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Si puo’ usucapire un muro concesso a sostegno di un tetto del vicino?

i sottoscritti fiocchi Tizio e Caia, QUALE CONTROPARTITA PER IL CONSENSO OTTENUTO DI EDIFICARE IN CONFINE un muro a sostegno della volta della tettoia che verrà costruita concedendo ai sig Sempronio e Mevia, proprietari dell immobile sito a sud ed ivi confinate, del terreno di proprietà degli scriventi, il diritto di innestarsi a detto muro con una costruzione costituita dal solo piano terreno senza dover pagare ai sottoscritti alcuna indennità per l’ innesto stesso. Firma e data. I sig Sempronio e consorte sono i miei nonni, in seguito suo figlio sempre  è diventato proprietario dell immobile poi ultimamente sono diventata proprietaria io in qualità di figlia. Attorno a quel muro i miei genitori si sono appoggiati con varie cose ma non hanno costruito. Chiedo: a distanza di 44 anni questo muro può essere usucapito? E impedirgli di abbartelo anche se costruito sulla sua proprietà ma sempre in confine con la mia proprietà? grazie

La situazione non mi è chiarissima per cui “proverò” a dare una soluzione sperando di non fraintendere la domanda.

Se possiamo considerare il muro in questione come una servitù (vale a dire la costituzione di un diritto di godimento sul fondo altrui) allora non c’è alcun dubbio che, essendo trascorsi più di 20 anni, il muro possa essere usucapito nei termini di legge.

L’importante è che si possa dimostrare l’utilizzo senza soluzione di continuità del muro nel corso di tutti questi anni. Se ciò si è verificato, allora esistono i presupposti per l’usucapione che sussistono anche in quanto stiamo parlando comunque di un bene immobile (il muro).

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quando il cane del vicino azzanna quello dell’ospite

Mio suocero ha dei vicini che, pur non avendo recintato il loro  terreno, tenevano comunque liberi tre cani di grossa taglia. I cani  sono soliti abbaiare ed avvicinarsi a coloro che scendono di macchina  per suonare il campanello a casa di mio suocero. Qualche giorno fa è successo “il fattaccio”: una signora è venuta a trovare i miei suoceri, a piedi, con il suo cagnolino al guinzaglio. Tornando a casa, uscendo dal cancello attraverso il quale si accede a casa dei miei suoceri, fatti pochi metri, si è vista correre incontro i cani (“liberi”) dei vicini che hanno iniziato ad “azzannare” il cagnolino che lei teneva al guinzaglio. L’evento è avvenuto su una strada di proprietà altrui dove sia il vicino proprietario dei cani “aggressori”, sia il mio suocero hanno diritto di passo (insiste una servitù di passaggio). La signora, che ha una certa età ed ha subìto un grosso spavento, ha dovuto sostenere circa 350 Euro di spese veterinarie per curare il suo cane ed inoltre non ha ricevuto il benché minimo interessamento da parte dei proprietari dei cani “aggressori”. Il medico le ha redatto un certificato (3 gg. di prognosi) per lo spavento subìto in seguito all’evento. La signora e suo figlio, presentatisi dai Carabinieri per sporgere denuncia, si sono sentiti rispondere che “…la legge è cambiata. Quando i cani si azzuffano non è possibile far nulla”. So che hanno sentito anche la ASL segnalando che i cani erano di fatto liberi e da
 anni non sono mai stati chiusi in un recinto. Risposta: “non si può  fare niente. Deve avviare una causa”.  A me francamente la situazione mi sembra a dir poco assurda.  Cosa consiglieresti di fare?  Tieni presente che i proprietari dei tre cani adesso li hanno chiusi in terrazza (da quando sono fidanziato con la mia ragazza – 11 ANNI! – posso confermarti anch’io che li hanno sempre tenuti liberi,  all’aperto, anche di notte).

Purtroppo, come ti hanno già detto i carabinieri il fatto non può essere ricondotto ad una questione penale ma bensì civile. Diverso sarebbe stato se la signora avesse avuto il proprio cagnolino non al guinzaglio ma in braccio e quindi avesse subito anch’essa di persona un’agressione da parte dei cani del Vicino. In tal caso infatti l’agressione non sarebbe stata solo al cane della signora ma anche alla stessa. Quindi, in conclusione, la signora potrà rivalersi limitatamente alla sede civile chiedendo il risarcimento dei danni subiti in primis per lo spavento preso e successivamente per il costo delle spese mediche sostenute per curare il proprio cane.

