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il vicino imperialista

Mia moglie è proprietaria di due immobili e due terreni siti in xxx (xxx). Di fatto i due terreni sono contigui e confinanti su un lato, quindi praticamente una unica proprietà . Lateralmente a detto terreno il proprietario, peraltro un congiunto, ha edificato circa 15 anni addietro una rimessa (abusiva) in muratura. La stessa è posizionata ad un metro circa dal confine dei terreni. Successivamente ha aperto due finestre sul lato confine, e quindi costruito una scala che giace in parte all’interno della nostra proprietà, il tutto senza chiedere permessi a priori ma ponendoci davanti al fatto compiuto. Si era addivenuti ad una sorta di bonaria intesa con un tacito beneplacito da una parte alla presenza delle finestre e dall’altra parte l’utilizzo della scala quale servitù di passaggio per l’accesso al fondo. Ultimamente il confinante ha chiuso con un cancelletto la scala per motivi di sicurezza, la frazione è di fatto disabitata, e rimosso gli scalini di fortuna ivi presenti che garantivano l’accesso al fondo. Passato anche questo in forma bonaria come una questione di sicurezza, ora afferma che la sua proprietà è in realtà per circa tre metri all’interno del nostro terreno. Nel 2002 avevamo provveduto alla segnalazione dei confini con l’ausilio di un geometra che viste le piante catastali e tutti i documenti inerenti avevano posto dei paletti di segnalazione del confine, ora contestati per altro informalmente. Quali sono i nostri reali diritti come dobbiamo agire per affermare la proprietà ed interrompere altresì l’eventuale usucapione da parte sua? Se ritiene di sia necessaria una consulenza mi faccia sapere. (Paolo, via mail)
Sicuramente se è stata addirittura costruita una scala sull’area di sedime di vostra proprietà il fine ultimo, dichiarato o meno, è quello di fare poi accertare una usucapione e quindi conviene tutelarsi perchè le cause di usucapione possono essere molto difficili da gestire, a volte purtroppo è sufficiente per una parte trovare tre o quattro testimoni compiacenti per poter “vincere” la questione. A mio giudizio, il consiglio migliore è quello di mandare un formale atto di intimazione, notificato tramite ufficiale giudiziario o tramite avvocato (meglio quest’ultima soluzione, visto che comunque da un legale per la redazione dell’atto dovrete andare), in cui si richiede al confinante sia l’arretramento della struttura, che deve stare alla distanza dal confine prevista dal regolamento edilizio del comune in cui si trova, sia la chiusura delle finestre, sia la demolizione della scala e quindi la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, sotto pena, in difetto di azione giudiziaria. Ciò è, intanto, sicuramente sufficiente ad impedire il decorrere del tempo per l’usucapione e vi consentirà, poi, anche di valutare la reazione del confinante e quindi, in base alla stessa, se fermarvi all’atto di intimazione o valutare la convenienza di proseguire poi in effetti giudizialmente. Ricordatevi che gli immobili vanno sempre tutelati perchè se perdono consistenza o anche solo ariosità o amenità diminuiscono sensibilmente il loro valore!
Per quanto concerne la necessità o meno di una consulenza, devi valutare tu, noi siamo sempre a disposizione ovviamente per dare consulenze a pagamento. Intanto ti ho risposto all’interno del blog, la consulenza magari chiedicela se vuoi che confermiamo la risposta o meno dopo aver esaminato i documenti relativi al caso concreto, come ad esempio le planimetrie, il regolamento edilizio, le fotografie delle opere realizzate. La risposta del blog è una risposta generale, per discutere degli istituti giuridici prendendo solo spunto dal caso concreto e senza responsabilità sullo stesso, la consulenza è una risposta puntuale e specifica che impegna anche la nostra responsabilità professionale, se sbagliata, quindi valuta tu se a questo punto ti può essere utile anche una vera e propria consulenza, o assistenza per inviare l’intimazione ed eventuali attività successive.
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l’usucapione, la servitù e i rapporti di vicinato

