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Locazione di un appartamento in comunione: possono farlo?

sono erede con 2 sorelle di una palazzina con 2 appartamenti ed un seminterrato privo di abitabilità. ho occupato un appartamento, dove vivo, e le mie sorelle mi fanno la guerra in tutti i modi, ora hanno chiuso le soffitte (dove c’e l’antenna della televisione) ed il seminterrato, chiedendomi la chiave del seminterrato dove vivevo senza dirmi che avrebbero cambiato la serratura. Attualmente vogliono affittare l’appartamento libero, ma lo stabile è in vendita. Ho inviato una bozza di scrittura privata, per l’occasione , e hanno fatto sapere verbalmente, , che non affittano più ma io pretendo uno scritto circa questa loro nuova intenzione, ho diritto ad averlo?

Direi di no, non c’è il diritto di avere rassicurazioni per iscritto rispetto alle intenzioni altrui di rispettare la legge o la situazione. Puoi chiederlo, tuttavia, prospettando in difetto il ricorso ad altre soluzioni o l’adozione di altre, legittime iniziative.

Però il problema credo vada affrontato globalmente, senza focalizzarsi su aspetti minimi e particolari dello stesso, che rischiano di far perdere il quadro d’insieme, facendosi travolgere dalla quotidianità.

Avete una situazione di comunione ereditaria che va sciolta, anche perché non la riuscite a gestire e le incomprensioni, quando non i dispetti, sono all’ordine del giorno. Sarebbe bene che vi dedicaste prima possibile a questo che deve essere il primo vero scopo.

Per sciogliere una comunione i metodi sono sempre quelli, se fai una ricerca nei vecchi post ne abbiamo parlato dozzine di volte: trattative, mediazione, che peraltro è obbligatoria, causa di divisione.

Queste tre fasi sono da intendersi come rimedi da adottare progressivamente, uno dopo il fallimento del precedente, proprio perché ognuno è più oneroso e «importante» ed è preferibile sempre procedere con gradualismo nella trattazione di qualsiasi problema legale.

Ovviamente, per fare questo lavoro ti serve l’aiuto di un bravo avvocato, hai davvero pochissime speranze, considerato anche il clima non positivo, di poter riuscire a trovare un accordo da sola.

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Usucapione: posso riavere la cosa se non l’hanno ancora chiesto?

Mio suocero nel 1965 ha suddiviso una proprietà al 50% con il fratello e nel 1970, tramite accordi diretti, ha lasciato la sua parte in uso quest’ultimo mediante probabilmente con una scrittura privata non in ns possesso. Il fratello muore negli anni 80 e nessuna successione viene fatta, mentre mio suocero non rivendica nulla e all’inizio del 2000 si ammala di malattia degenerativa e muore nel 2011. La moglie sa dell’esistenza di una proprietà ma nulla dice perché non ha nulla in mano mentre ai figli, piccoli in quegli anni, è stato sempre detto che la proprietà era stata venduta allo zio e nn la citano nella successione. Ora mia suocera durante un trasloco ha trovato l’atto di divisione della proprietà. All’interno dell’immobile fino allo scorso anno viveva la nipote di mia suocere ora anch’essa deceduta lasciando al suo interno la figlia con il proprio nucleo famigliare. In questo caso possiamo rivendicare la parte di proprietà non essendo mai iniziata una pratica di usucapione?

Non utilmente, credo, nel senso che tu potresti iniziare una azione di rivendicazione della proprietà (rei vindicatio), di fronte alla quale, tuttavia, il convenuto, attualmente possessore della cosa, potrebbe eccepirti l’avvenuta usucapione, costituendosi in giudizio.

In altri termini, non è che se una persona non chiede l’usucapione prima che la cosa venga rivendicata da chi ne figura, in qualche modo, proprietario, perda per ciò stesso il diritto di usucapire.

La continuazione del possesso, che è il fondamento dell’usucapione, tutto al contrario gli consente di presentare la domanda di usucapione in qualsiasi momento, anche in caso in cui viene convenuto per la rivendicazione.

