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Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

Ti consiglio quindi di incaricare un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte nostra, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Causa di rivendicazione e usucapione: che fare?

Espongo il mio problema. La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 10mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Ho intentato una causa di rivendicazione di questo terreno perché ho costruito la mia abitazione su l’attuale confine, in difetto rispetto alle norme del mio comune che prevedono una distanza minima di mt.5. Il mio vicino dichiara di aver sanato la sua invasione per effetto di usucapione e minaccia di chiedere l’abbattimento della mia abitazione. Ora io le chiedo in caso io perda la causa davvero il mio vicino non solo diventerà proprietario del mio terreno ma può anche chiedere la demolizione di casa mia?

È una situazione che richiede un approfondimento molto, ma molto maggiore.

Mi limito a qualche breve cenno, restando inteso che conviene che tu chieda delucidazioni al legale che ti sta seguendo la posizione e che conosce il caso meglio di chiunque altro.

L’usucapione è un istituto basato sul possesso, che è una situazione di fatto, cioè un potere esercitato, anche a prescindere da qualsiasi legittimazione giuridica, su una cosa. In altri termini, un utilizzo, un uso puro e semplice.

Nelle cause in cui si verte, a titolo principale o in via di eccezione, di usucapione, dunque la prova dei fatti riguarda semplicemente l’avvenuto uso di un bene.

La prova pressoché esclusivamente utilizzata per dimostrare gli usi pregressi è quella testimoniale, questo fa sì che una vertenza in cui è coinvolto l’usucapione possa finire davvero in qualsiasi modo, perché nessuno sa cosa esattamente possano venire a dire i testimoni e come ciò che hanno riferito possa venire interpretato dal giudice.

Il secondo grosso problema di questa situazione è che sulle questioni civili si innestano quelle urbanistiche, rispetto alle quali non si può dire nulla di particolareggiato, dal momento che gli strumenti urbanistici variano a seconda della zona in cui ci si trova, anche all’interno dello stesso territorio comunale a volte.

Non so se tu abbia già instaurato la causa di rivendicazione della fetta di terreno in contestazione, ovviamente qualora tu non lo avessi già fatto sarebbe bene fare un adeguato approfondimento di tutti questi aspetti, ed altri (questi sono solo quelli principali e più problematici), che riguardano la situazione.

L’unica cosa che, in generale, si può aggiungere è che anche in situazioni come queste sicuramente una soluzione di tipo amichevole, basata sul raggiungimento di un accordo con il tuo vicino, potrebbe essere tutto sommato quella ideale. Quindi valuta anche di investire su una trattativa col tuo vicino.

Se vuoi approfondire maggiormente, tramite un secondo parere rispetto a quello del legale che ti sta già seguendo, puoi valutare di acquistare una consulenza. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani, che possono evitarti di cadere in situazioni difficili.

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Strada non comunale: posso chiuderla?

Abito in una strada della quale il comune mi ha risposto di non esser proprietario e quindi immagino di proprietaria dei condomini. La strada in questione entra ed esce da 2 strade comunali e anch’essa ha il nome di una via e numeri civici ma non è illuminata e l’asfalto e le fognature sono state fatte dai residenti. Le mie domande sono:
1) posso chiedere la chiusura con sbarra?
2) posso affiggere cartelli di strada privata e divieto di sosta?
3) posso installare dissipatori di velocità?

Come ho già richiamato dozzine di volte (ti invito, in proposito, a fare una ricerca anche nei vecchi post, che sono ad oggi oltre 4.100, dove potrai scoprire altri aspetti interessanti magari), la prima cosa da fare per verificare cosa si può fare in relazione ad una strada, specialmente se si pensa ad operazioni quali la chiusura, è verificarne, come tu stesso hai giustamente intuito, la natura giuridica e l’esistenza di eventuali diritti di terzi e cioè per lo più servitù di passaggio.