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Il comune considera la mia strada privata come ad uso pubblico. Può farlo?

salve avvocato.. sono proprietario di un pezzo di strada che confina con una strada pubblica in modo parallelo…la posa dei dissuasori sul confine mi puo’ essere negata dal comune per problemi di sicurezza stradale?…sulla strada privata non grava una servitu’ pubblica…e non avviene il transito delle persone ad eccezione della proprietaria di un garage antistante il pezzo di strada privata che per entrare agevolmente nel suo garage passa sul la mia proprietà sostenendo che la strada è privata ad uso pubblico..ed è parte integrante con la strada pubblica..è di questo parere anche il Comune…se non la lascio passare dalla mia proprietà intralcerebbe la circolazione stradale per le difficoltose manovre che dovrà effettuare..la mia domanda è questa: secondo lei ci sono i presupposti per cosiderare questa strada privata ad uso pubblico per il solo fatto di garantire la sicurezza stradale?..l’interesse pubblico della sicurezza stradale ha lo stesso valore del requisito rappresentato d al transito di persone da almeno 20 anni per usucapirla da parte del comune?..grazie mille..

Va fatta una premessa. Quando si parla di diritto di proprietà non sempre si può intenderlo nel suo significato più puro, vale a dire come diritto di escludere gli altri dal godimento della cosa.

A volte capita che, per esigenza pubbliche, beni dei privati vengano confiscati (rectius espropriati). Come avviene ad esempio tramite l’espropriazione per pubblica utilità.

Può anche succedere che una strada che nasce come privata finisca per diventare pubblica in quanto acquisita al comune perchè “urbanizzata”. Mi spiego meglio con un esempio: una strada di proprietà di Tizio (privata) sulla quale 20 anni prima si affacciava solo la casa di Tizio, 20 anni dopo potrebbe essere tranquillamente considerata pubblica perchè, ad esempio, nel frattempo sono state costruite sei case, 4 negozi, una palestra e un parco.

Venendo al Suo caso specifico è evidente come la strada sia sicuramente privata (infatti, mi pare di capire, non vi transita nessuno ad eccezione di Lei e della signora). Al massimo potrebbe parlarsi di una servitù di passaggio a favore della signora.

Il Comune dice che, esistendo un problema di sicurezza pubblica (stradale), la strada va considerata come privata ad uso pubblico. Ma questa considerazione è di per sè sufficiente?

La giurisprudenza afferma che per considerare una strada privata ad uso pubblico occorre che questa soddisfi una serie di requisiti tra cui: transisto continuo e costante del pubblico; inserimento nella toponomastica del comune; apposizione di numerazione civica; presenza di segnaletica stradale; presenza di aree di parcheggio.

In assenza di questi requisiti difficilmente la strada potrà essere considerata ad uso pubblico. Ancor meno se non esiste un atto pubblico del comune che serva a caratterizzare la strada come sevente al pubblico (ad esempio il suo utilizzo da lungo tempo come strada aperta al pubblico).

Direi che sussistono tutti gli elementi per presentare un ricorso al TAR.

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la ristrutturazione della vecchia stalla e i confini

Ho comprato un rudere che una volta era adibito a stalla. Una parete era il muro divisorio fra le due stalle che poi la mia vicina ha demolito. Sempre la mia vicina asserisce che quel muro è di sua proprietà. Il mio geometra asserisce che il muro in proprietà al 50% era un muro di pietre fatto a volta che si vede chiaramente essere stato abbattuto, per fortuna solo in parte, dal confinante per cui per me il confine si trova a metà del muro abbattuto mentre per la mia vicina il muro di mattoni che lei ha fatto costruire in quanto demolendo la sua parte è caduta anche la mia è di sua proprietà ed anche il confine. Dalla foto interna della stalla si vede bene la ricostruzione moderna. Un altro particolare è che dall’entrata principale c’è una pietra fatta ad angolo che presuppone il confine massimo della casa che secondo noi appartiene a noi. La nostra vicina dice di no. Quali consigli mi potete dare per far chiarezza sui confini. E’ vero che esiste una situazione di fatto ed anche un libretto delle misure?

Purtroppo non ci sono consigli speciali da dare in materia, l’unico sistema, se non si riesce a risolvere la questione negoziando con la vicina, è quella di instaurare una causa di regolamento dei confini.

