Categorie
avvocato risponde

Contratto di locazione firmato ma non data copia: che fare?

DOMANDA – il 21 febbraio scorso ho firmato un contratto di locazione presso una società immobiliare, dopo aver pagato anticipatamente con bonifico istantaneo il giorno precedente. Durante la firma, il contratto mi è stato brevemente illustrato a voce, e mi è stato assicurato che avrei ricevuto una copia via mail. Tuttavia, nonostante le mie ripetute richieste scritte, fino ad oggi, 10 marzo, non ho ricevuto tale copia. Il mio ingresso nell’appartamento è previsto per il 1 aprile, ma mi è stato detto che non posso avere la copia fino alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, durante una visita con il geometra, ho notato un problema di infiltrazione d’acqua e ho richiesto aggiornamenti per iscritto, ma non ho ricevuto risposte. Durante la visita, non mi è stato nemmeno permesso di prendere le misure dell’appartamento. È lecito negarmi la copia del contratto e non rispondere alle mie comunicazioni su questioni importanti come l’infiltrazione?

— RISPOSTA – La necessità di procedere alla registrazione del contratto presso l’agenzia delle entrate non ha niente a che vedere col diritto della parte del contratto stesso di avere una copia del medesimo.

Chi sottoscrive un contratto ha sicuramente diritto di averne un esemplare sia prima che dopo la firma dello stesso.

Per quanto riguarda il problema delle infiltrazioni, essendo un aspetto di tipo strutturale è sicuramente di competenza della proprietà.

Ti suggerirei di far mandare una pec con una diffida da un avvocato quanto prima, anche perché se il buongiorno si vede del mattino non siamo messi molto bene a quanto pare…

Se vuoi incaricarmi di confezionare e inviare la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

—————

Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

• 📧 Iscriviti oggi stesso, in ogni caso, al blog in modo da ricevere, sempre gratuitamente, futuri contenuti come questo, utili per sapere come meglio gestirsi nelle situazioni legali della vita di tutti i giorni. Per iscriverti al blog, vai in fondo alla pagina e inserisci la tua mail nella casellina: ti arriverà una mail cui dovrai dare conferma per attivare l’iscrizione.

• 📺 Iscriviti subito al canale YouTube degli avvocati dal volto umano e al podcast dove trovi altri contenuti, sempre gratuiti e utili per capire come meglio gestire e soprattutto prevenire i problemi legali. Sia nel canale che nel podcast trovi già contenuti molto utili per chi ha un problema legale, che ti invito a guardare o ascoltare.

• 👋 Entra oggi stesso nelle community degli avvocati dal volto umano: su telegram e su facebook e facebook. In questi gruppi potrai chiedere aiuto a me e agli altri avvocati presenti sulle situazioni legali che ti dovessero anche in futuro interessare.

• 🙋‍♀️ Se vuoi, puoi mandare anche tu gratuitamente una tua domanda: compila questo modulo.

• 🎁 Valuta una assicurazione di tutela legale: la prossima volta che incontri un problema potresti gestirlo molto più agevolmente e a costo zero. Questo consiglio è fondamentale: non sottovalutarlo!

• 😍 Metti «like» adesso, se ti è piaciuto questo post, e lascia un commento se vuoi dire la tua, risponderò volentieri; condividi liberamente, in qualsiasi modo, questo post se pensi che possa piacere o interessare a qualcun altro.

• ⚖️ Per caso, sei un avvocato? Iscriviti subito alle potentissime risorse gratuite di «fare l’avvocato è bellissimo». Trovi tutto nella home page del blog, iscriviti a blog, canale youtube, podcast e segnati il numero da chiamare per quando vorrai iniziare a fare coaching con me.

Categorie
diritto

Immissioni in appartamento sovrastante a quello venduto: come tutelarsi?

a Luglio di questo anno ho venduto tramite agenzia un appartamento, abbiamo avvisato gli acquirenti in presenza di un testimone che al piano sovrastante abitasse una famiglia rumorosa con figli autistici e rumorosi, adesso noi siamo stati onesti ma l’acquirente ci sta chiedendo un rimborso non da poco tramite legale, possono farlo davvero? La situazione non gli è stata occultata.

Tutti i patti coevi, precedenti o successivi ad un contratto stipulato per iscritto e riguardanti il suo contenuto devono, per legge, essere inseriti nel contratto stesso.

