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Casa familiare assegnata all’ex: come ottenere la divisione

Separato da 3 anni (separazione giudiziale) con assegnazione della casa mio figlio e alla mia ex. Matrimonio in separazione dei beni con casa e mutuo a mio nome. Da 2 anni non pago il mutuo, la casa non é stata ancora ne’ pignorata ne’ messa all’Asta. Ho cercato di convincere la mia ex a firmare per vendere la casa e dividere la somma ricavata, ma non ne vuole sapere nulla. Esiste un modo per poter vendere la mia casa? Se si, come?

Ne abbiamo parlato dozzine di volte nel blog, per cui ti invito a fare una ricerca nei vecchi post, che, ad oggi, sono oltre quattromila, un discreto deposito di domande / risposte giuridiche dove ormai è facile trovare risposta a molti dubbi, dal momento che tante domande sono ricorrenti.

In sintesi, le possibilità che hai sono le seguenti.

Innanzitutto, puoi vendere la tua quota di proprietà, che non ho capito se è intera o in comunione con tua moglie, però chi acquista dovrà rispettare il vincolo di destinazione impresso sull’immobile costituito in casa familiare a favore di tuo figlio, quindi non sa quando potrà prenderne possesso perché dipende da quando tuo figlio uscirà di casa. Molto difficilmente puoi collocare sul mercato un bene del genere, specialmente in un momento come questo.

Se la casa è in comunione, puoi chiedere la divisione giudiziale per tentare di «realizzare» la tua quota, ma anche in questo caso, anzi qui a maggior ragione, è evidente che è difficile che vi possano essere terzi interessati, per di più in seno ad una procedura forzosa, ad acquistare una quota di un bene su cui c’è comunque un vincolo di destinazione.

Il punto è che comunque la casa familiare finché tuo figlio non è diventato autosufficiente è destinata a restare al suo servizio, partendo da questo concetto puoi capire come i margini di manovra per poter realizzare qualcosa da quel bene siano molto limitati.

L’unico metodo per trattare situazioni di questo genere, e anche questo ormai l’avrò detto centinaia di volte, è quello della trattativa: devi negoziare, con l’aiuto di un bravo avvocato o mediatore familiare (non puoi affatto negoziare da solo…), con la tua ex per trovare una soluzione concordata. Se l’immobile è in comunione, potete venderlo e dividere il ricavato, la sua porzione di ricavato però deve essere sufficiente, magari con una piccola aggiunta, per consentirle di ottenere la disponibilità di una nuova casa in cui andare ad abitare.

Qui starà poi a te valutare quanto sei disposto ad allentare i cordoni della borsa per uscire almeno da questa situazione, facendo non quello che è giusto, ma quello che ti conviene, un’altra cosa che predico spesso…

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Casa ereditata in comunione e alloggio popolare.

mia moglie ha ereditato alla morte di mio suocero,un terzo del 50% di un alloggio dove risiede ancora mia suocera che era comproprietaria con mio suocero,tra l’altro mia suocera e vivente quindi e inpensabile la vendita di detto alloggio,ora di conseguenza ad una situazione nostra familiare dovuta a crisi e salute,ci troviamo ad aver bisogno di aiuti da parte del comune vedi iscrizione per la casa popolare e quant’altro,mi hanno suggerito di dimostrare di aver tentato di vendere la quota agli altri fratelli o alla madre ma di non esserci riuscita oppure di fare rinuncia all’eredità,premetto che non ci sono alcun tipo di discordia tra loro fratelli ora le chiedo: cosa posso fare come posso fare ma sopra tutto cosa mi consiglia di fare per risolvere il nostro problema. Oltre tutto l’alloggio ,mia suocera ed il fratello e la sorella di mia moglie sono a Palermo mentre noi viviamo a Collegno

La cosa non mi sembra avere molto senso, considerando che, ai sensi dell’art. 540 cod. civ., il coniuge superstite è titolare di un diritto di abitazione sulla casa familiare dopo il decesso dell’altro e nonostante che la proprietà cada in successione.

In virtù di questa disposizione, la vostra quota è comunque al momento inutilizzabile, è come se la casa si trovasse in comodato gratuito ex lege da voi alla suocera, con durata pari alla vita di quest’ultima.