Per la eccezione di usucapione, che è più propriamente una domanda riconvenzionale, peraltro, è prevista la mediazione obbligatoria, cui il convenuto dovrebbe dar corso, ma questo non sposta, a mio modo di vedere, alla fine il quadro del discorso.

Credo che tu stia valutando una situazione che difficilmente può meritare di essere coltivata. Piuttosto, potrebbe valere la pena regolarizzare, se del caso, l’intestazione delle proprietà, eventualmente di comune accordo, o tramite una mediazione, anche facoltativa, per evitare, ad esempio, di essere chiamati come responsabili in caso di sinistri avvenuti all’interno delle stesse.

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Mediazione facoltativa: come sfruttarla al meglio.

Il d. lgs. 28/2010 è salito agli onori della cronaca (quasi nera..) forense per aver introdotto la cd. mediazione obbligatoria: questa ha creato un effetto alone negativo – di matrice  culturale-ideologica – che impedisce di considerare e quindi sfruttare adeguatamente alcuni meccanismi interessanti legati al rapporto tra mediazione e processo.

La regola base è quella della “impermeabilità”: tutto quello che succede in mediazione è coperto da riservatezza e non può essere valutato dal giudice. Come ogni regola che si rispetti ha ovviamente delle eccezioni; nel processo possono essere infatti valutati:

  1. la mancata partecipazione della parte invitata
  2. la mancata accettazione della proposta del mediatore

La prima eccezione è disciplinata dall’art. 8, comma 4 bis, prima parte che stabilisce:

Dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile.

Tale disposizione sembra applicabile alla mediazione facoltativa giacché:

  • la mediazione è per sua natura facoltativa, anche a livello di legislazione europea, quindi la disciplina contenuta nel d. lgs. 28/2010 riguarda prima di tutto questa forma di mediazione  e poi quella obbligatoria che ne è solo una specificazione;
  • la seconda parte dello stesso articolo 4 bis prevede un effetto ulteriore (pagamento di una sanzione pari all’importo del contributo unificato) solo nel caso della mediazione  obbligatoria: è chiaro quindi che la prima parte si applichi ad entrambi i tipi di mediazione, giacché quando il legislatore ha voluto differenziare gli effetti della mancata partecipazione, lo ha     fatto espressamente. Di conseguenza la mancata partecipazione in     mediazione obbligatoria comporta 2 effetti (sanzione e valutazione ex art. 116 c.p.c.), mentre la mancata partecipazione in mediazione obbligatoria solo 1 (valutazione ex art. 116 c.p.c.)

La seconda eccezione è invece contenuta nell’art. 13:

1. Quando il provvedimento che definisce il giudizio corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice esclude la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice che ha rifiutato la proposta, riferibili al periodo successivo alla formulazione della stessa, e la condanna al rimborso delle spese sostenute dalla parte soccombente relative allo stesso periodo, nonché al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di un’ulteriore somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto. Resta ferma l’applicabilità degli articoli 92 e 96 del codice di procedura civile. Le disposizioni di cui al presente comma si applicano altresì alle spese per l’indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all’esperto di cui all’articolo 8, comma 4.

2. Quando il provvedimento che definisce il giudizio non corrisponde interamente al contenuto della proposta, il giudice, se ricorrono gravi ed eccezionali ragioni, può nondimeno escludere la ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice per l’indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all’esperto di cui all’articolo 8, comma 4. Il giudice deve indicare esplicitamente, nella motivazione, le ragioni del provvedimento sulle spese di cui al periodo precedente.

Per i motivi già esposti, anche questa disciplina sembra applicabile anche alla mediazione facoltativa.

Dunque invitare la controparte in mediazione obbligatoria ha 2 vantaggi:

  1. può davvero condurre ad una soluzione negoziata veloce e soddisfacente e conveniente anche perché al pari della mediazione obbligatoria anche quella facoltativa gode degli incentivi fiscali di cui all’art. 17 del d. lgs. 28/2010 ( 2. Tutti gli atti, documenti e provvedimenti relativi al procedimento di mediazione sono esenti dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto di qualsiasi specie e natura. 3. Il verbale di accordo è esente dall’imposta di registro entro il limite di valore di 50.000 euro, altrimenti l’imposta è dovuta per la parte eccedente.)
  2. può essere un’ottima strategia per mettere in risalto l’atteggiamento collaborativo del proprio cliente, stigmatizzando quello competitivo (e in certo senso contrario a buona fede) dell’avversario.

