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Compenso legale per asta: è corretto?

> ci siamo affidati ad un legale per l’acquisto di un immobile all’asta il cui valore di aggiudicazione è stato pari a 255000€ (il valore da perizia era oltre 850000€). Il compenso richiesto è stato del 5% (12750€) e il legale conferma l’obbligo di applicazione del tariffario in materia stragiudiziale. Premetto che l’attività svolta è stata puramente amministrativa (compilazione e consegna della domanda,consulenza), ritengo pertanto che il compenso richiesto sia eccessivo e che vada commisurato al lavoro effettivamente svolto. C’è una normativa specifica in merito oppure tutto ricade nella discrezionalità e onestà del legale?

Nella tua situazione, mi sento di fare le seguenti osservazioni.

1. La normativa in materia di compensi per l’attività stragiudiziale è contenuta nel Tariffario Forense, che prevede alcune soglie minime di compenso in relazione all’entità della prestazione da svolgere.

2. Sebbene la somma da corrispondere al legale sia discrezionale, la normativa ha l’obiettivo di tutelare entrambe le parti, garantendo al professionista un compenso adeguato al lavoro svolto e al cliente la certezza, almeno tendenziale, del prezzo da pagare.

3. Sulla base del valore dell’immobile, il compenso richiesto (5%) sembrerebbe superiore a quello previsto dal Tariffario Forense per l’attività stragiudiziale.

4. Tuttavia, sebbene sia stato svolto un lavoro amministrativo, il legale ha fornito anche una consulenza, la cui entità va verificata per determinare l’adeguatezza del compenso richiesto.

5. È quindi necessario valutare l’entità del servizio effettivamente prestato dal professionista per determinare se la somma richiesta rispetti le previsioni del Tariffario Forense.

6. In ogni caso, poiché l’obiettivo della normativa è garantire la trasparenza nelle relazioni tra legale e cliente, ti invito a confrontarti con il legale in merito al compenso corrispondente per questa prestazione.

7. Se non sei soddisfatta della sua risposta, puoi rivolgerti all’ordine degli avvocati competente per la risoluzione delle controversie in materia di onorari.

Per dire di più, bisognerebbe esaminare il caso in concreto.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere una trattativa col tuo legale, chiama ora lo studio al numero **059 761926** e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da [qui](https://blog.solignani.it/assistenza-legale/consulenza/): in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è [qui](https://goo.gl/maps/sS4isyhSuYDnP3Nz5), a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo (https://youtu.be/ksoPba2DM1A) per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Figli maggiorenni ma in casa: e l’assegnazione?

sto valutando la separazione da mio marito .
Ho 3 figli maggiorenni che vivono in casa , uno che lavora e due all’università.
La casa non è di mia proprietà
Io ho un lavoro par time ( incerto )
La separazione sarà consensuale
Vorrei sapere che diritti ho in casa , secondo l’avvocata che ha interpellato mio marito io devo lasciare la casa .

Confermo innanzitutto che «avvocata» non si può proprio sentire.

Nel merito, a mio giudizio, essendo i vostri tre figli maggiorenni, ma non ancora autosufficienti, avresti tutti i diritti di chiedere l’assegnazione della casa familiare, provvedimento che ovviamente sarebbe destinato a decadere nel momento in cui tutti e tre i figli fossero usciti di casa dopo aver formato proprie famiglie.

L’art. 337 sexies, comma 1°, del codice civile prevede infatti che «il godimento della casa familiare e’ attribuito tenendo
prioritariamente conto dell’interesse dei figli» senza distinguere, a riguardo, tra figli minorenni e maggiorenni, ma solo – sia pur implicitamente – tra figli che ancora vivono con i genitori e figli che, al contrario, sono usciti dal nucleo per formare una propria famiglia.

Per maggiori approfondimenti a riguardo, puoi consultare il mio libro, in cui ho trattato la questione [Come dirsi addio nel modo migliore](https://amzn.to/3KfLodM).

Per quanto riguarda la natura consensuale della separazione, temo che la stessa si possa valutare solo a separazione conclusa, la possibilità di un esito giudiziale finché non si trova un accordo sui contenuti è sempre aperta.

Piuttosto, ti consiglierei di iniziare subito a lavorare concretamente sulla separazione.

Come insegna il mio metodo strategico, meglio passare prima possibile alla fase del fare.

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Modifica stato dei luoghi dopo CTU: si può fare?

