Casa cointestata da conviventi: cosa cambia davvero?
Sto per acquistare una casa insieme al mio fidanzato e vorremmo intestarla a entrambi. Fino al matrimonio continuerò però a risultare nello stato di famiglia di mia madre. Quali vantaggi e svantaggi possono derivare, per me e per mia madre, dalla cointestazione dell’immobile?
1 – Puoi acquistare la casa anche se sei nello stato di famiglia di tua madre.
Essere inserita nello stato di famiglia di tua madre non ti impedisce di comprare un immobile insieme al tuo compagno. Se siete entrambi indicati nell’atto, ciascuno acquista la quota stabilita, per esempio il 50 per cento.
Lo stato di famiglia descrive una situazione anagrafica; non rende tua madre proprietaria della casa, non la obbliga a pagare il mutuo e non la rende responsabile dei tuoi debiti. Queste conseguenze nascerebbero soltanto se tua madre firmasse specificamente come comproprietaria, coobbligata o garante.
2 – Residenza, famiglia anagrafica e nucleo ISEE non sono la stessa cosa.
L’acquisto della casa non cambia automaticamente la residenza. Finché abiti abitualmente con tua madre e risulti residente lì, continuerai normalmente a comparire nella stessa famiglia anagrafica. Quando andrai realmente a vivere nella nuova casa dovrai dichiarare il trasferimento della residenza, senza attendere necessariamente il matrimonio.
Il nucleo ISEE prende di regola le mosse dalla famiglia anagrafica, ma prevede eccezioni e regole proprie. L’INPS considera redditi e patrimoni, compreso il patrimonio immobiliare, secondo gli anni di riferimento previsti per la dichiarazione sostitutiva unica.
Per questo, se resti nel nucleo ISEE di tua madre, la tua quota della nuova casa e l’eventuale debito residuo del mutuo possono incidere sull’indicatore del nucleo. L’effetto concreto può essere favorevole, neutro o sfavorevole a seconda dei valori e della prestazione richiesta: non si può calcolare soltanto sapendo che possiedi metà casa.
3 – Il possibile svantaggio per tua madre riguarda soprattutto le agevolazioni.
Tua madre non perde automaticamente diritti perché tu compri un immobile. Tuttavia, se appartenete allo stesso nucleo ISEE, il tuo patrimonio può modificare l’indicatore utilizzato per bonus, tariffe sociali, prestazioni assistenziali o altre agevolazioni soggette a requisiti economici.
Alcune prestazioni applicano inoltre condizioni proprie sulla proprietà di immobili da parte dei componenti del nucleo. Prima dell’acquisto conviene quindi controllare quali benefici tua madre riceva concretamente e leggere i relativi bandi: il semplice riferimento all’ISEE non esaurisce tutte le possibili regole.
4 – L’agevolazione “prima casa” non richiede di sposarsi.
Lo sconto sulle imposte di acquisto dipende dai requisiti previsti per ciascun acquirente, non dal matrimonio. Secondo la guida dell’Agenzia delle entrate, se non risiedi già nel Comune in cui si trova l’immobile devi normalmente trasferirvi la residenza entro diciotto mesi e assumere il relativo impegno nell’atto.
Attenzione alla differenza tra agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” e abitazione principale ai fini IMU. Per la prima può bastare, ricorrendo gli altri requisiti, la residenza nel Comune; per l’esenzione IMU sulla quota posseduta occorrono normalmente la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile. Se continui a vivere e a essere residente da tua madre, la tua quota della nuova casa potrebbe quindi essere soggetta a IMU.
5 – Quote di proprietà e rate del mutuo devono essere coerenti.
Prima del rogito dovete decidere con chiarezza:
- quale quota acquista ciascuno;
- chi versa l’anticipo e in quale misura;
- chi paga le rate del mutuo;
- come saranno divise imposte, lavori e spese straordinarie;
- che cosa accadrà se la convivenza finirà.
Se acquistate al 50 per cento ma uno dei due paga molto più dell’altro, è bene documentare il motivo e stabilire se la differenza sia un prestito, una liberalità o debba essere compensata. Lasciare tutto implicito crea facilmente una controversia difficile da ricostruire dopo anni.
La banca può inoltre pretendere che entrambi i mutuatari rispondano dell’intero debito, anche quando ciascuno possiede soltanto metà dell’immobile. Il rapporto interno tra voi e quello con la banca non coincidono necessariamente.
6 – Il matrimonio successivo non cambia le quote già acquistate.
Una casa comprata prima del matrimonio resta, in linea generale, di proprietà personale dei coniugi nelle quote risultanti dal rogito. Anche scegliendo in seguito la comunione legale, l’immobile già acquistato non diventa automaticamente comune in parti diverse: l’articolo 179 del codice civile esclude dalla comunione i beni appartenenti al coniuge prima del matrimonio.
Se un domani vorrete modificare le quote, servirà un nuovo atto idoneo, con relativi costi e conseguenze fiscali. È quindi meglio stabilirle correttamente fin dall’acquisto.
7 – Tra conviventi vanno considerati anche rottura e successione.
Finché non siete sposati, il partner non è erede legittimo dell’altro. Se uno dei due muore senza testamento, la sua quota passa agli eredi previsti dalla legge e il convivente superstite può ritrovarsi comproprietario con loro.
La legge 76/2016 riconosce alcune tutele ai conviventi di fatto e consente di regolare i rapporti patrimoniali con un contratto di convivenza, ma non attribuisce automaticamente gli stessi diritti successori del matrimonio.
Per questo valuterei un accordo scritto sui rapporti economici e, se opportuno, un testamento compatibile con i diritti degli eventuali legittimari. Puoi approfondire come disciplinare i rapporti con un contratto di convivenza, come gestire una casa comune quando la convivenza finisce e che cosa accade alle somme investite nell’acquisto.
8 – Prima del rogito fate una simulazione completa.
Porterei al notaio e a un avvocato la proposta d’acquisto, la bozza del mutuo, l’indicazione delle somme versate da ciascuno e l’elenco delle agevolazioni utilizzate da tua madre. Parallelamente farei simulare da un CAF l’ISEE con la nuova proprietà e dopo l’eventuale cambio di residenza.
Questa verifica costa molto meno che correggere in seguito quote sbagliate, affrontare un problema fiscale o discutere su chi abbia pagato che cosa.
9 – Proteggi l’acquisto prima di firmare.
Se vuoi impostare correttamente quote, mutuo e accordi con il tuo compagno, telefona allo 059 761926 per concordare un primo incontro con me, anche a distanza. Esamineremo la documentazione prima del rogito e individueremo le clausole utili per entrambi.
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Stai acquistando un immobile con il tuo compagno o hai già affrontato questo problema? Lascia un commento o una domanda: ti risponderò volentieri.
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