L’importante è capire quale tipo di controversia si presti di più ad essere definitiva in mediazione a prescindere dalla selezione effettuata dal legislatore che potrebbe benissimo non intercettare la controversia mediabile: qui segnalo uno strumento sperimentale di recentissima ideazione da parte dei docenti dell’Ente di formazione per mediatori dell’Università di Camerino.

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Mediazione civile in appello: si può fare?

Con ordinanza del 1 ottobre 2015, la Seconda Sezione Civile della Corte D’appello di Firenze, ha invitato le parti processuali ad esperire il procedimento di mediazione dinanzi ad un organismo da loro scelto in base ai criteri dettati dall’art, 4 del D.lgs n. 28/2010, assegnando alle medesime il termine di giorni quindici per il deposito della domanda.
Contrariamente a quanto spesso si ritiene, nel riscrivere parzialmente la normativa di cui al d.lgs. 28/2010, il legislatore ha previsto la possibilità per il giudice dell’appello di disporre l’esperimento del procedimento di mediazione (cd. mediazione ex officio), come condizione di procedibilità per la prosecuzione del giudizio.
Trattandosi di un mero ampliamento dei poteri discrezionali del magistrato, la norma si applica anche ai procedimenti pendenti in secondo grado.
Il provvedimento che si segnala per la sua particolare attualità, probabilmente è una delle prime pronunce in Italia.
Nella controversia oggetto d’esame, l’appellante ha impugnato una sentenza del Tribuna?e di Firenze, con la quale veniva rigettata la domanda volta ad ottenere una pronuncia ex art. 2932 c.c., produttiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso.
La scelta di disporre la mediazione adottata dalla Corte D’appello di Firenze non è stata dettata dall’oggetto principale della lite, ovverosia il trasferimento coattivo dell’immobile, bensì dalla domanda di risarcimento dei danni invocata dall’appellante.
Deve, a questo proposito, precisarsi che lo strumento della mediazione, nell’ambito di quei sistemi di risoluzione dei contenziosi diversi dalla giurisdizione, potrebbe offrire uno sguardo diverso ai conflitti tra le parti.
Viene al riguardo in rilievo, una sperimentazione adottata dal Tribunale di Firenze nell’anno 2009, ancor prima che nelle aule dei Tribunali e negli scritti degli Avvocati si discutesse sulla utilità o meno della mediazione.
Il Progetto Nausicaa – così si chiama- nasce il 01 dicembre del 2009 proprio come “conciliazione delegata dagli uffici giudiziari”.
I firmatari del progetto erano l’Osservatorio sulla giustizia civile di Firenze, la Regione Toscana, la Facoltà di Giurisprudenza, la Camera di commercio di Firenze e l’Organismo di conciliazione di Firenze–OCF.
Secondo le intenzioni dei sottoscrittori del Protocollo d’intesa, Il Progetto Nausicaa avrebbe dovuto concentrarsi sulla promozione della «cultura della mediazione» tra tutti gli operatori coinvolti (magistrati e professionisti), al solo fine di superare le diffidenze e le indifferenze che attanagliano da sempre l’istituto della media-conciliazione.
Nella mia esperienza giuridica di avvocato la mediazione delegata dal giudice non ha portato ai risultati conciliativi sperati e le parti non si sono presentate neanche al primo incontro.
E anche vero che i giudizi d’appello oggi pagano il prezzo più alto, in termini di accumulazione di processi arretrati, e le prime udienze di regola di svolgono dopo 3 anni dall’iscrizione a ruolo della causa.
Che piaccia o meno la mediazione, che si nutra o meno fiducia in questo istituto, esso rappresenta un metodo per gestire in modo più rapido le controversie tra le parti processuali.
Non ci sono alternative alla lunga durata dei procedimenti di appello.
Ecco che allora, che la mediazione, quale rivoluzione culturale in forte espansione, potrà portarci a risolvere i conflitti in modo nuovo, all’interno del quali l’avvocato non potrà che rivestire un ruolo strategico.
Attenzione, sia per il Tribunale di Firenze che per la Corte d’Appello, la mediazione è valida solo se all’incontro partecipano personalmente le parti assistite dai rispettivi Avvocati, una mediazione con la presenza dei soli avvocati è invalida e potrebbe rendere improcedibile la causa.

