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Mi risposo e compro casa: come lasciarla a mia figlia?

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io ed il mio nuovo compagno vorremmo sposarci. Abbiamo entrambi dei figli da precedenti relazioni (la mia convivenza, la sua matrimoniale). Acquisterò, solo io, un’immobile con l’aiuto dei miei genitori e naturalmente vorrei che rimanesse di esclusiva proprietà di mia figlia dopo la mia morte. Cosa posso fare per tutelare i suoi interessi? Basterà la separazione dei beni ed un lascito testamentario con dichiarazione di rinuncia da parte del mio futuro marito oppure ci sono altre soluzioni?

[la risposta è nel podcast]

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Diritto di aprire una strada: si perde per prescrizione?

una donazione di terreno fatta da un genitore ( 30 anni orsono) divisa in quattro particelle (e la mia e l’ultima) dove e’ scritto che su un confine ben precisato deve essere aperta una strada privata di mt -4. e’ possibile che dopo anni si perde il diritto aprire questa strada ?

Non ha senso parlare di contratti senza averli potuto visionare, non dico studiare approfonditamente ma almeno vederli e leggerli.

Bisognerebbe più in particolare vedere esattamente di che contratti si trattava, che tipo di operazione, nel loro complesso, erano diretti a realizzare e come era formulata in concreto questa clausola. Ogni clausola contrattuale infatti si interpreta per mezzo di tutte le altre, delle circostanze del contratto e del suo «scopo» di base, in riferimento alle regole per l’ermeneutica dei negozi dettate direttamente dal codice civile.

Non potendo fare questo, almeno al momento (se credi, puoi acquistare una consulenza per fare questo lavoro di approfondimento), posso fare solo alcune considerazioni di ordine generale.

I diritti, salvo rare eccezioni, si estinguono per il decorso del tempo, generalmente per prescrizione. Il termine ordinario di prescrizione è di dieci anni (prescrizione decennale, appunto). I diritti reali su cosa altrui, tuttavia, come ad esempio l’usufrutto, ma anche le servitù, si prescrivono in un termine più lungo, di venti anni (prescrizione ventennale).

Può darsi che nel tuo caso fosse stata costituita una servitù o un onere reale o comunque una situazione giuridica soggettiva per la quale si potesse postulare l’esistenza del termine ventennale. Tuttavia credo che ormai, se sono decorsi trent’anni dal perfezionamento del contratto, fare questo approfondimento sarebbe comunque inutile, stante il decorso abbondante peraltro del termine ventennale.

È evidente, peraltro, che se hai preso possesso di quei terreni e per 30 anni non hai esercitato quel diritto, né ti sei preoccupato di interrompere il decorso della prescrizione, cosa per la quale sarebbe probabilmente bastata anche una semplice raccomandata, la legge può presumere che a te quel diritto non interessasse più e può di conseguenza farlo estinguere.

Se questa è la situazione, per l’apertura della strada non ti resta che valutare altre eventuali possibilità, che possono essere le più varie, a cominciare dalla costituzione coattiva di una servitù di passaggio, o anche altre, a seconda appunto della situazione dei fondi e persino del modo in cui sono stati goduti sino ad oggi (potrebbe ad esempio anche configurarsi una usucapione di servitù, ad esempio).

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Revocatoria del fondo patrimoniale: perderò la casa?

sono una mamma di 34 anni con due bimbi di 10 e 6 anni.
Mio marito ha fatto da garante in una SRL dove amministratore era suo zio e lui un normale operai :ora ditta non è fallita ma è in Concordato .
Una delle banche con la quale ha firmato delle fideussioni ha messo due decreti ingiuntivi sulla sua casa,nostra abitazione,con un mutuo di 19 anni ancora da pagare!
Abbiamo fatto il fondo patrimoniale e la vendita della suddetta casa a me e lui usufruttario.ora la banca chiede la revoca di ciò
La mie domande sono: conviene ancora pagare il mutuo?
La Banca aspetta i 19 ANNI di mutuo?
La casa ha un ipoteca fondiaria ed è ancora di un altra banca.
Il procedimento che hanno attuato è un 602 bis…..entro quanto dovremo lasciare la casa?