Purtroppo, la risposta del comune, che comunque bisognerebbe intanto leggere ed esaminare nella sua interezza, non è sufficiente per determinare la natura privata di una strada, anche per il fatto che la via ha un proprio nome comunale e propri numeri civici. Potrebbe trattarsi, ad esempio, di una strada vicinale, una figura, per maggiori approfondimenti sulla quale ti rimando alla scheda relativa, in cui si mescolano aspetti privati e pubblici e che, certamente, ad esempio, non si può chiudere sic et simpliciter.

Dopo aver verificato, poi, con un approfondimento molto maggiore ed un lavoro più serio, da condurre con l’assistenza di un bravo avvocato e un bravo tecnico, la natura giuridica della strada in questione, se ancora rilevante bisogna vedere se ci sono diritti di passaggio, pubblici o privati, cosa che si inizia ad accertare esaminando di solito i titoli di acquisto dei fondi e degli immobili della zona, anche se potrebbero esserci altre vicende, come ad esempio la destinazione del padre di famiglia o l’usucapione, che, a prescindere dai rogiti, potrebbero determinare l’esistenza di tali diritti.

In conclusione, il modo migliore per trattare una situazione di questo genere è comunque quello della trattativa: coinvolgere, tramite un bravo avvocato con spiccata predisposizione alla negoziazione, tutti i residenti interessati e, se del caso, l’ente comunale nel progetto di «sistemazione» della strada in questione, in modo che, una volta accertata la sua praticabilità, vi sia comunque il consenso di tutti alla realizzazione delle opere in questione.

Il tuo prossimo passo, dunque, per me sarebbe quello di scegliere un bravo avvocato e un bravo tecnico (geometra, ingegnere, architetto, ecc.) per svolgere i necessari accertamenti sulla situazione della strada in punto di diritto ed iniziare una adeguata trattativa con tutti i soggetti interessati.

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Servitù di paesaggio o panorama: come si acquista?

6 anni fa ho acquistato una casa al piano terra con un giardinetto. Il motivo dell’acquisto è stata la vista che si aveva dal giardino. La casa che c’era nella curva più sotto (io abito in collina) è stata ristrutturata aggiungendo un piano, limitando notevolmente la mia vista(che era davvero splendida) su tutta la città.
Ho verificato ed hanno i regolari permessi per effettuare i lavori.
La mia casa però ha senza alcun dubbio perso di valore (perizia effettuata da un architetto) perchè il suo fero punto forte era proprio il giardino con la relativa vista.
Ho qualche possibilità di essere risarcita? Ho scritto loro attraverso una semplice racocmandata per esporre il problema al proprietario dell’immobile, ma non ho ricevuto alcuna risposta.

Non credo che tu possa utilmente coltivare una cosa del genere. Avresti dovuto attivarti al momento dell’acquisto, per la stipula di un eventuale contratto costitutivo di una servitù di paesaggio o servitù di panorama con il proprietario della casa più a valle.

Per capire questo, è necessario fare un discorso un po’ tecnico.

Il codice civile non riconosce espressamente questo tipo di servitù, ma i giudici in alcune sentenze l’hanno sostanzialmente prevista, come servitù negativa cioè diretta ad impedire la soprelevazione o comunque la privazione del panorama a chi già ne gode.

Questa servitù di panorama è dunque considerata di natura negativa, perché appunto consente al titolare di vietare al proprietario di un altro fondo di fare qualcosa, nel nostro caso la soprelevazione (Cass. 25 marzo 1995, n. 3556 e n. 3370; Cass. 13 febbraio 1995, n. 1563; Cass. 9 febbraio 1995, n. 1456; Cass. 3 maggio 1993, n. 5126).

Il punto è che le servitù negative sono ulteriormente considerate, dalla maggior parte dei giudici, servitù non apparenti (Cass. 2458/1972; Cass. 1764/1972; Cass. 119/1974; Cass. 8744/1993).

Il punto, in conclusione, è che le servitù non apparenti non possono essere acquistate per usucapione (Cass. Civ., Sez II, 14 Aprile 2000, n. 4816).

Questo significa che se anche la situazione tra le vostre due case si fosse protratta così, prima della soprelevazione fatta dalla villa a valle, per oltre 20 anni, tu non potresti aver acquisito nessun diritto, cosa che invece si sarebbe potuta verificare se la servitù fosse stata usucapibile.