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Comunione ereditaria: come scioglierla se un coerede vanta diritti?

Sono erede dalla parte di mia madre deceduta, la cui madre era intestataria di terreni e di una casa; uno zio, fratello di mia madre, erede anch’egli, rivendica il diritto di avere quest’immobile perché, dice, è stato costruito con i suoi denari,ma non era intestato a lui. Ora, benchésia in successione, quindi andrebbe diviso equamente tra tutti gli eredi, questo zio non cambia la sua posizione; quand’anche io, insieme con gli altri eredi, riconoscessi questo diritto, ma vorrei ricevere una parte del valore dell’immobile, se riconosco che appartenga a lui. Niente, invece lui è irremovibile. E’ strano che io voglia la giusta parte dell’immobile, come erede di un bene in successione, anche se questo bene, la casa, è stato realizzato con le spese dell’erede che lo pretende?

È una situazione di comunione ereditaria da sciogliere, che, come tale, è sempre complicata e va affrontata in modo intelligente e strategico, complicata rispetto a quanto avviene di solito da questa rivendicazione aggiuntiva di uno dei coeredi che, in teoria, avrebbe investito in uno dei cespiti.

La prima cosa da chiarire è che tuo zio non ha al momento nessun diritto in più rispetto a quanto previsto dalle norme sulla divisione delle eredità, lui ha solo, al massimo, degli elementi per comprovare un suo diritto di credito nei confronti dell’asse che però, finché non sarà stato accertato da un giudice o riconosciuto con un atto di autonomia privata, è come se fosse inesistente.

Quindi, in teoria, tu potresti chiedere la divisione, anche giudiziale, dell’eredità ignorando completamente le pretese di tuo zio e il giudice che se ne occuperebbe, seguo zio non riuscisse a dimostrare nulla del suo credito, ugualmente le ignorerebbe.

Però la divisione giudiziale è sempre un bagno di sangue, per cui ti consiglio di continuare a negoziare per vedere se c’è modo di trovare, nonostante tutto, un accordo per la divisione.

Se le trattative arrivano ad uno stallo, incarica un avvocato e promuovi un tentativo di mediazione civile presso un organismo accreditato, questo offre sempre molte più chances di raggiungere un accordo.

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Comunione ereditaria: come si può uscirne?

Ho degli immobili con mia sorella e vorrei fare lo scioglimento dei beni pero lei si oppone in quanto non vuole vendere perché dice che ha un bambino e non posso buttarla fuori l va dopo aver tentato la mediazione per via bonaria mi ha detto che l’unica strada e la divisione giudiziale vorrei sapere gentilmente se ci sono soluzioni.

Il bambino, innanzitutto, non c’entra nulla e non può costituire un ostacolo all’applicazione delle norme di legge, che consentono a tutti di ottenere lo scioglimento della comunione, una situazione che la legge guarda sempre con sfavore.

Se non vuoi vendere la tua quota, oppure, sia pur volendo, non trovi nessuno disposto ad acquistarla, devi insistere sulla strada della divisione.

I passi da compiere, per gradi successivi, cui corrispondono anche impegni, anche di spesa, sempre maggiori, sono i seguenti.

1) Invio di diffida tramite avvocato. Sulla diffida ti rimando alla lettura della scheda relativa. Dopo la stessa, di solito si innesta una trattativa che può o meno condurre ad un accordo.

