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10 cose sulla servitù di passaggio.

1) Puoi ottenere il diritto di passaggio su un terreno altrui se non hai altro modo di raggiungere la strada pubblica e quindi il tuo immobile é intercluso.

2) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile può essere assoluta, cioè totale, o relativa, quando potresti sì raggiungerlo, ma solo con una strada molto scomoda o piccola, per la quale non passano ambulanze o vigili del fuoco.

3) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile, inoltre, può essere anche sopravvenuta, per effetto ad esempio di fenomeni naturali: la strada di cui disponevi é franata e non può più essere ripristinata.

4) Se ti trovi impossibilitato a raggiungere il tuo terreno e ti serve una servitù di passaggio il primo passo é chiederla al proprietario o ai proprietari dei fondi sui quali devi passare con una lettera o diffida di un avvocato.

5) Se i tuoi vicini sono disposti a concederti la servitù, si può sottoscrivere un preliminare di accordo con il quale si dettano le condizioni; poi devi andare da un notaio per costituirla con atto pubblico.

6) L’atto pubblico serve per la opponibilità della servitù a terzi: se il tuo vicino te la concede, ma poi vende il suo fondo e manca la trascrizione, chi acquista può toglierti legittimamente il passaggio.

7) Se i tuoi vicini, invece, non ti concedono la servitù, devi fare una causa per ottenerla dal giudice con una sua sentenza.

8) La causa puoi valutare di farla con il procedimento sommario ex art. 702 bis cod. proc. civ., specialmente se la situazione dei luoghi e le altre circostanze sono semplici da ricostruire e ben
rappresentate documentalmente.

9) Ai tuoi vicini, in caso di costituzione della servitù, spetta una indennità, cioè una somma di denaro che li compensa per il fastidio cagionato dalla servitù.

10) Nel caso della costituzione con accordo, l’indennità é determinata appunto di comune accordo, negli altri casi é stabilita dal giudice, di solito sulla base delle indicazioni del CTU.

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Ritardo nei canoni locazione commerciale: che succede?

il locatore del locale commerciale dove siamo da 11 anni mi ha inviato una email intimandoci a tornare regolari al pagamento (nel contratto si paga entro il 5 del mese, noi pagheremo il canone anticipato di Novembre (scadenza contrattuale 05.11.18) il 10 Dicembre, avendo anticipato al locatore copia della contabile del bonifico)…
Ci ha scritto che se dal 5 Gennaio non torneremo regolari non ci intimerà lo sfratto, ma direttamente procederà con lo sfratto esecutivo…
Fino a quanti gg di ritardo potremmo ritardare il saldo del canone di locazione per non ricevere l’intimazione allo sfratto? E dopo l’intimazione, si potrebbe estinguere la convalida dello sfratto saldando l’arretrato con le spese legali? Infine, la carenza della sottoscrizione di una eventuale polizza obbligatoria è motivo di risoluzione del contratto? Da notare che altri inquilini non hanno sottoscritto questa polizza, e non hanno ricevuto questa lettera…

La presunta differenza tra intimazione di sfratto e sfratto esecutivo diretto non ha alcun senso, non so che cosa vi abbia scritto in effetti.

Ad ogni modo, lo sfratto può essere intimato quando la morosità supera l’importo di due mensilità di canone, mensilità che può essere dovuta anche per oneri accessori e non per il solo canone, e ciò dal giorno stesso in cui la morosità arriva ad avere questo ammontare, senza che siano previsti termini di alcun tipo.

Una volta che lo sfratto sarà stato intimato, non sarà più possibile alcuna forma di sanatoria. Nelle locazioni commerciali, non è previsto il termine di grazia. Inoltre, anzi soprattutto, vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, per cui se anche pagate tutti gli arretrati dopo la notifica dello sfratto, lo sfratto viene poi comunque convalidato e dovete rilasciare l’immobile.

In conclusione, se superate le due mensilità di morosità potete ricevere una sfratto contro cui poi potrebbe non esserci rimedio, se non negoziale.

Nel caso, invece, vi rendeste morosi ma non di due mensilità, potreste sempre ricevere un decreto ingiuntivo per il pagamento.

Per quanto riguarda la polizza, bisognerebbe esaminare il contratto. Se questa fosse prevista a pena di risoluzione, la risoluzione non potrebbe tuttavia essere richiesta con lo sfratto, ma con un procedimento per rito locatizio.

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Problemi con coinquiline: posso recedere?

sono una studentessa fuori sede e condivido un appartamento con 4 ragazze, con contratto annuale. Sono piuttosto riservata, non esco la sera e non invito gente in casa, al contrario di loro, mi fermo solo 2 o3 notti la settimana perché in quei giorni ho lezione. Loro mi accusano del fatto che non esco e che sono sempre sui libri (a parte il fatto che non mi hanno mai invitata a uscire con loro), ho provato a chiarirmi ma dicono che sono io a dover cambiare. La situazione mi sta dando seri disturbi psicologici e influenza anche, in negativo, i miei studi. Contribuisco come loro a tutte le spese anche se non usufruisco degli stessi servizi( a me non interessa fare lavatrici per esempio, ma quando escono per ripicca staccano il riscaldamento e molto altro…. Posso recedere dal contratto e cercare un posto dove star meglio? Perderei anche la caparra di 4 mesi, o no ?