Il nostro condominio confina con un caseificio. Ci sono evidenti infiltrazioni di latte dal muro maleodorante che infestano il condominio e intaccano la stabilità dell’edificio.
È stato effettuato uno scavo per verificare il punto di accumulo delle acque maleodorante.
È stato nominato un ctu che ha redatto relazione sfavorevole sebbene le numerose prove portate dalla parte ricorrente.
Il ctu ha chiuso e ricevuto le osservazioni del tencico di parte. È possibile modificare lo stato dei luoghi allargando lo scavo per dimostrare con ulteriore certezza che la causa delle corpose infltrazioni(lo scavo si riempie completamente) è il caseificio attiguo? Modificare lo stato dei luoghi a relazione del CTU già consegnata può pregiudicare qualcosa?

Nella tua situazione, mi sentirei di condividere con te le osservazioni seguenti.

  1. È possibile modificare lo stato dei luoghi allargando lo scavo, anche in considerazione delle prove portate dalla parte ricorrente.
  2. Per poter dimostrare con certezza che la causa delle copiose infiltrazioni sia il caseificio attiguo, è necessario allargare lo scavo.
  3. Lo stato dei luoghi può essere modificato esclusivamente a relazione già consegnata del CTU.
  4. Tale modifica non pregiudicherà il contenuto della relazione stessa.
  5. Sarà necessario mettere in atto i lavori di modifica dello stato dei luoghi sotto la supervisione del CTU per non compromettere la relazione.
  6. La relazione del CTU potrà essere adeguata in base ai risultati ottenuti dall’allargamento dello scavo.
  7. Lo scopo delle modifiche sopracitate è quello di verificare con certezza se le infiltrazioni provengano effettivamente dal caseificio attiguo.
  8. Se la relazione del CTU verrà modificata in base ai risultati ottenuti dal lavoro di allargamento dello scavo, essa potrà essere utilizzata come prova in un eventuale giudizio.
  9. La modifica dello stato dei luoghi, se effettuata in maniera corretta, non pregiudicherà nessun aspetto della relazione stessa.
  10. Se non vi saranno violazioni delle normative vigenti, non ci saranno conseguenze negative nell’effettuare le modifiche.

Ovviamente, prima di procedere occorre concertare ogni operazione con i soggetti coinvolti.

Se vuoi essere assistita da me nella gestione di questa fase, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Accordo su servitù col vicino: se poi si tira indietro?

Ho una servitù di scarico fognario più di 50 anni. Mettendomi d’accordo con il proprietario di sotto dove passa il tubo della mia fognatura… abbiamo fatto a sue spese un tratto di tubazione di fognatura sulla mia proprietà per abbandonare la servitù e usufruire della nuova linea. Nel bel mezzo della trattativa il proprietario di sotto dove ho la servitù è venuto meno degli accordi presi. La mia domanda? Perdo la servitù una volta fatto fare a sue spese una linea fognaria nuova ma non allacciata alla fogna comunale sul mio terreno?

Quando si va ad intervenire su valori e consistenze immobiliari, è sempre preferibile fare un accordo scritto, meglio ancora se con l’assistenza di un bravo avvocato. Non so come abbiate proceduto nel tuo caso, ma se ci fosse un accordo scritto, sarebbe il caso di vederlo, anche perché se ben redatto probabilmente ci sarebbe una clausola o due che prevedono cosa succede in caso di inadempimento, ripensamento, recesso e così via.

Ipotizzando che un accordo scritto non ci sia, quello che ti consiglierei di fare è di far scrivere prima possibile ad un avvocato una diffida al vicino con cui ti eri accordato, per ricordare i termini dell’accordo e insistere per il suo inadempimento.

Purtroppo le situazioni immobiliari sono rilevanti e non possono essere trascurate o affrontate con pressappochismo, perché dalla loro risoluzione dipende la conservazione o la perdita del valore del tuo immobile. È preferibile sempre muoversi almeno sentendo il parere di un avvocato, in questo caso, e nella situazione che oramai si è determinata, direi che l’assistenza di un legale sia necessaria.

Se vuoi conferire al mio studio l’incarico di intervenire in questa posizione, chiama il numero 059 761926 e concorda data e ora del tuo primo appuntamento, che, se vivi e lavori lontano dalla nostra sede, potrà ovviamente benissimo essere in videoconferenza; oppure acquista direttamente da qui. Se acquisti on line, sarà il mio ufficio a contattarti per concordare giorno ed ora del primo appuntamento.

