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Servitù di scarico imposta: che fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

  1. Per interrompere l’usucapione del diritto di servitù, dovrai presentare un ricorso giudiziario al Tribunale competente oppure notificare una diffida tramite avvocato.
  2. Nel ricorso dovrai spiegare la situazione e dimostrare che la servitù non è stata accettata volontariamente, ma è stata imposta a te dai proprietari delle altre porzioni.
  3. Il ricorso potrà contenere la prova che hai fatto tutto il necessario per risolvere la situazione, come l’esecuzione dei lavori di collegamento alla condotta pubblica a tue spese.
  4. Potresti anche cercare di raggiungere un accordo con i proprietari delle altre porzioni, in cui si impegnano a fare i lavori necessari per risolvere la questione.

  5. Nel caso in cui tu non riesca a trovare un accordo, potresti anche presentare una pratica in tribunale ai proprietari delle altre porzioni per ottenere un risarcimento per le spese sostenute per risolvere la situazione.

  6. Inoltre, potresti anche valutare di richiedere l’intervento dell’autorità competente, come l’amministrazione comunale o l’ente pubblico, per risolvere il problema.

  7. Se riesci a dimostrare che i proprietari delle altre porzioni non hanno rispettato l’accordo, potresti anche chiedere un risarcimento danni.

  8. Se l’amministrazione comunale o l’ente pubblico non rispondono, potresti anche presentare un ricorso al Tribunale amministrativo regionale sul loro silenzio.

  9. Se nessuna delle soluzioni sopra elencate funziona, potresti anche provare a vendere la proprietà senza risolvere il problema della servitù, ma dovrai avvertire i potenziali acquirenti della situazione.

  10. In ogni caso, ti consigliamo di approfondire al più presto con un avvocato per avere una consulenza più dettagliata sulla situazione, in modo da trovare la soluzione migliore per te.

Se vuoi procedere chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è a Vignola, provincia di Modena, in Emilia, questo primo appuntamento potrà avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Per inviarmi i documenti, potrai usare questa semplice guida.

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Eliminare servitù di scarico: come fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

Per interrompere l’usucapione si può fare una diffida stragiudiziale, meglio se notificata tramite ufficiale giudiziario.

A monte di ciò, tuttavia, bisognerebbe prima considerare la situazione giuridica a riguardo e cioè se l’usucapione non si sia magari già compiuto e, soprattutto, se la servitù non possa esser stata acquistata in altro modo, ad esempio per destinazione del padre di famiglia.

Considera inoltre che quella di scarico è una servitù di cui comunque si può, in alcuni casi, ottenere la costituzione anche in modo coattivo.

Dunque la situazione non è affatto così semplice.

Certo, inviare la diffida rimane comunque il primo passo per aprire la vertenza e vedere quali posizioni a riguardo assumono le parti, iniziando di conseguenza a trattare il problema.

Se vuoi assistenza da parte mia in questa situazione, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota la tua prima riunione con me sul tuo caso, concordando giorno ed ora con la mia assistente, oppure acquista direttamente da qui.

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Usucapione: come farlo senza farlo?

al momento della vendita di una casa a Chia (VT) di mia proprietà acquistata nel 2009 si è scoperto che:
1. la piantina catastale risale al 1956 e non è stata aggiornata dopo l’ampliamento (un vano in più) realizzato previo nulla osta del Comune nel 1959 (da allora non è stato modificato nulla);
2. una piccola particella di terreno su cui è stata costruita la casa risulta di proprietà di un soggetto che non esiste. Ciò è stato accertato presso la Conservatoria con indagine risalente al 1950 e, pertanto, si è frutto di errore nella compilazione della visura catastale.
I tecnici al Comune mi hanno detto che devo prima risolvere la seconda questione e mi hanno prospettato come soluzione l’avvio dell’usucapione che dura anni ed io ho l’urgenza di vendere.
Esiste un altro percorso/soluzione con tempi accettabili?

Purtroppo le soluzioni magiche non esistono, se non in casi estremamente rari.

Studiando meglio la situazione, forse si può trovare una soluzione, anche in dipendenza dei rapporti che hai con il compratore, sempre che tu ne abbia già individuato uno.

Nulla vieta, ad esempio, di vendere anche con la pendenza dell’usucapione, il primo atto di instaurazione del quale può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, tutelando anche in qualche modo le parti.

Ti consiglio di approfondire con un bravo avvocato.

