsante verde in
basso a destra Grazie e buona giornata.

[la risposta è nel podcast]

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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo…
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

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Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

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Gelateria non puntuale coi canoni: che fare?

ho affittato un locale commerciale ad una gelateria. Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto. Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…). Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto. C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe… A questo punto le chiedo: – In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato? – In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?

Stai complicando una situazione in realtà abbastanza semplice e che non solo non vale la pena rendere più complessa di quello che è, ma che va mantenuta nella sua linearità, pena l’ingestibilità della stessa.

Molto semplicemente, appunto, nel momento in cui, tra ritardi e pagamenti parziali ed eventuali altre voci (tra cui oneri condominiali, ad esempio), si dovesse verificare una morosità superiore all’ammontare di due mensilità di canone, potresti intimare uno sfratto per morosità.

A questo riguardo, non è tanto rilevante il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, che eventualmente potrai invocare in seguito, qualora il conduttore tentasse maldestramente di sanare la morosità dopo l’intimazione dello sfratto, ma il fatto che il creditore può sempre rifiutare pagamenti parziali, anche se probabilmente questa è una regola di cui non avrai nemmeno bisogno, dal momento che, se il tuo inquilino procede regolarmente in questo modo, facilmente ha presto accumulato inadempimenti già sufficienti per lo sfratto.

Il tema della buona fede è davvero eccessivo in una situazione come questa, oltre che non strategico dal momento che attualmente il tuo scopo principale dovrebbe essere quello di recuperare la disponibilità dell’immobile per poterlo concedere di nuovo in godimento ad un altro conduttore più regolare nei pagamenti, mentre, solo in seconda battuta, puoi pensare al recupero dei canoni non pagati e all’eventuale risarcimento danni, nel cui novero rientrerebbe la violazione del dovere di buona fede – è molto importante capire che mentre per lo sfratto e il recupero crediti si dispone di una procedura agevolata e più veloce a livello processuale, non così per il risarcimento danni.

Il prossimo passo, per te, è quello di scegliere un buon avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito.

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Locazione commerciale: non riesco più a pagare, che faccio?

ho un’attività in affitto, purtroppo sono morosa da quattro mesi nel pagamento del canone d’affitto, questa mattina comunicando alla proprietaria che avevo un potenziale acquirente per la mia attività lei mi ha messo a conoscenza del fatto che si era rivolta ad un avvocato (ovviamente non ero a conoscenza della cosa perché in questo periodo era stata espressa da parte mia verbalmente la difficoltà che avessi nell’adempiere al mio impegno dovuto alla crisi)che cosa devo fare adesso?
come mi posso muovere?

Ti sembrerà stupefacente, ma per un problema legale devi per forza rivolgerti ad un avvocato.

Non puoi fare da sola, sia per gli aspetti tecnici, che sono abbastanza difficili da padroneggiare per i professionisti stessi, sia per la conduzione delle trattative, che sarebbe il modo più indicato al momento attuale per trattare la situazione.

È molto importante evitare l’intimazione dello sfratto, perché nel campo delle locazioni commerciali non c’è la possibilità di chiedere il termine di grazia come è previsto per le locazioni abitative, in più molti giudici considerano valido il principio della cristallizzazione dell’inadempimento: questo significa che se anche dopo lo sfratto paghi tutto quanto dovuto e magari anche le spese legali, la proprietà conserva il diritto di chiedere ed ottenere la convalida dello sfratto, con la conseguenza che perdi comunque i locali e i salti mortali che magari hai fatto per poter pagare, da questo punto di vista, non sono serviti a nulla.

La cosa che devi fare è scegliere, e qui ti raccomando la massima cura possibile, un bravo ?, facendogli contattare subito quello della proprietà per vedere se si riesce a trovare una soluzione negoziale, anche temporanea, attraverso adeguate trattative.

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Sfratto nelle locazioni: come si può dare?

Affittato un bilocale mq 65, l’affittuario entrato 01.02.16 non l’ha mai abitato, sublocandolo a sig.re di dubbia moralità con la. Settimanalmente altri condomini mi chiamavano lamentando un continuo andirivieni serale e notturno, compresa l’attività commerciale sulla strada parte del palazzo. Lamentele di via vai, di cattivo comportamento riguardo raccolta differenziata che era cosa mai rispettata, ciliegina sulla torta, l’uso di marijuana fumata tranquillamente nell’ingresso del condominio da clienti o amici delle signore sudamericane. L’affittuario richiamato più volte si giustificava con le scuse più disparate, tante promesse. Passati 9 mesi, ho ottenuto l’abbandono del bilocale dalle signore ma questo mese sappiamo con certezza che è rimasto vuoto e l’affitto non è stato pagato e ci siamo accorti anche mai le spese condominiali da febbraio. Mai rispettato un appuntamento o promessa di farsi sentire. Vorrei inviargli la lettera di sfratto. Cosa devo fare e cosa scrivere?