Queste cause sono sempre basate sull’acquisizione di una CTU tecnica, ciò significa che verrà nominato un tecnico dal Tribunale che, in base all’osservazione dei luoghi e della documentazione disponibile, farà le sue osservazioni circa il luogo in cui più probabilmente corre la linea di confine. Naturalmente, con la causa di regolamento di confine può incrociarsi, e spesso si incrocia, una questione di usucapione: può darsi che un tempo la linea di confine fosse su un punto ma che oggi vada considerata su un altro punto perchè magari è intervenuto l’acquisto per usucapione di una porzione di terreno o di un corpo, o parte di, di fabbrica.

Trattandosi di immobili, nonostante il costo e la lunga durata dei procedimenti giudiziari, conviene quasi sempre, per tutelarne il valore, promuovere le relative causa, anche per potere un domani venderli senza questioni a potenziali acquirenti, in caso di necessità di realizzo, quindi il mio consiglio sarebbe quello di promuovere la causa, perchè almeno, al termine della stessa, o prima se, una volta notificata la citazione, ci sarà modo di trovare un accordo, si sarà raggiunta la certezza sull’estensione dell’immobile.


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quando i vicini abbattono i pali di confine

Ho un grave problema con i miei vicini di casa. la premessa è che vivo in campagna e loro sono contadini. Quando abbiamo comprato casa, 3 anni fa, abbiamo pagato il frazionamento e quindi issato i pali di confine come da catasto. Entro un mese i pali erano stati tolti dai vicini perchè davano noia al trattore. Presto richiamerò il geometra per rimettere i pali , perchè nel frattempo i vicini hanno sicuramente “mangiato la mia terra” con il loro trattore. Se dovessero rimuovere nuovamente i paletti farò loro causa, ma prima vorrei sapere cosa dice la legge a riguardo.

Cosa vuoi che dica? Se uno è proprietario di un fondo, ha diritto di recingerlo e i tuoi vicini comunque non potevano togliere i pali che tu avevi infisso. C’è anche una disposizione che lo dice, considerata da tutti pleonastica e inserita nel codice civile probabilmente solo per un riflesso di opposizione all’antico concetto medioevale di proprietà, che è l’art. 841 cod. civ., secondo cui appunto “il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo”.

Piuttosto, se c’è un problema materiale di passaggio con mezzi agricoli, potrebbe sorgere un problema di servitù di passaggio, cui i tuoi vicini potrebbero aver diritto per usucapione o per interclusione. E’ da valutare.

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il vecchietto che non ti aspettavi

Ho acquistato con regolare rogito una decina di appezzamenti di terreno sulle colline xxx, da persone che hanno venduto tutto, casa e separatamente, a me, i terreni, (praticamente a scatola chiusa). Facendo un giro con un geometra per verificare i confini, uno di questi appezzamenti è risultato essere occupato da una persona anziana (83 anni), che vi ha installato una roulotte, una baracca e altre masserizie. Alla mia richiesta, ha detto che il terreno è suo in quanto ereditato da uno zio. Alla mia domanda se è in possesso di un rogito o altro documento attestante la proprietà, la risposta è stata negativa. Io vorrei sistemare le cose (in quanto al catasto e di fronte alla legge quella parcella è di mia proprietà), e gli ho proposto di acquistare da me, a un valore nominale (parliamo di circa 2.400 m2 di terreno) la parcella. L’anziano ha detto che il terreno è già suo e non ha nessuna intenzione di fare l’acquisto. Allora gli ho detto che, visto che sono anni che “possiede” quel terreno (ho parlato con i vecchi proprietari, e mi hanno detto che, purtroppo solo a voce, gli avevavo intimato più volte di andarsene), se lo vuole faccia un usucapione. Ma nemmeno quest’operazione gli interessa. Vuole solo lasciare le cose come stanno. Cosa posso fare? Posso “invitarlo” tramite raccomandata a “decidere” di fare qualcosa? E se nonostante tutto non facesse nulla? Non so cosa sia meglio fare, non ho voglia di litigare per un piccolo pezzo di terreno ma nemmeno di lasciare le cose come stanno, respons. civile verso terzi ad esempio, tasse ect ect.

Guarda, è molto semplice, in fondo.

Devi fargli tu causa chiedendo al Tribunale che venga accertato che tu sei il proprietario di quel terreno e che il “vecchiettino” sia condannato a rilasciarlo a tuo favore. Di fronte a questo, lui potrà fare due cose: a) costituirsi in giudizio con un avvocato chiedendo la usucapione del terreno oppure b) non fare niente.

