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Contratto di locazione firmato ma non data copia: che fare?

DOMANDA – il 21 febbraio scorso ho firmato un contratto di locazione presso una società immobiliare, dopo aver pagato anticipatamente con bonifico istantaneo il giorno precedente. Durante la firma, il contratto mi è stato brevemente illustrato a voce, e mi è stato assicurato che avrei ricevuto una copia via mail. Tuttavia, nonostante le mie ripetute richieste scritte, fino ad oggi, 10 marzo, non ho ricevuto tale copia. Il mio ingresso nell’appartamento è previsto per il 1 aprile, ma mi è stato detto che non posso avere la copia fino alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, durante una visita con il geometra, ho notato un problema di infiltrazione d’acqua e ho richiesto aggiornamenti per iscritto, ma non ho ricevuto risposte. Durante la visita, non mi è stato nemmeno permesso di prendere le misure dell’appartamento. È lecito negarmi la copia del contratto e non rispondere alle mie comunicazioni su questioni importanti come l’infiltrazione?

— RISPOSTA – La necessità di procedere alla registrazione del contratto presso l’agenzia delle entrate non ha niente a che vedere col diritto della parte del contratto stesso di avere una copia del medesimo.

Chi sottoscrive un contratto ha sicuramente diritto di averne un esemplare sia prima che dopo la firma dello stesso.

Per quanto riguarda il problema delle infiltrazioni, essendo un aspetto di tipo strutturale è sicuramente di competenza della proprietà.

Ti suggerirei di far mandare una pec con una diffida da un avvocato quanto prima, anche perché se il buongiorno si vede del mattino non siamo messi molto bene a quanto pare…

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diritto

Modifica stato dei luoghi dopo CTU: si può fare?

Il nostro condominio confina con un caseificio. Ci sono evidenti infiltrazioni di latte dal muro maleodorante che infestano il condominio e intaccano la stabilità dell’edificio.
È stato effettuato uno scavo per verificare il punto di accumulo delle acque maleodorante.
È stato nominato un ctu che ha redatto relazione sfavorevole sebbene le numerose prove portate dalla parte ricorrente.
Il ctu ha chiuso e ricevuto le osservazioni del tencico di parte. È possibile modificare lo stato dei luoghi allargando lo scavo per dimostrare con ulteriore certezza che la causa delle corpose infltrazioni(lo scavo si riempie completamente) è il caseificio attiguo? Modificare lo stato dei luoghi a relazione del CTU già consegnata può pregiudicare qualcosa?

Nella tua situazione, mi sentirei di condividere con te le osservazioni seguenti.

  1. È possibile modificare lo stato dei luoghi allargando lo scavo, anche in considerazione delle prove portate dalla parte ricorrente.
  2. Per poter dimostrare con certezza che la causa delle copiose infiltrazioni sia il caseificio attiguo, è necessario allargare lo scavo.
  3. Lo stato dei luoghi può essere modificato esclusivamente a relazione già consegnata del CTU.
  4. Tale modifica non pregiudicherà il contenuto della relazione stessa.
  5. Sarà necessario mettere in atto i lavori di modifica dello stato dei luoghi sotto la supervisione del CTU per non compromettere la relazione.
  6. La relazione del CTU potrà essere adeguata in base ai risultati ottenuti dall’allargamento dello scavo.
  7. Lo scopo delle modifiche sopracitate è quello di verificare con certezza se le infiltrazioni provengano effettivamente dal caseificio attiguo.
  8. Se la relazione del CTU verrà modificata in base ai risultati ottenuti dal lavoro di allargamento dello scavo, essa potrà essere utilizzata come prova in un eventuale giudizio.
  9. La modifica dello stato dei luoghi, se effettuata in maniera corretta, non pregiudicherà nessun aspetto della relazione stessa.
  10. Se non vi saranno violazioni delle normative vigenti, non ci saranno conseguenze negative nell’effettuare le modifiche.

Ovviamente, prima di procedere occorre concertare ogni operazione con i soggetti coinvolti.

