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Confine violato: come ripristinarlo nel punto corretto?

Quando I miei genitori erano in vita, nel fare il muretto di confine, i muratori trovarono un alberello del vicino nella nostra proprietà e li fecero il confine, mio padre si ripromise in seguito di sistemare, ma non fece in tempo, ora voglio vendere e sulla piantina catastale il confine è lineare, praticamente c’è da riprendersi circa 20mq. Come mi devo comportare? Premetto che non c’è nessuno scritto.

Mancano alcuni dettagli fondamentali per inquadrare correttamente il caso, come ad esempio il tempo più o meno effettivamente trascorso.

Ad ogni modo, la cosa da fare adesso è una diffida tramite avvocato al vicino ad arretrare e ripristinare la corretta linea di confine, con la prospettazione, in difetto, di instaurazione di una vertenza anche giudiziale, cioè l’azione di regolamento dei confini.

Ovviamente, sarebbe stato preferibile muoversi molto tempo prima e non adesso che hai intenzione di vendere perché una vertenza di certo non agevola la situazione.

Non esistono, tuttavia, soluzioni di diverso tipo o «magiche» per sistemare in tempi rapidi.

Se vuoi procedere con la diffida, puoi acquistarla da qui. Per sapere meglio come funziona il lavoro con me, puoi ascoltare questa puntata del podcast.

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Strada vicinale e manutenzione: chi deve, chi può, farla?

nel caso di una strada vicinale ad uso pubblico la cui manuntezione ordinaria non avviene da parte del frontista, può un singolo utente o un gruppo di utenti (che usano la strada per raggiungere la propria abitazione ma non sono frontisti) occuparsi della manutazione ordinaria della strada?
Nel nostro caso siamo 8 famiglie che non potendo più percorrere la strada vorrebbero a loro spese apportare una sistemazione ordinaria
Un singolo frontista può opporsi a lavori di manutenzioni ordinaria tipo chiusura buche e pulizia canali di scolo acque?
in che modo il frontista può opporsi? lettera? diffida?…

La situazione giuridica della strada vicinale ad uso pubblico è duplice.

C’è innanzitutto, tra i privati comproprietari, i frontisti, un comunione ordinaria basata sul noto concetto delle quote, così come si potrebbe avere per la parte comune di un condominio.

Poi c’è la partecipazione del comune, quale ente territoriale di riferimento, in virtù della titolarità di un diritto di passaggio pubblico, a vantaggio cioè della collettività.

Quando c’è bisogno di intervenire per la manutenzione di un’opera o bene oggetto di una situazione giuridica del genere chi dovrebbe intervenire? Ulteriormente, in caso di inerzia di chi sarebbe tenuto a intervenire, chi può eventualmente sostituirsi ad esso?

Le risposte non sono così facili e scontate e richiederebbero un approfondimento di un certo spessore.

Innanzitutto, è stato costituito il consorzio per la gestione e la manutenzione della strada vicinale, così come previsto dalla legge?

Le risposte, ancora, sono molto diverse a seconda che questo ente sia già stato costituito o meno e, in caso negativo, se si intenda costituirlo.

Naturalmente, i beni oggetto di comunione si amministrano, e manutengono, a maggioranza dei comunionisti, ma nelle strade vicinali la situazione è sempre più complicata.

A livello strategico, al netto di questo approfondimento che sarebbe da fare, suggerirei di inviare intanto una diffida a tutti i frontisti e all’ente territoriale, cioè al comune, in cui si rappresenta bene la situazione di necessità di manutenzione e si chiede di intervenire.

A questa diffida, trattandosi di una strada ed essendoci aspetti tecnici, non sarebbe male allegare una relazione, anche breve, redatta appunto da un tecnico, con anche un sintetico repertorio fotografico, con il duplice scopo di corroborare maggiormente la diffida ed iniziare a formare un principio di prova a favore.

Se vuoi valutare l’invio della diffida, puoi consultare la nostra offerta a riguardo nella apposita pagina. Clicca qui.