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Casa acquistata piena di mosche: che fare?

ho acquistato casa a gennaio di quest’anno e sono entrata a marzo. Purtroppo ad inizio primavera mi sono accorta di una situazione grave di mosche…d’estate è impossibile tirare su le zanzariere per andare sul terrazzo perché la casa si riempie di mosche in pochi secondi. Ora che fa freddo tentano di entrare in casa nonostante abbia sempre le zanzariere giù…e ci riescono! Il vicino di casa tiene animali di diverso tipo (ora pare abbia i maiali) ma la situazione è molto grave. Ho chiesto al comune a all’Asl di fare dei controlli ma sono quasi rassegnata nel voler vendere casa. La proprietaria precedente si è guardata bene dall’avvertirmi di questo problema. Come mi posso muovere se la situazione mosche non dovesse migliorare? Posso fare causa al vicino o alla precedente proprietaria o è impossibile ottenere qualcosa?

Prima di vendere casa, proverei a lavorare sul problema, ci sono tante cose che si possono tentare di fare, il primo passo è scrivere una diffida al vicino che è il primo responsabile di queste immissioni di insetti, la cui proliferazione è dovuta alle attività svolte sul suo fondo. Questa diffida può essere mandata anche in copia alle autorità che hanno tra le loro competenze la cura e il governo della salute pubblica.

Parallelamente a ciò, si può aprire anche una vertenza nei confronti della venditrice, ma in quel caso i profili di responsabilità sono più sfumati e, di conseguenza, difficili da coltivare.

Insomma, prima di gettare la spugna ci sarebbero alcune cose che si potrebbero fare, anche a livello stragiudiziale e quindi con costi tutto sommato abbastanza contenuti o circoscritti.

Se vuoi approfondire il discorso, e/o inviare la diffida, chiama il numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, oppure acquista direttamente, se preferisci, da qui: in questo secondo caso, sarà il mio ufficio a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso, anche ovviamente in videoconferenza.

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Migliorare una strada quando un comproprietario non vuole: come fare?

Ho letto con interesse il suo articolo sulle strada interpoderali, pubbliche e private,mi chiedevo se potesse rispondere ad un quesito,magari di pubblica utilità per un integrazione al su citato articolo o per uno nuovo. Sono proprietaria di un terreno all’interno di una grande area privata. Il mio terreno è a valle ed ho diritto di passaggio per arrivarci. Il problema che attualmente l’accesso avviene attraverso una mulattiera,quasi impraticabile con mezzi comuni se non fuoristrada. La strada è di proprietà,a metà ciascuno,dei due proprietari a monte e con uno di essi sarei anche d’accordo sul dividerci al 50% i costi per asfaltarla,tenendo fuori l’altra proprietaria da spese,soltanto che quest’ultima non vuole proprio che venga realizzata perché “le piace passeggiare nella mulattiera” ed asfaltata non sarebbe “romantica” come lo è adesso. C’è la possibilità di realizzarla senza il suo consenso?

Si vorrebbe – se ho capito bene – fare un’opera di miglioramento e comunque di cambiamento dell’attuale strada. A favore di quest’opera sono uno dei due comproprietari del bene e la titolare del diritto di servitù, mentre l’altra contitolare del diritto di proprietà è contraria in quanto ritiene che la strada sia più bella così.

Un primo aspetto da approfondire riguarda i rapporti tra i due comproprietari e la possibilità, in caso siano proprietari per quote uguali, di ricorrere alla magistratura affinché autorizzi l’opera nonostante il diniego di uno dei due contitolari.

Un secondo aspetto potrebbe riguardare la messa in sicurezza della strada, che riguarda più l’assetto urbanistico e viario della zona, per il quale si potrebbe provare a sentire il parere o l’orientamento a riguardo dell’ufficio tecnico comunale.

Il primo passo per la trattazione di una situazione di questo genere resta comunque l’invio di una lettera, tramite avvocato, alla comproprietaria che non è d’accordo per la realizzazione dell’opera, evidenziando anche gli eventuali aspetti di sicurezza rilevanti, in cui la si invita ad una trattativa sul punto.

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Venditore promette assenza spese che poi ci sono: che fare?

a compravendita di immobile (piccolo locale uso commerciale), lì dove nell’atto è riportato che non sono state deliberate spese per ristrutturazione del palazzo di cui ne fa parte e lì dove, alla mia domanda, posta al vecchio proprietario, prima di acquistare, inerente tale quesito, la risposta è stata NO ma, scopro, dopo appena 28 giorni dall’atto di compravendita avvenuto e registrato che 5 mesi prima, durante un’assemblea ne avevano parlato ed erano in programma i lavori straordinari di ristrutturazione da deliberare e precisare, posso in qualche modo rendere partecipe alle spese il vecchio proprietario che, “furbetto” me ne ha negato la programmazione nascondendomi tali spese? L’info. l’ho ricevuta dall’amministratrice condominiale.

Per poter dare una risposta affidabile in una situazione del genere, è assolutamente necessario esaminare l’atto di compravendita, oltre che la restante parte della documentazione, tra cui anche le delibere con cui sono state previste le spese straordinarie.