Lo prevede il codice civile per lunga tradizione, di cui non è difficile comprendere la ragione: se si ammettesse la prova per testimoni di patti aggiunti ad un contratto, scrivere contratti non avrebbe molto più senso e i contratti stessi non avrebbero più tenuta, perché sarebbe sufficiente per chiunque tra i contraenti procurarsi un testimone compiacente per annullare una clausola, inserirne un’altra e così via.

Oltre a ciò, è evidente che quando si ha l’occasione di sedersi e mettere per iscritto un contratto, peraltro con l’assistenza di un professionista come il notaio, trattandosi duna compravendita immobiliare che lo richiede necessariamente, è molto più agevole inserire in quel contratto tutto quello che una parte deve comunicare all’altra, non essendo necessario fare una scrittura apposta, ma potendosi utilizzare quella che già si sta facendo per la vendita dell’immobile stesso.

La regola non è tassativa e il giudice può ammettere in alcuni casi la prova testimoniale di patti relativi al contenuto di un contratto, ma io su tale eventualità non farei davvero molto affidamento, per le ragioni sopra richiamate.

Piuttosto, è tutto da dimostrare che vi sia una responsabilità azionabile in capo a voi per le immissioni che, di fatto, sono svolte da terzi: questo credo che possa essere il vero tema di indagine.

Se avete già ricevuto una lettera di un legale, comunque, vi conviene rivolgervi, come ricordo sempre, ad un altro legale, non potete più gestire la situazione con il fai-da-te, per impostare la linea difensiva strategica migliore, anche eventualmente per raggiungere un accordo accettabile.

Se volete affidare al mio studio la gestione di questa situazione, chiamate il numero 059 761926 per concordare il primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

Iscriviti comunque subito al blog per ricevere gratuitamente contenuti come questi utili per capire come gestirsi nella vita di tutti i giorni in relazioni alle situazioni legali e ai problemi relativi.

Categorie
diritto

Fornitura di materiale diverso: come recedere?

Ho acquistato un soggiorno su misura: unica tonalità, in legno con acconto fattura di € 840,00; aperto finanziamento per il saldo. Venditore dopo 1 sett mi dice che tutto in legno non si può avere. Io intendo rescindere contrat + finanziam. Come posso fare?

Se non hai tempo nemmeno per terminare di scrivere le parole, mi chiedo come tu possa trovarne per occuparti di una vertenza come questa, che potrebbe non essere semplice.

Innanzitutto, bisogna vedere cosa prevede il contratto che avete firmato, se ne avete firmato uno, in punto al materiale da utilizzare.

La seconda, e più importante, osservazione da fare è che gestire vertenze di valore economico così basso tramite avvocato può essere sconveniente dal punto di vista appunto economico, sempre che tu non abbia una polizza di tutela legale, per maggiori dettagli sulla quale ti rimando alla scheda relativa.

Naturalmente, la polizza di tutela legale dovrebbe già essere attiva: non la puoi fare adesso e usarla per questo problema.

Se vuoi approfondire la situazione, acquista una consulenza chiamando il numero 059 761926 o procedendo direttamente da questa pagina. All’interno della consulenza, si potrà, se del caso, fare anche già la diffida a controparte per chiedere la risoluzione.

Iscriviti al blog per ricevere tutti i futuri aggiornamenti gratuitamente.

Categorie
diritto

Cravatte personalizzate: l’impianto è dovuto o no?

Ho ordinato delle cravatte personalizzate. La ditta mi ha preventivato 270 euro per l’impianto, ma adesso che il prodotto è pronto ed è venuto il momento di pagare, si rifiuta di fornirne copia in quanto “per il prezzo eccezionale li devo solo ringraziare”. A questo punto mi domando se vale davvero la pena inviare il pagamento per concludere l’acquisto o no.

La prima osservazione da fare è che si tratta di un aspetto che avrebbe dovuto essere espressamente trattato e successivamente specificato nel «contratto» intercorso tra di voi; ho messo il termine «contratto» tra virgolette perché l’operazione tra voi conclusa non necessitava di un vero e proprio contratto formale, come a volte ci si può immaginare: sarebbe stato sufficiente menzionare questo aspetto, anche come proposta, in una mail, certamente più rilevante se certificata, con successiva accettazione da parte del fornitore, ad esempio.

cravatte

In mancanza di ciò, purtroppo si deve ricorrere all’interpretazione del contratto, che, come tale, fornisce sempre risultati tendenzialmente incerti.