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Se vuoi approfondire con una consulenza, puoi valutare, dalla stessa pagina della diffida.

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Lampioni del vicino sul mio fondo: posso rimuoverli?

I vicini in un tempo antecedente l’acquisto del mio terreno (2017) hanno posto 2 Lampioni sul giardino di mia proprietà e, malgrado la mia esortazione via pec a rimuoverli, pretenderebbero addirittura usucapire il terreno che peraltro non hanno mai curato e mantenuto e mi hanno fatto scrivere dal loro avvocato come segue: > quanto segue:
“Tralasciando, per il momento, ogni considerazione di natura petitoria, devo, però, fin da subito oppormi ai Suoi reiterati tentativi, quale amministratore del Condominio Sezione 19 Villamaggiore di molestare e spogliare i miei assistiti dal possesso dei Lampioni”
e “la mia precedente comunicazione era incentrata sulla conservazione dello stato di fatto, che il nostro ordinamento tutela – a prescindere dalla proprietà – con le cosiddette azioni possessorie di cui all’art. 1168 cod. civ. e ss.. ” > DOMANDA: posso rimuoverli a norma art 1144CC?

Mio buon amico, lascia che ti dica con estrema franchezza che non ci stai – come è normale, se non hai una formazione giuridica di sistema – capendo niente e che l’assistenza di un legale ti è indispensabile.

L’art. 1144 cod. civ. riguarda gli atti di tolleranza e la sua applicabilità nelle varie situazioni in cui viene invocato dipende sommamente dalle circostanze del caso che, nella tua situazioni, sembrano proprio avverse, dal momento che abbiamo opere visibili e permanenti – i lampioni – che sono poco compatibili con la modestia di un godimento come quello che può essere oggetto di tolleranza.

Credo che non ci sia possibilità di risolvere la questione con la rimozione dei lampioni e che l’unica possibilità sia proprio quella di un giudizio che, trattandosi di situazioni dominicali, dovrà essere preceduto da una fase di mediazione – che, nel tuo caso, potrebbe anche essere un’opportunità, se ben sfruttata.

Trattandosi di questione immobiliare, ti consiglierei di non trascurarla, perché potrebbe compromettere il valore delle tue consistenze.

Se desideri un preventivo per assistenza da parte del nostro studio, puoi richiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Diffida ricevuta per lavori iniziati

nel 2018 ho ereditato un terreno da mio padre che confina con una strada vicinale gestita da un consorzio; abbiamo iniziato sul lato interno del terreno senza alcun tipo di manomissione alla pulizia del muro (che tra l’altro si trova in dislivello rispetto al piano stradale) e alla predisposizione di un eventuale accesso con cancello. Ora per accedervi utilizziamo l’ingresso originario di mio padre. Il consorzio ha inviato una lettera di diffida a mio padre dal continuare i lavori considerato che non era stata chiesta autorizzazione. Vorrei sapere: 1) eravamo obbligati alla comunicazione del passaggio di proprieta’ e nel caso siamo passibili di sanzioni? 2) considerato che i lavori sono stati eseguiti solo sulla nostra proprieta’ siamo ancora in tempo per richiedere la autorizzazione? 3) vi e’ la possibilita’ che la nostra richiesta possa essere rigettata? Mio padre annualmente versa una quota x tale consorzio.

Non sono in grado né di rispondere alle tue domande, né di capire bene quello che è successo: se rileggi il tuo messaggio con attenzione, puoi renderti conto che la descrizione dei fatti è in parte, purtroppo, incomprensibile. Si può, è vero, tentare di immaginare, ma l’immaginazione nella pratica giudiziaria non è uno strumento ammissibile.

Quello che ti posso dire è che se avete ricevuto una lettera scritta è opportuno rispondere per iscritto, dopo un adeguato approfondimento della situazione e dei profili giuridici del caso. In tali situazioni infatti in cui c’è già un principio di documentazione, proprio per tutelarsi devi partecipare alla formazione di questa documentazione in modo che sia a te favorevole.

