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Dicatio ad patriam: acquisto pubblico di proprietà e altri diritti reali.

anonymous businesswoman with papers in folder
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DOMANDA – Come si ufficializza la dicatio ad patriam ?

— RISPOSTA – La dicatio ad patriam è un modo di acquisto di proprietà e diritti reali a favore di enti pubblici che funziona in modo analogo a quanto avviene con l’usucapione per i rapporti tra privati.

Il caso tipico di dicatio ad patriam è quello in cui, su una strada originariamente oggetto di sola proprietà privata, individuale o comune, inizia a svilupparsi in modo robusto e protratto nel tempo, un utilizzo pubblico della strada stessa, non limitato ai frontisti o alle persone genericamente interessate per motivi di stato dei luoghi alla strada, ma esteso alla generalità del pubblico.

In questo caso, il diritto che l’ente pubblico, di solito il comune, acquista tramite la dicatio ad patriam è una servitù di passaggio che appunto non ha come titolare un privato ma la generalità del pubblico e, dunque, è una servitù di pubblico passaggio.

La dicatio ad patriam non viene «ufficializzata», ma piuttosto accertata dalla magistratura competente con un suo provvedimento.

Il provvedimento può essere assunto su richiesta dell’interessato all’accertamento ma può anche risultare sulla base di un accertamento svolto incidentalmente in un processo nato per altre questioni, dove l’avvenuto trasferimento della proprietà o la nascita di un diritto tramite dicatio può essere rilevante ed è stato sollevato, sempre ad esempio, tramite eccezione.

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Causa di usucapione: come difendersene quando si sta all’estero?

photo of a house surrounded by tall trees
Photo by Johannes Plenio on Pexels.com

DOMANDA – Mia cognata, (vedova di mio fratello, deceduto nel 2007) sta cercando di vendere tutta la proprietà (una casa più due terreni) lasciataci dai nostri defunti genitori, quindi intascare l’intero importo. Sta cercando di farsi assegnare dal giudice il diritto di usucapione, poichè io manco dall’Italia da ben 23 anni. Da aggiungere che a metà degli anni 90 mio fratello mi chiese di mandargli una procura generale per essere in condizioni di poter vendere. Siccome io possedevo un terreno, suolo edificabile, lui si affrettò a venderlo, ricavò 50.000 € e non disse niente. Passati dieci anni non ho potuto fare più niente. La sua degna moglie sta cercando di completare l’opera criminale, Conoscendola lei è capace di vendere a qualsiasi prezzo. Come fermarla? Io vivo con una pensione sociale e con una salute precaria.

— RISPOSTA – Anche se vivi all’estero, in linea di principio nulla ti impedisce di incaricare un avvocato in Italia che si prenda cura di tutelare i tuoi interessi in questa situazione.

Ciò anche se vivi in luoghi inospitali o molto lontani dal nostro Paese, sia con i mezzi tradizionali che, a maggior ragione, con quelli disponibili oggigiorno grazie alla tecnologia gestire oggigiorno una vertenza, anche giudiziaria, in un altro paese è abbastanza semplice.

Chiaramente, se una persona ha poca dimestichezza con certe dinamiche può sempre farsi aiutare da qualcuno sul posto.

Insomma, credo sia sufficiente organizzarsi, poco alla volta, senza fretta, per riuscire a fare tutto quello che c’è da fare a propria tutela.

Se c’è una causa di usucapione, non ci sono altri sistemi di intervento che quello di costituirsi nella causa stessa e chiedere il rigetto della domanda, sempre ovviamente che si sia ancora in tempo.

Non esistono mezzi, rimedi o situazioni particolari per chi vive all’estero, dispone purtroppo di poca salute e percepisce una pensione sociale.

L’unica cosa che puoi valutare è la richiesta di patrocinio a spese dello Stato, ricorrendone i presupposti.

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Confine ed usucapione: come fare se si è già compiuto?

white concrete house under cloudy sky
Photo by Devon Rockola on Pexels.com

Villetta bifamiliare:il confine taglia esattamente a metà la costruzione ma,per errore di progetto, la scala esterna del vicino risulta(per 15cm) nella nostra proprietà,invece di essere adiacente al confine.Per buon vicinato abbiamo sempre lasciato le cose così,anzi abbiamo concesso che la ringhiera di questa scala venisse posizionata interamente sulla nostra proprietà ed abbiamo messo una rete di divisione alla fine della scala, anch’essa spostata di 15 cm,in modo che non andasse ad intralciare il passaggio.Ora il proprietario accanto è deceduto ed il figlio ha venduto ma non ha informato gli acquirenti dei reali confini della proprietà ma anzi facendo risultare lo stato di fatto come rispondente alle planimetrie, cosa non vera. Vorremmo portare la rete sul confine reale, come da planimetria, ma sono passati 35 anni dalla costruzione della scala e circa 20 dal posizionamento della rete.Possono fare valere l’usucapione? Possiamo riavere il nostro confine?