Considerando questo, tale quota non dovrebbe avere la minima rilevanza nella determinazione delle graduatorie per l’assegnazione di alloggi di edilizia popolare, potendo diventare rilevante solo una volta che sarà deceduta la titolare del diritto di abitazione. Anche in quel caso, peraltro, trattandosi di un bene in comunione e quindi non utilizzabile in via esclusiva mi pare che la rilevanza non possa che essere minima.

Non mi sembra quindi che l’indicazione che vi hanno dato possa avere utilità o senso, in ogni caso non posso darvi consigli diretti a mettere in pratica l’apparenza di una realtà che non c’è e non c’è mai stata. Credo che dobbiate affrontare il problema da un altro punto di vista o approccio.

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Per sciogliere una comunione scegliete un avvocato negoziatore.

in comunione con due sorelle, ho ereditato una casa con terreno. Premetto che saremmo intenzionate a vendere, ma il contrasto è sul prezzo. A questo punto chiedo: se le altre due sorelle sono disposte a vendere per una cifra che io ritengo insoddisfacente, per la medesima potrei acquistare io.
La cosa non è semplice perchè una in particolare, guidata dal marito sadico e arrogante, sarebbe portata ad opporsi per dispetto, fino a giungere alla vendita all’asta.
Leggendo il suo articolo si evince che colui il quale possiede maggiori quote, facendo richiesta di assegnazione, ha più possibilità? In previsione di come si andrà a determinare la vicenda, mi conviene acquistare la quota di una sorella che magari è più disposta a cedere?
In sintesi chiedo la migliore strategia per far si che la casa non vada in mano a persona sgradevole e possa acquistarla io.

I problemi alla base di queste situazioni non sono tecnici, ma squisitamente umani, riguardano cioè i contrasti e i conflitti che ci sono all’interno della famiglia e che rendono molto difficile se non impossibile sviluppare un dialogo serio e costruttivo, che è invece indispensabile per arrivare a una soluzione.

Per questo motivo, io credo che prima di pensare a soluzioni e metodi di tipo giudiziale, che rappresentano sempre un bagno di sangue per tutti, si debba tentare il più possibile con approcci di tipo negoziale.

In primo luogo, non potete condurre voi in prima persona la trattativa, ma dovete incaricare un legale, un avvocato. Questo avvocato non deve essere quello che la gente cerca comunemente quando desidera un «avvocato con le palle», che di solito è semplicemente purtroppo solo uno stronzo maleducato che non porta ad altro che alla rovina, ma tutto al contrario una persona affabile, saggia, dotata di propensione al dialogo, alla mediazione e in grado di definire e suggerire una adeguata strategia di base.

Vi serve, in altri termini, una persona intelligente e dotata di delicatezza, tatto e diplomazia, indispensabili per muoversi in situazioni come queste.

La trattativa sarà in primo luogo condotta da questo avvocato con le altre parti o i legali che le altre parti vorranno incaricare, sperando sempre che in questo secondo caso si tratti di professionisti ragionevoli.

Qualora la trattativa, poi, si dovesse arenare per un motivo o per l’altro, l’ulteriore ipotesi da valutare, sempre in ambito negoziale, sarebbe quella di promuovere la fase di mediazione, che in molti casi si è dimostrata un valido passo per sbloccare problemi già un po’ incancreniti, per la presenza di un mediatore, e che comunque rappresenta un momento necessario per legge per promuovere poi, se proprio non dovesse andar bene, la causa di divisione giudiziale.

È importante per il cliente capire che la fase di trattativa rappresenta un investimento importante, di cui tuttavia non c’è alcuna garanzia di ritorno. La trattativa, infatti, è un vero e proprio lavoro per l’avvocato, da svolgere con delicatezza, attenzione e scegliendo sempre le mosse più opportune: il cliente deve corrispondere un compenso per questo lavoro «di fino», però può darsi che la soluzione non arrivi perché il risultato dipende sempre dall’accettazione delle altre parti, per quanti sforzi si possano fare e per quanto un avvocato possa essere bravo.

