Asta con irregolarità catastali: puoi ritirarti?
Mi sono aggiudicata il 12 gennaio un immobile all’asta nell’ambito di un concordato preventivo comprendente decine di altri immobili, molto più costosi. Il 12 marzo scadeva il termine per il rogito notarile, ma il custode mi ha chiesto di prorogarlo al 22 aprile per sanare alcune irregolarità catastali, a causa delle quali, a mio avviso, l’immobile non avrebbe potuto essere messo all’asta. Mancano due settimane e non ho ricevuto notizie, né riesco a contattare il custode. Come posso ritirarmi dall’asta e riavere le somme già versate? Devo agire prima o dopo il 22 aprile? Posso farlo autonomamente o devo farmi assistere da un avvocato? Ho diritto automaticamente a un risarcimento, per esempio al doppio dell’acconto, oppure devo domandare e quantificare il danno?
1 – La risposta breve: non ritirarti da sola.
Non ti consiglierei di comunicare semplicemente che non vuoi più acquistare, né tantomeno di lasciare scadere il termine senza fare nulla. Dopo un’aggiudicazione, un recesso privo di una base precisa può essere considerato un tuo inadempimento e può mettere a rischio la cauzione o le altre somme versate.
La prima cosa da stabilire non è quindi se “ritirarsi prima o dopo”, ma quale procedimento sia stato seguito, che cosa prevedano esattamente gli atti di vendita e a chi sia imputabile l’impossibilità di stipulare entro il termine.
2 – Non tutte le aste immobiliari funzionano allo stesso modo.
Nel tuo racconto compaiono un concordato preventivo, un custode, un’aggiudicazione e un successivo rogito notarile. Questi elementi fanno pensare a una vendita competitiva inserita in una procedura concorsuale, ma non consentono da soli di ricostruirne la disciplina.
Una vendita competitiva nel concordato non coincide necessariamente con la normale espropriazione immobiliare regolata dal codice di procedura civile. Possono cambiare il soggetto che vende, il provvedimento che autorizza l’operazione, il modo in cui si trasferisce la proprietà, le conseguenze dell’inadempimento e i rimedi dell’aggiudicatario.
In queste operazioni l’avviso di vendita è la vera “legge della gara”. Vanno letti insieme almeno:
- l’avviso e il disciplinare di vendita;
- la perizia estimativa e i relativi allegati;
- l’offerta presentata;
- il verbale di aggiudicazione;
- l’eventuale autorizzazione degli organi della procedura;
- la richiesta di proroga e la tua accettazione;
- la documentazione relativa alle somme già versate.
Solo da questi documenti si può capire se il termine era essenziale, chi doveva eliminare le irregolarità, quali conseguenze erano previste in caso di mancato rogito e se la proroga abbia modificato gli accordi originari.
3 – Irregolarità catastale e abuso edilizio non sono la stessa cosa.
È importante non sovrapporre il catasto alla regolarità urbanistica. Il catasto ha soprattutto una funzione fiscale e descrittiva; i titoli edilizi e le verifiche comunali riguardano invece la legittimità urbanistica dell’immobile. Una planimetria catastale non aggiornata non dimostra automaticamente l’esistenza di un abuso edilizio e, al contrario, una planimetria catastale conforme non garantisce da sola la regolarità urbanistica.
Per gli atti notarili tra vivi relativi a fabbricati esistenti, l’articolo 29 della legge 52/1985 richiede l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione o attestazione di conformità prevista dalla legge. Se questi presupposti mancano, il notaio può non poter stipulare finché la situazione non viene regolarizzata.
Questo, però, non significa necessariamente che l’immobile non potesse essere posto in vendita o che l’aggiudicazione sia automaticamente nulla. Bisogna verificare la natura concreta della difformità, ciò che dichiaravano avviso e perizia, il tipo di trasferimento previsto e se la regolarizzazione sia possibile. La frase “non poteva essere messo all’asta” è dunque una conclusione che non adotterei senza una verifica tecnica e giuridica.
4 – L’offerta e l’aggiudicazione non si cancellano con una semplice rinuncia.
Nell’esecuzione immobiliare ordinaria l’articolo 571 del codice di procedura civile disciplina l’offerta di acquisto e la sua irrevocabilità; se l’aggiudicatario non versa il prezzo, l’articolo 587 del codice di procedura civile prevede la decadenza e la perdita della cauzione.
Nel concordato le conseguenze dipendono anche dall’avviso di vendita e dai provvedimenti della procedura, ma il principio pratico resta: non bisogna trasformare un possibile inadempimento della procedura in un inadempimento dell’aggiudicatario. Avevo già spiegato il rischio della perdita della cauzione nel caso di chi non versa il saldo.
Se la procedura non è in grado di trasferire il bene alle condizioni promesse, possono esistere i presupposti per chiedere lo scioglimento del vincolo e la restituzione delle somme. Ma tale risultato va domandato con il rimedio appropriato e all’organo competente, non presunto attraverso una rinuncia unilaterale.
5 – Cosa fare subito, prima della nuova scadenza.
Agirei senza attendere passivamente il 22 aprile. La scadenza non va lasciata arrivare nel silenzio, perché dopo sarebbe più facile discutere su chi fosse inadempiente.