Sicuramente quella di intervenuta usucapione è un’eccezione che possono fare alla tua richiesta di ristabilire in modo corretto il confine.

Tuttavia non è una posizione, per loro, poi così facile da difendere.

A riguardo, va ricordato cosa prevede l’art. 1144 del codice civile, a mente del quale, ad esempio, «gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso».

Ben potrebbe, dunque, essersi trattata di una situazione di mera tolleranza, senza che sia mai nato un possesso significativo e cioè utile a compiere l’usucapione.

Oltre a questo, peraltro, ci sono dozzine di altri aspetti, le situazioni giuridiche presentano sempre una certa complessità: questo è solo un esempio.

Al momento attuale, il problema può essere trattato con una diffida tramite avvocato in cui si richiede la sistemazione del confine secondo quello che ritiene giusto, dopodiché si valuta il riscontro ottenuto.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di formulare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

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Servitù di scarico imposta: che fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

  1. Per interrompere l’usucapione del diritto di servitù, dovrai presentare un ricorso giudiziario al Tribunale competente oppure notificare una diffida tramite avvocato.
  2. Nel ricorso dovrai spiegare la situazione e dimostrare che la servitù non è stata accettata volontariamente, ma è stata imposta a te dai proprietari delle altre porzioni.
  3. Il ricorso potrà contenere la prova che hai fatto tutto il necessario per risolvere la situazione, come l’esecuzione dei lavori di collegamento alla condotta pubblica a tue spese.

  4. Potresti anche cercare di raggiungere un accordo con i proprietari delle altre porzioni, in cui si impegnano a fare i lavori necessari per risolvere la questione.

  5. Nel caso in cui tu non riesca a trovare un accordo, potresti anche presentare una pratica in tribunale ai proprietari delle altre porzioni per ottenere un risarcimento per le spese sostenute per risolvere la situazione.

  6. Inoltre, potresti anche valutare di richiedere l’intervento dell’autorità competente, come l’amministrazione comunale o l’ente pubblico, per risolvere il problema.

  7. Se riesci a dimostrare che i proprietari delle altre porzioni non hanno rispettato l’accordo, potresti anche chiedere un risarcimento danni.

  8. Se l’amministrazione comunale o l’ente pubblico non rispondono, potresti anche presentare un ricorso al Tribunale amministrativo regionale sul loro silenzio.

  9. Se nessuna delle soluzioni sopra elencate funziona, potresti anche provare a vendere la proprietà senza risolvere il problema della servitù, ma dovrai avvertire i potenziali acquirenti della situazione.

  10. In ogni caso, ti consigliamo di approfondire al più presto con un avvocato per avere una consulenza più dettagliata sulla situazione, in modo da trovare la soluzione migliore per te.

Se vuoi procedere chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Eliminare servitù di scarico: come fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

Per interrompere l’usucapione si può fare una diffida stragiudiziale, meglio se notificata tramite ufficiale giudiziario.

A monte di ciò, tuttavia, bisognerebbe prima considerare la situazione giuridica a riguardo e cioè se l’usucapione non si sia magari già compiuto e, soprattutto, se la servitù non possa esser stata acquistata in altro modo, ad esempio per destinazione del padre di famiglia.

Considera inoltre che quella di scarico è una servitù di cui comunque si può, in alcuni casi, ottenere la costituzione anche in modo coattivo.

Dunque la situazione non è affatto così semplice.

Certo, inviare la diffida rimane comunque il primo passo per aprire la vertenza e vedere quali posizioni a riguardo assumono le parti, iniziando di conseguenza a trattare il problema.

Se vuoi assistenza da parte mia in questa situazione, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota la tua prima riunione con me sul tuo caso, concordando giorno ed ora con la mia assistente, oppure acquista direttamente da qui.