Questo orientamento è giustificato, a mio modo di vedere. Se si ammettesse l’acquisto per usucapione di una servitù negativa, le persone potrebbero perdere diritti e facoltà semplicemente per la mera inerzia nell’esercitarli. È vero che si possono perdere diritti per prescrizione, ma è tutto un altro paio di maniche. Se uno è proprietario di un immobile, non può essere costretto a decidere, ad esempio, entro 20 anni se sopraelevare, costruire o meno, altrimenti il vicino acquista una servitù negativa… È evidente che il proprietario può decidere quando vuole se fare o meno queste cose, senza che i confinanti possano al riguardo pregiudicarlo.

Secondo dunque la maggior parte dei giudici, la servitù di paesaggio non può essere costituita a titolo originario tramite usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma solo tramite un apposito contratto, che peraltro deve essere scritto a pena di nullità e trascritto nei registri immobiliari ai fini dell’opponibilità ad eventuali terzi acquirenti del fondo servente.

A questo orientamento sembrano fare eccezione due pronunce della cassazione (Cass. 10.250/1997 e 2973/2012) nelle quali si sostiene che, in presenza di opere visibili e permanenti, ulteriori rispetto a quelle che consentono la veduta, anche la servitù di panorama possa essere acquisita per usucapione e destinazione del padre di famiglia. Non si capisce però quali potrebbero essere queste «opere ulteriori» (un terrazzo, una balconata, un «osservatorio»?) e a me personalmente – devo dire – convince molto di più l’orientamento dominante, per le ragioni che ho già detto.

Queste due sentenze potrebbero consentire di approfondire, ma ritengo che difficilmente possa essere conveniente per te far fare ad un avvocato un lavoro di questo genere, che comporta un certo investimento, essendo necessarie comunque diverse ore di studio.

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Comune che occupa un fondo con una strada: come agire?

Ho un terreno fabbricabile (per sole opere di uso comune) ed il comune ha costruito una strada adiacente che pero’ ho scoperto sconfinare di un metro nella mia proprietà. Questa opera risale ormai a molti anni fa (direi una trentina). Io pago l’IMU su questo terreno e quindi anche sul pezzo di strada!
Questo e’ stato un errore di chi fece la strada per il quale pero’ nessuno mi avviso’ . Vorrei sapere quale strada intraprendere per fare valere i miei diritti, rimborso tasse pagate e pagamento del terreno occupato.

Il primo passo per trattare un problema di questo tipo rimane sempre l’invio di una diffida, che ovviamente si può trasmettere, trattandosi di un ente pubblico, tramite posta elettronica certificata.

Però la questione non è così semplice, anche a voler tralasciare la necessità di accertare puntualmente la situazione dal punto di vista tecnico.

Il comune infatti potrebbe aver acquistato la proprietà del terreno tramite il comune usucapione, oppure tramite un istituto di diritto amministrativo, riservato dunque alle pubbliche amministrazioni, che si chiama occupazione acquisitiva, o accessione invertita, tramite il quale la giurisprudenza sostanzialmente configura un «privilegio» per gli enti pubblici, in virtù dell’interesse generale che è solitamente sotteso alla loro azione.

Si tratta, nel secondo caso, di una figura, di origine pretoria e cioè giurisprudenziale, la cui insorgenza si riconduce alla sentenza della Corte di Cassazione del 26 febbraio 1983, n. 1464.

Con la consapevolezza, dunque, che il quadro sia fattuale che soprattutto normativo potrebbe essere abbastanza complesso, anche per l’avvenuto trascorso di tre decenni, puoi comunque inviare la diffida, valutando poi la risposta dell’ente interpellato e cercando, come quasi sempre è opportuno, di raggiungere un accordo per la definizione della vertenza.

