Tag: locazione commerciale

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Locazione commerciale: non riesco più a pagare, che faccio?

ho un’attività in affitto, purtroppo sono morosa da quattro mesi nel pagamento del canone d’affitto, questa mattina comunicando alla proprietaria che avevo un potenziale acquirente per la mia attività lei mi ha messo a conoscenza del fatto che si era rivolta ad un avvocato (ovviamente non ero a conoscenza della cosa perché in questo periodo era stata espressa da parte mia verbalmente la difficoltà che avessi nell’adempiere al mio impegno dovuto alla crisi)che cosa devo fare adesso?
come mi posso muovere?

Ti sembrerà stupefacente, ma per un problema legale devi per forza rivolgerti ad un avvocato.

Non puoi fare da sola, sia per gli aspetti tecnici, che sono abbastanza difficili da padroneggiare per i professionisti stessi, sia per la conduzione delle trattative, che sarebbe il modo più indicato al momento attuale per trattare la situazione.

È molto importante evitare l’intimazione dello sfratto, perché nel campo delle locazioni commerciali non c’è la possibilità di chiedere il termine di grazia come è previsto per le locazioni abitative, in più molti giudici considerano valido il principio della cristallizzazione dell’inadempimento: questo significa che se anche dopo lo sfratto paghi tutto quanto dovuto e magari anche le spese legali, la proprietà conserva il diritto di chiedere ed ottenere la convalida dello sfratto, con la conseguenza che perdi comunque i locali e i salti mortali che magari hai fatto per poter pagare, da questo punto di vista, non sono serviti a nulla.

La cosa che devi fare è scegliere, e qui ti raccomando la massima cura possibile, un bravo ?, facendogli contattare subito quello della proprietà per vedere se si riesce a trovare una soluzione negoziale, anche temporanea, attraverso adeguate trattative.

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Se il mio locatore non mi consegna una copia del contratto registrato posso recedere quando mi pare?

il 1 febbraio 2012 ho stipulato e registrato un contratto di locazione ad uso deposito/magazzino.
Non ho mai ricevuto copia del contratto registrato dal locatore fino a quando gliene ho richiesto formalmente copia con racc. a/r il 27.11.2013 comunicandogli che ne avevo bisogno per sapere termini e modalità per non rinnovarlo e comunicandogli sempre con racc il 27.11.2013 che intendevo recedere dal contratto.
In data 24 gennaio ricevo una racc con copia contratto e invito a pagare le mensilità di dicembre 2013 e gennaio2014 che non ho pagato; contestualmente mi comunica che non posso recedere perche avrei dovuto inviare la racc almeno 3 mesi prima della scadenza, ovvero anziche il 27.11 il 1.11!!!!! quindi ora pretende il pagamento fino a febbraio 2015….
Allegata al contratto c’è la planimetria del locale che è accatastato come cantina ma il contratto è per deposito/magazzino!!!
può essere una buona ragione per impugnarlo?

Non è normale che una parte di un contratto non abbia la copia dello stesso, solitamente al momento in cui si firma un contratto si riceve una copia firmata dalla controparte.

Per questo, non è nemmeno credibile e sostenibile davanti ad un giudice, purtroppo.

Se non hai rispettato il termine previsto dal contratto, a questo punto non è colpa del locatore, ma semmai tua che non hai avuto cura di conservare un tuo esemplare del contratto dopo averlo firmato.

Quanto alla questione relativa alla destinazione d’uso dei locali, potrebbe avere una sua rilevanza, ma bisognerebbe esaminare sia il contenuto del contratto con la dovuta attenzione sia il complesso delle circostanze in cui si inserisce.

Ti suggerirei di trovare una soluzione di tipo negoziale.

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Se mi danno lo sfratto per morosità mentre sto vendendo l’azienda.

Avendo un’attività di pizzeria dove le conformità non mi sono state date perchè la caldaia non è a norma,in quanto ha più di 20 anni, mi sono sostituita come clausola del contratto al proprietario,incaricando io stessa un termotecnico, nel frattempo mi arriva lo sfratto di morosità, il 16 di luglio 2013 hanno convalidato lo sfratto lo stesso senza tenere conto della clausola contrattuale, rinviando l’uscita dai locali per il 30 di settembre 2013 e un ulteriore udienza per il 14 di febbraio 2014, dove avverrà la discussione, vi chiedo, avendo una trattativa in corso per la vendita dell’attività, se accetto la proposta a cosa vado incontro,e se devo uscire il 30 settembre o mi danno del tempo, e quanto.