A parte questo però, c’è una seconda osservazione da fare e cioè che non rientra solo nella tua sfera di dominio valutare se «vale la pena fare il pagamento»: un contratto, o accordo, tra di voi c’è comunque stato, il fornitore ha fatto, in tutto o in parte, il lavoro convenuto, per cui adesso potrebbe anche pretendere il corrispettivo che avevate pattuito o si può ricavare in base all’entità del lavoro dispiegato.

Quello che ti suggerirei a questo punto è in prima battuta sicuramente di negoziare con il fornitore.

Una diffida tramite avvocato potrebbe essere utile, tuttavia, dato il basso valore dell’affare, non credo proprio che possa essere conveniente attivare una spesa di assistenza legale per una situazione del genere, salvo che tu non abbia una polizza di tutela legale, cosa che io consiglio sempre, come forse sai.

Collegati a questa pagina se vuoi valutare l’acquisto di una consulenza di approfondimento.

Iscriviti al blog per non perdere il prezioso post quotidiano con consigli utili come questo.

Categorie
diritto

Cameretta con problemi: che fare?

Ad ottobre abbiamo comprato da “arredissima” su catalogo, una cameretta per la bambina chiedendo espressamente non una qualità bassa. Ieri ci hanno portato la cameretta ma questa non soddisfa assolutamente le nostre aspettative. Il fondo del mobile si sposta con un dito, stessa cosa vale per i cassetti, il letto presenta spigoli vivi che per una bambina sono molto pericolosi. Una maniglia è rovinata e anche un cassetto. Alcune mensole non sono state montate perché le misure sono state prese male dal loro geometra (modificano un pezzo). La cameretta è costata ben 3400 euro, ne dobbiamo ancora dare 2200 con pagodil. Inutile dire che siamo assolutamente arrabbiati e delusi. Possiamo fare qualcosa per avere un rimborso o proprio restituire il tutto? Anche tramite avvocato

Questi tipi di fornitori non hanno linee di arredo con gradi di qualità diversa, ma temo proprio abbiano un unico catalogo con un certo livello fisso di qualità, che il consumatore può verificare prima dell’acquisto.

Certo se ci sono stati invece problemi di misurazione e accertamenti dei luoghi o anche di montaggio è un altro paio di maniche.

Photo by Pixabay on Pexels.com

«Pagodil» non so bene che cosa sia, ma se si tratta di una finanziaria allora c’è un secondo contratto, appunto con la finanziaria, e opporre delle eccezioni di inadempimento può diventare più complicato, anche se dovrebbe essere sempre possibile.

Il primo passo per trattare il problema comunque è inviare, rigorosamente tramite avvocato, una diffida in cui si descrivono tutti i problemi incontrati e si dichiara che se ne intende ottenere la risoluzione e, se possibile, che il pagamento del saldo viene sospeso nell’attesa della sistemazione degli stessi, in applicazione dell’eccezione di inadempimento prevista dal codice civile.

Se vuoi procedere con il nostro studio, puoi fare l’acquisto dalla pagina relativa. Clicca qui.

Iscriviti al blog per ricevere il post del giorno con utili consigli per le tue strategie quotidiane.

Sostieni il blog, basta anche solo un euro. Clicca qui.

alone bed bedroom blur
Categorie
diritto

Auto acquistata non consegnata: che fare?

ho acquistato un’auto a km zero e in pronta consegna con la promessa (orale) del concessionario che l’avrei ritirata in 10 gg. Nel contratto (spedito da me via pec) e sulla fattura (ricevuta subito, saldando integralmente il veicolo) sono riportati marca, modello e num. di telaio. Dopo un mese di rinvii gli ho diffidati (via pec) ad adempiere in 15 gg ma mi hanno nuovamente spostato la consegna di altri 30 gg dicendomi che l’auto, essendo una demo, era “non consegnabile” in tempi brevi. Ho chiesto (sempre via pec) la restituzione integrale di quanto pagato invocando l’annullabilità del contratto in cui non vi era menzione dello status di “demo” del veicolo e, in ogni caso la valenza del diritto di recesso (l’auto è stata acquistata da remoto, fuori dal concessionario).
Quale via è sarebbe più veloce/economica? Un decreto ingiuntivo o una denuncia per frode, che per evitare condanne, spingerebbe il concessionario a risarcirmi del dovuto?