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Strada davanti casa mia: possibile sia diventata pubblica?

scrivo per un problema di strada privata, presa dal comune.Nel 1960 i nonni acquisirono questa casa,che fa amgolo su 2 strade,la principale e poi quella piccola privata di 5 metri per 10 metri ,divisa a metà,con un proprietario che abita di fronte.I nonni pagarono in anticipo al comune,le spese per le fogne e tutto quello che toccava a loro essendo privata,documentato nel rogito.Dopo tanti anni vediamo arrivare nella nostra via dove ci vanno 3 macchine parcheggiate,tutto il vicinato,lasciando l’impossibilita di tirare fuori le nostre ,perchè il comune va a dire che è diventato pubblico per l’asfalto,L’asfalto lo pagarono i nonni con tutti le spese,come scritto sul rogito.Inoltre noi lavorando al nord non abbiamo mai dato il consenso al comune di entrare nella proprietà.Sul rogito c’è scritto che è ad uso esclusiovo dei proprietari per dargli la possibilità di entrate a piedi o in macchina.Possono fare questo?

Ci sono dozzine di istituti o di regole che potrebbero applicarsi in una situazione come questa, come ho scritto più volte le situazioni fondiarie sono sempre piuttosto complesse e richiedono uno studio e un approfondimento adeguati.

La strada potrebbe, ad esempio, essere stata resa oggetto di provvedimenti da parte dell’ente territoriale, se non aver avuto sin da prima ancora natura vicinale o di altro genere, con possibile interessamento dell’interesse pubblico. Ci sono poi, sempre parlando in astratto, istituti come l’usucapione, la destinazione del padre di famiglia, la possibilità – comunque – di ottenere, in determinati casi e a certe condizioni, servitù coattive, cioè imposte con un provvedimento dal magistrato.

Se vuoi chiarire la natura giuridica della strada e, di conseguenza, soprattutto il regime applicabile alla stessa, occorre incaricare un avvocato e probabilmente anche un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) di svolgere i necessari accertamenti e di iniziare a «trattare» la vertenza in modo ufficiale, contattando il comune e gli altri soggetti interessati, in modo che il problema cominci ad essere attenzionato in modo adeguato.

Se vuoi un preventivo, puoi chiedermelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Contatori del vicino: come chiederne la rimozione?

volevo chiederle se e’ possibile ,dopo vari fallimenti a seguito di richieste verbali, far rimuovere al vicino di casa il suo contatore dell’acqua che è stato posizionato nel pozzetto dove ho in mio contatore posto all’interno della mia proprietà,senza che mi e’ stato mai formalmente chiesto il permesso ne tantomeno stipulato un contratto dì servitù.
La mia richiesta nasce dal fatto che capita più volte che il contatore del vicino perde acqua e nonostante i solleciti anche il mio contatore rimane sommerso nell’acqua del pozzetto completamente pieno magari per vari giorni e il mio idraulico mi dice che il mio contatore e relativi raccordi idraulici stanno subendo danni.

Se i solleciti sono stati sino ad adesso solo verbali, il passo da fare ora è fare una richiesta tramite diffida, che, se ascolti me, è preferibile che tu faccia fare ad un avvocato, per mille motivi che non mette conto ora di richiamare tutti, sia sufficiente indicare il fatto che una diffida di un avvocato porta la vertenza ad un livello superiore ed è più difficile da ignorare di quella che potresti, ad esempio, inviare tu personalmente.

Vale la pena, a mio modo di vedere, di investire un minimo per ottenere l’assistenza di un avvocato a questo punto della trattazione della problematica.

Per maggiori approfondimenti, puoi leggere la mia scheda pratica sulla diffida, che trovi qui.

Vai, poi, a questa pagina per valutare l’eventuale acquisto.

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Lampioni del vicino sul mio fondo: posso rimuoverli?

I vicini in un tempo antecedente l’acquisto del mio terreno (2017) hanno posto 2 Lampioni sul giardino di mia proprietà e, malgrado la mia esortazione via pec a rimuoverli, pretenderebbero addirittura usucapire il terreno che peraltro non hanno mai curato e mantenuto e mi hanno fatto scrivere dal loro avvocato come segue: > quanto segue:
“Tralasciando, per il momento, ogni considerazione di natura petitoria, devo, però, fin da subito oppormi ai Suoi reiterati tentativi, quale amministratore del Condominio Sezione 19 Villamaggiore di molestare e spogliare i miei assistiti dal possesso dei Lampioni”
e “la mia precedente comunicazione era incentrata sulla conservazione dello stato di fatto, che il nostro ordinamento tutela – a prescindere dalla proprietà – con le cosiddette azioni possessorie di cui all’art. 1168 cod. civ. e ss.. ” > DOMANDA: posso rimuoverli a norma art 1144CC?

Mio buon amico, lascia che ti dica con estrema franchezza che non ci stai – come è normale, se non hai una formazione giuridica di sistema – capendo niente e che l’assistenza di un legale ti è indispensabile.

