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Amministratore di condominio che paga opere non autorizzate: che fare?

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DOMANDA – -Giugno 2022: delibera di opere straordinarie: appalto in base al capitolato. Non viene istituito l’apposito fondo -Luglio/sett. 2022: svolgimento dei lavori: la ditta preventiva e fattura extra costi di un’opera prevista (in violazione del capitolato che esclude in assoluto extra costi per opere previste) e una variante in corso d’opera (in violazione del capitolato che prevede l’autorizzazione in forma scritta del committente). L’amministratore decide in autonomia: autorizza e paga parte di questi extra costi. -Settembre 2022 – assemblea ordinaria: l’amm non dice nulla di tutto ciò. -Settembre 22/maggio 23 – l’amm. salda gli extra costi. -Settembre 2023 – assemblea ordinaria: l’amm. sottopone il consuntivo straordinarie. L’assemblea constesta gli extra costi, non approva il consuntivo e chiede all’amm. di farsi rimborsare quanto da lui pagato, in violazione del capitolato, in assenza di delibere autorizzative. Non pare intenzionato a farlo. Che fare? Grazie!

— RISPOSTA – Il primo passo per trattare una situazione di questo genere è sempre l’invio di una diffida in cui i condomini richiedono all’amministratore di farsi restituire, o restituire in proprio, in caso di impossibilità, le somme che ha pagato in violazione delle disposizioni di legge in materia.

Per far fare questa diffida ad un avvocato, vi conviene, come condominio, nominare subito un nuovo amministratore che sia disposto a rappresentarvi anche in questa posizione nei confronti del vecchio, o, se non fosse possibile, nominare un vostro rappresentante che intrattenga i rapporti con l’avvocato.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di fare la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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diritto

Porta montata al contrario e impresa che non risponde: che fare?

ho fruito del bonus 110% ed il 4 dicembre, nonostante non fossero stati presentati i documenti in Comune (io ne ero all’oscuro) la ditta indicata da Enelx monta gli infissi con anche una porta finestra. Firmo per accettazione del lavoro e dopo 2 giorni mi rendo conto che l’apertura della porta è al contrario di come dovrebbe essere e della precedente. Contesto con pec cui non hanno mai risposto se non via email ordinaria dopo numerosissimi solleciti, affermando che nel contratto sottoscritto la porta riporta il disegno tecnico con il senso di apertura fornita. Ho provato a fare una transazione poichè tale apertura inficia gravemente l’accesso in casa, ma la loro proposta, giustificata con l’aumento dei prezzi per la guerra, risultava la medesima cifra del contratto firmato. Il 4 dicembre scade l’anno entro cui poter agire in giudizio. Il mio avvocato ritiene che ci siano poche possibilità contro un contratto ed un attestato di fine lavori firmato. E’ d’accordo?

Il metodo da seguire in un caso come questo sarebbe quello di agire con un ricorso per CTU preventiva ex art. 696 bis, per maggiori approfondimenti sul quale ti rimando alla nostra scheda relativa, per poi valutare se proseguire.

Immagino, però, che se si tratta «solo» di una porta non valga la pena azionare strumenti di questo genere che, tra compenso del legale, del CTU incaricato dal giudice e dell’eventuale consulente di parte, comportano facilmente una spesa di diverse migliaia di euro.

Per questi tipi di danni dove può diventare difficile azionare il sistema giudiziario per via dei costi relativi, è importante avere – come predico ormai da due decenni – una adeguata copertura di tutela legale: si tratta di una assicurazione che ti paga le spese legali in caso appunto di bisogno.

Consigliandoti più di lasciar perdere che di coltivare la questione, ti suggerirei di approfondire il tema della tutela legale, leggendo il post di riferimento che trovi sempre sul blog, ascoltando la puntata relativa del podcast «radio solignani» e contattando poi un agente per la tua zona in modo da avere copertura per la prossima volta che ti dovesse capire un problema legale.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, cosa a mio giudizio poco consigliabile, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

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Fornitura mobili parziale: cosa fare?