Non credo che tu possa fare il recesso anticipato, si tratta di una circostanza, questa del fatto che non è nato un feeling adeguato con le tue coinquiline, che non può essere in alcun modo imputabile alla proprietà, non riguardando nemmeno aspetti relativi all’immobile, ma solo ai rapporti umani tra voi.

Credo che la cosa possa essere risolta solo in via negoziale, con una trattativa con la proprietà e magari tramite il raggiungimento di un accordo sul punto.

Qualsiasi altra iniziativa contro le altre coinquiline credo non abbia molto senso. In teoria sarebbe possibile inviare loro una diffida, o invitarle ad una seduta da un mediatore, anche informalmente, però per me non vale proprio la pena, fai molto prima a cambiare appartamento, anche a costo di rimetterci un po’.

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Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

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Immobile intestato ad altri per errore: che fare?

qualche settimana fa ho deciso di ristrutturare casa dei mie genitori ed ho incaricato un tecnico di preparare la documentazione, ma dopo qualche giorno mi dice che non risulta nessun immobile intestato ai miei genitori, facciamo delle ricerche e scopriamo che il mio dirimpettaio nel 92 ha fatto una donazione ai nipoti e che il notaio a indicato nell’atto il sub dell’appartamento dei miei genitori (infatti facendo una visura storica si vede che fino al 92 l’appartamento faceva parte del patrimonio dei mie genitori poi ad un tratto scompare). Ora ho contattato il mio dirimpettaio che vive fuori spiegando il problema ma mi è sembrato poco collaborativo, siccome vorrei ristrutturare usufruendo degli sgravi fiscali come posso convincerlo e nel caso non volesse sentire ragione c’è una soluzione per poter rettificare l’atto anche a mie spese e poi eventualmente citarlo in giudizio

Ti sei mosso nel modo giusto, provando prima a chiedere informalmente all’altra parte interessata se non fosse disposta a rimediare il problema, ottenendo però una collaborazione non sufficiente.

A questo punto, è ora di passare ad una comunicazione più ufficiale, per iscritto e tramite un avvocato.

Si tratta di un problema abbastanza banale, ma che con la collaborazione del tuo vicino potrebbe essere risolto molto più velocemente e con minor spesa che in mancanza della stessa, per cui vale sicuramente la pena di provare a trovare una soluzione prima di andare in causa.

Il problema, peraltro, va risolto a prescindere dalla tua necessità di ristrutturare o altro, per la salvaguardia del tuo patrimonio immobiliare di famiglia.

Quello che devi fare è scegliere con cura un bravo avvocato che invierà una diffida al tuo vicino in cui gli si manifesta l’esistenza del problema e gli si chiede di prestare la sua collaborazione a risolverlo, specificando che eventualmente si è disponibili anche a contribuire, ed in che misura, alle spese relativa e precisando, da ultimo, che in mancanza si dovrà poi purtroppo procedere giudizialmente.

Questo è il «passo» successivo al momento necessario per la trattazione del tuo problema, quello che poi si dovrà fare dipende da quale sarà il risultato ottenuto o meno.

Quindi ora devi incaricare un legale. Se vuoi valutare la nostra offerta a riguardo, puoi vederla qui. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Diffida per rifacimento del tetto: che fare?

Sono in alterco con un mio parente per un tetto che si deve ripristinare. Vengo al sodo. Dopo la morte dei miei suoceri abbiamo diviso l’immobile. A me è toccato il piano dove abitava mia suocera che era fornita di tutte le utenze. Il mio parente cioè il figlio abitava all’ultimo piano ma non aveva le utenze perchè usufruiva degli stessi contatori che erano allocati nell’appartamento dove abitava mia suocera. Dopo che abbiamo fatto l’atto e mi ha dato la chiave dell’appartamento con grande stupore notai che nell’appartamento mancavano tutte le utenze. Praticamente si è fatto la voltura di tutte le utenze trasferendoli nel suo appartamento senza dire niente a nessuno principalmente a me. Io ho dovuto fare tutti gli allacciamenti delle utenze con una spesa non indifferente. Adesso mi fa pervenire una diffida da un avvocato per il rifacimento del tetto.

Se hai già ricevuto una diffida da parte di un avvocato, è pressoché d’obbligo che tu metta la materia in mano prima possibile ad un tuo avvocato di fiducia, per confezionare una risposta adatta, ma soprattutto per gestire la situazione con la strategia migliore.

Detto questo, in generale la questione dei contatori è e resta una questione diversa da quella del tetto, che evidentemente, almeno a giudizio del tuo parente, abbisogna di interventi di manutenzione, riparazione, rifacimento e così via.