Se fa la prima cosa, il tuo avvocato dopo la prima udienza chiama il suo e si fa una bella transazione in cui viene riconosciuto che lui ha usucapito e la causa viene terminata a spese compensate, cioè ognuno si paga le sue. Il verbale di conciliazione viene trascritto e così vengono sistemati i registri immobiliari, il catasto e compagnia bella.

Se fa la seconda, ancora meglio, così al termine della causa che, come contumaciale, dovrebbe anche essere più veloce, risulterai proprietario e potrai “sfrattarlo”.

In ogni caso sarai tutelato, perchè verrà eliminata l’incertezza su chi è il proprietario.

L’unica cosa che non devi fare, come hai già giustamente intuito, è quella di stare senza far niente perchè potrebbero esserci problemi anche gravi di imposte, rc terzi e così via, quindi quando ci sono incertezze relative a beni immobili vanno sempre risolte e ciò il prima possibile perchè con l’andar del tempo questo genere di problemi può solo aggravarsi.

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come accertare l’esistenza di una servitù

Ho acquistato 5 anni fa un terreno su cui ho costruito una casa. Per entrare nel mio terreno ho acquistato la servitù di passaggio dal mio vicino. E fin qui tutto bene. Oltre il mio terreno esistono due lotti agricoli e i titolare di questi lotti passano continuamente sulla mia proprietà sostenendo che loro hanno diritto di passaggio. Tengo a precisare che loro hanno un altro accesso tramite una strada molto comoda. In che modo posso accertare se effettivamente esiste questa servitù? (Roberta, via mail)

Domanda semplice, risposta molto difficile e in alcuni casi addirittura impossibile sulla carta finchè non si promuove una causa o un accertamento.

La prima cosa da fare per vedere se esiste una servitù o meno è guardare i titoli, cioè innanzitutto i contratti di acquisto, ma anche gli eventuali testamenti, sentenze di usucapione, non solo attuali ma anche risalendo nel tempo. Per cercare di fare prima, meglio andare alla conservatoria dei Registri Immobiliari e vedere se – la ricerca si può fare anche telematicamente – risulta iscritta sul fondo una servitù a sfavore. Se non risulta, tuttavia, la servitù potrebbe esistere ugualmente in forza di un titolo, che poi bisogna vedere se ti è opponibile, cioè se si può far valere contro di te, o meno.

Una volta visti i titoli e fatti gli accertamenti in conservatoria, anche se non risulta niente in questi contesti non si può comunque escludere per ciò stesso l’esistenza della servitù, che potrebbe infatti esistere in virtù di usucapione, magari in forza di un possesso iniziato dagli ascendenti degli attuali utilizzatori, considerato che il possesso “si eredita”, oppure dell’istituto della destinazione del buon padre di famiglia, che è un particolare modo di acquisto delle servitù che opera più spesso di quanto si possa pensare, specialmente nelle zone e nei borghi dove i fondi, un tempo, appartenevano tutti alla medesima famiglia.

Per questo motivo, non è sempre facile accertare definitivamente la situazione di una servitù ed è spesso necessario, in mancanza di accordo delle parti, promuovere una causa di accertamento che in gergo si chiama actio negatoria – contrapposta all’actio confessoria, che è quella diretta al contrario a far accertare che una servitù esiste – per arrivare, se non altro, ad un punto fermo sulla situazione, cosa che, quando si tratta di immobili, che sono un valore da tutelare di per sè, è comunque un valore positivo, basti pensare al caso in cui ad esempio sia necessario vendere e ci sia ancora l’incertezza sull’esistenza della servitù o meno.

Le questioni di servitù, proprio per la loro difficoltà e la necessità di svolgere ricerche sia presso gli uffici che sul campo, a volte andando a ricostruire situazioni di molti anni fa,  per poi cercare di farsi venire qualche buona idea di inquadramente e ricostruzione della situazione, sono tra le mie preferite, anche se è una passione un po’ strana per un legale come me che di solito è affascinato dalle questioni legate al mondo di internet e delle nuove tecnologie, mentre le servitù sono istituti antichi e per lo più legati ad un mondo, quello agricolo e rurale, dell’Italia di molti anni fa – almeno come tradizione, considerato che le servitù sono un istituto ancora oggi di grande attualità e utilità.