brown wooden chair between potted green plant and stool
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doveva essere l’ultima giornata di montaggio mi accorgo che manca una parte di mobile,lo comunico e chiedono a me (che non sono un tecnico) di prendere le misure urgentemente della parte mancante e che sarebbero subito venuti a concludere.Per più di due mesi non si sono fatti più sentire.Premetto di aver pagato a seguito di fattura l’acconto alla conferma, il secondo acconto al montaggio e dovrò pagare a fine lavori il saldo.Mi chiedo se posso permettermi di rifiutare la consegna della parte mancante visti ormai la chiusura dei lavori di manutenzione straordinaria e per il fatto che è venuto meno il rapporto di fiducia (preciso una rase contenuta nel contratto c’è scritto che in caso di mancata consegna entro 30gg il cliente deve pagare subito il 90% di acconto e il restante alla consegna)

Se la denuncia di mancanza della parte non consegnata e la richiesta di consegna non è avvenuta tramite raccomandata o posta elettronica certificata, siamo legalmente nel puro «vapore» e la società fornitrice potrebbe sempre negare che vi sia stata denuncia da parte tua.

Per questi motivi, è importante è che qualsiasi contestazione relativa ad una fornitura avvenga per iscritto, tramite questi due mezzi che ti ho indicato e, tutte le volte in cui è possibile, tramite un avvocato, sia per la sicuramente migliore cura dei contenuti, sia perché con la spendita del nome di uno studio legale la vertenza viene portata ad un livello più serio e importante.

Per maggiori approfondimenti, ti rimando alla mia scheda di approfondimento sulla diffida tramite avvocato.

A parte questo, potrebbe essere estremamente utile in una situazione del genere avere una polizza di tutela legale.

Se, a suo tempo, non avevi fatto la denuncia tramite raccomandata o pec, puoi sempre provvedere ora, ovviamente ti consiglio sempre tramite un avvocato, visto anche il tempo trascorso e le necessità di tornare ad impostare in modo corretto la situazione: ovviamente valuta tu se ne possa valer la pena in relazione al valore dell’operazione.

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Serramenti consegnati non a norma: che fare?

ho subito una truffa -nell’appartamento a milano -ero e sono tutt’ora ammalato di cancro ai polmoni – mi hanno installato dei serramenti valore 15000.00 euri in pvc bianco senza descrivere di cosa contengano se sono nocive alla salute senza documenti di accompagno -senza marcatura CE -non rispondenti alla legge 02/02/2010-cosa faccio

Mi dispiace per la tua situazione.

Se ritieni che l’azienda appaltatrice ti abbia fornito del materiale non idoneo, devi, per prima cosa, contestare il relativo inadempimento.

Per fare questa contestazione, occorre una diffida, tramite lettera raccomandata a/r o posta elettronica certificata, in cui si indicano le «mancanze» o «vizi» della fornitura in maniera sufficientemente minuziosa da consentire di identificarli per bene.

Fai attenzione perché per la denuncia dei vizi in una compravendita o appalto o altro contratto la legge prevede dei termini entro cui la denuncia stessa deve, a pena di decadenza, essere fatta.

Per fare questa diffida, non sarebbe, a rigore, necessaria l’assistenza di un legale, potresti in teoria fartela anche da solo, ma io te lo sconsiglio per molteplici motivi, i più importanti dei quali sono:

  • l’alto rischio che tu possa finire per scrivere cose che poi potrebbero essere utilizzate contro di te;
  • il rischio, comunque concreto, che tu possa scrivere la denuncia in modo inidoneo;
  • la molta minor «forza» che un intervento personale presenta rispetto all’intervento di un legale: chi scrive da solo trasmette alla controparte il messaggio di non essere disposto ad investire sulla vertenza, cosa che può portare la controparte, in ultima analisi, a trascurarla.

Se vuoi far spedire a noi la diffida, puoi vedere i termini e i condizioni in questa pagina. Altrimenti, puoi chiedere un preventivo ad un altro avvocato.

Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Modelli di contratto: preventivi.

 

Una richiesta che ricevo periodicamente, ad intervalli più o meno regolari, è quella di un preventivo per la realizzazione di un modello contrattuale, o contratto standard, solitamente per un’azienda, associazione, ente pubblico o impresa individuale.

La buona notizia, in questi casi, è che il preventivo lo sceglie per lo più il cliente, in base al grado di approfondimento e di cura con cui vuole che venga redatto il suo modello di contratto.

