Tag: esecuzione immobiliare

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Casa familiare: posso obbligare il mio ex a venderla?

sono separata da 3 anni (giudiziaria). Ho l’affido esclusivo dei miei tre figli , di cui 2 minorenni.
Il mio ex non passa assegni di mantenimento. E’ residente all’estero . Mi è stata assegnata la casa coniugale . la casa è di sua proprietà , ma il mutuo è cointestato. Da anni non pago il mutuo e la casa è stata pignorata e probabilmente messa all’asta. Ho cercato di convincere il mio ex a firmare per vendere casa( avevo anche gli acquirenti) ma non ne vuole sapere. E’ possibile obbligare il mio ex marito , visto le condizioni di notevole difficoltà in cui io e i miei figli ci troviamo, a vender la casa ? e se si come?

Non è né possibile né, ormai, probabilmente sarebbe conveniente.

L’unica cosa che avresti potuto fare prima del pignoramento era chiedere la divisione dell’immobile, dapprima in via stragiudiziale, poi tramite la obbligatoria fase di mediazione e quindi mediante la divisione, appunto, giudiziale.

Un’altra cosa che avresti potuto fare era pignorare tu stessa la sua quota di immobile per il credito degli alimenti, ma non credo che questa cosa ti avrebbe potuto giovare perché probabilmente c’era già un’ipoteca di primo grado con, di conseguenza, precedenza sul tuo pignoramento.

Peraltro, la divisione giudiziale si sarebbe potuta anche attuare tramite vendita all’asta dell’immobile, con successiva divisione del ricavato, a discrezione del CTU e del giudice, con la conseguenza che ora non vale nemmeno la pena di rammaricarsi più di tanto.

Se fossimo in una fase in cui il problema è più acerbo, ti consiglierei di cercare di andare a recuperare un po’ di dialogo con tuo marito tramite alcune sedute di mediazione familiare, ma ormai il problema è in fase un po’ troppo avanzata, anche se sicuramente la mediazione ti farebbe bene per altri aspetti.

L’assistenza di un avvocato nella fase dell’esecuzione immobiliare comunque potrebbe esserti molto utile per evitare di subire danni superiori a quelli che già purtroppo sei destinata a subire per varie ragioni, tra cui l’andamento del mercato degli immobile e la presumibile bassa somma di realizzo tramite la vendita all’asta, per cui valuta di munirti di un bravo legale.

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Casa venduta all’asta: possono in seguito chiedermi altri soldi?

La storia riguarda me e il mio attuale ex marito. Sposati nel 2001 (divorziati il 15 marzo scorso), nel 2001 abbiamo aperto a suo nome un’attività commerciale nel settore della telefonia (ancora attiva) e nel 2002 abbiamo acquistato un’abitazione accendendo un mutuo con Banca Sella. Nel corso degli anni, i problemi economici hanno creato posizioni debitorie nei confronti di Equitalia, Unicredit e la stessa Banca Sella. Il mio ex marito (al quale era intestata la casa ed era la sua prima e unica abitazione) non ha più potuto pagare il mutuo. L’anno scorso la casa è stata venduta all’asta da Equitalia, Unicredit e Banca Sella, mettendo in mezzo a una strada noi genitori e i nostri 4 figli minori. Ad oggi, al mio ex marito sono state recapitate due raccomandate: Equitalia chiede 63 mila euro e Unicredit 38mila perché non si ritengono soddisfatte dal ricavato dell’asta.

Per legge, qualora il creditore non sia effettivamente soddisfatto nell’interezza del suo credito, dopo la procedura esecutiva immobiliare, così come dopo qualsiasi altra che si sia rilevata insoddisfacente, conserva ovviamente il diritto a procedere esecutivamente, con nuove ed ulteriori procedure.

Proprio per risolvere problematiche di questo genere, recentemente è stata varata la legge sul sovraindebitamento, conosciuta anche come «salva suicidi», per maggiori informazioni sulla quale rimando alla lettura della apposita scheda.

Avete già visto che purtroppo da certi «buchi» non se ne esce mai, ragione per cui vi consiglio caldamente di valutare la possibilità offerta dalla legge sul sovraindebitamento che, anzi, si sarebbe potuto tentare di attivare anche prima, cercando di salvare la casa.