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problemi tra confinanti

Salve a tutti, il mio è un classico problema di confinanti ostinati a far prevalere, a mio avviso, l’ignoranza all’intelligenza e al buon senso. Ho acquistato un terreno dai miei vicini e, sul confine della parte agricola, il contadino confinante dice di essere proprietario fino alla strada di mia proprietà che divide i due lotti. Suo malgrado, dalla planimetria catastale risulta che il confine che delimita le nostre proprietà non è diritto come lui mi vuol far credere, ma ha una protuberanza nel suo terreno di circa un metro e mezzo che lui disconosce misteriosamente. Negli anni, anche i vecchi proprietari lo avevano fatto presente ogni qual volta venisse arato il terreno, ma lui, convinto delle sue idee, ha continuato a fare i suoi comodi nel terreno altrui. Se non sbaglio, avendo ripetutamente fatto presente il fatto, non dovrebbe essere possibile usucapire la parte in questione e, visto che non ho intenzione di incorrere in cause, volevo sapere se, visto che non solo i vecchi proprietari, ma anche le misure rilevate dal geometra e le planimetrie danno ragione a me, a questo punto potevo risolvere la questione con l’aiuto di vigili urbani o qualcosa di simile che mi tuteli. Spero di essermi spiegato sufficientemente bene. Grazie. (Gianni, mail)

Prima di addentrarmi nel suo quesito, devo premettere che, in base a quello che mi ha scritto, non posso fornirle una soluzione certa, in quanto occorrerebbe capire l’effettiva ampiezza dei suoi diritti sul terreno “contestato”. Infatti, occorrerebbe effettuare un esame attento della sua situazione con particolare riferimento al contenuto del suo titolo di acquisto: il problema, nello specifico, riguarda l’esistenza (e la natura) di un suo diritto sul terreno di cui si discute, nel senso che occorrerebbe capire se, come dice lei, l’atto di compravendita abbia determinato l’effettivo trasferimento del diritto di proprietà (di cui il suo alienante era legittimo titolare) sulla porzione di terreno ora contestata, oppure se quel diritto non gli spettasse, e quindi l’atto traslativo non abbia determinato alcun effetto in tal senso.

In particolare, se si tratta semplicemente di dirimere una controversia relativa alla portata di due diritti di proprietà, la contestazione può riguardare:
1- la correzione della linea di confine la quale, così come indicata nella mappa catastale non trova corrispondenza invece nella realtà; in questo caso è sufficiente una semplice operazione di carattere amministrativo, e non giurisdizionale.
2-l’esatta individuazione della linea di confine tra due fondi attigui, in presenza di una situazione di incertezza che può essere soggettiva (in caso di contestazione), oppure oggettiva (in caso di mancanza di qualsiasi limite) senza però investire anche i titoli di acquisto della proprietà: in quest’ipotesi occorre procedere con un’azione volta ad ottenere una pronuncia giudiziale che accerti il limite dei fondi confinanti.

Diverso è il caso in cui, assodato che il fondo contestato è effettivamente di sua proprietà (sulla base dei documenti in suo possesso), lei volesse fare cessare le ingiustificate turbative da parte del suo vicino sul suo fondo. In questa ipotesi, infatti, dovrebbe esperire un’azione avente lo scopo precipuo di fare cessare dette molestie alla sua proprietà, senza che venga messa in discussione la posizione del confine.

Infatti, parlandomi di “disconoscimento” da parte del suo vicino (rispetto alla porzione di terreno in realtà di sua proprietà), mi riesce difficile inquadrare correttamente (dal punto di vista giuridico, cioè) la fattispecie. Spero comunque di esserle stata di aiuto; tuttavia, nel caso in cui avesse ancora dei dubbi, cercerò di essere più precisa.