Facendo un attimo un passo indietro, c’è da dire che è sicuramente molto consigliabile per tutte le attività che intrattengono rapporti con un pubblico di clienti e di fornitori farsi formulare da un avvocato un contratto tipo da utilizzare, ad esempio, per la vendita, per certi tipi di forniture o in occasione di determinati momenti del loro ciclo produttivo di beni o di servizi.

Questo tipo di assistenza legale, in fase contrattuale, è un eccellente sistema per prevenire i problemi legali.

Ribadita la forte opportunità che i rapporti aziendali siano regolati da contratti di qualità, il particolare livello qualitativo, e quindi l’investimento relativo (non solo di soldi, ma anche di tempo da impiegare insieme al legale per lavorare sulla realizzazione del modello), possono essere diversi.

Ci sono piccoli imprenditori che ad esempio, giustamente, investono 2/300 euro per la realizzazione del loro modello contrattuale e altre aziende, sempre ad esempio, che arrivano a spendere anche 10.000€ per un modello o anche un contratto per un’unica operazione.

Dipende anche dalla fase in un cui si trova l’impresa che vuole munirsi di strumenti contrattuali adeguati. Se l’impresa, ad esempio, ha aperto i battenti da poco, può investire al momento relativamente altrettanto poco per i suoi contratti, per poi approfondire e reinvestire maggiormente in seguito, dopo qualche anno, quando avrà superato il break even e avrà toccato con mano il successo dei beni e servizi che colloca presso il pubblico.

In conclusione, dunque, il preventivo qui lo sceglie il cliente.

Considerando ad esempio che noi – al momento in cui scrivo questo articolo – lavoriamo a 100€ oltre accessori di legge ad ora, moltiplicando tale valore per il numero di ore che il cliente desidera che siano destinate alla cura del modello o del contratto si ottiene l’importo finale del lavoro da commissionarci. Un paio d’ore, appunto, per i modelli più semplici o le imprese appena avviate, sino a 100 e più ore per le operazioni da approfondire maggiormente, con un vasto ventaglio di situazioni intermedie.

Ovviamente, il nostro compito è anche quello di aiutare il cliente a scegliere il grado di investimento che vuole realizzare nel proprio contratto, sulla base di indicazioni provenienti dalla nostra esperienza generale applicata in relazione al caso specifico. Ci sono casi, infatti, in cui è probabilmente sconsigliabile scendere sotto un certo livello o comunque è possibile farlo solo con la consapevolezza di una copertura abbastanza limitata.

Anche in questi casi, comunque alla fine sarà il cliente a scegliere.

Desideri un contratto standard per la tua azienda?

Se vuoi un preventivo su misura, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito che si trova nel menu principale del blog, indicando le caratteristiche della tua azienda e descrivendo l’operazione che desideri venga regolamentata dal contratto da sviluppare. Oppure chiama lo studio al numero 059 761926 per prenotare direttamente la tua prima ora di colloquio sul caso.

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Tetto rifatto che presenta problemi: che fare?

sono locataria di un appartamento al quale l’anno scorso ho rifatto il tetto NUOVO! Ora succede l’incredibile (per me): l’ho affittato e da questo inverno c’è una muffa rigogliosa che appesta tutte le pareti, in alcuni punti la parete intera. Ora che è Maggio devono spruzzare l’antimuffa una volta alla settimana un pò dappertutto. Forse per la gomma che il carpentiere ha messo sotto le tegole che fa da tappo…chissà. la domanda è: visto che gli inquilini non se vanno e si lamentano (addirittura buttano via materassi e mobili elettrodomestici dicono) entro quanto tempo devo chiedergli di andarsene per sistemare prima che marcisca del tutto?

Tu non sei locataria, ma locatrice, cioè sei la proprietaria e lo hai concesso in locazione.

Ciò chiarito, non puoi sfrattare i conduttori, o locatari, solo perché devi eseguire delle opere, ma devi rispettare il contratto, cercando di eseguire le opere consentendo il parallelo godimento dell’immobile agli inquilini, altrimenti potresti trovarti a doverli anche indennizzare della loro necessità di reperire un’altra abitazione, con costi di trasloco connessi.

Più che agli inquilini, io penserei all’impresa che ha eseguito i lavori di rifacimento del danno, che, magari, non sono stati eseguiti a regola d’arte o presentano dei problemi.

Qui ci sono dei termini precisi per la denuncia dei problemi, trascorsi i quali perdi ogni diritto.

