Tag: affitti e locazioni

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In presenza di alcuni problemi posso recedere subito dalla casa in locazione?

No stipulato un contratto 4+4 a marzo2013, dopo aver fermato l’immobile6mesi prima, in attesa di lasciare il mio vecchio appartamento. nei6mesi che la casa era ferma, nessuno ha provveduto a controllare lo stato generale della casa, per cui pago un affitto di 700 euro mensili. i problemi sono: 1:sono stata avvisata dell’esistenza del canone di spese condominiali (90 euro mensili)solo al momento della firma.non c’è n’è la donna delle pulizie scale n’è un amministratore da pagare, ma solo un ascensore che fa2piani. 2:una volta avviate le utenze di acqua luce ecc, il frigo e la lavastoviglie risultavano non funzionanti. il frigo è stato cambiato dopo 15 giorni dopo numerosi solleciti(e dopo aver chiamato per disperazione il tecnico, a mie spese)la lavastoviglie tutt’ora non è stata cambiata. l’impianto elettrico è malfunzionante, con diverse prese fulminate, o ke fanno contatto tra loro. dalla finestra della sala se piove entra acqua.posso recedere prima dei 6 mesi?

È un caso un po’ limite. Le spese condominiali, specialmente quando c’è un ascensore, è notorio che ci siano. Gli elettrodomestici: occorrerebbe vedere che cosa prevede il contratto e che cosa hai fatto una volta che hai verificato che non erano funzionanti nei confronti della proprietà, cioè se il locatore è stato messo in grado di intervenire e poi vedere che cosa ha fatto o meno. Analogamente per quanto riguarda l’impianto elettrico. Per le infiltrazioni di acqua, ugualmente, bisognerebbe verificare meglio e più in concreto la natura del problema.

Suggerirei come sempre un approccio negoziale.

Ti consiglio anche di leggere la nostra FAQ in materia di risoluzione o recesso per giusta causa o giusti motivi.

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se mia moglie mi mette in casa mia madre io posso metterci mia zia?

Ho perso il lavoro da diverso tempo riuscendo comunque a mantenere la famiglia sino a 15 giorni fa. Ho due figli di cui uno abita con me. Di recente, dopo che subisco tante umiliazioni e vessazioni da parte di mia moglie, lei (mia moglie) si è portata dentro casa (entrambi proprietari) sua madre con la scusa che la suocera assicura da mangiare alla figlia ed al nipote. Ovviamente estromettendomi da tutto (anche dal pranzo e dalla cena). Posso chiedere il pagamento di un fitto a mia suocera del tipo previsto dalle tariffe Bed & Breakfast (che mi consentirebbe l’acquisto dei viveri per me) ? Ovvero, per par condicio posso pretendere di fare la stessa cosa con una mia zia che vive da sola? magari a mesi e/o 15 giorni alternando la presenza di mia suocera e la presenza di mia zia. In caso contrario sarei destinato a morire di fame. Posso eventualmente ricorrere al giudice di pace? Preciso che tra me e mia moglie ancora non c’è separazione.

Tua suocera è ospitata da tua moglie, che è comproprietaria e composseditrice della casa familiare, in forza di un rapporto di solidarietà parentale e, a quanto ho capito, aiuto reciproco, quindi non è dal punto di vista dell’eventuale richiesta di canoni alla stessa che tu puoi affrontare il problema.

In realtà, prendendo una decisione come quella, tua moglie a mio giudizio ha violato i doveri di collaborazione derivanti dal matrimonio, tra cui spicca quello di collaborazione nell’interesse della famiglia e di determinazione del menage e della vita familiare, il cui esercizio armonioso è tanto più importante quando c’è ancora un figlio che abita in casa. Per questo motivo, tu potresti chiedere la separazione, ma ovviamente devi valutare la situazione nel suo complesso. Introducendo in casa tua zia, chiaramente, commettersi una violazione analoga a quella realizzata da tua moglie, senza che la stessa possa essere ritenuta legittimata dal precedente relativo a tua suocera, dal momento che rimane la regola per cui qualsiasi decisione del genere deve essere concordata tra i coniugi.