Il primo passo per trattare una situazione del genere è una diffida tramite avvocato.

Come ho già detto centinaia di volte, una diffida in proprio trasmette un messaggio disfunzionale, un po’ come dire «non sono abbastanza interessato a questa vertenza da incaricare un legale di occuparsene», di fronte al quale ogni controparte tende a rassicurarsi e a crogiolarsi ancora di più nella propria inerzia.

auto d'epocaPrima di pensare a rimedi fantascientifici, bisognerebbe tentare di utilizzare quelli classici, appunto iniziando da una diffida, formulata a regola d’arte (si tratta in fondo di una diffida ad adempiere), da un bravo avvocato.

Quando al decreto ingiuntivo, non credo proprio sia praticabile in un caso del genere. Per ciò che concerne, invece, la frode: dove sarebbe la frode? Potrebbe al massimo esserci una truffa, ma occorrono «artifizi e raggiri» che vadano al di là di un semplice inadempimento come quello di cui sembra trattarsi nel tuo caso.

Io resterei nel contesto di quello che si pratica di solito in casi del genere, prima di pensare a «velocizzare» forse è meglio pensare in generale al modo migliore in cui affrontare il problema, mentre i tempi si possono valutare comunque in seguito.

Non c’è bisogno che ricordi ancora una volta come velocità e qualità siano due termini antitetici, specialmente nel lavoro artigianale, come è in fondo quello della trattazione dei problemi legali.

Se vuoi valutare la nostra offerta per quanto riguarda la diffida, puoi consultare la pagina relativa. Clicca qui.

Iscriviti subito al blog per non perdere post fondamentali come questo, pubblicati tutti i giorni dal lunedì al venerdì, alle sette del mattino.

Categorie
diritto

Contratto di locazione: come tutelarsi.

devo stipulare un contratto di locazione con due associazioni culturali No Profit e prima di fare degli errori ho pensato di chiedere un consiglio.
1) Chi devo inserire come conduttori? I nomi delle associazioni con il loro codici fiscali?
2) Chi deve firmare il contratto? Per mia logica suppongo i presidenti e tutti i membri dei consigli direttivi. E’ così?
3) A chi posso chiedere la verifica dei nominativi/dati che mi danno? Cioè nominativi dei presidenti e dei membri dei consigli direttivi?
4) Posso conoscere il valore del fondo comune delle associazioni o cmq sapere se hanno mai avuto debiti e/o morosità?
5) Inserendo le due associazioni come conduttori, sono automaticamente responsabili in solido? Cioè se nel mese A l’associazione X si scioglie o non paga, la Y sarà tenuta a pagare tutto l’importo dell’affitto?

Categorie
diritto

Sovraindebitamento: quando si hanno troppi debiti.

Sto con una persona che ha divorziato a giugno di questo anno, quindi due mesi fa. Durante la separazione consensuale all sua ex era stato dato un assegno di 50 euro (poi abbiamo capito perché: la pensione di reversibilità). È successa una cosa gravissima. Il suo ex marito non poteva più pagare le rate del mutuo che gravavano solo su di lui e le ha detto di pensarci per un po’ o di vendere la casa (lei lavora a nero full time e ha 50 anni ma il suo lavoro di sarta con riconoscimento e ben 6 attestati di scuole di moda e design le permetterebbero di fare molto di più ma nn vuole per ovvi motivi). Lei cosa fa? In fase di divorzio giudiziale le tolgono i 50 euro ma nn si pronunciano sul mutuo con la conseguenza che lei gli fa bloccare 1150 euro di stipendio su 1350. Aveva ed ha ancora 437 euro da pagare x una finanziaria. Doveva mangiare, pagarsi un’affitto. Insomma, inizia la depressione, l’ansia…prende malattie, ansiolitici…il suo lavoro è a rischio e ha 58 anni. È gravissimo. Non viene tutelato dal suo avvocato anzi, non si oppone al decreto e optano per un accordo, da strozzini. 250 euro al figlio maggiorenne (che aveva sempre pagato) 100 euro a lei e un quinto dello stipendio x gli arretrati. Morale? Se aggiungiamo i debiti non gli bastano neanche. HA FIRMATO PER PAURA di non poter più pagare i debiti con la findomestic, diceva che preferiva nn mangiare (ancora nn viviamo insieme ma è come se lo fosse). La mia famiglia lo aiutava. Insomma. C’e Un modo per impugnare quest’accordo fatto ovviamente sotto ricatto? Lei non ha bisogno del mantenimento, vive alla grande. Macchina, casa, vizi, e lui in miseria. In più lui deve restituire 40 mila euro a tanta gente anche ai miei perché ultimamente gli abbiamo acquistato un’auto di seconda mano perché viaggiava con i mezzi visto che nn poteva più permettersela!!! Quindi ha anche i costi dell’assicirazione, tutto avvenuto dopo la firma. Possiamo agire in qualche modo?