Non ho capito quasi niente, per farlo dovrei vedere la documentazione del caso, per cui mi limito ad alcune osservazioni generali che magari possono essere utili, restando inteso che la cosa che dovreste fare visti i valori in gioco sarebbe andare prima possibile da un legale degno di fiducia per farvi assistere.

Se non disponete di entrate o di un patrimonio sufficienti per compensare un professionista adeguatamente, forse potete chiedere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato, sempre che ce ne siano i presupposti, ovviamente.

Il procedimento ex art. 602 bis cod. proc. civ. è un procedimento di tipo sommario che in teoria dovrebbe durare meno di quello ordinario, ma non è affatto detto e, in questi primi di applicazione, la tempistica è stata molto diversa a seconda del tribunale.

Piuttosto, un’azione revocatoria è una cosa abbastanza delicata, per cui dovreste costituirvi e difendervi in questo procedimento nel modo più efficace possibile.

La domanda circa la convenienza di continuare a pagare o meno il mutuo non ha senso se non si comprende bene la situazione e non si capisce come affrontarla o trattare più in generale il problema.

Molto probabilmente, l’unico approccio possibile è quello negoziale o di instaurazione di una trattativa, anche per questa cosa è assolutamente indispensabile l’aiuto di un bravo avvocato.

In conclusione, non ci sono affatto, come sicuramente sapete anche voi, soluzioni «pronte» per una situazione così difficile ed ormai degenerata, ci si può solo provare a lavorare sopra per vedere di riuscire a gestirla nel modo migliore, cercando ove possibile di risolverla o quantomeno di contenere i danni con un accordo che possa avere una qualche utilità per voi.

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Casa in usufrutto: il coniuge può abitarci dopo la morte dell’altro?

sono sposata di seconde nozze con mio marito dal 2009 in separazione dei beni ma conviviamo dal 1999, noi viviamo attualmente in un appartamento a Roma di proprietà del figlio ma acquisito dal padre e intestato al figlio. Due o tre anni fa il figlio ha stipolato un atto di uso frutto di questa abitazione solo al padre, vorrei sapere se dopo il decesso del padre io potrei essere sfrattata dal abitazione? E che cosa posso fare per potermi mettermi al sicuro visto che i due figli del primo matrimonio hanno intestate una casa per uno più un altro appartamento al mare di cui sono proprietari al 50%. Ho dei diritti o finirò in mezza ad una strada?

Ho già parlato del problema in questo mio precedente post che ti invito pertanto a leggere.

Il fatto, ad ogni modo, è che il diritto di usufrutto si estingue alla morte del titolare, mentre il diritto di abitazione del coniuge superstite presuppone che la casa familiare fosse di proprietà del coniuge defunto.

Per questi motivi, in occasione del decesso di tuo marito, i figli di primo letto potrebbero riprendere possesso della casa attualmente adibita a residenza familiare, con un procedimento che non è di sfratto ma per occupazione sine titulo.

Sarebbe il caso che tu affrontassi il problema con tuo marito, incaricando un bravo avvocato di studiare la situazione e individuare una soluzione che possa contemperare gli interessi di tutti.

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Su una casa in usufrutto il coniuge superstite acquista il diritto di abitazione?

sono vedovo con un figlio e viviamo nella casa di cui ero comproprietario con mia moglie deceduta e quindi ora io ho una quota del 75% e mio figlio diciottenne del 25%, volendo lasciare la casa a mio figlio, in caso di nuove nozze e successivo mio decesso, cosa mi conviene fare? avrei pensato di donare la mia parte a mio figlio con la nuda proprietà e tenendo per me l’usufrutto, in questo caso se vengo a mancare alla mia futura moglie resta il diritto di abitazione?

È una operazione di una certa importanza per la quale non ci si può certo affidare ad una sede come questa, nella quale si possono scambiare solo alcuni spunti, mentre la situazione va poi assolutamente approfondita acquistando una apposita consulenza da un avvocato.