Trattandosi di immobili, peraltro in relazione ad una figura, quella delle strade vicinali, che spesso non è di facile inquadramento e nemmeno tutti i giuristi conoscono, ti conviene assolutamente far stilare la lettera di risposta da un legale, che potrà, in quell’occasione, compiere quell’approfondimento necessario per poter inquadrare correttamente il caso.

Se vuoi consultare la nostra offerta per un’ora di consulenza sul caso, puoi collegarti a questa pagina.

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Costruire una scala esterna: come faccio se non ho spazio al confine?

nel 2008 ho comprato una casa in campagna, che dista circa 6 metri dalla strada, solo oggi ho scoperta che quando il comune ha rifatto la strada, si è spostato dalla mia casa di 5 metri , per cui in realtà dalla mia casa al confine con la proprietà comunale c’è solo 1 metro di distanza. Quello che mi chiedevo è: posso in qualche modo entrare in possesso di quei 5 metri che separano la mia proprietà dalla strada? Dato che per legge una casa deve stare ad almeno 5 metri dalla strada. Tutto questo perchè dovrei costruire una scala che passa proprio da lì per accedere al piano superiore della mia casa e siccome la casa è abbastanza buia quello è l’unico posto dove posso costruirla. Siccome non ci sono finestre da quel lato e neanche posso aprirle per legge, se costruisco la scala dall’altro lato tolgo altra luce alla casa.La scala interna è troppo ripida e scomoda , quindi va abbattuta.
P.S. mi va bene anche comprarli per un prezzo simbolico quei 5 metri di terreno

Rispondo innanzitutto al post scriptum: grazie al cazzo che ti andrebbe bene comprarli per un prezzo simbolico…

Venendo al merito della questione, c’è da dire che la situazione di fatto non è molto chiara, si capisce solo che non puoi effettuare nessuna nuova costruzione perché non disponi di sufficiente distanza dal confine.

Sarebbe però importante capire se questo sconfinamento è responsabilità del comune o meno, se originariamente, ad esempio, questa distanza c’era.

Il primo passo, dunque, per trattare questo problema e questa situazione è, come spesso accade, quello di approfondirla, esaminando la situazione dei luoghi, tramite un geometra o altro tecnico, ma soprattutto quella giuridica, tramite accessi all’ufficio tecnico del comune, dove si potrà capire anche con quale criteri e modi è stata costruita questa strada.

Una volta ricostruita la realtà fattuale e giuridica della zona, si potrà cercare di tracciare qualche linea di azione ulteriore per vedere se e come possibile risolvere.

Ricordati che le disposizioni sulle distanze dai confini si pongono a metà tra il diritto civile e quello urbanistico e sono abbastanza delicate da gestire, in particolare modo in una situazione come la tua.

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Quanti anni occorrono per l’usucapione?

Mia madre, nel 1996 ha ereditato un appezzamento di terreno confinante con altri appezzamenti di terreno erditati da altri fratelli. A distanza di anni, uno dei fratelli confinanti ha venduto l’appezzam. di terreno ed il nuovo proprietario sta costruendo una casa. A distanza di 1 anno da quando è stata posizionata la nuova abitazione, il nuovo proprietario, per la realizzaz. del muro di cinta, ha chiamato un Geom. per controllare i confini. Dalla verifica è risultato che uno dei confini è errato e pertanto andrebbe rettifcato in danno per circa 1 mt e 1/2 nella proprietà di mia madre. Premetto che mio padre da circa 10 anni a questa parte, sui laterali dei confini, rispettando la dovuta distanza (1 mt) ha impiantato una fila di vigneti che nel tempo sono cresciuti. Domanda: ma è possibile opporsi alle richieste del nuovo proprietario, visto che la situaz.esistente è presente da circa 18 anni ed il vecchio proprietario (mio zio) non si è mai lamentato ?