È un situazione molto complicata, formatasi nel corso del tempo e ora gli spazi di manovra sono piuttosto ridotti.

La prima cosa da fare sarebbe esaminare l’accordo che è stato sottoscritto a suo tempo, nell’impossibilità, in questa sede, di farlo, posso fare solo alcune osservazioni generali.

La transazione non si può ovviamente impugnare per «ingiustizia», né sostenendo genericamente di averla sottoscritta per paura, specialmente se parliamo di un uomo «adulto e vaccinato». Naturalmente, non discuto che ciò sia quello che è avvenuto nella realtà, quello che bisogna capire è che se ammettessimo che tutti potessero firmare contratti e poi elegantemente sottrarvisi, sostenendo di aver firmato solamente «per paura» o in preda ad altre emozioni poco piacevoli, tanto varrebbe non fare più nessun contratto, perché ogni contratto non avrebbe più valore vincolante.

Insomma, quando si raggiunge un accordo e si firma, suggellandola, una transazione, bisogna pensarci bene, perché è un contratto legalmente vincolate, di fronte al quale ci sono davvero pochi margini di manovra. È vero che in alcuni casi molto circoscritti le transazioni possono essere impugnate, ma non mi sembra questo essere il vostro caso.

Al di là dell’accordo, peraltro, mi pare che ci sia stata una gestione finanziaria inadeguata per molti anni e in diverse occasioni.

Quando una persona si trova in situazioni del genere, lo strumento che si consiglia di valutare solitamente è quello della composizione della crisi da sovraindebitamento, una specie di «fallimento privato», mutuato dall’esperienza statunitense della bankrupcy (hai mai visto la scena finale del film «A civil action» con John Travolta? In quel caso è lui, un avvocato, a finire in bancarotta), in cui il debitore mette sul piatto tutto quello che ha o può avere e si cerca di raggiungere, eventualmente con l’intervento di un giudice, un accordo coi creditori, che dovranno accettare di essere soddisfatti solo in parte e, magari, col tempo.

Questo strumento naturalmente non fa miracoli, rappresenta un istituto con il quale si interviene per gestire una situazione di insolvenza, di grave difficoltà, cercando di mettere in fila tutte le cose, per quanto possibile, che già non sarebbe poco.

È importante capire che tutto quello che è avvenuto a questo uomo, per quanto ingiusto e portatore di conseguenze negative e persino inique per lui, è perfettamente legittimo. Il debito con la finanziaria l’ha contratto lui, il mutuo l’ha contratto lui, dall’altra parte ci sono dei creditori che hanno diritto di essere pagati. Quindi, in linea generale, il diritto non vi assiste, non vi può aiutare.

L’unico modo in cui può venirvi incontro, in cui ci può essere un aiuto, è tramite l’attivazione di una di queste procedure di sovraindebitamento, una volta che ne saranno stati accertati i presupposti.

Per avere maggiori informazioni sul sovraindebitamento, puoi leggere innanzitutto la scheda apposita e dedicata. Poi se vuoi un preventivo per la valutazione di fattibilità, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani, anche per evitare problemi del genere in futuro.

Per quanto riguarda invece i problemi personali di ansia, depressione e simili, fate attenzione a non agganciare mai in assoluto e per non nessun motivo il vostro stato emotivo all’andamento di pratiche legali o giudiziarie, perché questo si tradurrebbe sicuramente in una tragedia per voi. È bene che quest’uomo lavori con uno psicologo o un counselor su questi problemi, se non dispone di risorse per compensarli può rivolgersi al servizio pubblico. Anche qui non sto parlando di ciò che è giusto, ma di ciò che sicuramente conviene fare.