Il giudice di pace non c’entra nulla, non si occupa di materia familiare che è riservata al tribunale. Credo che la cosa migliore sia rivolgerti ad un mediatore familiare per vedere se è possibile riprendere un dialogo e un minimo di funzionamento del menage familiare ovvero, al contrario, per prendere atto dell’impossibilità di ciò e decidere poi di conseguenza.

posso far causa al Comune se per ben tre volte inutilmente cerca di farmi perdere la casa popolare?

Il comune di xxx per la terza volta emette nei miei confronti un avvio di procedimento di decadenza dall’assegnazione di un alloggio comunale, perchè secondo loro io non vivo in quella casa. L’ultima volta ho portato il Comune dinanzi al TAR che ha accolto il mio ricorso. Io mi sento perseguitato. Se,nell’eventualità anche questa volta si dovesse ricorrere al TAR,in caso positivo, potrei querelare o quanto meno diffidare il Comune?

Parlare delle cose giuridiche in generale non ha mai molto senso, il diritto vive moltissimo del fatto su cui deve essere applicato, interagisce con esso e ne rimane quasi sempre plasmato in un senso o nell’altro. Per dire che nel tuo caso la prima cosa da fare è vedere se il comune, nonostante tutto, avesse buoni motivi per ritenere che tu non abitassi più nell’immobile, ciò che ne determinerebbe la buona fede, che, come tale, impedirebbe di poter fondare qualsiasi procedimento nei confronti del comune stesso.

Non vedo poi la rilevanza penale della vicenda, al massimo si può valutare una figura di abuso del diritto, che avresti dovuto peraltro far valere al TAR nel procedimento in cui hai ottenuto l’annullamento. Se il titolo di concessione, poi, fosse contrattuale (ma non credo, visto che ti sei rivolto al TAR), si potrebbe parlare di buona fede nell’esecuzione del contratto – un concetto che forse si potrebbe invocare anche in ambito amministrativo, ovviamente quest’ultima considerazione è tutta da valutare.

In conclusione, può darsi che si possa fare qualcosa nei sensi che hai in mente, ma bisognerebbe, in una cosa come questa, studiare molto meglio il caso in tutti i suoi dettagli.

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posso emigrare all’estero senza perdere la casa popolare?

buona sera, io sono residente in una casa popolare insieme a mia madre, ma vorrei trasferirmi in Germania temporaneamente (io ho anche il passaporto tedesco) per accedere a certi determinati privilegi dovrei spostare la mia residenza in germania. Io vorrei sapere se una volta spostata la residenza, in un futuro posso rimettere la mia residenza in questa casa popolare in italia (es. due o tre anni dopo) senza perdere il diritto di abitarvi ? Io sapevo che una volta tolta la residenza non si poteva più rimettere senza prima ri-fare il concorso e tutte le cose che ne conseguono)

Direi proprio di no. Intanto bisognerebbe capire chi è l’assegnatario della casa popolare, perchè se fosse tua madre, ovviamente, restando lei in Italia, la disponibilità della residenza potrebbe essere conservata. Se invece fossi tu solo l’assegnatario, sicuramente a norma di legge c’è la decadenza dal diritto di mantenere l’alloggio, dal momento che lo stesso deve essere assegnato ad un altro avente diritto, per cui l’unica soluzione potrebbe essere quella di negoziare una eventuale soluzione di compromesso con l’ente gestore.

per liberarsi di un inquilino è meglio dare il diniego di rinnovo al primo quadriennio o lo sfratto?

sono proprietario di un immobile di circa 90 mq affittato con contratto 4 + 4 sono in scadenza i primi 4 anni voglio dare disdetta per uso personale, ho un’altro immobile affittato di circa 36 mq ma non idoneo alle mie esigenze sempre registrato da pochi mesi. mia moglie è proprietaria di un’altro appartamento di 58 mq affittato da pochi mesi con contratto registrato. Noi abitiamo con nostro figlio. Vorrei informarla che l’inquilino sono 4 mesi che non paga l’affitto.