Intanto, per vedere quanto spazio c’è ancora per negoziare, bisogna capire se lo sfratto che ti hanno intimato è legittimo o meno. Per fare questo, bisognerebbe capire come è stata gestita, anche documentalmente, la fase in cui non hai pagato il canone: ad esempio, e tanto per cominciare, hai mandato una raccomandata alla proprietà in cui dicevi che non avresti provveduto al pagamento in quanto intendevi compensare questo debito con il credito per la sistemazione della caldaia? Ancor prima, bisognerebbe verificare se il tuo potere sostitutivo è stato esercitato in modo corretto o, al contrario, contestabile dal proprietario: anche in quella occasione era necessaria una raccomandata allo stesso per metterlo in grado di intervenire.

Una volta fatti questi accertamenti, poi, è evidente che si tratta di una situazione complessa, in cui, oltre allo sfratto già intimato, ci sono da gestire i rapporti con l’acquirente dell’azienda, per cui mi pare abbastanza sconsigliabile che tu agisca senza farti seguire da un professionista. I contenuti di una negoziazione infatti sono ben poco predeterminabili, occorre valutare volta per volta e a seconda dell’evolversi della situazione, con un occhio al diritto e un altro agli aspetti creativi della vicenda.

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è valida la clausola per cui il conduttore di locazione commerciale non può comunque recedere prima di tre anni?

Sono la titolare di una sas e vorrei rescindere il contratto di locazione in anticipo. Ho un contratto di 6+6 che posso rescindere per gravi motivi ma c’è una clausola che dice “comunque non prima del terzo anno”(… ho in affitto lo stabile da 2 anni…) potrebbe essere una clausola vessatoria? Non riusciamo a pagare l’affitto poiché i guadagni sono meno del canone di locazione… È possibile che se non riesco a pagare devo comunque rimanere con un’attività che non mi da nessun tipo di sostentamento? Le serie problematiche economiche e l’impossibilità di lavorare non è un grave motivo per cui io posso superare la clausola del terzo anno? È il caso che mi rivolga ad un legale?

Beh, consultare un legale in un contesto professionale non ti può certo far male, trattandosi di un problema appunto legale… Ad ogni modo, intanto posso fare qualche osservazione che magari ti può essere utile.

La clausola che prevede limitazioni alla facoltà di recesso è sicuramente vessatoria, bisogna vedere però se è stata apposta la famosa doppia firma sulla clausola in questione e se la stessa è stata richiamata con le formalità «codificate» dalla giurisprudenza (ad es., la clausola va richiamata almeno con il titolo intero, non è sufficiente il numero).

A parte la vessatorietà della clausola o meno, direi comunque (ma questo andrebbe verificato con una breve ricerchina giurisprudenziale) che la disposizione di legge che prevede il recesso per gravi motivi sia imperativa e non derogabile, per cui la clausola in questione è nulla di diritto.

Per quanto riguarda i gravi motivi, la definizione di legge è appositamente aperta, qui bisogna valutare la situazione ed è il punto dove più ti può essere utile una consulenza tagliata sul tuo caso da parte di un tuo avvocato.

come gestire fiscalmente lo sfratto per morosità non ancora eseguito

Sono locatore di un immobile commerciale. e’ stato emesso a fine luglio sentenza esecutiva di sfratto. Il conduttore non ha ancora liberato il locale e non ha riconsegnato le chiavi. Posso nel frattempo comunicare all’agenzia delle entate mediante apposito modello f23 la risoluzione anticipata del contratto? L’irpef va pagata sui canoni non percepiti fino alla data della sentenza esecutiva di sfratto o fino alla data di risoluzione anticipata?

Gli avvocati non sono generalmente molto ferrati sugli aspetti fiscali ed io non faccio eccezione, ragione per cui ti converrebbe discutere di questi aspetti con il tuo commercialista. Andando a naso, per quel che può valere, direi che la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto la devi fare in relazione alla data dello sfratto, che appunto determina lo scioglimento del contratto, mentre per quanto riguarda l’IRPEF mi pare ovvio che tu la debba pagare solo sulle mensilità effettivamente percepite, che possono benissimo non coincidere con il periodo di effettiva occupazione dell’immobile.

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Sfratto nelle locazioni commerciali: quando si può fare?