Per l’usucapione occorrono 20 anni, quindi direi che nel tuo caso purtroppo non ci siano i presupposti.

Ciò anche se come sempre il caso andrebbe studiato e approfondito in tutti i suoi dettagli.

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quando si eredita un fondo su cui un parente ha eretto un muro più di 20 anni fa

Ho ereditato un terreno dove mio zio da più di 20 anni in prossimità del confine ha costruito un muro e dopo un magazzino ,dopo mie verifiche con il geometra e la sua presenza risulta che sie il muro e il magazzino si trovano quasi tutto nella mia proprietà .l primo passo è stato la soluzione bonaria, niente di fatto, mi ha detto che avrebbe fatto usocapione. Il magazzino non è accatastato in quanto il suo geometra non poteva farlo, sono passati circa 4 anni è questo usocapione non viene fatto, il magazzino abusivo si trova in un parco regionale. Come mi devo comportare?

Non so se nella tua «soluzione bonaria» c’è stato almeno l’invio di una raccomandata riassuntiva della situazione a tuo zio tramite un legale. Se non hai mai scritto, ti consiglierei di farlo al più presto perchè un minimo di tutela, se dovesse succedere qualcosa relativamente al magazzino, il fatto di mettere la situazione per iscritto te la conferisce.

Al di là della diffida, se tuo zio non si decide a regolarizzare la situazione, intestandosi anche formalmente le sue opere (muro e magazzino), con tutte le conseguenze di legge, l’unica cosa è che sia tu a promuovere una causa nei suoi confronti, che potrà essere di mero accertamento dell’intervenuta usucapione o, più semplicemente (e, a mio giudizio, auspicabilmente), di rivendica della proprietà, in quest’ultimo caso sarà ovviamente tuo zio, se interessato, ad eccepire l’usucapione.

Purtroppo, ti serve un avvocato. Se ti interessa un preventivo da parte nostra, non hai che da compilare il modulo.

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Hanno messo i tubi del gas sul mio muretto!

Buongiorno, avrei bisogno di un vostro parere su un problema di confine….A fianco della mia abitazione c’È un vialetto dove alla fine c’È una trifamiliare. Nella prima di queste tre vi abitano dei signori che hanno rotto le tubature del gas e circa una quindicina di giorni fa hanno appoggiato e fissato un tubo esterno sulla muretta di cm 15 di confine e di mia (e mio padre) proprietà. Ora:1. E’ possibile mettere tubi esterni senza alcuna protezione su un vialetto dove passano auto bici eccc…???2. Come si possono permettere ad appoggiarsi sulla proprieta’ altrui senza alcun permesso? 3. Noi non abbiamo alcun rapporto con questi “vicini” e sicuramente dovremo mandare una raccomandata quanto prima, dovrÒ secondo voi appoggiarmi ad un avvocato (visto che la figlia di questi signori lo È….AhimÈ…)??? Nel ringraziarvi per il vostro parere vi auguro buon fine e inizio anno!!!

Grazie per gli auguri che ricambio molto volentieri.

Per quanto riguarda la tubazione esterna, trattandosi di gas entriamo in normative squisitamente tecniche e talmente specifiche che, prima di esprimere un parere legale, occorrerebbe senz’altro sentire il parere di un tecnico.

Sicuramente Le posso dire che in  determinati casi, la costruzione e la posa esterna dei tubi del gas (così come delle bombole) viene ad essere preferita (e quindi eseguita legittimamente) per ragioni di sicurezza. Infatti, a meno che non si tratti di tubi saldati il rischio di fuoriuscita di gas, pur essendo limitato, aumenta. Di conseguenza si preferisce che lo sfogo avvenga all’aria aperta.

Discorso a parte, invece, va fatto sulla questione delle distanze. Innanzitutto nel Suo caso non solo le distanze non sono state rispettae, ma addirittura sono inesistenti.

Riporto l’art. 889., cod. civ., in materia di distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi:
[1] Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
[2] Per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
[3] Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Semplificando, la distanza minima da rispettare rispetto al muro di confine è di 1 metro, fatte salve le disposizioni locali (regolamenti comunali).