Per dare la disdetta al primo quadriennio occorre che sussistano i presupposti di legge, la legge 392 del 1978, che questi presupposti siano indicati nella lettera di diniego di rinnovo automatico e che poi, dopo che il contratto si è risolto, vi si faccia seguito, sotto pena in difetto di una causa di risarcimento del danno, come nel caso in cui si indica come motivo la necessità di adibirlo a propria abitazione personale e poi, dopo la liberazione, questo non avviene. Lo sfratto, invece è una cosa completamente diversa che fa leva sul fatto che l’inquilino non corrisponde il canone, i presupposti in questo caso ci sarebbero ma ovviamente l’inquilino potrebbe poi chiedere il termine di grazia e sanare la morosità nel termine previsto dal giudice, impedendo così allo sfratto di diventare definitivo.

se il contratto è invalido il termine di preavviso per il recesso è sempre di sei mesi?

Salve, a febbraio 2012 ho stipulato un contratto di locazione con una mia parente per una porzione di casa attaccata alla sua. Il contratto doveva essere registrato subito, invece me lo ha registrato a luglio, con data di febbraio ( facendomi pagare la tassa anche a me.) Il contratto deve averlo comprato in qualche cartoleria perché lei si e limitata a scrivere solo i nomi e la rata dell affitto. Mi ha fatto durata 24 mesi, ma adesso per problemi personali con lei, me ne voglio andare. Devo sempre dare i 6 mesi di preavviso? Nel contratto dove c’è scritto quanti mesi di preavviso devo dare ha lasciato lo spazio bianco. Preciso che siamo due famiglie con un contatore solo della luce, che ovviamente salta sempre e nonostante le ripetute richieste di sdoppiarlo, non ha mai fatto nulla. E questo vale anche per il gas.

Il contratto è invalido in alcuni aspetti, ad esempio sulla durata, ma alle clausole invalide si sostituiscono di diritto quelle nulle, per cui direi che il contratto, con il contenuto modificato ed integrato dalla legge esiste e di conseguenza il termine di preavviso per il recesso è sempre di sei mesi. Suggerirei di cercare un accordo con la proprietà.

devo pagare le imposte sui canoni anche se il conduttore è stato moroso per 18 mesi?

Una società morosa ha usufruito di un negozio per 18 mesi.Devo comunque pagare le tasse per i canoni non percepiti fino a sentenza avvenuta dopo 10 mesi? Mi è stato riconsegnato il negozio dopo altri 8 mesi. La società era una s.r.l. ed il pignoramento è stato praticamente nullo. I canoni di affitto erano la mia unica entrata ed ho dei gravi problemi economici. Non ho la possibilità di pagare anche le tasse sui canoni non percepiti!

Purtroppo sul punto un avvocato non è il professionista più indicato da consultare, mentre dovresti invece interpellare un commercialista. Come dico sempre, in materia fiscale, salvo rare eccezioni, noi avvocati non siamo molto ferrati. Anche perchè il fisco è una materia in continua evoluzione, per cui è necessario seguirla con aggiornamento costante, altrimenti si rischia di non poter fornire le risposte giuste.

Dal punto di vista civilistico, direi che all’Agenzia delle Entrate potrebbe sembrare strano che tu ti sia attivato solo dopo un anno e mezzo di persistenza della morosità: nella pratica, il padrone di casa si attiva dopo 4, massimo 6 mesi, dal momento che una situazione di insolvenza che dura di più indica che i pagamenti non verranno probabilmente mai più ripresi. Per questi stessi motivi, la nostra legislazione fiscale spesso contiene delle presunzioni di «ricavo» sulla base della situazione contrattuale.

se il locatore omette di allacciare la casa alla rete di fornitura del gas posso recedere?

Sono in affitto con un contratto transitorio, tramite agenzia. Nella casa, appena ristrutturata ho trovato gli impianti pronti e ho fatto le volture a mio nome di acqua e luce (nel precontratto dell’agenzia il proprietario si impegnava ad alzare la fornitura elettrica da 1.5 a 3KW, cosa poi non avvenuta). Dentro la casa l’impianto del gas era completo (caldaia, termosifoni, allaccio al piano cottura) ma, a locazione in corso, il proprietario è stato più chiaro, mancava ancora l’allaccio alla rete comunale. Ad oggi, nonostante ripetute richieste, non sono riuscito ad avere un sistema alternativo di riscaldamento e siamo ancora in attesa del contatore del gas. Aggiungo che dal tetto con la pioggia ho uno scolo di acqua sul letto. In queste condizioni, dopo tre mesi, la casa continua ad essere inutilizzabile e ho mandato una raccomandata al proprietario chiedendo la rescissione del contratto. E’ un mio diritto?