Sono proprietaria della porzione centrale di un immobile diviso in tre sezioni, originariamente costruito e abitatato da tre fratelli. Io ho solo un accesso da un cancello pedonale, mentre a destra e sinistra i due proprietari hanno oltre l’accesso da un cancello pedonale anche l’accesso attraverso cancello per passaggio di autoveicoli. Le singole proprietà non sono delimitate da confini apparenti e l’area cortiliva è spesso scambiata dagli estranei come area comune, come fosse condominiale. Io sono l’unico soggetto che ha una porta che da accesso sul retro della mia proprietà (non avendo accessi laterali). Da rogito e previsto a mio favore l’originario diritto di servitù di passaggio (non determinata se pedonale o altro) attraverso entrambe le proprietà laterali per acceddere e retrocedere dal “giardino o orto posto sul restro dell’abitazione”. Ora da oltre 20 anni uno dei vicini ha posto un capanno prefabbricato sul retro dell’abitazione lascindomi un varco di circa 80 cm per passare con una bicicletta. Peraltro tale garage è posto per circa 50 cm sulla mia proprietà. Per amicizia prima e quieto vivere poi la situazione è stata tollerata sino ad oggi nonostante da qualche anno sia stato automatizzato il cancello di accesso senza consegna di chiavi o telecomando e poi impedito ogni passaggio con fioriere ostruendo peraltro un tombino di scarico acque piovane in comune e vietando l’accesso alla fossa biologica comune posta sotto il capanoncino, nella proprietà del vicino. Sull’altro lato non ho difficoltà di acesso salvo ora che stanno svolgendo lavori di ripristino che mi impediscono anche qui l’accesso. Ho ancora il diritto di rivedicare la servitù di passaggio e come determinare la sua estenzione. Posso far togliere il capanno peraltro fatiscente o è stato usucapito il diritto anche di occupare la mia proprietà. Se si anche in un eventule sostituzione dello stesso la stessa permane?

Ecco una situazione di quelle che mi piacciono. Riflettevo proprio qualche giorno fa con un alcuni colleghi di studio sul fatto di come, appena avevo iniziato a fare la professione, una cosa del genere mi avrebbe immancabilmente fatto venire il mal di testa – e di stomaco – mentre adesso sono proprio queste le cose che mi interessano e mi piacciono di più. Oramai sono arrivato ad un tale livello di distorsione professionale, e forse anche umana, che mi interessano solo i problemi che hanno un alto grado di “intricatezza”, quasi come un enigmista che cerca rebus sempre più criptici e difficili. Note personali a parte, queste sono le classiche problematiche civilistiche, che, oggigiorno, tuttavia vanno esaminate spesso, come in questo caso, anche dal punto di vista urbanistico.

Venendo ai contenuti, è difficile dare in questa sede una risposta definitiva, dal momento che bisognerebbe verificare prima una serie di elementi di fatto e di circostanze concrete, ragione per cui mi limito ad alcune osservazioni di carattere generale. La prima osservazione da fare è che, quando si tratta di immobili, è sempre il caso di tutelarsi, perchè il bene immobile ha un valore che è maggiore quanto maggiore è la sua godibilità. Se la nostra lettrice, ad esempio, adesso dovesse vendere, per qualsiasi motivo, a terzi il suo immobile dovrebbe necessariamente rappresentare al potenziale compratore una serie di “incertezze” che sicuramente non lo invoglierebbero ad acquistare o a farlo per un prezzo particolarmente interessante per la venditrice. Per questi motivi, quando vengono lesi diritti che attengono alla fruibilità di un immobile e alla sua godibilità è sempre meglio tutelarsi e farlo immediatamente, cosa che qui purtroppo, almeno in parte, non è avvenuta, dal momento che in alcuni casi sono stati fatti passare oltre 20 anni.

Naturalmente, il fatto che una servitù si sia estinta per il decorso di oltre 20 anni senza che venisse esercitata non significa che non se ne può richiedere la ri-costituzione, coattiva, se necessario, ad esempio ricorrendo i presupposti dell’interclusione. Questo è un primo fattore di complicazione del caso, che però può tornare a vantaggio della nostra lettrice, che, pur avendo perso qualche diritto per effetto della prescrizione per non uso protratto nel tempo, può comunque aver diritto a riacquistare alcuni o tutti quei diritti che ha perso.

Inoltre, tutta la vicenda va valutata non solo sotto l’aspetto, tradizionale, privatistico del rapporto tra privati, ma anche sotto quello, pubblicistico, relativo alla regolarità urbanistica di quanto realizzato. Ad esempio, il capanno che esiste in loco da oltre 20 anni siamo sicuri che sia regolare urbanisticamente? Questa è una delle prime cose da accertare, incaricato un tecnico di svolgere le relative indagini presso gli uffici comunali. Si tratta di due piani diversi, ma da entrambi i quali potrebbero discendere conseguenze positive per la nostra lettrice.

Il mio consiglio finale è quello di inviare subito, ai due proprietari confinanti, una dettagliatissima lettera in cui si richiede il ripristino dei diritti che sono stati lesi- indipendentemente, per il momento, da eventuale usucapione o meno – lettera che servirà comunque intanto per impedire il verificarsi di eventuali ulteriori prescrizioni, ma anche per saggiare la reazione degli stessi all’iniziativa. E’ fuori di dubbio che la situazione, nell’interesse della lettrice, debba essere in qualche modo definita, per i motivi che abbiamo indicato sopra.