Categorie
diritto

Prendo i soldi tra 6 anni: l’avvocato lo pago subito?

ho ottenuto un credito che però mi pagheranno fra sei anni. il compenso dell’avvocato comprendeva una parte fissa e una parte variabile legata a una percentuale del credito ottenuto. la mia domanda è: può il legale chiedermi il compenso della parte variabile prima che io venga materialmente pagato? O deve aspettare l’esecuzione del pagamento.

È impossibile rispondere ad una domanda del genere senza vedere il contratto che hai stipulato con il tuo avvocato in materia di compensi.

Si possono, dunque, solo fare alcune osservazioni di carattere generale.

Innanzitutto, per un compenso di questo genere è comunque necessario un contratto scritto, altrimenti si applicano i parametri forensi, cioè i criteri di tariffazione valevoli «di default» quando non è stato pattuito un sistema diverso. Ogni pattuizione sui compensi che deroga dal regime dei parametri può avvenire solo per iscritto, se fatta in altra forma non è valida.

Per quanto riguarda la questione specifica, non esiste una regola a riguardo, né nel codice civile, né nella legge professionale, né nel codice deontologico, che sono testi normativi molto più generici, specialmente con riguardo al compenso determinato in ragione percentuale, che rappresenta una novità di pochi anni fa per il nostro Paese.

In assenza di regole sul punto, ovviamente sarebbe bene che il contratto avesse previsto questo aspetto, ma è evidente che un esito del genere magari poteva non essere prevedibile, dal momento che solitamente le vertenze si concludono al loro termine, anche quando terminano transitivamente, oppure è previsto un piano di pagamento ma su un termine più breve.

Difficilmente, immagino, che il contratto possa prevedere qualcosa di specifico, ma va comunque letto e interpretato con attenzione, perché ci possono essere clausole che, pur non riguardando questo tema specifico, sono rilevanti rispetto ad esso, appunto sotto un profilo ermeneutico.

Probabilmente non resta che ragionare in base ai principi generali.

Il compenso a percentuale non è, concettualmente, un patto di quota lite.

Questo significa che il risultato ottenuto dal cliente rileva solo come parametro per la determinazione del compenso dell’avvocato, ma non concreta, né integra, né costituisce la «cosa» su cui può soddisfarsi direttamente l’avvocato.

Infatti, la quota lite è vietatissima dal codice deontologico, perché ritenuta poco dignitosa.

Insomma, un avvocato e un cliente non concordano, quando fanno un patto di compensi a percentuale sul ricavato, che si spartiranno quello che il cliente eventualmente riuscirà a portare a casa ma – è una distinzione concettuale che nella pratica sfuma spesso ma comunque esiste – che il compenso dell’avvocato per il lavoro da lui svolto venga determinato con riferimento non al tempo (ore) spese sulla materia, non sulla base dei parametri, non a forfait, ma sulla base del recuperato o ottenuto, anche solo in via transattiva.

Queste considerazioni vanno accostate al fatto che il tuo avvocato il suo lavoro lo ha già svolto, portandoti alla conclusione della transazione che in qualche modo desideravi, comunque hai accettato, in ogni caso sembra essere vantaggiosa per te. Questo lavoro va pagato, in linea di principio, subito, dal momento che il credito da compenso da contratto d’opera non è soggetto ad un alcun termine e sorge man mano che il lavoro viene svolto.

Il criterio per determinare il quantum del compenso dell’avvocato è fornito da quello che hai recuperato o recupererai ed è indicato nella transazione e corrisponde, sostanzialmente, al valore dell’affare.

Questo è tanto vero che molti contratti di determinazione del compenso a percentuale stabiliscono che, ad esempio, anche in caso di revoca o rinuncia al mandato il compenso si determinerà in base comunque a quello che è il valore dell’affare o a quello che sarà ottenuto dal cliente con un successivo avvocato.

Insomma, con il contratto di determinazione del compenso a percentuale il cliente ha spesso l’impressione di entrare in una vera e propria società con il proprio avvocato, dove si dividono vantaggi e perdite (o situazioni sfavorevoli), mentre in realtà la nostra legislazione è piuttosto contraria a che questo avvenga, almeno in maniera così netta, e, di fatto, ciò non si verifica.