Se vuoi essere assistita da me nella gestione di questa fase, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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CTU preventiva solo da alcuni condomini: conviene?

abito in un condominio di 25 apt. Siamo 20 proprietari e 5 apt. vuoti in attesa di vendita all’asta poichè coop in liquidaz. coatta. Su 20 solo in 4 vogliamo promuovere un ricorso Ctu per ottenere un rimborso a seguito del fatto che i lavori di costruzione oltre a non essere stati terminati (e in questo caso il d.l. ha dichiarato la chiusura lavori nonostante non corrisponda al vero) convergono in vizi e difetti ad ampio raggio, soprattutto per quanto riguarda il discorso infiltrazioni derivanti a quanto pare da scarichi e pluviali danneggiati o montati in modo errato e/o incompleto; inoltre abbiamo problemi alle guaine e questo fa si che piova ”letteralmente” all’interno del corsello box e anche in alcuni box. Insomma siamo sommersi di acqua e spesso durante una pioggia salta anche la corrente. Ahimè i committenti sono tutti falliti a parte il d.l. di cui sopra. Converrebbe per Lei intraprendere l’azione e nel caso farla come singoli e non come condominio?

A mio modo di vedere, il ricorso per CTU preventiva ex art. 696 bis converrebbe farlo non tanto per le speranze di recupero dei danni da parte dei responsabili, che potrebbero essere scarse, quanto per poter capire bene quali sono i problemi che affliggono la palazzina e/o le singole unità.

come-opporsi-pignoramento-casaOvviamente, per fare questo approfondimento, potreste anche incaricare un vostro tecnico privato, spendendo forse un pochino meno, però dalla via che ci siete vi conviene fare la procedura per salvaguardare quelle pur poche possibilità di recupero che avete nei confronti dei soggetti responsabili.

Con il ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ., infatti, tutto è ufficiale e la perizia resa al termine del giudizio è un documento molto importante per la ricostruzione dei fatti e delle responsabilità.

È comunque una valutazione di opportunità che alla fine, raccolto qualche dato, potete fare solo voi.

Se vuoi un preventivo per l’assistenza legale per il ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. puoi compilare il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Siepe non ripristinata in condominio: che fare?

Ho un appartamento al piano terra di un condominio. Affaccia con una portafinestra e altre finestre su un lato dove c’e’ un giardino condominiale fino a poco fa recintato da una siepe. Oltre la siepe un parco giochi comunale. Si e’ dovuto estirpare la siepe per procedere a lavori per infiltrazioni ai box sottostanti. Gli altri condomini non vogliono ripristinare la siepe sostituendola invece con una rete metallica per ridurre la spesa. Dato che solo il mio appartamento affaccia da quel lato al piano terra a loro cambia ben poco. A me cambia in quanto la siepe esteticamente e’ più’ bella e protegge la mia privacy: con la rete chiunque, dal “trafficato” parco giochi, potrebbe guardarmi costantemente in casa. Che maggioranza serve per decidere di sostituire la siepe con la rete? Puo’ essere una decisione che impatta sul “decoro architettonico” dello stabile? La mia privacy conta considerando che ho acquistato l’appartamento con la siepe presente e con meno privacy perderebbe valore?

Se la siepe, come immagino che sia, faceva parte, accedendovi, alle parti comuni condominiali, la maggioranza è quella solita per gli atti di amministrazione dell’immobile.

Anche se si potrebbe discutere della necessità, sotto qualche profilo, di una maggioranza qualificata, al posto della maggioranza semplice, direi che questo aspetto sia irrilevante, dal momento che solo tu sei interessato a votare a favore, mentre tutti gli altri condomini vogliono passare alla chiusura con pali e rete.

Anche la valutazione della privacy direi che sia destinata ad essere poco consistente, dal momento che all’interno forse puoi fare una parete di cannarelle oppure puoi chiedere che la rete installata sia tale da non consentire di guardare all’interno.

Credo che l’approccio migliore per trattare un problema di questo genere sia, ancora una volta negoziale.

Dal momento che di fatto l’interesse al mantenimento della siepe, sia per quanto riguarda la riservatezza che la bellezza dell’area, è più che altro tuo, forse potresti provare a chiedere al condominio di autorizzarti a ripristinarla a tue spese, assumendotene anche almeno in parte gli oneri di manutenzione.

Ti consiglio, se questa fosse la tua intenzione, di muoverti per tempo e interpellando le persone giuste, eventualmente facendoti affiancare da un avvocato con spiccata propensione alla mediazione.

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Infiltrazioni: è responsabile il condominio o i singoli proprietari?

Vivo in un condominio al terzo e ultimo piano, e il mio appartamento ha delle chiazze da infiltrazione di acqua. Ho provato prima a tinteggiare la parete, ma le macchie sono ricomparse. Ho chiamato l’amministratore ma mi sembra che non si stia interessando. Cosa posso fare? Penso che il problema sia del tetto o della struttura condominiale, non mio.