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Appartamento costruito sul lastrico: cade in successione?

mio padre nel 1976 costruì un appartamento sopra quello dei nonni, in quanto gli stessi gli donarono il lastrico solare con l’accordo che l’appartamento al piano terra sarebbe rimasto in eredità esclusiva alle due sorelle.
Ora i nonni sono morti entrambi, e le sorelle, nonostante gli accordi e le volontà dei nonni, citano mio padre in giudizio con la richiesta di mettere in successione anche l’appartamento da lui costruito e vissuto da circa 40 anni. Chiedono che gli stessi vengano suddivisi in tre quote, altresì i frutti ed eventuale conguaglio del valore.
Purtroppo non abbiamo mai fatto l’atto di proprietà in quanto non sussistevano problemi tra le parti sino alla morte della nonna.
Come si può risolvere?

La donazione, specialmente quando ha per oggetto degli immobili, richiede di essere stipulata per atto pubblico. Nel vostro caso, immagino, che non ci sia stato né questo atto pubblico né un altro documento scritto.

Questo, ovviamente, è l’errore di base e il problema di fondo, rispetto al quale adesso purtroppo si può solo cercare di aggiustare la situazione, mentre non esistono soluzioni «pronte» e magiche, ma solo strade che si possono tentare di percorrere.

Purtroppo, quando viene costruito su un «fondo» – nel vostro caso il lastrico – di altre persone diverse da chi costruisce, la proprietà della costruzione, in linea di principio, viene acquistata dal proprietario del fondo o del suolo, in base all’antico principio di accessione.

Per superare questa regola, che determinerebbe la ricaduta in successione anche dell’appartamento eretto sul lastrico, l’unica strada direi sia quella di valutare se possibile sostenere l’usucapione dell’appartamento, per effetto del possesso esercitato probabilmente come proprietario (uti dominus) per così tanto tempo.

Si tratta, tuttavia, di una idea tutta da valutare e approfondire, sia quanto alla sua configurabilità in linea di principio in un caso del genere, sia quanto alla sua praticabilità in concreto, dal punto di vista più che altro delle prove che ci sarebbero a disposizione.

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Confini tra immobili: la sentenza si può annullare?

Sì può chiedere l’annullamento della sentenza che ritengo un puro atto persecutorio nei miei confronti in quanto il giudice non ha tenuto conto delle mie motivazioni e prove peggiorando gravemente la mia situazione. In sintesi ho chiesto una verifica confine in seguito ad un allargamento dello stesso con espropriazione di circa 30 metri da parte del mio vicino che ha reso impossibile l’accesso alla mia proprietà. Detta espropriazione segue un precedente procedimento x negatoria servitù intentato dallo stesso immediatamente dopo avermi venduto la parte che oggi il giudice gli restituisce con gli interessi. L’entità del contendere non giustifica i sei anni di attesa. Nessuna prova a sostegno delle mie ragioni foto, frazionamenti atti notarili, iscrizioni catasto e tavolare due Ctu favorevoli, è stata considerata preferendo dar credito al Ctu 1988 che riconosceva la difformità ma non era il suo compito verificarlo.

Così non si capisce quasi niente: potrebbe trattarsi di una causa di regolamento dei confini, che già di per sé non è comunque una causa semplice, di una vertenza in materia di servitù o di una rivendicazione di proprietà, magari basta su di un usucapione.

In ogni caso, una sentenza non si può annullare perché, in teoria, ingiusta; l’annullamento si può avere quando ci sono vizi di forma o talmente grandi da impedire che si possa parlare di sentenza, come ad esempio mancanza di un giudice nel collegio, mancanza di sottoscrizione, ecc., che nel tuo caso probabilmente non ci sono.

Quello che puoi fare è impugnarla con l’appello o l’altro mezzo di impugnazione previsto, chiedendo ad un giudice di secondo grado di rivalutare a situazione e decidere a tuo favore.

Per sapere se ci sono adeguate basi legali per presentare appello, non sono assolutamente sufficienti le poche righe di descrizione che hai riportato che, anzi, fanno solo capire quanto sia complessa la questione, mentre è assolutamente necessario esaminare approfonditamente sia la sentenza che il fascicolo del procedimento.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare, da noi o da un altro avvocato, una consulenza sull’impugnazione.

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Strada privata ma aperta al pubblico: chi paga la manutenzione?

