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La proprietaria di casa può imporci il suo tecnico della caldaia?

DOMANDA – io e mia moglie siamo inquilini. Nella casa dove viviamo si è rotta la caldaia e la proprietaria deve sostituirla. Abbiamo un dibattito acceso perché il tecnico che lei ha chiamato è lo stesso con il quale noi abbiamo avuto problemi in precedenza per scarsa professionalità quindi gli abbiamo chiesto se il tecnico possiamo indicarlo noi dato che saremo i responsabili della caldaia ma lei si ostina per una questione di risparmio. La proprietaria può imporci il suo tecnico?

— RISPOSTA – Ovviamente sì, la casa è sua ed è suo diritto farla manutenere dalla persona in cui ripone più fiducia.

Purtroppo, e peraltro, l’espressione «problemi in precedenza per scarsa professionalità» è davvero generica e non indica per quali motivi riteniate che questo tecnico non sia in grado di svolgere in modo competente il proprio lavoro.

Questa la situazione in linea di principio. Analizzando i motivi in concreto per cui non ritenete di poter aver fiducia in questo tecnico, si potrebbe valutare di fare un’opposizione, specialmente se la sua eventuale incompetenza potrebbe tradursi in problematiche di sicurezza, ma allo stato non si può dire di più, mancando da parte vostra qualsiasi indicazione più specifica al di là di un generico mancato gradimento.

Non mi sembra una situazione sulla quale possa valer la pena investire in un approfondimento legale, tuttavia, se ugualmente volete procedere, chiamate ora lo studio al numero 059 761926 e prenotate il vostro primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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diritto

Tutte le strade portano a boh.

Dovrei sistemare la fogna della mia abitazione in centro storico. Ho chiesto l’autorizzazione al comune il quale mi ha risposto che la strada è un andito comune e non pubblica, negandomi i lavori, nonostante la strada esiste da più di 100 anni è asfaltata ci sono i servizi pubblici, fogna acqua, illuminazione pubblica, e inserita nella toponomastica. Quindi non so come fare e sono sette anni fuori casa e nessuno (tribunale, comune ecc.) mi risolve il problema, a chi mi posso rivolgere? Il prefetto?

Se vai a parlare con il Prefetto per chiedergli di sistemarti le fogne di casa, desidero essere presente personalmente.

Per il resto, il primo passo per poter trattare una situazione di questo genere sarebbe esaminare le motivazioni di diniego da parte del comune all’autorizzazione a fare i lavori, ovviamente nello specifico, consultando il provvedimento negativo.

Le situazioni giuridiche delle strade, volendo fare qualche osservazione più generale con l’occasione, sono spesso molto complicate. Mi limito a dire che la strada che ti interessa potrebbe avere natura privata nonostante sia dotata di servizi pubblici e inserimento nella toponomastica.

Questa è la tipica situazione delle strade vicinali, ad esempio. La stessa strada che si trova davanti a me in questo momento, prospiciente a casa mia, ha una situazione giuridica simile: è oggetto di proprietà privata, ma c’è un servitù di passaggio pubblico e c’è un lampione con energia alimentata dal comune, oltre che svariati impianti di cui non ho nemmeno contezza essendo sotterranei.

Come dico spesso, quando si ha un problema legale, la persona a cui rivolgersi è sempre un avvocato, non ci sono soluzioni magiche o veloci a molti problemi, si può solo provare a trattarli per vedere che cosa ne esce fuori, questa è la situazione a volerla rappresentare onestamente.

Ti consiglierei di valutare l’acquisto di una consulenza di approfondimento, iniziando da una prima ora, anche se ti avverto che probabilmente una sola ora non sarà sufficiente. Clicca qui.

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diritto

Tubi di scarico nel mio fondo: posso farli rimuovere?

ho un terreno acquistato nel 94 il quale viene attraversato dalla fogna generale del paese i miei confinanti hanno costruito molte case per venderle e hanno passato la fognatura nel mio terreno raggiungendo la condotta generale a mia insaputa e senza permesso cosa devo fare considerando che sono passati 10 anni?

Come tutte le questioni di proprietà fondiaria, ovviamente, andrebbe approfondita molto di più a partire da una analisi accurata dei luoghi, della situazione di fatto e di tutta la documentazione relativa.

In generale, si possono però fare le seguenti osservazioni, che già consentono un minimo di orientamento.

Vale al momento attuale a riguardo un principio introdotto nel codice civile vigente, inaugurato nel 1942, secondo cui «il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle» (840, comma 2°).