L’art. 1144 cod. civ. riguarda gli atti di tolleranza e la sua applicabilità nelle varie situazioni in cui viene invocato dipende sommamente dalle circostanze del caso che, nella tua situazioni, sembrano proprio avverse, dal momento che abbiamo opere visibili e permanenti – i lampioni – che sono poco compatibili con la modestia di un godimento come quello che può essere oggetto di tolleranza.

Credo che non ci sia possibilità di risolvere la questione con la rimozione dei lampioni e che l’unica possibilità sia proprio quella di un giudizio che, trattandosi di situazioni dominicali, dovrà essere preceduto da una fase di mediazione – che, nel tuo caso, potrebbe anche essere un’opportunità, se ben sfruttata.

Trattandosi di questione immobiliare, ti consiglierei di non trascurarla, perché potrebbe compromettere il valore delle tue consistenze.

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Se i comproprietari usano le cose come unici proprietari.

sono proprietaria due appartamenti , con cortile comune per farla breve viviamo qui da 16 anni, e non ci è mai stato concesso dai vicini l’utilizzo del suddetto cortile; non sarebbe adatto al posteggio auto ma loro parcheggiano nonostante tutto al suo interno, essi possono godersi l’ambiente, mentre noi sembriamo dargli fastidio, ed anco peggio siamo stati minacciati, e da quel che abbiamo visto, hanno anche costruito edifici aggiuntivi che riteniamo abusivi o non a norma di legge. volevo chiedere se è possibile fare qualcosa legalmente per reclamare il nostro egual diritto di utilizzo del cortile, e magari evitare abusi di questo genere, come parcheggi e costruzioni dubbie.

Il primo passo per trattare una situazione di questo genere è sempre l’invio di una diffida tramite avvocato, per maggiori approfondimenti sulla quale rimando alla lettura attenta della scheda relativa.

La diffida, in questo caso, è importante – e sotto questo profilo è bene che sia sottoscritta anche da voi, oltre che dall’avvocato – perché può servire ad interrompere gli effetti di alcuni istituti legati al decorso del tempo che potrebbero determinare conseguenze legali a voi sfavorevoli.

Ad esempio, è comunemente ammessa anche l’usucapione della proprietà in origine oggetto di comunione tra più persone, quando una di esse, in modo indisturbato e per lungo tempo, si comporta, appunto senza che vi sia alcuna opposizione da parte degli altri proprietari, come proprietaria esclusiva o unica.

Ti consiglio di incaricare al più presto un legale per confezionare, almeno, una lettera di diffida, mentre per il prosieguo della pratica si dovrà poi valutare in base all’esito della diffida stessa.

La nostra offerta a riguardo si trova qui.

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Servitù di passaggio da allargare e mantenere: come gestirla?

Da oltre 20 anni ho acconsentito il passaggio con mezzi agricoli e veicoli a motore a favore di un fondo dove esiste una malga che esercita l’alpeggio. Al conduttore di questo fondo ho anche (contestualmente alla servitù di passaggio) dato in affitto per il pascolo il terreno di mia proprietà dove esiste la strada privata di cui sopra. Le chiedo gentilmente se posso limitare il passaggio solo in dipendenza del contratto di affitto o se in futuro per mutate esigenze del titolare del fondo dominante (apertura di un agriturismo) sono costretto a concedere il transito anche ad altri? Che responsabilità mi possono essere inputate in caso di incidenti su tale strada (è in forte pendenza e priva di parapetti) come posso cautelarmi? Su un lato esiste una recinzione con filo spinato, le mucche a volte invadono la carreggiata costringendomi a soste pericolose, posso pretendere che, a sue spese, il proprietario del fondo dominante metta una identica recinzione?

La situazione riguarda aspetti relativi alla gestione di una servitù, quali il suo contenuto e la ripartizione degli oneri di manutenzione, che nel codice civile sono regolati solo in modo molto generale, tale per cui non è sempre facile calare i principi codicistici nei singoli casi cui essi devono essere applicati.

In virtù di questo, il primo approccio per la trattazione di una situazione del genere deve essere assolutamente negoziale, con l’obiettivo di tentare di raggiungere un accordo destinato a definire ogni aspetto che vi interessa. Facendolo in questo modo, peraltro, si può formalizzare l’accordo con un apposito documento, munito di valore legale, che come tale è in grado di prevenire future discussioni una volta per tutte.