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Usucapione: come farlo senza farlo?

al momento della vendita di una casa a Chia (VT) di mia proprietà acquistata nel 2009 si è scoperto che:
1. la piantina catastale risale al 1956 e non è stata aggiornata dopo l’ampliamento (un vano in più) realizzato previo nulla osta del Comune nel 1959 (da allora non è stato modificato nulla);
2. una piccola particella di terreno su cui è stata costruita la casa risulta di proprietà di un soggetto che non esiste. Ciò è stato accertato presso la Conservatoria con indagine risalente al 1950 e, pertanto, si è frutto di errore nella compilazione della visura catastale.
I tecnici al Comune mi hanno detto che devo prima risolvere la seconda questione e mi hanno prospettato come soluzione l’avvio dell’usucapione che dura anni ed io ho l’urgenza di vendere.
Esiste un altro percorso/soluzione con tempi accettabili?

Purtroppo le soluzioni magiche non esistono, se non in casi estremamente rari.

Studiando meglio la situazione, forse si può trovare una soluzione, anche in dipendenza dei rapporti che hai con il compratore, sempre che tu ne abbia già individuato uno.

Nulla vieta, ad esempio, di vendere anche con la pendenza dell’usucapione, il primo atto di instaurazione del quale può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, tutelando anche in qualche modo le parti.

Ti consiglio di approfondire con un bravo avvocato.

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Strada davanti casa mia: possibile sia diventata pubblica?

scrivo per un problema di strada privata, presa dal comune.Nel 1960 i nonni acquisirono questa casa,che fa amgolo su 2 strade,la principale e poi quella piccola privata di 5 metri per 10 metri ,divisa a metà,con un proprietario che abita di fronte.I nonni pagarono in anticipo al comune,le spese per le fogne e tutto quello che toccava a loro essendo privata,documentato nel rogito.Dopo tanti anni vediamo arrivare nella nostra via dove ci vanno 3 macchine parcheggiate,tutto il vicinato,lasciando l’impossibilita di tirare fuori le nostre ,perchè il comune va a dire che è diventato pubblico per l’asfalto,L’asfalto lo pagarono i nonni con tutti le spese,come scritto sul rogito.Inoltre noi lavorando al nord non abbiamo mai dato il consenso al comune di entrare nella proprietà.Sul rogito c’è scritto che è ad uso esclusiovo dei proprietari per dargli la possibilità di entrate a piedi o in macchina.Possono fare questo?

Ci sono dozzine di istituti o di regole che potrebbero applicarsi in una situazione come questa, come ho scritto più volte le situazioni fondiarie sono sempre piuttosto complesse e richiedono uno studio e un approfondimento adeguati.

La strada potrebbe, ad esempio, essere stata resa oggetto di provvedimenti da parte dell’ente territoriale, se non aver avuto sin da prima ancora natura vicinale o di altro genere, con possibile interessamento dell’interesse pubblico. Ci sono poi, sempre parlando in astratto, istituti come l’usucapione, la destinazione del padre di famiglia, la possibilità – comunque – di ottenere, in determinati casi e a certe condizioni, servitù coattive, cioè imposte con un provvedimento dal magistrato.

Se vuoi chiarire la natura giuridica della strada e, di conseguenza, soprattutto il regime applicabile alla stessa, occorre incaricare un avvocato e probabilmente anche un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) di svolgere i necessari accertamenti e di iniziare a «trattare» la vertenza in modo ufficiale, contattando il comune e gli altri soggetti interessati, in modo che il problema cominci ad essere attenzionato in modo adeguato.

Se vuoi un preventivo, puoi chiedermelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Contatori del vicino: come chiederne la rimozione?

volevo chiederle se e’ possibile ,dopo vari fallimenti a seguito di richieste verbali, far rimuovere al vicino di casa il suo contatore dell’acqua che è stato posizionato nel pozzetto dove ho in mio contatore posto all’interno della mia proprietà,senza che mi e’ stato mai formalmente chiesto il permesso ne tantomeno stipulato un contratto dì servitù.
La mia richiesta nasce dal fatto che capita più volte che il contatore del vicino perde acqua e nonostante i solleciti anche il mio contatore rimane sommerso nell’acqua del pozzetto completamente pieno magari per vari giorni e il mio idraulico mi dice che il mio contatore e relativi raccordi idraulici stanno subendo danni.

Se i solleciti sono stati sino ad adesso solo verbali, il passo da fare ora è fare una richiesta tramite diffida, che, se ascolti me, è preferibile che tu faccia fare ad un avvocato, per mille motivi che non mette conto ora di richiamare tutti, sia sufficiente indicare il fatto che una diffida di un avvocato porta la vertenza ad un livello superiore ed è più difficile da ignorare di quella che potresti, ad esempio, inviare tu personalmente.