Per questi motivi, ti consiglierei di rivolgerti davvero prima possibile ad un avvocato, che possa fare la diffida o lettera con la denuncia dei problemi, e curi la pratica contro l’appaltatrice, di solito con un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. se la vertenza non viene definita prima bonariamente.

Ricordati che se non hai una polizza di tutela legale, devi compensare tu l’avvocato che incarichi, senza tante garanzie di recuperare poi queste spese dai veri responsabili, per cui chiedi sempre un preventivo.

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Infiltrazioni di acqua: come trattare il problema?

ho fatto una ristrutturazione di un magazzino ora ho fatto 3 stanze ho demolito rifatto fondamenta fatto pareti esterni e con cappotto sopra vi e un balcone di 1,5 x 16 e fino alla gronda circa 4 x 20 piano con carta catramata il problema è che ho un infiltrazione di acqua e nei muri interni s circa 1 metro x 3 e venuta fuori umidità con una schiuma bianca che poi diventa gialla posso fare causa a chi ha costruito perché l’acqua si infila nel muro.

Ovviamente, per poter accertare se questo è possibile o meno bisogna innanzitutto capire le cause concrete di questo problema.

Ma, prima ancora di questo, e per prudenza, è bene effettuare la denuncia dei vizi a chi ha eseguito i lavori, cosa per la quale ti consiglio di rivolgerti rigorosamente ad un avvocato, dal momento che in materia sono previste decadenze in cui, chi non conosce approfonditamente le leggi, rischia di incorrere.

Il primo passo, quindi, è far intanto spedire una diffida con la denuncia dei vizi, o del problema, per come appare adesso, da parte di un avvocato. Ci sono dei termini molto brevi, che variano a seconda del tipo di contratto che si ritiene essere stato concluso nel caso concreto (es. vendita, appalto, ecc.), per cui è una cosa per cui devi muoverti subito.

Dopo la diffida, e se il problema non si risolve magari con un intervento più o meno spontaneo del responsabile, il passo successivo sarebbe quello di incaricare un tuo tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile, ecc.) di fiducia di «capire» intanto quali sono le cause del problema e stendere una breve relazione sul punto.

Questa relazione sarà poi da inviare al responsabile, con una seconda comunicazione, se del caso.

Qualora, poi, non si riuscisse ancora a definire concretamente la questione, il passo successivo in questi casi di solito non è direttamente la causa ma il ricorso per CTU preventiva ex art. 696 bis cod. proc. civ.., di cui parlo più approfonditamente nella relativa scheda, spiegando anche perché conviene farlo anziché fare subito la causa vera e propria.

Con questo ricorso, la causa del problema verrebbe accertata da un tecnico che non è più quello tuo di parte ma quello ufficialmente incaricato dal tribunale e quindi neutrale o imparziale, che al termine depositerà una relazione che costituisce prova a tutti gli effetti, utilizzabile in causa.

Questo tecnico, tra l’altro, ha anche il compito di tentare ulteriormente la conciliazione.

Terminata la fase di CTU preventiva, se non fosse intervenuta la conciliazione, né il problema fosse stato sistemato in alcun altro modo, a quel punto non rimarrebbe che fare la causa.

Naturalmente, anche una vertenza del genere, pur partendo da una responsabilità contrattuale, si risolve, una volta che ottieni una sentenza positiva, in un recupero credito, per cui, prima di procedere oltre con qualsiasi passo ulteriore rispetto alla diffida iniziale, che rappresenta un investimento minimo da parte tua, devi valutare con cura la solvenza del responsabile, come spiego meglio nella scheda appunto sul recupero crediti che ti invito a leggere con attenzione.

Per quanto riguarda i costi, se malauguratamente non hai una polizza di tutela legale, tutte le spese e il compenso dell’avvocato che andrai a incaricare saranno a carico tuo, almeno inizialmente; ovviamente, l’avvocato cercherà di recuperare questi oneri dalla controparte, ma non c’è nessuna garanzia che vi riesca, in tutto o in parte. Per cui chiedi sempre un preventivo, a tutti i professionisti che chiamerai ad interessarsi al caso: avvocato, tecnico, ecc.

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Mancata insonorizzazione scoperta dopo 4 anni: si può far qualcosa?