Parlando in generale, ben ci potrebbero essere i presupposti per una vertenza nei confronti del venditore, in presenza di una clausola di questo genere.

Le spese, frattanto, comunque le devi pagare tu, dal momento che si tratta di oneri reali collegati alla proprietà dell’unità immobiliare che hai acquistato; in altri termini, il condominio ha sempre il diritto di richiedere a te la tua quota di spese e tu non puoi eccepire di essere stato «ingannato» dal venditore a riguardo, ma intanto devi pagare, anche perché il condominio non ha alcuna responsabilità nei confronti di quello che ha fatto chi ti ha venduto l’unità immobiliare.

Ti suggerirei di attivarti subito tramite un avvocato per esaminare velocemente la documentazione del caso, verificare l’esistenza di buona basi legali per una vertenza e, in caso affermativo, inviare subito una richiesta danni al venditore.

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Usucapione: come farlo senza farlo?

al momento della vendita di una casa a Chia (VT) di mia proprietà acquistata nel 2009 si è scoperto che:
1. la piantina catastale risale al 1956 e non è stata aggiornata dopo l’ampliamento (un vano in più) realizzato previo nulla osta del Comune nel 1959 (da allora non è stato modificato nulla);
2. una piccola particella di terreno su cui è stata costruita la casa risulta di proprietà di un soggetto che non esiste. Ciò è stato accertato presso la Conservatoria con indagine risalente al 1950 e, pertanto, si è frutto di errore nella compilazione della visura catastale.
I tecnici al Comune mi hanno detto che devo prima risolvere la seconda questione e mi hanno prospettato come soluzione l’avvio dell’usucapione che dura anni ed io ho l’urgenza di vendere.
Esiste un altro percorso/soluzione con tempi accettabili?

Purtroppo le soluzioni magiche non esistono, se non in casi estremamente rari.

Studiando meglio la situazione, forse si può trovare una soluzione, anche in dipendenza dei rapporti che hai con il compratore, sempre che tu ne abbia già individuato uno.

Nulla vieta, ad esempio, di vendere anche con la pendenza dell’usucapione, il primo atto di instaurazione del quale può essere trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari, tutelando anche in qualche modo le parti.

Ti consiglio di approfondire con un bravo avvocato.

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Allargamento del cancello: quale pratica?

La mia proprietà è adiacente ad una strada poderale che separa la mia da quella di un altro e termina in un cancello di una terza proprietà. È lunga ca 50m. Il mio cancello a due battenti è posto a metà ed è largo solo 2m e mi occorre allargarlo affinché diventi 3,5m. Quali permessi devo chiedere? Scia o nulla?

Gli «strumenti urbanistici», cioè le norme applicabile ad un determinata situazione e l’insieme delle loro «fonti», cioè ancora gli atti e i provvedimenti che le contengono, sono il regno del particolarismo più assoluto.

Questo significa che la disciplina di una determinata situazione varia sensibilmente non solo addirittura da comune a comune, ma anche da area ad area di uno stesso comune, per l’accavallarsi di fonti di livello generale con fonti molto più particolareggiate come i piani regolatori, peraltro di diversi tipi.

Peraltro, pur essendo una materia sicuramente giuridica, i professionista che hanno sviluppato più competenza a riguardo sono i tecnici, cioè i geometri, architetti, ingegneri civili.

Ti consiglierei di sentire da un tecnico.

Anche loro a volte sbagliano, come esempio tra i mille che potrei fare ti posso raccontare di quella volta in cui mi è capitato di assistere un geometra addirittura in un processo penale per aver scelto un tipo di pratica edilizia diversa da quella prevista, per fortuna conclusosi favorevolmente.

Però restano i professionisti più informati e, soprattutto, adeguatamente collocati nel contesto territoriale di riferimento.

Prendi dunque un appuntamento con un tecnico che opera nella tua zona.

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Comprare casa: come evitare finisca intestata anche al coniuge?

Note dell’episodio.

Nel contenuto di oggi, rispondo alla seguente domanda di una nostra ascoltatrice:

«io sono del Marocco sono sposata nel Marocco e mio marito marocchino,io ho doppia cittadinanza, la mia domanda io voglio fare la separazione,vorrei acquistare una casa solo con il mio nome vorrei sapere prima se dopo come funzione la divisione comune del bene o separazione del bene? Il fatta che abbiamo fatto il matrimonio in Marocco come funziona la separazione in italia a rischio di perde la casa che devo acquistare il fatto che non ancora siamo separati»

Comprare casa

Riferimenti.

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Conclusioni.

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