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Pignoramento di terreni: possono farmelo se sono all’oscuro di tutto?

mia mamma nel 2006 ha firmato in banca una garanzia per un finanziamento fatto a mia sorella. mia mamma è morta nel 2008 e mia sorella non ha più pagato il finanziamento.
Io ero all’oscuro di tutto e ora la banca mi ha pignorato dei terreni di mia proprietà.
Non posso fare nulla? io da mia mamma non ho ereditato nulla

Ti sembrerà incredibile, ma per poter dire qualcosa di un minimo sensato bisognerebbe esaminare gli atti di pignoramento che hai ricevuto, che avrebbero dovuto esser preceduti dalla formazione di un titolo (es. decreto ingiuntivo), che magari nel frattempo è diventato definitivo per tua inerzia, e dalla notifica di un atto di precetto.

Io direi che nel momento in cui ti pignorano dei terreni forse è il caso di uscire da una situazione in cui si è «all’oscuro di tutto», incaricare un professionista, fargli studiare la situazione, farsela spiegare e vedere insieme se e quali iniziative si possono eventualmente adottare.

Senza aver visto nulla, si può solo ipotizzare che i debiti per cui ti hanno pignorato si riferiscano ad un’altra vicenda o che ci sia stata o che sia anche solo stata supposta dal creditore una accettazione implicita dell’eredità, che avresti dovuto però contestare nei termini, oramai, specialmente se hai ricevuto la notifica di un provvedimento monitorio o decreto ingiuntivo potrebbe essere troppo tardi.

Ti consiglio di cercare prima possibile un avvocato bravo e degno di fiducia che possa seguirti come si deve.

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Eredità del nonno: chi l’accetta assume i debiti di un altro coerede?

Mio padre decedito nel 2010 aveva un debito con Equitalia l’importo supera € 20.000 (multe, bolli auto, spese tribunale con vari interessi passivi ). Attualmente abbiamo rinunciato all’eredità (siamo 3 figli e la moglie, nostra mamma). Alla sua morte nel 1980, nostro nonno aveva lasciato 1/8 della sua abitazione a mio padre in eredità per la quale è già stata fatta successione. LA DOMANDA E’: il debito passa alle 7 sorelle di mio padre, avendo anche loro accettato l’eredità mio nonno?

Ogni chiamato ad una eredità è libero di accettare o meno la stessa, e di decidere la forma di accettazione, cioè se pura e semplice, con beneficio d’inventario e così via.

In caso di mancata accettazione da parte di uno dei chiamati, si verifica eventualmente l’accrescimento della quota devoluta agli altri chiamati interessati dalla delazione ereditaria.

Qui parliamo di un debito che aveva uno dei chiamati all’eredità, tuo padre, che non ha nessun motivo giuridico per trasmettersi agli altri chiamati all’eredità stessa, salvo che questi ultimi non diventino in seguito, per qualche motivo, a loro volta eredi dello stesso, in una diversa vicenda successoria.

Insomma, le tue zie assumerebbero la responsabilità dei debiti di tuo padre solo se ne assumessero l’eredità, diventando eredi universali dello stesso, mentre non possono assumerli per il solo ed irrilevante fatto di essere state chiamate insieme a lui ad una eredità priva di quei debiti.

Equitalia potrà tuttavia pignorare la quota di abitazione che era di vostro padre, determinando la vendita dell’intero immobile, in base alle norme del codice di procedura civile dettate in tema di espropriazione di beni indivisi, soddisfacendosi sul ricavato corrispondente alla quota, mentre agli altri comproprietari verrà ripartito il restante ricavato, sempre pro quota.

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Equitalia può pignorare la prima casa per un debito di 3.000€?

Mia madre ha contratto dei debiti con equitalia pari a 3000 euro. Lei percepisce soltanto una pensione minima (500 euro), e come eredità abbiamo una sola casa.
Nel caso nostra madre non pagasse, equitalia potrebbe attaccare la proprietà ?
Oppure potrebbe attaccare soltanto la sua parte di proprietà?