In linea generale, si può comunque dire che il contenuto di una servitù non può di solito essere allargato o aggravato. Proprio perché la servitù rappresenta un’eccezione alla pienezza della proprietà privata, ciò che la servitù consente di fare non può essere liberamente esteso perché questo determinerebbe una ulteriore, ingiusta e considerata sconveniente «compressione» della proprietà privata – del fondo servente ovviamente.

Così se la servitù è stata concessa per il passaggio a piedi, non automaticamente si estende al passaggio con veicoli e non, ulteriormente, al passaggio con mezzi agricoli.

Naturalmente, in materia il primo problema è quello di interpretare il contenuto originario della servitù, dal momento che i titoli che prevedono le servitù – e sempre che ve ne siamo, considerato che si può trattare benissimo di servitù esistenti per usucapione o destinazione del padre di famiglia, nel qual caso l’interpretazione è ancora più difficile – sono di solito abbastanza generici, limitandosi ad esempio a prevedere una vaga «servitù di passaggio» senza specificare con quali modalità.

Ugualmente, per quanto riguarda le spese il codice civile prevede una ripartizione delle stesse tra il proprietario del fondo servente e quello dominante, ma con una disposizione talmente generica e, anche in questo caso, bisognosa dell’intervento di un interprete da non costituire certo un criterio univoco e preciso. Si tratta dell’art. 1069 cod. civ., secondo cui «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi».

Man mano che il discorso prosegue, e diventa sempre più incerto e traballante il quadro di riferimento, dunque, si conferma la bontà dell’impostazione strategica che ti ho consigliato inizialmente, cioè quella di cercare di raggiungere un accordo.

Il primo passo è quello di far spedire da un avvocato, da scegliere con cura e con una buona propensione alla mediazione, una lettera in cui si aprono le trattative sul punto, chiedendo tra l’altro la realizzazione dell’altra parte di recinzione e specificando che occorre comunque prendere alcune decisioni relativamente alla manutenzione della strada e all’eventuale sottoscrizione, in comune, di una polizza assicurativa per i danni che dovessero derivare a terzi, oltre che per tutti gli altri aspetti del caso.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

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Causa di rivendicazione e usucapione: che fare?

Espongo il mio problema. La rete di recinzione che divide la mia proprietà da quella dei miei vicini non è posta sul reale confine catastale ma 10mt. più dentro rispetto allo stesso, in difetto rispetto alla mia proprietà. Ho intentato una causa di rivendicazione di questo terreno perché ho costruito la mia abitazione su l’attuale confine, in difetto rispetto alle norme del mio comune che prevedono una distanza minima di mt.5. Il mio vicino dichiara di aver sanato la sua invasione per effetto di usucapione e minaccia di chiedere l’abbattimento della mia abitazione. Ora io le chiedo in caso io perda la causa davvero il mio vicino non solo diventerà proprietario del mio terreno ma può anche chiedere la demolizione di casa mia?

È una situazione che richiede un approfondimento molto, ma molto maggiore.

Mi limito a qualche breve cenno, restando inteso che conviene che tu chieda delucidazioni al legale che ti sta seguendo la posizione e che conosce il caso meglio di chiunque altro.

L’usucapione è un istituto basato sul possesso, che è una situazione di fatto, cioè un potere esercitato, anche a prescindere da qualsiasi legittimazione giuridica, su una cosa. In altri termini, un utilizzo, un uso puro e semplice.

Nelle cause in cui si verte, a titolo principale o in via di eccezione, di usucapione, dunque la prova dei fatti riguarda semplicemente l’avvenuto uso di un bene.

La prova pressoché esclusivamente utilizzata per dimostrare gli usi pregressi è quella testimoniale, questo fa sì che una vertenza in cui è coinvolto l’usucapione possa finire davvero in qualsiasi modo, perché nessuno sa cosa esattamente possano venire a dire i testimoni e come ciò che hanno riferito possa venire interpretato dal giudice.

Il secondo grosso problema di questa situazione è che sulle questioni civili si innestano quelle urbanistiche, rispetto alle quali non si può dire nulla di particolareggiato, dal momento che gli strumenti urbanistici variano a seconda della zona in cui ci si trova, anche all’interno dello stesso territorio comunale a volte.

Non so se tu abbia già instaurato la causa di rivendicazione della fetta di terreno in contestazione, ovviamente qualora tu non lo avessi già fatto sarebbe bene fare un adeguato approfondimento di tutti questi aspetti, ed altri (questi sono solo quelli principali e più problematici), che riguardano la situazione.

L’unica cosa che, in generale, si può aggiungere è che anche in situazioni come queste sicuramente una soluzione di tipo amichevole, basata sul raggiungimento di un accordo con il tuo vicino, potrebbe essere tutto sommato quella ideale. Quindi valuta anche di investire su una trattativa col tuo vicino.

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