Sul punto specifico del diritto di abitazione del coniuge superstite in caso di casa coniugale di cui si è titolare in usufrutto, vale la pena di richiamare l’art. 540 codice civile, che al comma 2° dispone quanto segue:

«Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Tali diritti gravano sulla porzione disponibile e, quando questa non sia sufficiente, per il rimanente sulla quota di riserva del coniuge ed eventualmente sulla quota riservata ai figli».

Questa disposizione, tuttavia, presuppone che la casa familiare sia di proprietà del defunto. Infatti in giurisprudenza si sostiene che:

«I diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la arredano, previsti in favore del coniuge superstite, presuppongono per la loro concreta realizzazione l’appartenenza della casa e del relativo arredamento al de cuius o in comunione a costui e all’altro coniuge, non potendo estendersi a carico di quote di soggetti estranei all’eredità nel caso di comunione degli stessi beni tra il coniuge defunto e tali altri soggetti» (Cass. civ., sez. II, 22 luglio 1991, n. 8171, Iorio c. Battista ed altri; nello stesso senso, Cass. II, 23 maggio 2000, n. 6691).

Il problema in questo quadro è che l’usufrutto si estingue alla morte del suo titolare, senza passare ai suoi eredi, determinando la «riespansione» della nuda proprietà in proprietà piena, ragione per cui al momento in cui verrebbe ad operare la disposizione dell’art. 540 cod. civ. la casa non sarebbe più nella disponibilità del de cuius ma di proprietà di terzi e non in quanto eredi ma in virtù di altri titoli negoziali anteriori all’apertura della successione.

Una strada che forse si potrebbe valutare è quella della costituzione di un diritto di usufrutto a favore di entrambi i coniugi con il particolare meccanismo dell’ accrescimento reciproco.

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La mia ex moglie può pignorarmi il diritto di usufrutto su un immobile?

ho dato ai miei figli una somma di denaro per l’acquisto di due immobili intestati a loro e si sono impegnati tramite atto notarile che avrebbero ristrutturato gli stessi immobili concedendomi l’usufrutto vita natural durante.Poichè sono in fase di separazione il giudice mi ha condannato al mantenimento della mia ex moglie.Ora la mia domanda era: possono pignorarmi l’usufrutto di due appartamenti in affitto?Ho visto su di un forum da Lei scritto nel Marzo 2008 che non esiste nessuna legge che richiede il pignoramento dell’usufrutto.Può darmi delle delucidazioni per potermi difendere

Il diritto di usufrutto è pignorabilissimo.

Ovviamente, è di non facile realizzazione sul «mercato» specialmente in un contesto di vendita forzosa, ma, a seconda del tipo di immobile e della tua età, potrebbe comunque essere appetibile perché garantirebbe all’acquirente il diritto di godere di un’abitazione, dopo un unico e magari molto scontato versamento iniziale, potenzialmente per alcuni decenni.

Soprattutto, io non posso proprio darti indicazioni su come non pagare il mantenimento a tua moglie o non rispettare un provvedimento della magistratura.

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Che succede quando muore uno dei due titolari di un usufrutto?

Alla morte del padre, mio figlio è divenuto proprietario di 1 appartamento gravato da usofrutto a favore dei 2 nonni paterni. Questo appartamento è affittato a terzi e del contratto è titolare la sola nonna la quale beneficia dell’ammontare dello stesso.
Alla morte di questa, si deve rifare il contratto cambiando il nome del locatore? Il nonno deterrà solo il 50% dell’usofrutto e dunque metà dell’importo dell’affito può essere preteso da mio figlio?
Chi deve riemettere il contratto? Mio figlio o il nonno?

Per sapere che cosa succederà quando ci sarà il decesso di uno dei nonni, bisogna consultare l’atto con cui è stato costituito l’usufrutto e in particolare vedere se è stato previsto o meno il diritto di accrescimento reciproco, che è quello che si fa più comunemente.

Nel caso sia stato previsto questo accrescimento, al momento del decesso l’intero diritto, per capirci, si concentrerà nella titolarità del nonno superstite e tuo figlio rimarrà nudo proprietario esattamente come prima.