Il problema è purtroppo frequente. Innanzitutto, anche se ogni condòmino ha una parte in proprietà esclusiva è corretto ritenere il condomìnio responsabile, lo ha detto anche la Cassazione recentemente.

Ha riconosciuto la corresponsabilità del condominio (e non solo del proprietario del lastrico solare) per i danni da infiltrazioni d’acqua al proprietario del locale sottostante.

Come scrivevo prima, il lastrico solare può essere: condominiale, oppure destinato all’uso esclusivo di uno solo.

E’ necessario stabilire di chi sia la proprietà, del condominio o di un solo condomino.

La Corte ha stabilito che vi è responsabilità non solo del proprietario del lastrico, ma anche del condominio, dato che, se pur in diverso modo, in caso di danni sono dimostrati inadempienti dell’obbligo di custodia del lastrico. Quindi, in base a tale principio, la responsabilità di chi ha la custodia si presume e spetterà a quest’ultimo dimostrare che, in assenza dell’evento eccezionale, il danno non si sarebbe verificato.

Il primo passo per trattare questi problemi, anche per determinare le cause delle infiltrazioni e, ulteriormente, da quali parti provengono (se parti comuni o di proprietà individuale) è il ricorso per CTU preventiva, sul quale rimando alla lettura della scheda relativa.

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Infiltrazioni di acqua: come trattare il problema?

ho fatto una ristrutturazione di un magazzino ora ho fatto 3 stanze ho demolito rifatto fondamenta fatto pareti esterni e con cappotto sopra vi e un balcone di 1,5 x 16 e fino alla gronda circa 4 x 20 piano con carta catramata il problema è che ho un infiltrazione di acqua e nei muri interni s circa 1 metro x 3 e venuta fuori umidità con una schiuma bianca che poi diventa gialla posso fare causa a chi ha costruito perché l’acqua si infila nel muro.

Ovviamente, per poter accertare se questo è possibile o meno bisogna innanzitutto capire le cause concrete di questo problema.

Ma, prima ancora di questo, e per prudenza, è bene effettuare la denuncia dei vizi a chi ha eseguito i lavori, cosa per la quale ti consiglio di rivolgerti rigorosamente ad un avvocato, dal momento che in materia sono previste decadenze in cui, chi non conosce approfonditamente le leggi, rischia di incorrere.

Il primo passo, quindi, è far intanto spedire una diffida con la denuncia dei vizi, o del problema, per come appare adesso, da parte di un avvocato. Ci sono dei termini molto brevi, che variano a seconda del tipo di contratto che si ritiene essere stato concluso nel caso concreto (es. vendita, appalto, ecc.), per cui è una cosa per cui devi muoverti subito.

Dopo la diffida, e se il problema non si risolve magari con un intervento più o meno spontaneo del responsabile, il passo successivo sarebbe quello di incaricare un tuo tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile, ecc.) di fiducia di «capire» intanto quali sono le cause del problema e stendere una breve relazione sul punto.

Questa relazione sarà poi da inviare al responsabile, con una seconda comunicazione, se del caso.

Qualora, poi, non si riuscisse ancora a definire concretamente la questione, il passo successivo in questi casi di solito non è direttamente la causa ma il ricorso per CTU preventiva ex art. 696 bis cod. proc. civ.., di cui parlo più approfonditamente nella relativa scheda, spiegando anche perché conviene farlo anziché fare subito la causa vera e propria.

Con questo ricorso, la causa del problema verrebbe accertata da un tecnico che non è più quello tuo di parte ma quello ufficialmente incaricato dal tribunale e quindi neutrale o imparziale, che al termine depositerà una relazione che costituisce prova a tutti gli effetti, utilizzabile in causa.

Questo tecnico, tra l’altro, ha anche il compito di tentare ulteriormente la conciliazione.

Terminata la fase di CTU preventiva, se non fosse intervenuta la conciliazione, né il problema fosse stato sistemato in alcun altro modo, a quel punto non rimarrebbe che fare la causa.

Naturalmente, anche una vertenza del genere, pur partendo da una responsabilità contrattuale, si risolve, una volta che ottieni una sentenza positiva, in un recupero credito, per cui, prima di procedere oltre con qualsiasi passo ulteriore rispetto alla diffida iniziale, che rappresenta un investimento minimo da parte tua, devi valutare con cura la solvenza del responsabile, come spiego meglio nella scheda appunto sul recupero crediti che ti invito a leggere con attenzione.