Per questi motivi, il cliente deve mettere in conto l’eventualità di pagare diverse ore di lavoro per poi ritrovarsi con niente in mano, proprio perché si tratta di un tentativo. Un tentativo che secondo me tuttavia, vista l’alternativa, che è quella giudiziale, vale sempre la pena di fare, conviene. Si può procedere per passi successivi, eventualmente programmare ad esempio 5 ore di lavoro, esaurite le quali si può fare un primo punto della situazione e decidere insieme al legale se programmarne altre cinque oppure passare ad altri approcci e metodi per trattare il problema.

Come per quasi tutti i problemi legali, non c’è una soluzione pronta per situazioni del genere. Ci si può solo lavorare sopra e vedere man mano come la situazione evolve. I problemi legali si possono trattare, con lo scopo di arrivare ad una soluzione. In queste situazioni di comunione, il modo migliore di trattarle almeno all’inizio è sicuramente quello della trattativa, rigorosamente tramite legale perché le parti da sole non sono affatto in grado di negoziare in modo efficace, questo è un aspetto fondamentale da capire. Nel 90% dei casi le persone che si muovono senza una adeguata assistenza legale peggiorano la situazione.

Che un legale sia indispensabile per me è fuori discussione, piuttosto il problema è la scelta dell’avvocato, perché purtroppo i professionisti inadeguati ci sono e il rischio di incaricarne uno è reale. Ti consiglio di curare particolarmente bene la scelta del legale che andrai ad incaricare, assicurandoti che abbia una vera propensione e professionalità come negoziatore. Stai bene alla larga da tutti gli altri.

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Strada privata ma aperta al pubblico: chi paga la manutenzione?

Siamo 7 famiglie che abitiamo in una strada privata aperta a tutti a fondo chiuso,Dai rogiti non è menzionato niente per la suddivisione delle spese di manutenzione. Possiamo chiedere un’aiuto al comune per riparare la strada? E se poi un giorno viene fuori il proprietario della strada visto che non sappiamo niente del passato di questa strada? Si può considerare strada vicinale?

Il punto è proprio che per conoscere la disciplina applicabile alla strada, cioè le regole valevoli per la stessa, comprese quelle in materia di manutenzione, bisogna conoscerne la natura giuridica.

Tu chiedi a me se si tratta di una strada vicinale, ma io non ho alcun modo di saperlo. È una cosa che si può accertare ricostruendo la storia della strada, esaminando i luoghi, gli eventuali cenni al riguardo nei titoli di acquisto dei fondi circostanti e tramite accessi presso l’ente comunale.

Il punto di partenza è vedere se la strada risulta inserita o meno nell’elenco delle strade vicinali, anche se questo elenco, come noto, ha natura solo dichiarativa, per cui l’inclusione nello stesso o meno non risolve necessariamente la questione, ma è solo indicativa.

Per fare questi accertamenti, dovete incaricare un bravo avvocato che, ulteriormente, può darsi abbia bisogno di incaricare un tecnico.

In mancanza di conoscenza sullo stato giuridico della strada, l’unico altro modo in cui si può affrontare una situazione di questo genere è sulla base di un accordo tra i vari proprietari interessati, magari a consacrare in una apposita scrittura o atto pubblico in modo da valere anche per il futuro e, nel secondo caso, per gli eventuali futuri acquirenti dei fondi.

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Passaggio con mezzi: possono acquistare nuovi diritti?

Nella vecchia casa di campagna (ripartita 50 anni fa in 4 civici con ingresso indipendente), la parte di aia più vicina alla casa è adibita a passaggio pedonale per permettere ai vari proprietari di entrare nella propria abitazione- il passo a catasto si ferma proprio come “incontra” lo spigolo della casa ed iniziano le aie dei civici. Fino ad ora si è sempre andati a piedi in quanto il passo che porta alla casa non è carrabile, adesso alcuni dopo 10 anni che hanno comprato la casa senza accesso carrabile, vogliono arrivare in scooter. E’ possibile opporsi? Acconsentire al passaggio di scooter apre un domani alle auto? Preciso che: si deve passare proprio in aderenza alla casa, quindi il passaggio di mezzi non è il massimo a livello di sicurezza, la parte di aia più vicina alla casa è da tutti utilizzata come “luogo barbecue/sole/mangiate” (con le moto che passano???…).Perché tre avvocati hanno dato 3 risposte differenti: si/no/ni?