Occorre inviare una comunicazione formale, preferibilmente tramite PEC, al soggetto delegato alla vendita e agli altri organi della procedura indicati negli atti. La comunicazione dovrebbe:
- richiamare aggiudicazione, termine originario e proroga;
- chiedere copia degli atti che descrivono le irregolarità e delle attività già svolte per sanarle;
- domandare se il rogito potrà essere stipulato entro la nuova data;
- precisare che tu sei pronta ad adempiere, purché la procedura renda trasferibile il bene secondo le condizioni della gara;
- riservare espressamente ogni diritto alla restituzione delle somme e al risarcimento degli eventuali danni;
- chiedere che ogni ulteriore proroga o soluzione venga formalizzata per iscritto.
Questa lettera non deve contenere formule improvvisate di rinuncia o recesso. Prima di inviarla, farei controllare l’intero fascicolo a un avvocato e, per la difformità, anche a un tecnico abilitato. Il professionista incaricato della vendita può fornire informazioni sulla procedura, ma non è il consulente dell’aggiudicatario: è un tema che avevo già ricordato parlando delle aste immobiliari.
6 – Cauzione, acconto e caparra sono cose diverse.
Il “doppio dell’acconto” non è un risarcimento automatico previsto in ogni compravendita. Bisogna prima qualificare la somma versata.
Se si tratta di cauzione di gara, la sua funzione è garantire la serietà dell’offerta e il suo destino dipende dalle regole della procedura. Se si tratta di un semplice acconto sul prezzo, in caso di scioglimento del rapporto può esserne dovuta la restituzione, ma non automaticamente il doppio. Il meccanismo del doppio opera invece, in presenza dei relativi presupposti, per la caparra confirmatoria disciplinata dall’articolo 1385 del codice civile.
Nelle vendite competitive e giudiziarie la somma depositata è normalmente indicata come cauzione, non come caparra confirmatoria. Perciò non darei affatto per scontato il diritto al doppio: bisogna leggere la ricevuta, l’offerta e il disciplinare.
7 – Anche il risarcimento va domandato e provato.
La restituzione di ciò che hai versato e il risarcimento sono due pretese diverse. La prima mira a recuperare una somma rimasta priva di causa dopo l’eventuale scioglimento dell’operazione; il secondo serve a compensare un pregiudizio ulteriore.
Il danno non nasce automaticamente dal ritardo o dall’irregolarità. Devi allegare e provare, per esempio, costi notarili o tecnici inutilmente sostenuti, oneri finanziari, spese bancarie o altre perdite direttamente collegate all’inadempimento. Vanno inoltre esaminati le clausole dell’avviso di vendita, eventuali esclusioni di responsabilità e il comportamento tenuto da tutte le parti.
Nelle vendite forzate l’articolo 2922 del codice civile esclude in linea generale la garanzia per i vizi della cosa. Anche qui, però, non si può applicare meccanicamente una norma senza aver prima qualificato la vendita e verificato se si discuta di un semplice vizio, di una difformità dichiarata, dell’impossibilità di stipulare o di un bene radicalmente diverso da quello promesso.
8 – Puoi agire personalmente, ma non è una buona idea.
Per chiedere informazioni o inviare una prima comunicazione non è sempre obbligatorio essere rappresentati da un avvocato. Tuttavia, nel tuo caso una parola sbagliata può essere interpretata come rinuncia, rifiuto di stipulare o ammissione di inadempimento. Inoltre, se occorre rivolgersi al giudice o contestare formalmente un atto della procedura, l’assistenza tecnica diventa normalmente necessaria.
Io farei esaminare subito tutti gli atti, senza aspettare la scadenza. L’obiettivo iniziale non è scegliere a priori tra acquistare e ritirarsi, ma conservare entrambe le possibilità finché non sarà chiaro se e come l’immobile possa essere trasferito e quali rimedi riconoscano le condizioni di gara.
9 – Prepara questi documenti per la verifica.
Prima dell’incontro raccogli:
- avviso e disciplinare di vendita;
- perizia, planimetrie e visure catastali;
- offerta, verbale di aggiudicazione e prova dei versamenti;
- comunicazioni con custode, liquidatore, commissario, delegato e notaio;
- richiesta e accettazione della proroga;
- eventuale relazione del tecnico sulle difformità;
- documenti delle spese già sostenute.
Con questo materiale si potrà capire se chiedere l’adempimento, una nuova proroga protetta da condizioni precise, lo scioglimento dell’aggiudicazione, la restituzione delle somme o anche il risarcimento dei danni.
10 – Fai verificare gli atti prima che scada il termine.
Se ti trovi in una situazione simile, chiama lo 059 761926 per concordare un primo incontro con me, che può svolgersi anche a distanza. Esaminare subito la documentazione è il modo migliore per evitare che il silenzio o una rinuncia formulata male compromettano i tuoi diritti.
Seguimi anche su X per non perdere i prossimi approfondimenti di Avvocati dal volto umano.
Hai avuto un problema dopo un’aggiudicazione? Raccontalo nei commenti, oppure lascia la tua domanda: ti rispondo volentieri.
Ti è piaciuto questo post? Iscriviti al blog.
Riceverai una mail a cui dovrai dare conferma per completare la tua iscrizione.
L’iscrizione è completamente gratuita e potrai cancellarla in qualsiasi momento.