2) Invito alla mediazione presso un organismo. Anche questa è una fase stragiudiziale ma più «importante» rispetto alla diffida e che a volte dà buoni risultati, proprio per l’intervento di un mediatore terzo rispetto agli avvocati delle parti.

3) Causa di divisione giudiziale. Da fare solo se falliscono i due tentativi precedenti. È un bagno di sangue, per tanti motivi, ma se non riesci a risolvere il problema con un accordo stragiudiziale è bene che la cominci perché prima affronti la cosa e sicuramente meglio è.

In tutti i casi chiedi chiaramente un preventivo al tuo avvocato.

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Come diffondere la cultura e la pratica della mediazione familiare.

Una famiglia... a caso ;-)
Una famiglia… a caso 😉

La mediazione familiare è una cosa piuttosto diversa da quella civile e commerciale introdotta con il D. Lgs. n. 28/2010.

La diversità risiede nel fatto che mentre la seconda interviene nel campo dei diritti «suscettibili di valutazione economica» e, pertanto, lasciati alla disponibilità delle parti con lo strumento per lo più del contratto, la prima riguarda una diversa categoria di posizioni giuridiche, gli obblighi e diritti di famiglia, che sono per lo più indisponibili.

Su tali posizioni di natura familiare, le parti infatti non possono intervenire con gli strumenti tipici dell’autonomia privata, tra cui appunto principalmente il contratto, per cui lo scopo finale del procedimento non è più, come nella mediazione civile e commerciale, la stipulazione di un atto di transazione o conciliazione, ma la sottoscrizione comune di una proposta che dovrà poi essere controllata ed approvata da un magistrato per acquistare efficacia.

Si può dire che la mediazione civile è uno strumento di risoluzione alternativa delle controversie, mentre la mediazione familiare è un aiuto alla consensualizzazione delle vertenze familiari e, di riflesso, anche alla genitorialità.

La legge italiana si occupa della mediazione familiare all’art. 155 sexies, comma 2°, cod. civ., introdotto con la «famosa» legge 54/2006, secondo cui «Qualora ne ravvisi l’opportunità, il giudice, sentite le parti e ottenuto il loro consenso, può rinviare l’adozione dei provvedimenti di cui all’articolo 155 per consentire che i coniugi, avvalendosi di esperti, tentino una mediazione per raggiungere un accordo, con particolare riferimento alla tutela dell’interesse morale e materiale di figli».

Si tratta di una disposizione dal contenuto precettivo sostanzialmente nullo, dal momento che richiede, affinchè venga svolta la mediazione, che tutti i soggetti coinvolti – entrambi i genitori più il magistrato che ha in carico il caso – siano concordi sull’opportunità di questo percorso, essendo sufficiente il dissenso di anche solo uno di loro perchè la mediazione non possa essere programmata. Il valore di questa disposizione, se non precettivo, è quello di manifestare il favore legislativo verso la pratica della mediazione e di essere, in sostanza, un consiglio a praticarla sia per gli operatori che per gli utenti.

Del resto, secondo gli esperti della materia della mediazione familiare, la mediazione, per essere efficace, non può mai essere imposta, ma deve essere richiesta o quantomeno accettata di buon grado da tutte le persone coinvolte.

Chi pratica il diritto di famiglia tuttavia non di rado si trova di fronte, specie nelle sedi d’urgenza, a provvedimenti di magistrati che prescrivono agli ex partners di «iniziare immediatamente un percorso di mediazione familiare».

Si tratta di provvedimenti illegittimi, alla luce del chiaro disposto dell’art. 155 sexies, ma che vanno qualche volta apprezzati per la buona volontà del magistrato di indirizzare alla mediazione le coppie in cui uno o entrambi i membri sono recalcitranti.

Diciamo «qualche volta» perchè appunto chi poi raccoglie l’invito del giudice – perchè di mero invito si tratta, essendo privo in caso di inosservanza di qualsiasi sanzione diretta – e inizia il percorso di mediazione, non sempre, anzi nella minor parte dei casi, ne riceve un beneficio, proprio per il concetto sopra cennato per cui la mediazione, in teoria, dovrebbe partire da una adesione minima al percorso.