Perché noi avvocati siamo degli idioti, lo sanno tutti.

Il problema, comunque attiene agli aspetti relativi al contenuto del diritto di servitù, di passaggio in questo caso, aspetti che possono essere molto tecnici e, in alcuni casi, delicati.

Anche a prescindere dall’esame dei titoli di acquisto e dei luoghi, da quanto riferisci sembra che il contenuto del diritto di servitù di passaggio, o comunque, qualora non si trattasse di servitù, la convenzione – esplicita o implicita – da parte dei comproprietari o, ulteriormente, l’uso degli spazi comuni in conformità del codice civile, siano tutti nel senso di un passaggio solo pedonale e non anche con mezzi.

Se si acconsentisse ad un passaggio con mezzi, in effetti la situazione anche giuridica, col tempo, potrebbe cambiare.

Un buon compromesso potrebbe essere quello di sottoscrivere un documento tutti insieme, cioè una scrittura privata, in cui si specifica che il passaggio con gli scooter avviene solo per mera tolleranza degli altri comproprietari o titolari di diritti, senza che un domani si possa verificare l’acquisto, per usucapione o altro, di nessun nuovo diritto o la nuova determinazione dei diritti già esistenti.

Qualora non fosse possibile stipulare insieme una scrittura privata, almeno fai spedire una diffida, con – mutatis mutandis – i contenuti di cui sopra, da un avvocato.

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Partecipazione societaria ereditata: come uscirne?

Ho un attività di autorimessa ereditata insieme mio fratellastro. Una S.A.S. suddivisa per un terzo ciascuno , a cui si aggiunge la mamma del fratellastro. L’attività va bene, solo che sono estromesso dai guadagni, utili, visione bilanci ecc. Ho provato a recuperare un rapporto che non vogliono. L’unica soluzione sarebbe dividere i locali (molto ampi, con 2 ingressi ) faccio riferimento al suo art. C.C. art.720. Sono in mano ad un avv. naturalmente ma non ho ottenuto e nn mi dilungo. La domanda è rivolgermi ad un giudice x divisione è un procedimento lungo e costoso . Voi cosa consigliereste?

Innanzitutto, bisognerebbe capire nella posizione di quale socio sei subentrato come erede, se cioè in quella di socio accomandante, che è solo un investitore senza alcun potere di ingerenza nella società, o in quella di socio accomandatario, che è appunto quello che gestisce concretamente l’attività. La tua società appunto è una società in accomandita semplice, una società di persone che prevede necessariamente la presenza di queste due categorie di soci.

Qualora tu fossi socio accomandatario, la tua esclusione dall’amministrazione sarebbe illegittima, specialmente dal punto di vista quantomeno informativa, cioè del diritto a consultare e ricevere copia dei documenti societari. Inoltre, sarebbe anche pericolosa, perché tu, pur senza sapere nulla di come viene amministrata la società, risponderesti delle obbligazioni sociali col tuo patrimonio, a differenza del socio accomandante.

Pertanto è sicuramente una situazione dalla quale deve cercare di uscire subito, iniziando dal fare la dovuta chiarezza.

Il primo passo è sicuramente quello dell’invio di una diffida tramite avvocato; se questo non fosse sufficiente, puoi tentare con la fase di mediazione che spesso offre buoni risultati e che comunque è obbligatoria per poter poi in seguire instaurare un giudizio di divisione giudiziale.

La divisione giudiziale, riguardando quote societarie, peraltro sarebbe abbastanza più agevole di quella che si ha quando si devono dividere immobili.

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Locazione di un appartamento in comunione: possono farlo?

sono erede con 2 sorelle di una palazzina con 2 appartamenti ed un seminterrato privo di abitabilità. ho occupato un appartamento, dove vivo, e le mie sorelle mi fanno la guerra in tutti i modi, ora hanno chiuso le soffitte (dove c’e l’antenna della televisione) ed il seminterrato, chiedendomi la chiave del seminterrato dove vivevo senza dirmi che avrebbero cambiato la serratura. Attualmente vogliono affittare l’appartamento libero, ma lo stabile è in vendita. Ho inviato una bozza di scrittura privata, per l’occasione , e hanno fatto sapere verbalmente, , che non affittano più ma io pretendo uno scritto circa questa loro nuova intenzione, ho diritto ad averlo?