Innanzitutto, c’è da valutare il divieto per Equitalia di pignorare l’immobile che costituisce prima casa, di cui ho parlato, anche se in un caso particolare, in questo precedente post, che ti invito a leggere.

Dopodiché, ulteriormente, c’è da considerare l’aspetto relativo all’importo del debito. Secondo l’art. 3, comma 7, della legge n. 16/2012, in vigore dal 2 marzo 2012, l’agente della riscossione può procedere all’espropriazione immobiliare e quindi anche all’iscrizione dell’ipoteca solo se l’importo complessivo del credito per cui si procede supera complessivamente i 20.000 euro. Tale normativa è valida solo per le ipoteche iscritte e per i pignoramenti effettuati successivamente alla data di entrata in vigore.

Nel caso in cui la quota di proprietà di tua madre fosse, comunque, pignorabile, il creditore procedente, per principio generale, potrebbe far vendere l’intero immobile soddisfacendosi per la quota di competenza, in base agli art. 599 ss. del codice di rito civile, dedicati appunto alla espropriazione dei beni indivisi.

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Se non posso più pagare il mutuo che cosa posso fare?

Siamo di origine Turchia e da 10 anni siamo in Italia, nel 2005 miei genitori hanno fatto un mutuo per comprare una casa. Abbiamo pagato le rate per 5 anni, 1 anno di sospensione del mutuo e da 1 anno che non riusciamo a più pagarle. Miei genitori sono disoccupati, stiamo lavorando solo io e mio fratello. Quelli della banca riescono prendere una parte del nostro stipendio? Sicuramente un giorno (non lo so neanche il tempo) la casa verrà pignorato e messa all’asta. Nel caso che la casa viene venduta ad un cifra più bassa di quello che devono pagare; cosa succede? Dopo entra in gioco Equitalia? Finchè ci siamo nella stessa casa, ci tocca anche a noi di pagare qualcosa? Miei pensano di tornare nel paese d’origine, cioè in Turchia. Sapendo che Turchia non fa parte di UE riescono pignorare gli immobili che hanno li?

Nel momento in cui il numero di rate non pagate diventa pari o superiore a 7, la banca può chiedere lo scioglimento del mutuo e quindi la restituzione di tutta la somma che vi aveva prestato a suo tempo, meno le rate nel frattempo pagate.

In quel momento, non avrete la possibilità di pagarla, per cui la banca vi farà un decreto ingiuntivo, che sarà inutile opporre perché la legge è dalla parte della banca.

Con quel titolo, diventato definitivo o anche provvisoriamente esecutivo, la banca potrà sottoporre a pignoramento la casa che avevate comprato col mutuo che essa stessa vi aveva concesso e sulla quale grava l’ipoteca.

Da qui in poi quel che può succedere è molto diverso e bisogna seguire la situazione per capire come si può evolvere o meno.

Certo che se residuassero ragioni di credito della banca anche dopo la vendita all’asta dell’immobile, ad esempio perché venduto ad un prezzo di molto inferiore a quello di mercato, la banca potrebbe sempre agire nei confronti dei tuoi genitori, anche su beni che si trovano in Turchia, non avendo nessun valore ostativo il fatto che la Turchia non si trovi in Unione Europea purtroppo.

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Nell’esecuzione immobiliare come si determina il compenso dell’avvocato?

Una procedura esecutiva immobiliare promossa nei miei confronti da una banca per il recupero di un residuo credito da mutuo fondiario di euro 15.650,00, nel corso della quale il mio immobile pignorato è stato stimato dal CTU euro 150.000,00, si è conclusa prima della vendita del bene staggito per aver io pagato quanto dovuto alla Banca. Il mio avvocato mi chiede ora quale compenso per le sue prestazioni professionali euro 50.090,00 (poi ridotte a euro 27.500,00) prendendo a base del calcolo lo i nuovi parametri di cui al D.M. 20 luglio 2012, e precisamente lo scaglione con valore di causa tra 100.001 e 500.000 euro, nel quale, a suo parere, rientrerebbe anche la procedura de quo in virtù della stima dell’immobile operata dal CTU. Io sostengo, invece, che il valore della mia causa è pari a euro 15.650,00 (somma precettata) e rientrerebbe quindi tra i para metri del primo scaglione (fino a 25.000 euro). Chi ha ragione?