Per averne la certezza, bisognerebbe esaminare il contratto di locazione che avete stipulato, ma in generale direi che il recesso ci stia tutto. Una delle obbligazioni principali del proprietario di casa è quella di consegnare un immobile idoneo all’uso cui è destinato, nella tua situazione a mio giudizio questa idoneità non può esserci, dal momento che manca addirittura l’impianto di riscaldamento. Bisogna senz’altro fare anche i complimenti all’agenzia che è intervenuta a livello di intermediazione, a mio modo di vedere.

come rescindere dall’avvallo in un contratto di locazione

Mio figlio ha sottoscritto assieme a un suo coetaneo un contratto d’affitto (4+4 no studenti) in appartamento a Bologna. Il proprietario al momento della sottoscrizione ha voluto una lettera di avvallo che è stata firmata congiuntamente da me e da un amico di famiglia dell’altro ragazzo. Con la lettera io e l’altra persona ci siamo impegnati come coobbligati solidali a fianco dei conduttori. Ora mio figlio per cause di forza maggiore sopraggiunte è costretto a rinunciare all’appartamento. Il contratto prevede 6 mesi di preavviso con raccomandata. Vorrei sapere se è possibile a lui solo dare la disdetta senza che anche l’altro decida di rinunciare all’appartamento e soprattutto se alla scadenza dei 6 mesi anche io potrò ritenermi libera dall’obbligo cosolidale o quali altri passi debbo fare per non dover continuare a rispondere personalmente per l’affitto di un appartamento che non verrà più utilizzato da mio figlio. 

Non è possibile liberarsi da una garanzia prestata senza il consenso della persona garantita, in questo caso il padrone di casa. Per sapere se uno dei due conduttori può intimare la disdetta indipendentemente dall’altro bisogna vedere cosa prevede sul punto il contratto e cioè se i conduttori sono obbligati in solido tra loro o meno.

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è valida la clausola per cui il conduttore di locazione commerciale non può comunque recedere prima di tre anni?

Sono la titolare di una sas e vorrei rescindere il contratto di locazione in anticipo. Ho un contratto di 6+6 che posso rescindere per gravi motivi ma c’è una clausola che dice “comunque non prima del terzo anno”(… ho in affitto lo stabile da 2 anni…) potrebbe essere una clausola vessatoria? Non riusciamo a pagare l’affitto poiché i guadagni sono meno del canone di locazione… È possibile che se non riesco a pagare devo comunque rimanere con un’attività che non mi da nessun tipo di sostentamento? Le serie problematiche economiche e l’impossibilità di lavorare non è un grave motivo per cui io posso superare la clausola del terzo anno? È il caso che mi rivolga ad un legale?

Beh, consultare un legale in un contesto professionale non ti può certo far male, trattandosi di un problema appunto legale… Ad ogni modo, intanto posso fare qualche osservazione che magari ti può essere utile.

La clausola che prevede limitazioni alla facoltà di recesso è sicuramente vessatoria, bisogna vedere però se è stata apposta la famosa doppia firma sulla clausola in questione e se la stessa è stata richiamata con le formalità «codificate» dalla giurisprudenza (ad es., la clausola va richiamata almeno con il titolo intero, non è sufficiente il numero).

A parte la vessatorietà della clausola o meno, direi comunque (ma questo andrebbe verificato con una breve ricerchina giurisprudenziale) che la disposizione di legge che prevede il recesso per gravi motivi sia imperativa e non derogabile, per cui la clausola in questione è nulla di diritto.

Per quanto riguarda i gravi motivi, la definizione di legge è appositamente aperta, qui bisogna valutare la situazione ed è il punto dove più ti può essere utile una consulenza tagliata sul tuo caso da parte di un tuo avvocato.