Quota ereditaria alle sorelle: vendita o divisione?
Vivo all’estero, ma sono italiano, e ho un problema di eredità con due sorelle in Italia. Abbiamo ereditato una casa da nostra madre, morta in gennaio. A me non interessa la proprietà e le mie sorelle sono disposte a prendere la mia quota. I problemi, però, sono con il notaio, che pretende una vendita, il catasto e altre cose che non conosco. Ho letto della possibilità di un «contratto ereditario amichevole», ma non ho capito bene. Se facciamo questo accordo privato dal notaio, devo comunque fare un atto di vendita? Facendo questo accordo posso ricevere il denaro della mia parte, lasciando poi loro libere di fare ciò che vogliono? Vorrei stipulare l’accordo, ricevere la cifra pattuita dalle mie sorelle ed essere fuori dall’eredità. Se necessario, potrei rilasciare una procura per una futura vendita, qualora le mie sorelle volessero vendere. E se rinunciassi? Vorrei capire le possibilità, i miei doveri e i miei diritti, tralasciando per ora la via giudiziale.
1 – Prima bisogna capire se hai già accettato l’eredità.
Alla morte di tua madre non sei diventato automaticamente erede: sei stato chiamato all’eredità. La qualità di erede si acquista con l’accettazione, che può essere espressa ma anche tacita, cioè risultare da comportamenti che presuppongono necessariamente la volontà di accettare.
La distinzione è decisiva. Se non hai ancora accettato, puoi valutare la rinuncia. Se invece hai già accettato, non puoi tornare indietro mediante una rinuncia: sei entrato nella comunione ereditaria e, per uscirne, devi trasferire la quota oppure partecipare alla divisione.
Non basta quindi domandarsi se sia stata presentata la dichiarazione di successione. Bisogna ricostruire tutto ciò che hai firmato o fatto: possesso dei beni, volture, vendite, prelievi, pagamenti e altri atti possono avere conseguenze diverse e vanno esaminati concretamente.
2 – Il «contratto ereditario amichevole» non è un tipo di atto preciso.
Questa espressione può indicare, nel linguaggio comune, un accordo consensuale fra coeredi. Non identifica però un unico contratto previsto dalla legge. Nel tuo caso l’accordo può assumere soprattutto la forma di una divisione ereditaria oppure di una cessione della tua quota.
La differenza non è soltanto nominale: cambiano struttura dell’atto, effetti, imposte e controlli necessari. Il notaio deve quindi conoscere l’intero asse ereditario, le quote, l’eventuale testamento, i debiti, le formalità già eseguite e il risultato economico che volete ottenere.
Poiché nell’eredità c’è un immobile, un semplice foglio privato non è sufficiente per rendere l’operazione sicura e opponibile ai terzi. La forma scritta è richiesta dall’articolo 1350 del codice civile e la divisione immobiliare deve essere trascritta secondo l’articolo 2646 del codice civile. Per questo l’intervento notarile non è un’inutile complicazione.
3 – La divisione consensuale può liquidarti con un conguaglio.
Ogni coerede può chiedere la divisione in base all’articolo 713 del codice civile. Se siete tutti d’accordo, non serve iniziare una causa: potete costruire una divisione consensuale nella quale la casa viene attribuita alle tue sorelle e tu ricevi denaro a conguaglio della tua quota.
In molte situazioni questa è la soluzione più lineare: un solo atto realizza l’assegnazione del bene e la tua uscita dalla comunione. Tuttavia, se le sorelle restano comproprietarie fra loro o se nell’asse vi sono altri beni e debiti, il notaio dovrà stabilire se l’operazione sia una divisione totale, una divisione parziale o un diverso negozio.
Ho già spiegato in un altro caso che i coeredi possono liquidare chi cede la propria parte. Qui, però, il contenuto esatto dell’atto va progettato sui documenti della vostra successione.
4 – L’alternativa è cedere la tua quota.
Puoi anche vendere alle tue sorelle la quota dell’eredità oppure, a seconda del caso, la quota indivisa della casa. Sono operazioni diverse: la prima riguarda la posizione ereditaria nel suo complesso, mentre la seconda riguarda uno specifico immobile.
Il notaio che parla di vendita potrebbe quindi avere ragione rispetto all’assetto che gli avete prospettato. Non è però possibile confermarlo senza leggere la dichiarazione di successione, il titolo di provenienza, l’eventuale testamento e la bozza dell’atto. Non è il nome scelto dalle parti a decidere la natura del contratto, ma ciò che concretamente viene trasferito e il corrispettivo pattuito.
