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Immissioni di odori dal terrazzo del vicino: che cosa si può fare?

DOMANDA – abito al primo piano di un condominio mentre al piano terra si trova una famiglia. La signora ha deciso da qualche anno per non avere cartivi odori in casa, di fare del terrazzino una cucina all’aria aperta, tipo camping, e tutti gli odori (frittata, peperoni, carne arrostita, fritture) entrano nel mio appartamento, per non parlare delle urla da bassifondi che a tutte le ore dobbiamo subire da anni. Ad ogni ora sono costretta a chiudere le finestre per non far puzzare casa mia. Nessuno degli altri condomi prende una decisione in merito, ma io non ne posso più. Io proprietaria devo sottostare alla violenza di questa inquilina? Non posso far nulla? Posso far intervenire l’amministratore col proprietario dell’appartamento?


RISPOSTA – È un classico problema di immissioni tra immobili e rapporti tra vicinato, di cui abbiamo parlato ormai centinaia di volte, per cui ti invito anche a fare una ricerca nei vecchi post del blog, oltre che a consultare la scheda in materia di immissioni.

Il primo passo per trattare un problema del genere è quello di far inviare da un avvocato una lettera di diffida alla cessazione di comportamenti di questo genere, sotto prospettazione, in caso contrario, di ulteriori azioni legali, tra cui anche un procedimento civile e/o penale.

Dopodiché si valuta in base al riscontro ottenuto.

La diffida, nel tuo caso, può certamente essere mandata in copia all’amministratore del condominio, anche se la vertenza riguarda parti private e non comuni.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di confezionare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è https://goo.gl/maps/sS4isyhSuYDnP3Nz5“>qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo https://youtu.be/ksoPba2DM1A“>video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.


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Voglio fare una casetta per gli attrezzi: come devo procedere?

DOMANDA – Vorrei installare una casetta per gli attrezzi di altezza 1,8 m larghezza 2 m nel mio giardino privato. Quello che mi chiedo è: quanto deve distare dal balcone del piano superiore? La distanza nel caso si intende dalla parte inferiore del balcone di sopra o dalla parte superiore?

— RISPOSTA – Come sempre, on esiste una risposta diretta alla domanda, ma la situazione deve essere approfondita. Condivido con te alcune considerazioni generali che sono rilevanti per chi deve fare opere come la tua.

In situazioni come queste, appunto, c’è innanzitutto da dire che sono rilevanti due profili: quello civilistico, che riguarda i rapporti con i privati, cioè di solito i tuoi vicini, e quello urbanistico, che riguarda più in generale l’interesse pubblico al rispetto delle norme in materia di costruzioni.

In altri termini, chi vuole realizzare un’opera del genere, che rientra sicuramente nella nozione di «costruzione», per fare la cosa in modo legittimo deve essere in regola non solo con le disposizioni civilistiche in materia di distanze ed altro, ma anche con quelle urbanistiche.

Detto questo, c’è poi da dire che la situazione è ulteriormente complicata dal fatto che sia la legislazione civilistica, e in particolare il codice civile, sia quella urbanistica o delegano direttamente alla normativa locale o sono direttamente integrate da strumenti di natura locale.

Basta scorrere le disposizioni del codice civile in materia, ad esempio, di distanze, per vedere come ci sia un pressoché continuo rimando, e una quasi sempre presente «salvezza», alle e delle fonti locali, che poi sono i regolamenti comunali.

Il codice civile, dunque, ha un’efficacia residuale: vale solo quando non esistono regolamenti comunali, cosa abbastanza rara perché ogni municipalità preferisce adottare un suo regolamento in materia, cosa che ha anche un senso perché i comuni italiani si differenziano moltissimo tra loro, pensa solo ad un comune di montagna poco popolato e ad una località turistica di mare al contrario perennemente affollata, almeno durante i mesi estivi.

Sul versante urbanistico, le fonti applicabili sono quasi sempre costituite direttamente da fonti di ambito locale, come il celebre piano regolatore, ma anche tante altre.