Direi di no, non c’è il diritto di avere rassicurazioni per iscritto rispetto alle intenzioni altrui di rispettare la legge o la situazione. Puoi chiederlo, tuttavia, prospettando in difetto il ricorso ad altre soluzioni o l’adozione di altre, legittime iniziative.

Però il problema credo vada affrontato globalmente, senza focalizzarsi su aspetti minimi e particolari dello stesso, che rischiano di far perdere il quadro d’insieme, facendosi travolgere dalla quotidianità.

Avete una situazione di comunione ereditaria che va sciolta, anche perché non la riuscite a gestire e le incomprensioni, quando non i dispetti, sono all’ordine del giorno. Sarebbe bene che vi dedicaste prima possibile a questo che deve essere il primo vero scopo.

Per sciogliere una comunione i metodi sono sempre quelli, se fai una ricerca nei vecchi post ne abbiamo parlato dozzine di volte: trattative, mediazione, che peraltro è obbligatoria, causa di divisione.

Queste tre fasi sono da intendersi come rimedi da adottare progressivamente, uno dopo il fallimento del precedente, proprio perché ognuno è più oneroso e «importante» ed è preferibile sempre procedere con gradualismo nella trattazione di qualsiasi problema legale.

Ovviamente, per fare questo lavoro ti serve l’aiuto di un bravo avvocato, hai davvero pochissime speranze, considerato anche il clima non positivo, di poter riuscire a trovare un accordo da sola.

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Divisione di un’eredità: sto procedendo bene?

Nel 2013,mia madre è mancata , lasciando immobili per circa € 4.000.000,-2 ville,1 cascina colonica e 2 appartamenti inglobati in una società immobiliare.Siamo 4 eredi, le proprietà sono libere da gravami.Assistita da giovane ma esperto avvocato, pochi mesi, fa iniziai causa contro le mie 3 sorelle per chiedere divisione giudiziale di tutto il patrimonio,dopo aver rifiutato la loro assurda proposta di divisione bonaria e dopo aver io rifiutato mediazione obbligatoria del tribunale.Oltre alla causa giudiziale,ho avviato anche seconda causa per spoglio,contro le sorelle per ottenere le chiavi di tutte le mie co-proprietà,che mi sono negate da sempre,per ragioni futili ed emotive.Se non otterrò chiavi di tutte le mie co-proprietà intendo presentare esposto per appropriazione indebita di quote ereditarie.Sto procedendo bene?Che altro posso fare?E’ il mio caso di bullismo famigliare?Ho vissuto all’estero 10 anni,ho preso distanza dalla mia famiglia.E vorrebbero punirmi per questo.

Non esiste, ovviamente, una cosa come il «bullismo familiare», ma espressioni come questa rappresentano probabilmente solo gli effetti devastanti di media che blaterano in continuazione a vanvera, senza limitarsi a riportare le cronache del giorno come probabilmente dovrebbero.

Diciamo, piuttosto, che, per un motivo o per l’altro, non hai al momento buoni rapporti con le tue sorelle.

Per quanto riguarda la tattica seguita sinora, direi che le iniziative poste in essere siano quelle giuste, anche se chiaramente bisognerebbe vedere con qualità modalità più nel dettaglio per dare un giudizio.

In particolare, sarebbe stato interessante cercare di sfruttare la fase di mediazione che, specialmente in casi di divisione e, più in generale, problematiche familiari, offre nella mia esperienza molto spesso buoni risultati.

Anche perché è evidente che il tuo scopo in una situazione del genere deve rimanere quello di raggiungere un accordo e non certo quello di vincere tutte le cause, che sono funzionali ad una soluzione negoziale e non sostitutive alla stessa.

Questo, peraltro, è vero in questi tutti i problemi legali e situazioni relative, ma nel tuo caso è ancor più vero, a maggior ragione.

In conclusione, non saprei dirti molto di più, bisognerebbe esaminare la situazione più in dettaglio. Mi pare però che l’impostazione di base sia corretta, valuta tu se è il caso di acquisire il parere anche di un secondo avvocato.