In ogni caso il vicino non ha diritto di appoggiarsi al Suo muro, in particolar modo se non è di confine.

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Piazzale privato in cui parcheggiano gli estranei

Buongiorno. Il quesito che Vi sottopongo è il seguente. Abito in un condominio che possiede un piazzale di pertinenza utilizzato, da sempre, come parcheggio. Pur avendone la volontà non è stato possibile recintare e chiudere con un cancello questo piazzale, perchè su di esso, hanno il diritto di passaggio altri due palazzi adiacenti al nostro (ciascuno con il proprio piazzale di pertinenza recintato e chiuso con cancello). Il diritto di passaggio, registrato con un atto, è lungo una fascia di 5 metri sul lato del piazzale, a confine con il nostro edificio. In realtà da sempre (40 anni circa) la strada di accesso per tutti è stata nel centro del piazzale, mentre nelle due parti laterali sono sempre state parcheggiate le auto. Purtroppo è diventato uso comune di tutto il quartiere parcheggiare nel nostro piazzale, per cui spesso noi proprietari non troviamo posto e siamo costretti a parcheggiare le nostre auto sulla strada. Abbiamo da anni provato con le buone a chiedere che le auto fossero rimosse ma senza successo. Premetto che solo noi paghiamo le spese di manutenzione del piazzale (asfalto, taglio erba…).
Nell’ultima riunione abbiamo deciso di segnare gli stalli delle auto e contrassegnarli con dei numeri da assegnare ad ogni condomino. Gli stalli sono stati segnati lungo i lati del piazzale, dove da sempre tutti abbiamo parcheggiato, non rispettando la fascia di passaggio di 5 metri, ma spostandola nel centro, come da sempre è stato. A causa del poco spazio siamo riusciti ad individuare solo 1 posto auto per ogni appartamento del nostro palazzo, senza poter avere parcheggi in più neanche per noi o per i nostri ospiti. I condomini degli altri due palazzi si sono alterati perchè secondo loro avremmo dovuto riservare dei posti anche per loro o almeno per chi viene a trovarli, perchè secondo loro, visto che da 30 anni parcheggiano lì sotto hanno acquisito anche il diritto di parcheggio. Premesso che entrambi i palazzi hanno un piazzale di pertinenza recintato, in cui potrebbero parcheggiare le auto loro o dei loro visitatori, è giusto quello che chiedono? In alternativa ci hanno chiesto di ripristinare la primitiva fascia di passaggio lungo il lato del piazzale. Premetto che nel frattempo è stata costruita dal comune una nuova strada, che conduce ad un parcheggio poco distante, che costeggia il nostro piazzale. Per l’accesso al parcheggio comunale è stato creato un nuovo svincolo a confine con la nostra proprietà, per questo motivo penso che sarebbe difficile ripristinare la vecchia strada, perchè interferirebbe con il nuovo svincolo. Tra l’altro la vecchia strada non è mai stata utilizzata perchè, anche per loro ammissione, da oltre 30 anni l’accesso è sempre stato per tutti al centro e non sul lato del piazzale. La mia domanda è: che diritti hanno sulla nostra proprietà? hanno diritto di richiedere il ripristino della vecchia strada anche se il diritto di passaggio lo hanno comunque, anzi su un percorso decisamente più sicuro? cosa possiamo fare per impedire che siano occupati i posti auto dagli altri, che seppure hanno il diritto di passaggio, non hanno mai avuto quello di parcheggio? Ringrazio in anticipo per la Vostra disponibilità e per il vostro utile servizio. Complimenti.

La questione può essere valutata da due punti di vista. Innanzitutto dal punto di vista della proprietà. Ragionando da qui va da sè che solo i proprietari del piazzale hanno il diritto di parcheggiarvi. E’ infatti evidente che i “passanti” abbiano acquisito una servitù per il passaggio delle loro auto, ma non il diritto di lasciarvi la propria auto.