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il vicino imperialista

Mia moglie è proprietaria di due immobili e due terreni siti in xxx (xxx). Di fatto i due terreni sono contigui e confinanti su un lato, quindi praticamente una unica proprietà . Lateralmente a detto terreno il proprietario, peraltro un congiunto, ha edificato circa 15 anni addietro una rimessa (abusiva) in muratura. La stessa è posizionata ad un metro circa dal confine dei terreni. Successivamente ha aperto due finestre sul lato confine, e quindi costruito una scala che giace in parte all’interno della nostra proprietà, il tutto senza chiedere permessi a priori ma ponendoci davanti al fatto compiuto. Si era addivenuti ad una sorta di bonaria intesa con un tacito beneplacito da una parte alla presenza delle finestre e dall’altra parte l’utilizzo della scala quale servitù di passaggio per l’accesso al fondo. Ultimamente il confinante ha chiuso con un cancelletto la scala per motivi di sicurezza, la frazione è di fatto disabitata, e rimosso gli scalini di fortuna ivi presenti che garantivano l’accesso al fondo. Passato anche questo in forma bonaria come una questione di sicurezza, ora afferma che la sua proprietà è in realtà per circa tre metri all’interno del nostro terreno. Nel 2002 avevamo provveduto alla segnalazione dei confini con l’ausilio di un geometra che viste le piante catastali e tutti i documenti inerenti avevano posto dei paletti di segnalazione del confine, ora contestati per altro informalmente. Quali sono i nostri reali diritti come dobbiamo agire per affermare la proprietà ed interrompere altresì l’eventuale usucapione da parte sua? Se ritiene di sia necessaria una consulenza mi faccia sapere. (Paolo, via mail)
Sicuramente se è stata addirittura costruita una scala sull’area di sedime di vostra proprietà il fine ultimo, dichiarato o meno, è quello di fare poi accertare una usucapione e quindi conviene tutelarsi perchè le cause di usucapione possono essere molto difficili da gestire, a volte purtroppo è sufficiente per una parte trovare tre o quattro testimoni compiacenti per poter “vincere” la questione. A mio giudizio, il consiglio migliore è quello di mandare un formale atto di intimazione, notificato tramite ufficiale giudiziario o tramite avvocato (meglio quest’ultima soluzione, visto che comunque da un legale per la redazione dell’atto dovrete andare), in cui si richiede al confinante sia l’arretramento della struttura, che deve stare alla distanza dal confine prevista dal regolamento edilizio del comune in cui si trova, sia la chiusura delle finestre, sia la demolizione della scala e quindi la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, sotto pena, in difetto di azione giudiziaria. Ciò è, intanto, sicuramente sufficiente ad impedire il decorrere del tempo per l’usucapione e vi consentirà, poi, anche di valutare la reazione del confinante e quindi, in base alla stessa, se fermarvi all’atto di intimazione o valutare la convenienza di proseguire poi in effetti giudizialmente. Ricordatevi che gli immobili vanno sempre tutelati perchè se perdono consistenza o anche solo ariosità o amenità diminuiscono sensibilmente il loro valore!
Per quanto concerne la necessità o meno di una consulenza, devi valutare tu, noi siamo sempre a disposizione ovviamente per dare consulenze a pagamento. Intanto ti ho risposto all’interno del blog, la consulenza magari chiedicela se vuoi che confermiamo la risposta o meno dopo aver esaminato i documenti relativi al caso concreto, come ad esempio le planimetrie, il regolamento edilizio, le fotografie delle opere realizzate. La risposta del blog è una risposta generale, per discutere degli istituti giuridici prendendo solo spunto dal caso concreto e senza responsabilità sullo stesso, la consulenza è una risposta puntuale e specifica che impegna anche la nostra responsabilità professionale, se sbagliata, quindi valuta tu se a questo punto ti può essere utile anche una vera e propria consulenza, o assistenza per inviare l’intimazione ed eventuali attività successive.
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l’usucapione, la servitù e i rapporti di vicinato

Sono proprietaria della porzione centrale di un immobile diviso in tre sezioni, originariamente costruito e abitatato da tre fratelli. Io ho solo un accesso da un cancello pedonale, mentre a destra e sinistra i due proprietari hanno oltre l’accesso da un cancello pedonale anche l’accesso attraverso cancello per passaggio di autoveicoli. Le singole proprietà non sono delimitate da confini apparenti e l’area cortiliva è spesso scambiata dagli estranei come area comune, come fosse condominiale. Io sono l’unico soggetto che ha una porta che da accesso sul retro della mia proprietà (non avendo accessi laterali). Da rogito e previsto a mio favore l’originario diritto di servitù di passaggio (non determinata se pedonale o altro) attraverso entrambe le proprietà laterali per acceddere e retrocedere dal “giardino o orto posto sul restro dell’abitazione”. Ora da oltre 20 anni uno dei vicini ha posto un capanno prefabbricato sul retro dell’abitazione lascindomi un varco di circa 80 cm per passare con una bicicletta. Peraltro tale garage è posto per circa 50 cm sulla mia proprietà. Per amicizia prima e quieto vivere poi la situazione è stata tollerata sino ad oggi nonostante da qualche anno sia stato automatizzato il cancello di accesso senza consegna di chiavi o telecomando e poi impedito ogni passaggio con fioriere ostruendo peraltro un tombino di scarico acque piovane in comune e vietando l’accesso alla fossa biologica comune posta sotto il capanoncino, nella proprietà del vicino. Sull’altro lato non ho difficoltà di acesso salvo ora che stanno svolgendo lavori di ripristino che mi impediscono anche qui l’accesso. Ho ancora il diritto di rivedicare la servitù di passaggio e come determinare la sua estenzione. Posso far togliere il capanno peraltro fatiscente o è stato usucapito il diritto anche di occupare la mia proprietà. Se si anche in un eventule sostituzione dello stesso la stessa permane?