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Piccola quota di immobile: come evitare più danno che utile?

Ho ereditato circa il 20% della casa del nonno come erede legittima in quanto mia madre è già morta. Le restanti quote sono 40% per il figlio che ha ereditato tramite testamento e 20% a testa per gli altri 2 figli. La casa risulta però suddivisa in 7 unità catastali differenti, che non corrispondono ad una divisione fisica. Dato che la casa è vecchia e necessiterà di manutenzione come si può fare per evitare di pagare le eventuali spese e le varie tasse sulla casa? Come proprietaria anche se di minoranza ho delle responsabilità anche se la casa è occupata totalmente dallo zio che ha il 40%? Ovviamente se lo zio volesse acquisire la mia quota la situazione sarebbe già risolta, ma nel caso sostenesse di non poterlo fare per ragioni economiche come si può procedere? Esiste il modo per sollevarmi da responsabilità e spese senza ricorrere alla vendita della casa? Anche rinunciando all’eredità una piccola quota sarebbe comunque già mia per effetto di eredità di nonna/mamma.

Hai ereditato per rappresentazione al posto di tua madre premorta.

Per uscire da questa situazione, hai alcune possibilità.

La prima, ovviamente, è cedere la tua quota, ma c’è il retratto successorio, inoltre, anzi soprattutto, si tratta di un «bene» assai poco appetibile sul mercato: che cosa se ne farebbe un acquirente del 20% di una casa in comunione?

L’altra possibilità è quella di fare la divisione. Di questo abbiamo parlato in molti altri post, ai quali rimando. La sostanza è che devi cercare in tutti i modi di ottenerla in via negoziale e solo come extrema ratio chiederla giudizialmente. Valuta magari anche, al riguardo, di provare soluzioni innovative come cumSolvere.

Per quanto riguarda le responsabilità, purtroppo, secondo alcuni orientamenti, i proprietari restano comunque responsabili in caso di danni a terzi, specialmente se dipendono da carenze di interventi di manutenzione spettanti alla proprietà, nonostante la detenzione in capo ad altri soggetti.

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Comunione ereditaria: come fare se qualcuno non vuole dividere?

Mio padre, mia sorella ed io siamo comproprietari per un terzo ciascuno di una casa lasciataci in eredità da nostra madre.
I rapporti tra mia sorella e me sono pessimi. Mio padre è ricoverato in una struttura per anziani ed è autosufficiente dal punto di vista economico. E’ assistito da un Amministratore di Sostegno, un avvocato, nominato dal giudice tuterale.
Mia sorella non vuole nemmeno sentir parlare di cedermi la sua parte di casa. Ho pensato dunque di far valutare la casa stessa, dividere in tre parti il valore così stimato e offrire a mia sorella e all’AdS (per conto di mio padre) la possibilità di scelta: acquisto o vendita. A fronte di una “non scelta”, farei ricorso al giudice. Io sono pronto ad acquistare entrambe le loro quote. E’ percorribile la cosa? Mia sorella può portare la questione per le lunghe?

L’ambito in cui ti stai muovendo in questo momento è quello della negoziazione. In questo contesto, è possibile e percorribile tutto, anzi la cosa da fare è proprio quella di cercare di essere più creativi possibile, nella individuazione delle soluzioni migliori, sia quanto a bontà oggettiva delle stesse sia quanto a possibilità di gradimento presso i soggetti coinvolti.

La cosa, purtroppo, è complicata dall’esistenza di un’amministratore di sostegno, che dovrà volta per volta farsi autorizzare dal giudice tutelare, ma non è detto, può anche darsi che sia meno peggio di un parente molto poco disponibile, anche se c’è più burocrazia.

Ovviamente la cosa può andare per le lunghe e non c’è nessuna garanzia, e nessuno strumento, in grado di poterti consentire di risolvere sicuramente il problema in breve tempo.

Puoi solo continuare a trattarlo con l’approccio negoziale, che secondo me rimane comunque il migliore, almeno allo stato, preferibile, restando inteso che, in mancanza di una soluzione, dovrai valutare di varare un giudizio di divisione giudiziale.

Fatti seguire da un avvocato molto bravo e con esperienza, competenza e doti naturali in materia di trattative e negoziazione.