A volte questi inviti sono meno apprezzabili, come nel caso, che mi è capitato di seguire, in cui un giudice ha tenuto in riserva i provvedimenti urgenti per tre anni, per poi emanarli prescrivendo che i genitori iniziassero «immediatamente» un percorso di mediazione; è chiaro che se vi fosse stata urgenza, come c’era, la mediazione avrebbe dovuto essere indicata subito – bastava, per questo, una riga a verbale prima di riservarsi sul resto – mentre mandare in mediazione una famiglia che per tre anni è stata lasciata a sè stessa è cosa priva di qualsiasi senso, anche alla luce del classico detto «meglio tardi che mai».

Proprio per la non sanzionabilità di queste prescrizioni, a volte qualche giudice, forse un po’ troppo zelante, scrive espressamente nel provvedimento in cui prescrive la strada della mediazione che se i genitori non vi daranno seguito verrà valutato l’affidamento dei figli ai servizi sociali.

I giuristi sanno che questo tipo di affidamento non è in realtà nè un affidamento nè un affido in senso tecnico, continuando, anche dopo la sua adozione, la prole a stare in famiglia ed essendoci solo alcune prescrizioni da parte dei servizi cui ottemperare ed alcuni colloqui periodici da sostenere, almeno nella quasi totalità dei casi. Ma per le persone comuni la cosa funziona come uno «spauracchio», che a volte è considerato utile per determinare a fare il percorso di mediazione.

Naturalmente, provvedimenti come questi lasciano sempre un po’ perplessi, per tutto quanto già richiamato poco fa, ed in effetti nella pratica i risultati non sono sempre positivi, anche se in qualche caso bisogna ammettere che qualche progresso si verifica.

In conclusione, come al solito, la mediazione familiare potrà trovare diffusione solo se ci sarà il solito e auspicato cambiamento culturale, mentre a livello legislativo probabilmente si potrà fare poco altro, e questo cambiamento dovrà partire credo dagli avvocati, che sono il primo contatto delle persone la cui famiglia è in crisi con il mondo della giurisdizione.

Da questo punto di vista, si potrebbe sfruttare l’impianto della formazione continua per tentare di diffondere di più presso gli avvocati che si occupano di diritto di famiglia la cultura della mediazione.

 

 

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la trattativa condotta dall’avvocato con la controparte è riservata?

sono stato licenziato per motivo soggettivo “scarso rendimento” ma senza alcuna lettera di richiamo ne nient’altro. Avevo un contratto a tempo indeterminato e mi mancavano 15 giorno per fare 5 anni di lavoro. Mi sono rivolto ad un avvocato per l’impugnazione del licenziamento entro 15 giorno (chiedendo anche la specifica dei motivi del licenziamento), ma non abbiamo avuto risposta. Dopo un mese hanno chiesto quale fosse la mia proposta (senza menzionare il reintegro richiesto nell’impugnazione). L’avvocato ha valutato, come minimo per non andare in causa, una cifra sui 20mila € lordi. Io gli ho detto di stare sui 25mila (tenendo conto che si parlava di una cifra minima e che al di sotto avrei deciso per la causa). Fatto sta che l’avvocato fa la trattativa e dopo 1 altro mese rispondono esattamente la metà del minimo. Così ho chiesto all’avvocato come si era svolta la trattativa e mi ha risposto che è privata e che io non sono tenuto a venirne a conoscenza. È corretto? ( tra l’altro nel parlare ho detto di aver chiesto direttamente 25mila €.. ma se quella doveva essere la cofra minima, per raggiungerla non sarebbe dovuto partire da una cifra più alta? Come faccio a sapere se l’avvocato sta facendo il mio interesse o se si sta accordando con la controparte?). Poi mi ha detto anche di accettarli, perchè ora ci sono 6 mesi di tempo per fare tutto ed essendone passati già 3 potremmo non fare in tempo.