Per quanto riguarda i costi, se malauguratamente non hai una polizza di tutela legale, tutte le spese e il compenso dell’avvocato che andrai a incaricare saranno a carico tuo, almeno inizialmente; ovviamente, l’avvocato cercherà di recuperare questi oneri dalla controparte, ma non c’è nessuna garanzia che vi riesca, in tutto o in parte. Per cui chiedi sempre un preventivo, a tutti i professionisti che chiamerai ad interessarsi al caso: avvocato, tecnico, ecc.

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Posso far causa per infiltrazioni anche se vivo in una mansarda non abitabile?

sono proprietaria e vivo in un immobile mansardato (categoria c2) e siamo in attesa del condono edilizio per il cambio di destinazione d’uso. Nel frattempo, posso fare causa agli altri condomini per i lavori al tetto, in quanto parte comune e per le infiltrazioni d’acqua senza che gli stessi possano eccepirmi la mancanza di un certificato di abitabilità?

Direi di no, per il semplice fatto che le infiltrazioni d’acqua rappresentano un illecito a prescindere dall’uso della mansarda.

Cioè, se anche la mansarda fosse usata come un vano tecnico, e non come abitazione, il condominio non potrebbe legittimamente lasciare correre lo stillicidio.

L’uso di abitazione da parte tua non fa che aggravare il problema e di questo aggravamento semmai non potrai chiedere il risarcimento al condominio, perché dipende da un tuo illecito concorrente, ma per il resto sì.

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Se il mio padrone di casa non vuole ridarmi il deposito cauzionale che posso fare?

sono una mamma con figlio senza lavoro però pago regolarmente l’affitto da ormai due anni,la mia padrona di casa mi ha minacciato di non rinnovarmi il contratto perché un utenza intestata a suo papà non l’ho ancora pagata ……allora le ho risposto che mi si sta ammuffendo tutte le scarpe i vestiti e il letto spesso è addirittura bagnato il bagno è completamente nero e l’acqua viene giù dalle piastrelle per nn parlare dell’acqua dai vetri,lei mi ha risposto che non gliene frega niente se i muri sono marci lei me l’ha data bianca e la rivuole bianca se no niente caparra

Per stabilire chi ha ragione, bisognerebbe fare una CTU preventiva, o almeno un accertamento privato tramite un tuo tecnico di fiducia, tutte cose che, se non hai una forma di tutela giudiziaria, sono esageratamente costose rispetto ai valori in ballo.

Purtroppo, l’unico approccio praticabile in una situazione come questa è rigorosamente quello negoziale, anche avendo ragione.

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Se l’acquirente del mio appartamento mi contesta eccessiva umidità cosa posso fare?

ho venduto un monolocale 6 mesi fa’. La proprietaria l’ha affittato e gli affittuari non avendo aperto le finestre, acceso il riscaldamento, steso in casa, hanno generato umidita’ sui muri e acqua sul pavimento. Ora stiamo cercando di trovare un accordo, ma la casa era in buone condizioni quando consegnata (con testimoni). Gli inquilini se ne vanno fra circa 10 giorni e lei dice che se c’e’ ancora umidita’ mi denunciera’ salvo che la risarcisca. Cosa posso fare? Io vorrei dimostrarle che la casa e’ a posto e farmi fare un carta che anche la proprietaria lo confermi. Comunque mi mandera’ una lettera dell’avvocato per evitare la prescrizione. Quand’e’ la prescrizione? E parte dalla vendita o riparte dalla lettera dell’avvocato che mi giungera’?

È difficile in effetti individuare le cause della presenza eccessiva di umidità in casi come questi, se dovuti a possibilissimi usi non conformi da parte degli abitanti oppure ad un difetto intrinseco dell’abitazione, anche perché gli infissi che vengono installati oggigiorno tendono a «sigillare» completamente gli immobili, con conseguente maggior bisogno di arieggiare.

Lasciando perdere la prescrizione che non è sicuramente il clou in un problema come questo, direi che potresti proporre alla controparte di inviare un tuo tecnico per l’accertamento della causa del problema o, se la stessa rifiutasse di farlo entrare, valutare la presentazione di un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. o per CTU preventiva, per maggiori dettagli sul quale ti rimando alla nostra scheda pratica.