Ecco una situazione di quelle che mi piacciono. Riflettevo proprio qualche giorno fa con un alcuni colleghi di studio sul fatto di come, appena avevo iniziato a fare la professione, una cosa del genere mi avrebbe immancabilmente fatto venire il mal di testa – e di stomaco – mentre adesso sono proprio queste le cose che mi interessano e mi piacciono di più. Oramai sono arrivato ad un tale livello di distorsione professionale, e forse anche umana, che mi interessano solo i problemi che hanno un alto grado di “intricatezza”, quasi come un enigmista che cerca rebus sempre più criptici e difficili. Note personali a parte, queste sono le classiche problematiche civilistiche, che, oggigiorno, tuttavia vanno esaminate spesso, come in questo caso, anche dal punto di vista urbanistico.

Venendo ai contenuti, è difficile dare in questa sede una risposta definitiva, dal momento che bisognerebbe verificare prima una serie di elementi di fatto e di circostanze concrete, ragione per cui mi limito ad alcune osservazioni di carattere generale. La prima osservazione da fare è che, quando si tratta di immobili, è sempre il caso di tutelarsi, perchè il bene immobile ha un valore che è maggiore quanto maggiore è la sua godibilità. Se la nostra lettrice, ad esempio, adesso dovesse vendere, per qualsiasi motivo, a terzi il suo immobile dovrebbe necessariamente rappresentare al potenziale compratore una serie di “incertezze” che sicuramente non lo invoglierebbero ad acquistare o a farlo per un prezzo particolarmente interessante per la venditrice. Per questi motivi, quando vengono lesi diritti che attengono alla fruibilità di un immobile e alla sua godibilità è sempre meglio tutelarsi e farlo immediatamente, cosa che qui purtroppo, almeno in parte, non è avvenuta, dal momento che in alcuni casi sono stati fatti passare oltre 20 anni.

Naturalmente, il fatto che una servitù si sia estinta per il decorso di oltre 20 anni senza che venisse esercitata non significa che non se ne può richiedere la ri-costituzione, coattiva, se necessario, ad esempio ricorrendo i presupposti dell’interclusione. Questo è un primo fattore di complicazione del caso, che però può tornare a vantaggio della nostra lettrice, che, pur avendo perso qualche diritto per effetto della prescrizione per non uso protratto nel tempo, può comunque aver diritto a riacquistare alcuni o tutti quei diritti che ha perso.

Inoltre, tutta la vicenda va valutata non solo sotto l’aspetto, tradizionale, privatistico del rapporto tra privati, ma anche sotto quello, pubblicistico, relativo alla regolarità urbanistica di quanto realizzato. Ad esempio, il capanno che esiste in loco da oltre 20 anni siamo sicuri che sia regolare urbanisticamente? Questa è una delle prime cose da accertare, incaricato un tecnico di svolgere le relative indagini presso gli uffici comunali. Si tratta di due piani diversi, ma da entrambi i quali potrebbero discendere conseguenze positive per la nostra lettrice.

Il mio consiglio finale è quello di inviare subito, ai due proprietari confinanti, una dettagliatissima lettera in cui si richiede il ripristino dei diritti che sono stati lesi- indipendentemente, per il momento, da eventuale usucapione o meno – lettera che servirà comunque intanto per impedire il verificarsi di eventuali ulteriori prescrizioni, ma anche per saggiare la reazione degli stessi all’iniziativa. E’ fuori di dubbio che la situazione, nell’interesse della lettrice, debba essere in qualche modo definita, per i motivi che abbiamo indicato sopra.