Ora, è chiaro che molto sta anche alla correttezza delle parti del contratto, non so di quali cifre si parli e quali siano le circostanze, ma forse si può trovare un accomodamento che ti consenta di pagare il tuo legale senza dover tirare fuori denaro di tasca tua, o almeno concordare anche nel tuo caso un piano rateale.

La questione non è comunque definibile in modo netto, ma se dovessi proprio scegliere una risposta alla tua domanda originaria ti direi che secondo me, in diritto, è più facile che la soluzione sia che tu purtroppo intanto devi pagare il tuo legale che ha svolto compiutamente il suo lavoro, poi ovviamente si possono cercare accomodamenti tra voi che rendano la situazione più leggera e praticabile per tutti.

Categorie
diritto

Mediazione: la provvigione è dovuta anche dopo anni?

Mio padre, due anni prima della sua morte, dava mandato all’agenzia immobiliare per vendere la casa. L’agenzia gli aveva presentato una signora, che aveva visitato la casa e fatto una proposta, rifiutata da mio padre. Qualche mese fa la stessa signora mi ha contattato direttamente, abbiamo raggiunto un accordo, e trascritto il preliminare. Ieri mi è arrivata una diffida dall’avvocato dell’agenzia, in cui mi si chiede il pagamento della provvigione sul prezzo di vendita. Cosa faccio, devo pagare l’agenzia?

Se hai già ricevuto una diffida da parte di un avvocato, è d’obbligo che tu ti rivolga il prima possibile al tuo avvocato di fiducia, per farti tutelare nel modo giusto e per gestire la situazione con la strategia migliore.

Ci sono diversi aspetti da analizzare:

1- quando l’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione: il nostro codice civile (art. 1755) riconosce a chi media tra acquirente e venditore il diritto alla provvigione, quando l’affare si conclude grazie al suo intervento. Quindi non qualsiasi attività di mediazione ne dà diritto, ma solo quella che ha portato, come nel tuo caso, alla vendita della casa, per la quale l’agente immobiliare ha svolto un’attività essenziale di mediazione tra domanda e offerta dell’immobile, e non quando ha semplicemente fatto visionare l’immobile agli acquirenti, senza presentare le parti o avviare le trattative.

2- cosa rappresenta la provvigione: l’agenzia ha investito tutte le sue risorse per far incontrare gli interessi delle parti, e il suo compenso è la provvigione dal 5 al 10% del valore del’immobile, che non dovrà essere anticipata, perchè sarà corrisposta solo dopo la conclusione dell’affare. Altrimenti amen. Ma se le parti messe in contatto dall’agenzia, concludono l’affare dopo la scadenza del mandato, con o senza esclusiva, bisogna sempre considerare l’attività di intermediazione svolta durante la validità del contratto, prima che scadesse. Insomma ogni volta che il mediatore mette lo “zampino” e l’affare si conclude, ha diritto alla provvigione, a meno che non sia intervenuta la prescrizione. Attenzione però, solo un avvocato competente in materia potrà dire con certezza se il diritto del mediatore alla provvigione si sia realmente prescritto, con riguardo al momento in cui ha avuto conoscenza della conclusione dell’affare, e non semplicemente dopo un anno dalla scadenza del mandato o dalla visita dell’immobile.

3- chi deve pagare l’agenzia: entrambe le parti che concludono l’affare devono pagare in percentuale la provvigione, per il fatto di esser state messe in contatto dal mediatore, ma, se dovessero cambiare, l’agenzia non potrebbe più avanzare alcuna pretesa, perchè vorrebbe dire che il venditore ha trovato da solo un altro acquirente, a meno che non si tratti di eredi.

E qui veniamo al tuo problema.

Sostituendoti a tuo padre, hai determinato un cambiamento nelle parti originarie messe in contatto dall’agenzia immobiliare (tuo padre e la signora) e quindi la stessa non potrebbe avere più pretese. Ma tu sei erede, non un altro e basta.

Un caso analogo al tuo è stato da poco affrontato dalla Cassazione che, in maniera innovativa, ha stabilito (sent. n. 6552/2018) che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se l’affare è concluso da parti diverse da quelle messe in contatto, quando si tratta di eredi, in quanto questi agiscono perseguendo la medesima volontà del defunto, e non una volontà autonoma che nasce in quel momento.

Ti consiglierei di approfondire questa vicenda come si deve, con un avvocato di fiducia.

Se vuoi un preventivo, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.