Prima dell’introduzione di questo principio, la proprietà di un fondo era concepita come una specie di cono infinito avente il vertice al centro della terra e la base appunto nello spazio, che dunque si estendeva usque ad sidera, usque ad inferos.

Un po’ come Buzz Lightyear: «Verso l’infinito… e oltre!»

In una realtà come quella attuale, molto più complessa rispetto a quella anteriore – basti pensare ad esempio agli impianti e alle condutture di acqua, gas, luce, che prima del secondo conflitto mondiale erano poco o per niente diffusi nel nostro paese, un principio come quello anteriore della proprietà «infinita» sarebbe ovviamente stato impraticabile.

Sulla base, dunque, di queste prime osservazioni difficilmente puoi opporti a questo allaccio, sempre che non ci sia un interesse concreto che viene pregiudicato, ad esempio devi utilizzare quel terreno per coltivazioni che non si possono fare a causa della presenza delle tubazioni di scarico.

Ci sono, però, poi anche altri profili che potrebbero venire in rilievo a favore dei tuoi vicini. La maggior parte degli impianti, tra cui acqua, luce, gas, sistemi radiotelevisivi, cavi telefonici, è assistita da una legislazione speciale che prevede la possibilità di costituire servitù coattive nel caso in cui ci sia bisogno di far passare appunto impianti su proprietà altrui per servire case o aziende. Anche qui, non è pensabile che un’abitazione per poter godere del minimo dei servizi per essere abitata al giorno d’oggi debba dipendere dal consenso o meno al passaggio degli impianti da parte dei proprietari dei terreni confinanti, anche perché in questo modo non si riuscirebbero a urbanizzare molte zone…

Pertanto, credo che la tua pretesa alla rimozione degli impianti di scarico e quindi in sostanza tubazioni sia difficilmente coltivabile.

La presente risposta è stata redatta con il contributo dello studio legale del «volto umano» avv. Sara Mascitti di Roma – Latina, di cui ho in particolare sfruttato le approfondite ricerche sulla figura di Buzz Lightyear.

Buzz Lightyear

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Cessazione servitù di impianto e mancato spostamento: che fare?

la mia famiglia ha acquistato una immobile e del terreno, abbiamo firmato il contratto, compresa una lettera firmata da entrambe le parti dove si stabilisce che entro 5 anni cessano tutte le servitù della proprietà. Ora siamo al termine della scadenza e i venditori dell’immobile non intedono spostare le tubazioni di metano, acqua sanitaria e luce (si sono premurati solamente di spostare il transito) ne caso in cui noi un domani vogliamo chiudere questo ns terreno e farci dei lavori, saranno a carico nostro lo spostamento di queste servitù ? e nel caso in cui non permettiamo l’accesso anche solo per la lettura dei contattori, siamo perseguibili in legge?

Si tratta probabilmente di servitù di cantiere o di urbanizzazione, cioè istituite solo per consentire appunto l’erezione dell’immobile o l’urbanizzazione dell’area, con l’intento, in seguito, di spostare altrove le forniture, in modo più adatto alle costruzioni realizzate.

Ovviamente, bisognerebbe vedere la scrittura per poter avere maggiori informazioni e conferme al riguardo.

In generale, si può solo dire che ottenere il rispetto di quanto promesso nella scrittura può essere abbastanza problematico.

Può essere, infatti, che siano cambiati, in corso d’opera, i progetti originari e che quindi le tubazioni e gli impianti attualmente in essere solo con notevoli difficoltà potrebbero essere spostati. Se così fosse, ciò avrebbe una rilevanza anche per il diritto, perché in alcuni casi è consentito al proprietario di un fondo di ottenere la costituzione di una servitù coattiva; il caso classico è quello della servitù di passaggio per il fondo intercluso, ma ce ne sono molti altri.

In conclusione, occorre valutare attentamente la situazione sia di fatto che di diritto, per poi ulteriormente valutare, nel caso fosse possibile ritenere sussistenti adeguate basi legali per richiedere la rimozione, la convenienza di coltivare una cosa del genere rispetto al fastidio o alle limitazioni di godimento che si hanno attualmente con la situazione in essere.

Una buona idea, con natura anche «esplorativa», potrebbe essere quella di inviare una «diffida» scritta tramite avvocato al costruttore, richiedendo il rispetto della scrittura privata già conclusa, valutando poi l’eventuale riscontro.