Vale la pena, a mio modo di vedere, di investire un minimo per ottenere l’assistenza di un avvocato a questo punto della trattazione della problematica.

Per maggiori approfondimenti, puoi leggere la mia scheda pratica sulla diffida, che trovi qui.

Vai, poi, a questa pagina per valutare l’eventuale acquisto.

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Lampioni del vicino sul mio fondo: posso rimuoverli?

I vicini in un tempo antecedente l’acquisto del mio terreno (2017) hanno posto 2 Lampioni sul giardino di mia proprietà e, malgrado la mia esortazione via pec a rimuoverli, pretenderebbero addirittura usucapire il terreno che peraltro non hanno mai curato e mantenuto e mi hanno fatto scrivere dal loro avvocato come segue: > quanto segue:
“Tralasciando, per il momento, ogni considerazione di natura petitoria, devo, però, fin da subito oppormi ai Suoi reiterati tentativi, quale amministratore del Condominio Sezione 19 Villamaggiore di molestare e spogliare i miei assistiti dal possesso dei Lampioni”
e “la mia precedente comunicazione era incentrata sulla conservazione dello stato di fatto, che il nostro ordinamento tutela – a prescindere dalla proprietà – con le cosiddette azioni possessorie di cui all’art. 1168 cod. civ. e ss.. ” > DOMANDA: posso rimuoverli a norma art 1144CC?

Mio buon amico, lascia che ti dica con estrema franchezza che non ci stai – come è normale, se non hai una formazione giuridica di sistema – capendo niente e che l’assistenza di un legale ti è indispensabile.

L’art. 1144 cod. civ. riguarda gli atti di tolleranza e la sua applicabilità nelle varie situazioni in cui viene invocato dipende sommamente dalle circostanze del caso che, nella tua situazioni, sembrano proprio avverse, dal momento che abbiamo opere visibili e permanenti – i lampioni – che sono poco compatibili con la modestia di un godimento come quello che può essere oggetto di tolleranza.

Credo che non ci sia possibilità di risolvere la questione con la rimozione dei lampioni e che l’unica possibilità sia proprio quella di un giudizio che, trattandosi di situazioni dominicali, dovrà essere preceduto da una fase di mediazione – che, nel tuo caso, potrebbe anche essere un’opportunità, se ben sfruttata.

Trattandosi di questione immobiliare, ti consiglierei di non trascurarla, perché potrebbe compromettere il valore delle tue consistenze.

Se desideri un preventivo per assistenza da parte del nostro studio, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Se i comproprietari usano le cose come unici proprietari.

sono proprietaria due appartamenti , con cortile comune per farla breve viviamo qui da 16 anni, e non ci è mai stato concesso dai vicini l’utilizzo del suddetto cortile; non sarebbe adatto al posteggio auto ma loro parcheggiano nonostante tutto al suo interno, essi possono godersi l’ambiente, mentre noi sembriamo dargli fastidio, ed anco peggio siamo stati minacciati, e da quel che abbiamo visto, hanno anche costruito edifici aggiuntivi che riteniamo abusivi o non a norma di legge. volevo chiedere se è possibile fare qualcosa legalmente per reclamare il nostro egual diritto di utilizzo del cortile, e magari evitare abusi di questo genere, come parcheggi e costruzioni dubbie.

Il primo passo per trattare una situazione di questo genere è sempre l’invio di una diffida tramite avvocato, per maggiori approfondimenti sulla quale rimando alla lettura attenta della scheda relativa.

La diffida, in questo caso, è importante – e sotto questo profilo è bene che sia sottoscritta anche da voi, oltre che dall’avvocato – perché può servire ad interrompere gli effetti di alcuni istituti legati al decorso del tempo che potrebbero determinare conseguenze legali a voi sfavorevoli.

Ad esempio, è comunemente ammessa anche l’usucapione della proprietà in origine oggetto di comunione tra più persone, quando una di esse, in modo indisturbato e per lungo tempo, si comporta, appunto senza che vi sia alcuna opposizione da parte degli altri proprietari, come proprietaria esclusiva o unica.

Ti consiglio di incaricare al più presto un legale per confezionare, almeno, una lettera di diffida, mentre per il prosieguo della pratica si dovrà poi valutare in base all’esito della diffida stessa.

La nostra offerta a riguardo si trova qui.

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