Dipende sempre da come si è svolta la trattativa, se controparte ha mandato lettere «ostensibili» personalmente, cioè non tramite un avvocato, non c’è nessun problema a mandartene copia, ad esempio. Analogamente, se la trattativa si è svolta a mezzo email tramite avvocati, la mail si può trasmettere ma solo previo consenso espresso del legale mittente. Se, invece, si è svolta oralmente, tramite colloqui telefonici o di persona, negli studi o altrove, tra gli avvocati, con l’eventuale intervento di altri professionisti come ad es. tipicamente in questi casi i consulenti del lavoro, non è certo possibile registrare il contenuto di questo colloquio e poi farli ascoltare al cliente. La natura riservata delle trattative non è una lacuna di chiarezza, peraltro, nel nostro sistema, ma ha una sua funzione importantissima fare cioè in modo che ogni parte vi si possa affidare senza timore che qualsiasi cosa di quello che emerso durante la stessa possa poi essere utilizzato in giudizio in seguito. In altri termini, nessuno tratterebbe mai nulla, e tutte le vertenze finirebbero subito in tribunale, se non potesse fare affidamento sul fatto che tutto quello che dice o ipotizza in corso di trattativa rimanga riservato.

La vera questione è, invece, quella della fiducia nel tuo avvocato o meno. Se, per mille motivi, pensi di poter avere fiducia nel legale che ti sta seguendo, ti conviene probabilmente seguirne i consigli; se, invece, per altri mille possibili motivi, non hai fiducia, conviene che gli revochi il mandato e ti rivolgi ad un altro, ma in fase di trattative non credo che nessun legale ti farà entrare più di tanto nel merito, ti troverai a dover valutare una proposta in sè e per sè, il più delle volte.

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che succede se la domanda proposta in giudizio non corrisponde a quella oggetto di mediazione?

Tizio, parte convenuta in giudizio, eccepisce, in via pregiudiziale, l’improcedibilità dell’azione proposta dagli attori, i signori Caia e Sempronio. Secondo il convenuto, per l’appunto, non vi sarebbe corrispondenza ed identità fra le domande contenute nell’istanza di mediazione prodromica ed obbligatoria (D.Lgs. nr. 28 del 2010) e le domande proposte formalmente nel giudizio in corso. Nello specifico, all’interno dell’istanza di mediazione viene chiesto: 1) l’accertamento della sussistenza del diritto di servitù gravante sul fondo servente di proprietà del signor Tizio a favore del fondo di proprietà degli istanti; 2) la fissazione delle modalità di esercizio della servitù secondo determinati criteri (…); 3) il riconoscimento di una somma da determinare in via equitativa, a ristoro dei disagi patiti. Attivato il processo civile, nell’atto di citazione, successivo, i medesimi attori richiedono: 1) l’accertamento della regolare costituzione del diritto di servitù di passaggio a favore del fondo di loro proprietà come previsto in atto notarile o, in subordine, a seguito del decorso del ventennio necessario per usucapire detto diritto reale, ovvero per destinazione del padre di famiglia; 2) ulteriori domande di determinazione dell’esercizio di detto diritto; 3) il relativo risarcimento dei danni. Il Tribunale incaricato, analizzata la quaestio, rigetta l’eccezione di improcedibilità dell’azione sollevata dal convenuto.