Per un profano del diritto che voglia realizzare una costruzione, alla fine, diventa abbastanza difficile poter capire lo stato dell’arte in materia, alla faccia della certezza e della conoscibilità del diritto.

Se non vuoi spendere soldi in incarichi a liberi professionisti, puoi provare a prendere un appuntamento con l’ufficio tecnico del tuo comune per sottoporre loro il tuo «progetto» e sentire che cosa ne pensano.

La cosa migliore, tuttavia, sarebbe incaricare un tecnico, cioè un geometra, un architetto o un ingegnere civile, che possano assisterti e fare questo lavoro di approfondimento almeno per la parte urbanistica, mentre per la parte civilistica sarebbe opportuno sentire un avvocato.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di assisterti in questa situazione, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Posso tenere uno stendino e un filo sul terrazzo?

DOMANDA – dopo essermi lamentata con la padrona , sui gas che fuoriescono dal garage del vicino( di vernice, di benzina) il quale in pensione svolge lavori in nero per altri di routine..verniciando, avendo trattorini pieni di benzina, odori di pittura ecc. La stessa ha fatto eliminare al vicino la fonte di odore di benzina …e altro credo, per poi tornare dopo poco tempo a risentire odori di pittura e altro( ha messo una tenda a metà garage ,così non posso dire che cosa sta facendo).La padrona ora me la fa pagare. Dall’ inizio mi ha richiamata per ferri e i fili messi sul balcone( rimovibili) per stendere, perché diceva che se sapeva non me li faceva mettere, che danno una brutta immagine, soprattutto perché c’è vicino il suo ristorante … Ora mi minaccia continuamente di togliere categoricamente i ferri e fili per stendere! . Consideri che sia da contratto e da regole condominiali, che dal Comune non c’è scritto nulla che lo vieti e non c’è un lastrico / gocciolatoio comune

— RISPOSTA – Purtroppo, i problemi di vicinato spesso si sviluppano in questo modo con ritorsioni reciproche e con relazioni che si incattiviscono e incattiviscono sempre di più.

Per poter fare una valutazione più precisa della tua situazione, sarebbe necessario un accesso in loco o quantomeno di poter vedere alcune fotografie, per vedere quanto sono impattanti gli accessori che hai installato.

In generale, cose del genere rientrano nelle normali facoltà di godimento di un immobile concesso in locazione, però appunto bisognerebbe vederlo nel concreto.

Se la proprietà dovesse diventare eccessivamente molesta, valuta di far inviare una diffida da un legale in cui si ribadisce che tali installazioni sono legittime, sino a prova contraria.

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Comune realizza dei parcheggi: diventa pubblica anche la strada?

DOMANDA – Sono proprietario di 1/6 della strada che da accesso alla mia abitazione e su cui grava un diritto di passaggio. Il comune ha fatto fare dei parcheggi che inizialmente sarebbero dovuti essere ad uso esclusivo dei 6 proprietari delle abitazioni ma ora ci dicono essere di pubblica utilità . Da ora in avanti la strada si può considerare pubblica?

— RISPOSTA – La natura dei parcheggi, che va comunque puntualmente accertata perché in cose di questo genere non si può far riferimento solo al «sentito dire», non necessariamente determina la natura della strada.

Probabilmente, è stato fatto un piano particolareggiato o un altro strumento di intervento urbanistico, che vale la pena di andare a vedere ed approfondire in modo da capire bene quali sono gli aspetti giuridici rilevanti non solo per il godimento della tua abitazione, ma necessariamente anche per il suo valore, un domani che intendessi venderla a terzi.

Per fare questo lavoro di approfondimento, servono di solito un avvocato e un tecnico, cioè un geometra, architetto o ingegnere civile.

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In casa mia non c’è l’insonorizzazione: che cosa posso fare?