Lo sfratto non si può fare per lettera, ma con un atto di intimazione che deve essere formulato e sottoscritto da un avvocato iscritto all’albo dopo aver ricevuto una regolare procura dal cliente.

La lettera è un atto stragiudiziale, lo sfratto è un atto giudiziale, con il quale il conduttore, cioè l’inquilino, viene formalmente chiamato davanti al tribunale per la (eventuale) convalida e la possibilità di fare opposizione.

Prima dello sfratto, se vuoi – ma io a questo punto non te lo consiglierei -, puoi fare una diffida scritta, con le contestazioni di tutti gli inadempimenti dell’inquilino e tutte le problematiche che ha dato nel rapporto di locazione.

La diffida è un atto stragiudiziale, che può essere fatto anche senza l’intervento di un avvocato, anche se è altamente sconsigliabile in queste circostanze fare le cose in proprio perché il rischio di scrivere cose che poi possono essere dannose è altissimo, oppure ugualmente di non scrivere cose importanti.

Il tuo prossimo passo, purtroppo, è incaricare un avvocato, sia che tu intenda inviargli una previa diffida scritta di contestazione sia che tu invece preferisca fargli, come secondo me a questo punto è meglio, intimare direttamente lo sfratto.

Chiedi, naturalmente, un preventivo per lo sfratto; molti studi, compreso il nostro, praticano tariffe di tipo flat per questo tipo di procedimento avente una struttura, almeno nella fase iniziale, abbastanza tipica e definita. Sempre che ovviamente tu non disponga di una polizza di tutela legale.

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Locazione terminata ma l’inquilino resta: che si può fare?

ho un inquilino che gestisce una vineria nel mio locale. Contratto di affitto regolarissimo, a norma di legge. L’inquilino, convinto che trasformando la sua attività da bar a circolo ricreativo possa spendere meno di tasse, ha di sua spontanea volontà annullato il contratto di locazione in essere all’Agenzia delle Entrate. Nel frattempo era convinto di poterne stipulare uno nuovo con me ma non dandomi le dovute garanzie economiche mi sono rifiutato (attualmente il contratto in essere era con la sua fidanzata, la quale mi dava le garanzie economiche che pretendo). Lui, nonostante questo, sta continuando a lavorare: ha preso partita iva a nome suo, registrato la nuova attività etc…
La domanda è: puo’ continuare a tenere aperto nonostante di fatto non abbia un contratto di locazione?
Cosa devo fare per tutelarmi?

Nella tua situazione, sembra in linea di principio che attualmente ci sia una occupazione sine titolo dell’immobile, che, purtroppo, se fosse confermata, andrebbe gestita con un rito o procedimento meno veloce di quello previsto per lo sfratto e la licenza per finita locazione.

Bisognerebbe però capire meglio come è avvenuta la cessazione della locazione precedente, esaminando la documentazione relativa, per vedere se possibile intimare una licenza per finita locazione che, come tale, sarebbe una procedura molto più veloce.

Quindi il primo passo è fare questo accertamento, con l’aiuto di un bravo avvocato.

Qualora non fosse possibile intimare la licenza per finita locazione, non ti rimarrebbe che il procedimento per occupazione sine titulo, con il più lungo rito locatizio.

Prima di fare qualsiasi cosa, tuttavia, ti suggerirei di inviare una diffida al tuo conduttore, chiedendo il rilascio. Può darsi che si inneschi una negoziazione che, se ben condotta e in presenza di adeguati presupposti, potrebbe portare ad un accordo o alla risoluzione del problema.

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Locazione commerciale: possono sfrattarmi se dò piccoli acconti?

sono titolare di una attività commerciale che fruisce di un contratto di locazione commerciale, ma a causa di uno stallo delle vendite sono in ritardo di alcuni canoni mensili di affitto, ma al proprietario settimanalmente verso delle somme a titolo di acconti sui canoni, ora sono in ritardo di circa quattro mensilità, vorrei sapere se incorro ad una azione di sfratto seppure verso le somme settimanali ?

Ovviamente sì.

La tua piccola dimostrazione di buona fede concreta purtroppo non ti giova nel momento in cui le pendenze o la sofferenza superano le due mensilità.

Quindi è attualmente nella facoltà del proprietario di intimare lo sfratto.

Per prevenire questa eventualità, oltre ovviamente a sanare la morosità almeno per tenerla inferiore alle due mensilità, potresti fare un accordo in cui il proprietario rinuncia allo sfratto in cambio magari di questi piccoli acconti, per un periodo naturalmente limitato nel tempo.