Mia madre è la proprietaria di un immobile dato in locazione commerciale da novembre 2008. Gli affittuari hanno sempre pagato in ritardo di un mese, ma nel 2011 hanno iniziato a saltare delle mensilità. A novembre 2011 gli abbiamo consegnato il calcolo del rinnovo del contratto comunicando quanto segue (firmato in calce da mia madre e dall’affittuario): – Vi ricordiamo che nonostante i nostri precedenti richiami l’ultimo pagamento del canone di affitto risulta versato in data 10/11/2011 e si riferisce al periodo 16/07/2011-15/08/2011. Con la presente quindi vi intimiamo in quanto conduttori morosi a procedere al pagamento dei canoni di affitto arretrati entro 15 giorni dal ricevimento della presente, onde evitare di adire le vie legali con beneplacito di spese e danni. Risultato: pagamento di alcune mensilità arretrate. Problema attuale: ad oggi l’ultima mensilità che è stata pagata è quella di nov-dic 2011. C’è quindi una morosità di 5 mensilità per un totale di 4260 euro. Abbiamo più volte domandato all’affittuario di adempiere all’obbligo di pagamento, il quale però si è lamentato chiedendo di ridurre considerevolmente l’importo dell’affitto che deve ancora pagare e di quello futuro, oppure di fare partire lo sfratto. Cosa comporta e quanto mi costa lo sfratto?

Dopo che il conduttore si è reso moroso di almeno due mensilità di canone, o oneri accessori per importo corrispondente, si può intimare lo sfratto, che rappresenta un modo «veloce» approntato per le locazioni dalla legge di realizzare la risoluzione per inadempimento.

Nelle locazioni commerciali, si ritiene per lo più che il conduttore non possa chiedere il termine di grazia, nè possa «annullare» lo sfratto dopo averne ricevuto la notifica, ad esempio anche pagando le mensilità arretrate, per il principio noto come «cristallizzazione dell’inadempimento».

All’udienza chiamata per lo sfratto, se il conduttore non presenta opposizione (i motivi possono essere più vari) o se, pur presentandola, non viene ritenuta sufficientemente credibile da parte del giudice, lo sfratto viene convalidato e viene fissata una data per il rilascio dell’immobile. A quel punto, se il conduttore non restituisce i locali si può iniziare l’esecuzione per il rilascio vero e proprio con l’assistenza dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica e del fabbro quando occorre.

Tutto sommato, ti occorre valutare cosa ti conviene fare, cioè: se ritieni, una volta riottenuto l’immobile, di trovare un inquilino più «bravo» forse conviene dare lo sfratto, altrimenti meglio quello che hai attualmente, che pur se in ritardo arriva a pagare.

Per quanto riguarda i costi, essi variano da studio a studio, se vuoi un preventivo da noi, non hai che da chiederlo è gratuito, basta compilare il modulo apposito

quando un locale viene chiuso dall’ASL per mancato funzionamento della canna fumaria

mi e’ stato rigettato un ricorso per sospensione alla provvisoria esecuzione di un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa € 17000,00, con la motivazione che il conduttore non può astenersi di versare il canone unilateralmente ,anche, nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione del godimento del bene anche quando il fatto e ricollegabile al locatore , ma e’ legittima la sospensione solo quando viene a mancare completamente la controprestazione del locatore ( v. cass. 261/2008 e 24799/2008) . IO adesso, vi chiedo, se la chiusura documentata da parte del ASL del locale da me svolto dal 2001 , con motivazione della mancata aspirazione dei fumi nella cucina avvallata da una c t u dello stesso tribunale dove attesta i lavori e STROZZAMENTO della canna fumaria all’altezza del primo piano ( abitata dalla locatrice) PER L’ ISTALLAZIONE di un termo camino , E’ PROVA DI UNA TOTALE MANCATA CONTROPRESTAZIONE DA PARTE DELLA LOCATRICE . E COSA FARE ADESSO CON il mio avvocato visto che il mutamento del rito fissa la prossima udienza tra 5 mesi ed io ho un ingiunzione provvisoria esecutiva sulle spalle ? DA SOTTOLINEARE CHE I TRE RICORSI FATTI PER CONVALIDARE LO SFRATTO DA PARTE DELLA LOCATRICE SONO STATI VANI PERCHÉ TRE GIUDICI DIVERSI HANNO DETTO CHE LA SOSPENSIONE DEL CANONE ERA LEGITTIMO DA PARTE DEL CONDUTTORE ECCO PERCHÉ LA CIFRA E’ ARRIVATA A 17000.

Bisognerebbe conoscere il caso più in dettaglio, e leggere la CTU, per poter dare qualche indicazione più precisa. Da quanto riferisci, la tua posizione non sembra priva di più di una ragione, ma c’è da dire che in sede di decisione circa la sospensione dell’esecutorietà del decreto ingiuntivo le valutazioni da parte dei giudici non sono quasi mai, purtroppo, molto approfondite.

Adesso, essendo stata rigettata l’istanza, purtroppo devi pagare, mentre recupererai eventualmente quanto corrisposto al termine della causa.