A questo punto, se non l’avete già fatto, occorre ottenere il permesso di esporre cartelli di avviso della proprietà  privata del piazzale. Nel caso di mancato rispetto dell’avviso siete legittimati a richiedere l’intervento della forza pubblica.

Guardando la questione da un altro punto di vista, quello dell’urbanizzazione, non è escluso che il piazzale venga considerato un bene di pubblico utilizzo e quindi utile anche al parcheggio di chi non è proprietario del medesimo.

Cerco di spiegarmi meglio: se 40 anni fa il piazzale era circondato solo da un paio di palazzi e adesso è il punto di riferimento di numerosi edifici, negozi o altro, ciò significa che si è prodotta una urbanizzazione del medesimo. Adesso esso è servente della comunità. Questo significa che il suo utilizzo non potrà essere vietato a nessuno. Ovviamente la sua urbanizzazione comporterà che la manutenzione sarà di competenza del comune, ad esempio.

Se invece la nuova strada di cui mi parla è stata costruita appositamente per i residenti degli immobili adiacenti al Suo affinchè vi parcheggino è evidente che questi non possano parcheggiare nel vostro piazzale. Potete senz’altro rivolgervi al giudice per fare valere questo diritto.

Tuttavia, se invece la nuova strada che conduce al parcheggio è stata prevista come comunale ed anche il parcheggio medesimo deve intendersi rivolto a questo uso, allora il discorso cambia e si torna al punto di partenza.

Si tratta di vedere cosa sia più conveniente per voi. In ogni caso non è escluso che dinnanzi al Vostro attuale legittimo rifiuto di parcheggiare nel piazzale in questione, siano proprio gli altri residenti a rivolgersi al giudice di pace per ottenere tale diritto, invocando l’acquisizione da parte del comune di tale piazzale.

Il mio consiglio è quello di rivolgersi alla polizia municipale e sentire come agire per ottenere, ad esempio, il cartello di divieto di sosta e, qiundi, legittimare così l’intervento dei vigili che, dinnanzi a una sosta vietata non potrebbero certo esimersi dal compiere il proprio dovere.

Spero di essere stato chiaro e d’aiuto.

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Si puo’ usucapire un muro concesso a sostegno di un tetto del vicino?

i sottoscritti fiocchi Tizio e Caia, QUALE CONTROPARTITA PER IL CONSENSO OTTENUTO DI EDIFICARE IN CONFINE un muro a sostegno della volta della tettoia che verrà costruita concedendo ai sig Sempronio e Mevia, proprietari dell immobile sito a sud ed ivi confinate, del terreno di proprietà degli scriventi, il diritto di innestarsi a detto muro con una costruzione costituita dal solo piano terreno senza dover pagare ai sottoscritti alcuna indennità per l’ innesto stesso. Firma e data. I sig Sempronio e consorte sono i miei nonni, in seguito suo figlio sempre  è diventato proprietario dell immobile poi ultimamente sono diventata proprietaria io in qualità di figlia. Attorno a quel muro i miei genitori si sono appoggiati con varie cose ma non hanno costruito. Chiedo: a distanza di 44 anni questo muro può essere usucapito? E impedirgli di abbartelo anche se costruito sulla sua proprietà ma sempre in confine con la mia proprietà? grazie

La situazione non mi è chiarissima per cui “proverò” a dare una soluzione sperando di non fraintendere la domanda.

Se possiamo considerare il muro in questione come una servitù (vale a dire la costituzione di un diritto di godimento sul fondo altrui) allora non c’è alcun dubbio che, essendo trascorsi più di 20 anni, il muro possa essere usucapito nei termini di legge.

L’importante è che si possa dimostrare l’utilizzo senza soluzione di continuità del muro nel corso di tutti questi anni. Se ciò si è verificato, allora esistono i presupposti per l’usucapione che sussistono anche in quanto stiamo parlando comunque di un bene immobile (il muro).