Siamo 7 famiglie che abitiamo in una strada privata aperta a tutti a fondo chiuso,Dai rogiti non è menzionato niente per la suddivisione delle spese di manutenzione. Possiamo chiedere un’aiuto al comune per riparare la strada? E se poi un giorno viene fuori il proprietario della strada visto che non sappiamo niente del passato di questa strada? Si può considerare strada vicinale?

Il punto è proprio che per conoscere la disciplina applicabile alla strada, cioè le regole valevoli per la stessa, comprese quelle in materia di manutenzione, bisogna conoscerne la natura giuridica.

Tu chiedi a me se si tratta di una strada vicinale, ma io non ho alcun modo di saperlo. È una cosa che si può accertare ricostruendo la storia della strada, esaminando i luoghi, gli eventuali cenni al riguardo nei titoli di acquisto dei fondi circostanti e tramite accessi presso l’ente comunale.

Il punto di partenza è vedere se la strada risulta inserita o meno nell’elenco delle strade vicinali, anche se questo elenco, come noto, ha natura solo dichiarativa, per cui l’inclusione nello stesso o meno non risolve necessariamente la questione, ma è solo indicativa.

Per fare questi accertamenti, dovete incaricare un bravo avvocato che, ulteriormente, può darsi abbia bisogno di incaricare un tecnico.

In mancanza di conoscenza sullo stato giuridico della strada, l’unico altro modo in cui si può affrontare una situazione di questo genere è sulla base di un accordo tra i vari proprietari interessati, magari a consacrare in una apposita scrittura o atto pubblico in modo da valere anche per il futuro e, nel secondo caso, per gli eventuali futuri acquirenti dei fondi.

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Passaggio con mezzi: possono acquistare nuovi diritti?

Nella vecchia casa di campagna (ripartita 50 anni fa in 4 civici con ingresso indipendente), la parte di aia più vicina alla casa è adibita a passaggio pedonale per permettere ai vari proprietari di entrare nella propria abitazione- il passo a catasto si ferma proprio come “incontra” lo spigolo della casa ed iniziano le aie dei civici. Fino ad ora si è sempre andati a piedi in quanto il passo che porta alla casa non è carrabile, adesso alcuni dopo 10 anni che hanno comprato la casa senza accesso carrabile, vogliono arrivare in scooter. E’ possibile opporsi? Acconsentire al passaggio di scooter apre un domani alle auto? Preciso che: si deve passare proprio in aderenza alla casa, quindi il passaggio di mezzi non è il massimo a livello di sicurezza, la parte di aia più vicina alla casa è da tutti utilizzata come “luogo barbecue/sole/mangiate” (con le moto che passano???…).Perché tre avvocati hanno dato 3 risposte differenti: si/no/ni?

Perché noi avvocati siamo degli idioti, lo sanno tutti.

Il problema, comunque attiene agli aspetti relativi al contenuto del diritto di servitù, di passaggio in questo caso, aspetti che possono essere molto tecnici e, in alcuni casi, delicati.

Anche a prescindere dall’esame dei titoli di acquisto e dei luoghi, da quanto riferisci sembra che il contenuto del diritto di servitù di passaggio, o comunque, qualora non si trattasse di servitù, la convenzione – esplicita o implicita – da parte dei comproprietari o, ulteriormente, l’uso degli spazi comuni in conformità del codice civile, siano tutti nel senso di un passaggio solo pedonale e non anche con mezzi.

Se si acconsentisse ad un passaggio con mezzi, in effetti la situazione anche giuridica, col tempo, potrebbe cambiare.

Un buon compromesso potrebbe essere quello di sottoscrivere un documento tutti insieme, cioè una scrittura privata, in cui si specifica che il passaggio con gli scooter avviene solo per mera tolleranza degli altri comproprietari o titolari di diritti, senza che un domani si possa verificare l’acquisto, per usucapione o altro, di nessun nuovo diritto o la nuova determinazione dei diritti già esistenti.

Qualora non fosse possibile stipulare insieme una scrittura privata, almeno fai spedire una diffida, con – mutatis mutandis – i contenuti di cui sopra, da un avvocato.