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l’usucapione della striscia di terreno lungo il confine

La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 2 mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Questa rete è là da diversi decenni, ma non l’ho messa io, bensì i precedenti proprietari e i miei vicini hanno usato questo terreno finora senza pagare nulla. Vorrei spostare la rete così che fosse sul confine catastale, ma i miei vicini minacciano di intentare una causa di usucapione nel caso procedessimo allo spostamento. Io le chiedo, siccome non ho intenzione di spendere soldi per una causa, nel momento in cui loro mi chiameranno in tribunale (non so come funziona..) io posso non presentarmi? E se sì, in caso loro vincano la causa io avrò delle spese da sostenere? Grazie infinite per la risposta. (Alessandra, via mail).

Se la rete si trova in zona da diversi decenni senza che nè tu nè i precedenti proprietari abbiate mai manifestato una qualche forma di opposizione, purtroppo hanno ragione i tuoi vicini, la striscia di terreno è stata usucapita per effetto del possesso continuato ed indisturbato nel tempo e precisamente per oltre 20 anni.

Quindi spostare la rete per poi subire un possessorio e a ruota una causa di usucapione non è proprio il caso. Nemmeno stare senza far niente è a mio giudizio consigliabile, dal momento che se un domani dovessi vendere la casa, o anche solo farne fare una stima per ottenere un mutuo o un prestito, avresti sempre questa questione pendente. Il mio consiglio sarebbe quello di prendere contatto amichevolmente con i vicini, dicendo loro che sei disposta a cedergli questa striscia di terreno a condizione che gli stessi si sobbarchino tutte le spese di notaio e le imposte di trasferimento, insomma ogni spesa connessa all’atto di trasferimento. Dopodichè, se loro accettano procedi con il trasferimento e la cosa viene sistemata, a questo punto anche nel tuo interesse.

A parte questo, se loro dovessero mai, per qualsiasi ragione, fare una causa di usucapione, potresti restare contumace, ma io non la riterrei una soluzione molto valida, meglio prendere contatto con il legale di controparte e ammettere che non si contesta l’usucapione, in modo da far finire subito il procedimento senza spese per nessuno, anche se, ripeto, io prenderei l’iniziativa e vedrei di gestire sin da subito la cosa.

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come gestire il fazzoletto di terra

Scrivo dalla provincia di Ferrara, sono co-proprietario di un terreno di oltre 10 ettari dove si coltivano ogni anno seminativi. Non lavoro personalmente la terra ma mi affido a terzisti che fanno il loro dovere. Questo fondo era integralmente coltivato, fatta eccezione per due piccoli appezzamentamenti (circa 90 mq l’uno) che si trovavano in una posizione scomoda per le macchine agricole. Tre anni fa un pensionato mi ha chiesto se poteva coltivare uno di questi due piccoli fazoletti di terra, gli ho risposto che non c’era problema, a condizione che mi avesse dato qualche verdura. La risposta fu che potevo raccogliere quello che mi pareva quando volevo. Preciso che il fazzoletto di terra è recintato da paletti onde evitare malintenzionati, paletti che in inverno vengono tolti. Quest’anno un altro signore che lavora nell’ambito dei trasporti mi ha chiesto se poteva coltivarsi frutta e verdura nell’altro fazzoletto, per me non c’era problema, così ha ripulito dalle erbacce la zona e si è fatto aiutare dal nipote a vangare il terreno. Anche lui ha recintato il terreno ed in più ha costruito una porticella con tanto di lucchetto senza chiedere il permesso o darmi copia della chiave. Ora, penso di dover parlare con questa persona a breve, volevo però prima chiedere ad un professionista come lei se in termini di legge rischiavo qualcosa riguardo all’usucapione di questi piccoli fazzoletti di terra.

Mi è piaciuto molto leggere questa domanda, che ha il sapore delle questioni giuridiche di un tempo, non molto lontano cronologicamente ma abbastanza remoto spiritualmente, purtroppo. Venendo al merito della questione, sì il rischio c’è sempre, anche perchè le cause di usucapione sono cause sempre particolarmente infide, reggendosi sostanzialmente sulle prove testimoniali, non di rado capita di assistere a pronunzie davvero paradossali dove possessori da pochi anni, con l’aiuto di una situazione dei luoghi sistemata ad arte e di alcuni testi compiacenti, riescono a soffiare un pezzo di terra al legittimo proprietario. Senza doversi, tuttavia, necessariamente allarmare, al soluzione migliore a mio giudizio è quella di fare un semplice contratto di comodato, per scrittura privata, che dimostra inequivocabilmente come la concessione in godimento del terreno sia avvenuta per un titolo che ne esclude il possesso ad usucapione. In questi casi di solito l’accordo è: io ti concedo il terreno, tu prendi un legale per fare il contrattino o comunque ne prendiamo uno insieme ma lo paghi tu e poi ogni tanto vengo a prendere qualcosina, naturalmente prelievi molto sporadici e occasionali, a titolo di liberalità del concessionario, visto che la mezzadria è stata abrogata da tempo!