Se la quota ereditaria fosse ceduta a un estraneo, entrerebbe in gioco la prelazione dei coeredi prevista dall’articolo 732 del codice civile. Nel tuo caso le acquirenti sarebbero già coeredi, ma resta necessario regolare con precisione pagamento, garanzie, debiti ereditari e decorrenza degli effetti.
5 – La rinuncia non serve per farti pagare dalle sorelle.
La rinuncia è adatta a chi vuole restare completamente fuori dall’eredità e non ricevere nulla. Deve essere resa con le forme dell’articolo 519 del codice civile, davanti a un notaio o al cancelliere del tribunale competente.
Non puoi però «rinunciare in favore» soltanto delle tue sorelle ricevendo da loro il valore della quota. L’articolo 478 del codice civile considera accettazione la rinuncia ai diritti successori fatta a titolo oneroso oppure soltanto a favore di alcuni chiamati. Se vuoi il denaro, la strada corretta è dunque una divisione con conguaglio o una cessione, non una rinuncia mascherata.
Inoltre la rinuncia non garantisce sempre che la tua quota finisca direttamente alle sorelle: possono operare sostituzione testamentaria, rappresentazione a favore dei tuoi discendenti o accrescimento, secondo la composizione familiare e il titolo della successione. Prima di scegliere questa via va quindi verificato chi verrebbe chiamato al tuo posto. Per un quadro introduttivo puoi leggere anche come liberarsi di un immobile ereditario.
6 – Catasto e dichiarazione di successione non sono formalità inutili.
La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale che, salvo eccezioni, va presentato entro dodici mesi dall’apertura della successione. La domanda di voltura aggiorna poi le intestazioni catastali. Questi passaggi non sostituiscono l’accordo fra coeredi e non dividono automaticamente la casa, ma devono essere coordinati con l’atto notarile.
Prima della firma servono almeno:
- titolo di proprietà della madre ed eventuale testamento;
- dichiarazione di successione e ricevute delle imposte;
- visure catastali e ipotecarie aggiornate;
- verifica della regolarità urbanistica e catastale dell’immobile;
- conteggio della quota e del conguaglio;
- controllo di mutui, ipoteche e debiti ereditari;
- modalità tracciabile di pagamento della somma concordata.
È opportuno farsi consegnare un preventivo distinto per imposte, onorario notarile, eventuale assistenza legale e spese tecniche. La convenienza fiscale non si può valutare soltanto confrontando le parole «divisione» e «vendita»: dipende dalla struttura reale dell’operazione.
7 – Puoi firmare dall’estero con una procura speciale.
Non devi necessariamente tornare in Italia soltanto per partecipare all’atto. Puoi valutare una procura speciale a una persona di fiducia, ma il testo dovrebbe essere predisposto o approvato prima dal notaio italiano che riceverà l’atto.
La tua firma dovrà essere autenticata con modalità riconosciute in Italia. A seconda del Paese possono servire il consolato italiano, un notaio locale, l’apostille o la legalizzazione e una traduzione conforme. Non firmare una procura generica trovata online: rischieresti di produrre un documento inutilizzabile o di attribuire poteri più ampi del necessario.
Se invece le tue sorelle dovessero vendere la casa in futuro dopo avere acquistato o ricevuto la tua quota, non avrebbero bisogno di una tua ulteriore procura: tu non saresti più proprietario. La procura serve semmai per consentire a qualcuno di firmare oggi, in tuo nome, l’atto con cui esci dalla comunione.
8 – Fate predisporre prima un progetto scritto dell’operazione.
Chiedete al notaio di indicare per iscritto quale schema propone, perché lo considera corretto e quali costi comporta. Fate risultare chiaramente:
- che cosa trasferisci;
- quanto ricevi e quando;
- chi sostiene imposte e spese;
- se restano altri beni o debiti comuni;
- quando vieni liberato dalla gestione dell’immobile;
- quali garanzie accompagnano il pagamento.
Se l’accordo familiare dovesse venire meno, resterebbe sempre possibile chiedere lo scioglimento della comunione, ma è sensato tentare prima una soluzione negoziale ben costruita. L’obiettivo non è scegliere l’etichetta più semplice: è uscire davvero dall’eredità ricevendo quanto concordato, senza lasciare formalità o responsabilità sospese.
9 – Prima di firmare, fai controllare documenti e conteggi.
Una consulenza preventiva costa molto meno di un contenzioso nato da un atto incompleto. Per esaminare successione, quote, proposta del notaio e procura dall’estero, chiama lo studio al numero 059 761926 e concorda con me un primo incontro, anche a distanza.
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Hai vissuto una divisione ereditaria consensuale oppure hai un dubbio sulla cessione di una quota? Scrivilo nei commenti: leggerò con attenzione e ti risponderò volentieri.
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