DOMANDA – nel 2019 ho acquistato un appartamento nuovo da un costruttore tramite agenzia immobiliare. L’appartamento si trova al piano terra in un condominio. Vivendoci mi sono reso conto che purtroppo si sentono tutti i tipi di rumore provenienti ad ogni ora del giorno e della notte dal piano di sopra. Dando un’occhiata alle carte relative all’insonorizzazione degli ambienti mi sono accorto che il mio appartamento non possiede le certificazioni acustiche a differenza di altri appartamenti indicati nei documenti. A questo punto sarei ancora in tempo a chiedere al costruttore la verifica dell’acustica e nel caso fare isolare a sue spese l’appartamento? Non gli è mai stato segnalato questo problema. Nel caso non volesse sistemare il problema, potrei aprire una causa legale usufruendo della mia assicurazione tutela legale?

— RISPOSTA – La installazione delle misure di insonorizzazione (cosiddette «antitacco») è un obbligo previsto dalla legge per le costruzioni più recenti, quindi mi sembra strano che non sia stata fatta solo sul tuo, a meno che magari non si trattasse di una unità originariamente destinata a scopo tecnico, poi convertita, o con pratica edilizia o con sanatoria, in unità di civile abitazione.

Ad ogni modo, la cosa da fare è inviare una diffida al costruttore chiedendo la posa, ove ancora possibile, delle misure di insonorizzazione previste dalla legge e/o il risarcimento del danno.

Dopo l’invio della diffida, poi, si deve valutare man mano in base alla situazione.

Per quanto riguarda la tutela legale, la copertura dovrebbe esserci ma questo va verificato in concreto valutando le condizioni di polizza e soprattutto parlando con il liquidatore.

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Strada in comune ma l’altro paga le spese: che fare?

DOMANDA – Sono proprietario di una casa indipendente collegata alla via principale tramite una strada in comune al 50 per cento con il confinante ( che non usa perché ha uno sbocco direttamente sulla strada provinciale) il quale non vuole adempiere ad i suoi doveri per la manutenzione. La strada è larga 4 metri di cui due sono sulla mia proprietà e due di sua proprietà. Su questa strada insiste un diritto di servitù di passaggio di entrambi i proprietari. Posso agire legalmente anche se lui non usa questa strada? (che si rifiuta anche di cedere alla mia proprietà)

— RISPOSTA – La cosa della servitù di passaggio non è chiara, una servitù, se la situazione dominicale della strada è quella di una comproprietà al 50% pro indiviso non servirebbe a niente. Per questo, o si tratta di un diritto esistente in passato e che ormai si è estinto, diciamo un po’ grossolanamente per «confusione», oppure la strada non è oggetto di comunione pro indiviso ma ciascuno di voi due è proprietario in via esclusiva di una metà, separata dall’altra, di cui è proprietario il confinante, da una linea che corre in mezzo alla strada.

Ad ogni modo, prendendo per comodità di riferimento la situazione più semplice, e cioè la proprietà in comune, anche se da valutare se pro indiviso o come bene già diviso giuridicamente, ma non fattualmente, è ovvio che entrambi i proprietari devono provvedere alla manutenzione.

La strategia per trattare una situazione come questa è ovviamente inviare all’altro proprietario una diffida tramite avvocato in cui lo si intima a provvedere alla manutenzione, offrendosi di nuovo di acquistare la ulteriore parte della strada in modo da diventare proprietario esclusivo.

Poi si valuta per il prosieguo in base al riscontro che sarà venuto dopo la diffida.

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Immissioni di fumo da fuochi al confine: quando sono legittime?