Ho un grosso problema di scarsa insonorizzazione: nel lontano 2011 abbiamo sostituito i pavimenti dell’immobile, purtroppo gli operai quella volta, contando sulla ns. buona fede e ignoranza in materia edilizia, non hanno posato la lana di vetro tra la base ed il massetto. Al piano di sotto l’appartamento risultava sfitto, ma appena son venuti ad abitarci, ci siamo accorti che sentiamo tutto, ma proprio tutto(anche quando copulano)..il che genera forti imbarazzi(trattasi di 3 famiglie con figli piccoli)..ci sono i margini, a distanza di 4 anni per far causa alla ditta che approntò il restauro? Abbiamo speso 19 mila euro(mal spesi evidentemente), ma la sfortuna maggiore è stata essersi accorti tardi del lavoro mal eseguito.
Ci avevano tuttavia detto, in via preliminare, che il massetto isolava acusticamente, ma ciò non è vero!

Il problema è che i vizi di un lavoro andrebbero denunciati entro un certo termine, però nel vostro caso questo termine si può far risalire, forse, al momento in cui li avete effettivamente scoperti, e cioè a quando i locali sottostanti hanno iniziato ad essere abitati.

Questa ricostruzione sarebbe corroborata anche dal fatto che comunque si tratta di vizi per rendersi conto dei quali occorre fare particolari valutazioni tecniche, vizi insomma un po’ diversi da quelli constatabili ad occhio nudo, per i quali alcuni giudici, a volte, ritengono che il termine per la scoperta risalga non al momento in cui l’utente, genericamente, se ne accorge, ma a quello, successivo, in cui acquisisce la valutazione di un tecnico.

Inoltre, sarebbe ulteriormente corroborata dal «dolo» dell’esecutore dei lavori, che aveva sostenuto che l’isolamento si sarebbe prodotto solamente con il cassetto.

In conclusione, si può tentare il recupero del danno che avete subito, nonostante il tempo passato.

Il primo passo è sempre la diffida tramite legale, dopodiché si può valutare, in caso non si siano conseguiti risultati, un ricorso ex art. 696 bis per CTU preventiva.

Attenzione che anche queste pratiche sono poi destinate a tradursi in un recupero crediti, con tutti i possibili problemi di solvenza che ci possono essere in questi casi.

Ti consiglio di leggere attentamente le schede su: diffida, CTU preventiva, recupero crediti. Date un’occhiata anche a quella sulle immissioni o problemi di vicinato.

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Cosa si rischia a comprare sulla carta un immobile?

ho letto che spesso raccomanda una maggiore attenzione prima di compiere determinate azioni piuttosto che lamentarsi dopo ma ormai la frittata è fatta..mio fratello ha acquistato un monolocale direttamente dal progetto di un costruttore. al momento hanno solo fatto una scrittura privata. e’ stato allettato oltre che dall’ottimo prezzo dal fatto che il costruttore gli abbia promesso di consegnargli le chiavi non appena lo avesse finito anche se, per problemi burocratici, non avrebbe potuto fare subito l’atto. questa è una cosa possibile? esiste una precisa regola di come deve avvenire questa consegna e cosa comporta per chi acquisisce le chiavi ma non ha ancora un atto notarile? quali altre accortezze dovrebbe avere, oltre che cercarsi un buon notaio?

Non c’è niente di sbagliato in sé nell’acquistare sulla carta, anche io stesso l’ho fatto per lo studio dove esercito l’attività attualmente, il succo del discorso è quello di tutelarsi e fare le cose per il meglio, qualsiasi cosa si stia facendo.

Quello che ha sottoscritto tuo fratello è un contratto preliminare, forse misto ad appalto come avviene in questi casi, e direi fosse la soluzione obbligata, perché l’alternativa sarebbe stata quella di rendere oggetto del contratto un bene – l’appartamento – non ancora esistente.

In contesti del genere, la tutela può essere offerta da parte di un avvocato come assistenza al momento della definizione del contenuto dei contratto preliminari e, in seguito, per le clausole del contratto definitivo, anche se su questo ultimo aspetto potrebbe essere utile anche un notaio.

Per vedere, quindi, se tuo fratello è adeguatamente tutelato bisognerebbe esaminare i contratti che ha firmato, mentre il consiglio per il futuro è quello di curare il contenuto del contratto definitivo di compravendita, tramite un avvocato e/o notaio di vera fiducia.