Direi, e non per solidarietà di categoria, che abbia più ragione il tuo avvocato.

Il compenso è riferito al procedimento esecutivo e l’esecuzione aveva per oggetto la casa e la sua vendita nel suo intero, anche se è stata innescata per una somma minore. Tramite questo avvocato, di fatto, hai potuto sistemare una situazione che avrebbe compromesso la tua casa intera: è vero che ti avrebbero restituito la parte residua, ma sarebbe stata poca cosa, considerato che i beni alle aste si vendono sempre a prezzo ribassato e che ci sono molte spese di procedura.

In sostanza, anche grazie alla sua assistenza, hai potuto «salvare» questa casa, che è un valore maggiore della somma per cui era iniziato il pignoramento.

Ora, è chiaro che si potrebbero fare mille considerazioni al riguardo e che probabilmente nessuna sarebbe sentita come ampiamente soddisfacente, anche perché al di là del valore del procedimento bisognerebbe vedere il tipo di lavoro che è stato fatto e le idee che sono state prodotte, nonché la loro utilità ai fini della risoluzione del problema, per cui in definitiva ti suggerirei comunque un approccio di tipo negoziale, che credo sia più conveniente per tutte le parti.

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si possono contestare le spese legali per un immobile venduto all’asta?

La mia casa è stata venduta all’asta per debito di lavori straordinari del valore di circa 5mila euro. Il condominio ha incassato dalla vendita all’asta la somma totale di 30 mila euro. Io mi ero opposta al Piano di Riparto scrivendo al Giudice Esecutivo, ma non avendo un difensore ho dovuto giocoforza accettare il Piano. Contestavo il fatto che le spese legali sono raddoppiate, perchè con il cambio di amministratore è intervenuto un secondo avvocato, il quale solo per i suoi interventi (4 precetti ) ha chiesto ed ottenuto circa 7000 euro Da notare che questo avvocato ha fatto un decreto ingiuntivo mettendo dentro (OLTRE ALLA CIFRA IN SORTE) anche le spese legali del collega. Ma io me ne sono accorta solo quando il custode delegato dal Giudice mi ha dato la nota spese del primo avvocato. Potrei fare ricorso tardivo presso il Tribunale? O citare il condominio per illecito arricchimento?

Oramai ti sono scaduti tutti i termini. Il problema è stato non munirti di un difensore, che avrebbe potuto controllare i conteggi e fare le opposizioni in senso alla procedura nei termini previsti dalla legge. Capisco che tu ti trovassi in difficoltà economica, ma per avere un avvocato in grado di difenderti avresti potuto chiedere il patrocinio a spese dello Stato che è certamente utilizzabile per i procedimenti di esecuzione immobiliare, questo lo so per certo perché io stesso l’ho fatto avere a miei clienti svariate volte e presso diversi tribunali italiani.

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si può chiedere l’usucapione di una casa dopo che questa è stata messa all’asta?

Vi voglio chiedere come posso fare a richiedere l’usucapione per la casa che viene battuta all’asta per debiti di mio figlio io ci vivo da 20 anni con residenza l’ho sempre mantenuta bene, se no a quest’ora era crollata vi prego aiutatemi ormai ho 70 anni con la pensione minima come posso fare.

In teoria, bisognerebbe esperire una opposizione di terzo con la quale tu ti dichiari proprietaria in contrasto con le risultanza dei registri di conservatoria, ma non credo che la strada sia praticabile: anche tralasciando il problema di far valere un eventuale usucapione nei confronti di ipoteche probabilmente iscritte tempo addietro e del pignoramento, anch’esso regolarmente trascritto, ci sarebbe il problema di dimostrare che la casa è stata da te utilizzata come posseditrice e non come detentrice, che è invece (quest’ultima) l’ipotesi più probabile visto il rapporto di parentela con il proprietario. In altri termini, probabilmente nel tuo caso si è di fronte al classico comodato tra genitori e figli, che come tale non consente di parlare di usucapione.