DOMANDA – ho un terreno in campagna ed il mio vicino si lamenta perché vuole che accenda il fuoco più lontano possibile dalla sua casa dicendo che altrimenti si sporca ed ha appena finito di ristrutturare, premetto che il fuoco viene acceso (saltuariamente ed in base a dove stò pulendo )all interno di bidoni in acciaio quindi piccole quantità di verde , vorrei sapere se ci sono distanze minime in campagna da rispettare visto che il campo è in collina ed è fatto di piane il trasporto del verde alla piana più lontana è faticoso

— RISPOSTA – Il criterio previsto in questi casi, a livello civilistico e fatta salva eventuale legislazione ambientale in materia, è quella della normale tollerabilità, posto dall’art. 844 del codice civile, che vale appunto per tutte le forme di immissioni.

Direi che la questione centrale, comunque, sia quella di accertare se è vero la casa si sporca o meno e, in caso positivo, di quanto, per vedere se si tratta, in questa seconda ipotesi, di una sporcizia tutto sommato tollerabile per ciò che è comunque esposto all’aria aperta o meno.

Ti suggerirei di farti seguire da un avvocato, al fine di instaurare una trattativa sul punto che possa condurre a trovare un punto di incontro, prima che la problematica assuma altri connotati più difficili da gestire.

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Area confinante alla mia in completo degrado: cosa posso fare?

DOMANDA – io ed il mio vicino abbiamo problemi con una proprietà che confina con noi. Dopo la morte dei veri proprietari l’apprezzamento di terreno è diventato un immondia unica e purtroppo non facendo più manutenzione abbiamo problemi di topi e bisce . Abbiamo più volte in questi 4 anni chiesto ti tagliare l’erba e ripulire ma il signore che dice di affittare il podere per dispetto taglia e ripulisce la parte visibile dalla strada e la parte interna che confina da noi non la fa. E dice pure che non la farà perché per ora l’erba è le piante non vengono dalle nostre parti. Allora se fosse solo l’erba le foglie niente sarebbe. Ma al mese di giugno siamo stati 3gg con una biscia un casa e non riuscivamo prenderla. Abbiamo segnalato il tutto ma nulla. La mia vicina questa estate, lei ha una piscina nel prato, era disperata perché aveva le bisce che giravano . Noi abbiamo documentato tutto con foto e video. Cosa possiamo fare

— RISPOSTA – Bisogna individuare gli attuali proprietari, cioè gli eredi dei proprietari precedenti, per poi inviare a loro una diffida, tramite un avvocato, di provvedere alla manutenzione del fondo da cui provengono immissioni dannose e altri fatti pregiudizievoli.

Se è incerta la individuazione degli eredi, perché nessuno dei chiamati all’eredità ha ancora provveduto all’accettazione, bisogna fare un ricorso per la nomina di un curatore di eredità giacente in modo che i beni ereditari, nell’attesa dell’accettazione da parte di uno o più chiamati o della devoluzione allo Stato, venga regolarmente amministrata, sia nell’interesse dell’eredità stessa sia dei terzi, di cui fate parte ovviamente anche voi.

Coltivare una posizione di questo genere potrebbe diventare dispendioso in termini di spese legali, ma, trattandosi del valore e del godimento del vostro immobile, potrebbe valerne comunque la pena, per cui vi suggerirei di valutare di procedervi comunque, anche considerando che comunque le spese si possono valutare man mano.

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Fare ciò che conviene invece di ciò che è giusto: sblocca i problemi.

DOMANDA – con il mio ex marito, legalmente separati dal 2017, su mia richiesta stiamo definendo l’atto di divorzio e soprattutto la parte inerente la proprietà della casa (comunione dei beni), dove risiedo io con i miei tre figli. Entrambi abbiamo chiesto una valutazione della casa da un perito scelto in autonomia. Le valutazioni sono molto diverse, ovviamente ci si chiede come mai e come procedere a mia tutel. La mia presenta un valore di cinquantamila euro più basso valutando lo stato attuale della casa e il valore del mercato. Nella sua (molto lunga) il suo perito ha inserito una parte in cui dichiara che risulta una manutenzione ordinaria non svolta negli anni ammontante a un valore di 25/30.000 euro. Si può forse evincere che si richiede implicitamente in carico totale alla sottoscritta? E’ verosimile che lo scarto sia legato a questo?