Questa richiesta ovviamente non la puoi paralizzare sostenendo che in passato sono stati fatti degli illeciti riguardo le utenze, ma intanto devi valutare la situazione del tetto, anche perché potrebbero derivarne problemi anche di sicurezza, sia vostra come condomini sia di eventuali terzi.

Tutto quello che puoi fare, sempre che la questione riguardante le utenze sia fondata, sarà richiedere un risarcimento danni, coltivando una vertenza a parte, la cui opportunità e convenienza potrai valutare con il legale che sceglierai intanto comunque per la questione del tetto.

È importante capire che non si può operare compensazione di somme di denaro finché le somme che si vorrebbero mettere in compensazione non sono state entrambe liquidate, cioè determinate nel loro preciso ammontare, salvo che non si raggiunga, a riguardo, un accordo.

Anche per il raggiungimento di un accordo, tuttavia, credo che sia per te assolutamente indispensabile l’assistenza di un avvocato o, tutt’al più, di un mediatore.

Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito che trovi nel menu principale del blog.

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Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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Causa persa e convivente sparito: come fare?

ho acquistato nel 2006 con ora il mio ex convivente una cascina 135 mila euro ma nel 2008 abbiamo avuto ordinanze da parte del comune per lavori abusivi e dei vigili del fuoco in quanto era dotata di un serbatoio 1750 kg gpl e non avendo i parametri x l’installazione praticamente una bomba.quindi siamo rimasti senza caloriferi acqua calda e gas x cucinare. Abbiamo fatto causa sia ai venditori che alla banca x risoluzione del contratto, il notaio ed agenzia con i venditori e credo banca erano tutti consapevoli e d accordo. La casa non ha l’agibilità, ci hanno venduto una casa abusiva. Abbiamo perso la causa in quanto il giudice ha ritenuto che con 2 stufe a pellet risolvevamo tutto. Il nostro legale, d’accordo anch’egli non ci mandato la raccomandata x ricorso quindi scaduti i termini sto pagando da sola spese legali ai venditori + mutuo e dopodichè pagherò spese alla banca sono stata precettata sullo stipendio ma solo io perchè il mio ex è sparito.

Come potrei mai fare ad aiutarti, anche solo dandoti un vago consiglio, in una vicenda come questa, dove ci sono profili molto complessi – validità di un contratto di compravendita immobiliare, impugnabilità di una sentenza, decadenza dal diritto di impugnare per decorso dei termini, rapporti con un ex familiare – ma dove non ho visto nessun documento tra quelli fondamentali della vicenda?

È evidente che per poter dire che cosa si potrebbe fare a tua tutela avrei bisogno di vedere quantomeno la sentenza che definisce il giudizio di primo grado.

Astrattamente, comunque, le cose che ci potrebbero essere a tuo favore potrebbero essere una responsabilità del legale che ha lasciato decorrere inutilmente i termini per l’appello e un’eventuale azione di regresso nei confronti del tuo ex convivente, rispetto al quale tuttavia bisognerebbe capire meglio che cosa significa che è «sparito».

Per quanto riguarda il primo aspetto, bisogna capire in primo luogo come sono andate effettivamente le cose e che cosa risulta documentatamente del loro andamento. Fai anche attenzione al fatto che non in tutti i casi di decadenza dall’appello ci può essere responsabilità del legale, dal momento che spesso i giudici fanno anche un giudizio probabilistico e prognostico circa l’accoglimento dell’appello.

Per ciò che concerne, invece, il secondo aspetto, riguardante il tuo convivente, hai commissionato delle ricerche ad una agenzia investigativa per vedere dove vive di fatto attualmente? È stato dichiarato corresponsabile e tenuto in solido con te al pagamento delle spese legali? Pensi che, se fosse obbligato in solido e tu riuscissi a trovarlo, egli sarebbe solvibile?

Insomma, ci sono un sacco di aspetti da approfondire e da valutare. Gli antichi dicevano vigilantibus, non dormientibus, jura succurrunt, per indicare il fatto che ci sono sì leggi di tutela, ma bisogna pur sempre che uno si attivi concretamente per trattare i suoi problemi, altrimenti poi è inutile limitarsi a esporre lamentele…

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Quanto posso chiedere di mutuo alla banca?

ho acquistato una casa all’asta e devo richiedere il mutuo. poiche l’immobile ha valore di mercato pari a 180000 euro mi sa dire quanto posso richiedere di mutuo? considerato che l’ho pagata 80000 ed ho effettuato gia il saldo al tribunale poiche non coincidevano i tempi di erogazione mutui

Non ci sono disposizioni legislative o altri riferimenti giuridici in materia, tutto è lasciato alla libera negoziazione tra le parti, cioè sarà la banca a decidere che importo di mutuo concederti, e ovviamente anche tu a valutare che importo ti conviene.

Questo tipo di cose non ha, diciamo, a che fare con gli avvocati, può diventarlo solo in caso si verifichino patologie gravi come clausole vessatorie, mancato rispetto di disposizioni al riguardo, oppure tassi applicati superiori a quanto previsto dalla legge, ma nella fase iniziale tutto è lasciato alla libera contrattazione.