— RISPOSTA – È normale che ci siano differenti valutazioni circa la stima del valore di un immobile, fa parte della realtà di queste cose. In effetti, quasi nessun bene giuridico presenta un prezzo stabilito in modo tassativo e per sempre, specialmente gli immobili che, come noto, sono soggetti fluttuazione, anche sensibile, nel corso del tempo.

Purtroppo, noi tendiamo ad avere la pretesa a cercare delle certezze, nell’illusione che possano rassicurarci, quando invece lo sguardo più rassicurante, e funzionale per giunta, è sempre quello più aderente al reale possibile.

Oltre alla normale variazione di valutazione, peraltro, quando si deve trovare un accordo con un’altra persona, come tipicamente nelle situazioni di separazione e divorzio, non si può mai rimanere tassativamente legati ad una valutazione piuttosto che ad un’altra, ma si devono fare considerazioni di tipo equitativo che potrebbero in parte, anche consistente, prescindere dai valori di partenza.

Soprattutto, quando si definiscono delle situazioni legali ognuno di noi tende a cercare di fare quello che è «giusto», mentre invece la soluzione viene fuori molto facilmente quando si cambia punto di vista e si cerca di fare quello che è invece «conveniente».

Se adotti questo punto di vista, che ti assicuro è di gran lunga il più funzionale che si possa adottare nell’approcciarsi alle vertenze legali e alla risoluzione dei conflitti, comprendi quanta poca importanza possano avere le valutazioni e le stime di partenza, mentre sia fondamentale osservare il complesso delle circostanze del caso e vedere come si possa ragionare in relazione alle stesse, considerate sia singolarmente che nel loro complesso.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi di assisterti nella gestione di questa fase, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Causa di usucapione: come difendersene quando si sta all’estero?

DOMANDA – Mia cognata, (vedova di mio fratello, deceduto nel 2007) sta cercando di vendere tutta la proprietà (una casa più due terreni) lasciataci dai nostri defunti genitori, quindi intascare l’intero importo. Sta cercando di farsi assegnare dal giudice il diritto di usucapione, poichè io manco dall’Italia da ben 23 anni. Da aggiungere che a metà degli anni 90 mio fratello mi chiese di mandargli una procura generale per essere in condizioni di poter vendere. Siccome io possedevo un terreno, suolo edificabile, lui si affrettò a venderlo, ricavò 50.000 € e non disse niente. Passati dieci anni non ho potuto fare più niente. La sua degna moglie sta cercando di completare l’opera criminale, Conoscendola lei è capace di vendere a qualsiasi prezzo. Come fermarla? Io vivo con una pensione sociale e con una salute precaria.

— RISPOSTA – Anche se vivi all’estero, in linea di principio nulla ti impedisce di incaricare un avvocato in Italia che si prenda cura di tutelare i tuoi interessi in questa situazione.

Ciò anche se vivi in luoghi inospitali o molto lontani dal nostro Paese, sia con i mezzi tradizionali che, a maggior ragione, con quelli disponibili oggigiorno grazie alla tecnologia gestire oggigiorno una vertenza, anche giudiziaria, in un altro paese è abbastanza semplice.

Chiaramente, se una persona ha poca dimestichezza con certe dinamiche può sempre farsi aiutare da qualcuno sul posto.

Insomma, credo sia sufficiente organizzarsi, poco alla volta, senza fretta, per riuscire a fare tutto quello che c’è da fare a propria tutela.

Se c’è una causa di usucapione, non ci sono altri sistemi di intervento che quello di costituirsi nella causa stessa e chiedere il rigetto della domanda, sempre ovviamente che si sia ancora in tempo.

Non esistono mezzi, rimedi o situazioni particolari per chi vive all’estero, dispone purtroppo di poca salute e percepisce una pensione sociale.

L’unica cosa che puoi valutare è la richiesta di patrocinio a spese dello Stato, ricorrendone i presupposti.

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