Ebbene, l’art. 5 del D.L.gs. nr. 28 del 4 marzo 2010 prevede che: ‘’chi intenda esercitare in giudizio un’azione relativa ad una controversia in materia di diritti reali è tenuto, preliminarmente, ad esperire il procedimento di mediazione (…)’’. L’art. 4 del medesimo Decreto afferma che: ‘’l’istanza deve contenere l’indicazione dell’oggetto e delle ragioni della pretesa ai fini di consentire alle parti di raggiungere un accordo conciliativo in merito’’. Un’istanza, quindi, estremamente ‘’agile’’ e ‘’snella’’ che non richiede, ex legge, uno studio particolare ma solo poche indicazioni sostanziali. In tal senso, rileva, comunque!, un’analogia normativa, non casuale, con l’art. 125 c.p.c. (in punto di: personae, petitum, causa petendi), ‘’fatta evidente eccezione per gli elementi di diritto!’’. A rigore, quindi, si instaura ‘’un’armonia’’ tra i fatti narrati in sede di mediazione e i fatti esposti in sede processuale; in caso contrario si concretizza processualmente una palese improcedibilità. Ponendo attenzione all’aspetto pragmatico, della procedura di mediazione in quaestio, non risulta essere obbligatoria l’assistenza tecnica di un difensore, per cui ne consegue che le istanze/ domande proposte in tale sede non necessitano di una formulazione esatta sotto il profilo tecnico-giuridico. Ad ogni modo, dal D.Lgs. nr. 28/10 si evince, espressamente, che in sede di mediazione non è necessario inquadrare giuridicamente il fatto perché l’istanza di mediazione non richiede anche l’indicazione degli elementi di diritto, come invece accade per la citazione, il ricorso e gli atti in generale (ex art. 125 c.p.c.). Sempre in riferimento ala caso di specie, sotto il profilo sostanziale-processuale, inoltre, occorre rilevare la nota distinzione tra i diritti obbligatori-relativi e i diritti reali (le servitù prediali p.es.): ebbene, mentre i diritti obbligatori per la loro identificazione necessitano del titolo, i diritti reali si identificano, processualmente!, per mezzo della sola indicazione del proprio contenuto.

Ad affermare l’orientamento normativo, appena descritto, è lo stesso Tribunale di Mantova, il Quale recentemente con un’ordinanza, nr.rg. 158/12, ha espressamento dichiarato che, nel caso di specie: ‘’il diritto reale di servitù appartiene alla categoria dei diritti reali cc.dd. autodeterminati, i quali si identificano in base alla sola identificazione del contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte (…), per cui come è noto la modificazione del titolo anche in corso di causa non costituisce domanda nuova (…)’’.  A parere del giudice, dunque, ‘’sulla base di tale principio, non costituiscono domande nuove i diversi titoli allegati in atto di citazione a fondamento della domanda di accertamento proposto’’!

Insomma, l’istituto giuridico della mediazione muta la direzione della controversia: il ruolo dell’istanza non è quello di tracciare una valutazione tecnico-‘’giusta’’, ma di raggiungere una soluzione ‘’partecipata’’, da entrambe le parti (sostanziale autonomia tra le parti), nella controversia. Nonostante il compito del mediatore sia quello di facilitare le conciliazioni spontanee degli interessi in conflitto (che assicurino ad entrambe le parti un risultato pienamente soddisfacente) e di ridurre, quindi, il numero di nuove cause giudiziarie, sorgono delle riflessioni ‘’contrastanti’’ in merito. Considerata la normativa di riferimento e le differenti pronunce in materia si può affermare che l’istituto giuridico della mediazione potrebbe contenere un maggiore ‘’vantaggio’’ se venisse utilizzato per attuare, in primis, un concreto primo esame della situazione litigiosa (…).  Nello specifico, il relativo titolo su cui si fonda l’azione (causa petendi) dovrebbe rilevare tecnicamente, anche, all’interno dell’istanza di mediazione e si dovrebbe porre ‘’in armonia’’ con l’eventuale causa petendi successiva, presentata in sede processuale. In ragione di ciò, l’atto introduttivo della mediazione, dal punto di vista processuale, non dovrebbe essere così tanto autonomo, libero, ‘’negoziale’’. A questo punto ci si domanda: l’istituto della mediazione, se coerentemente costruito, potrebbe offrire alle parti, anche, una ‘’svincolata’’, ‘’alternativa’’ ma soprattutto ‘’giusta’’ valutazione della propria ‘’posizione giuridica’’ prima del processo?

 …Pensando al concetto esteso di giustizia, di legalità, si auspica un necessario coordinamento tra l’attività svolta avanti il mediatore e quella che ha luogo davanti al giudice: è questo anche, e soprattutto, in punto di diritto!

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a quali condizioni può essere «spostata» una servitù di passaggio che taglia a metà un giardino?

Abbiamo da poco comprato un immobile con ampio giardino di proprietà. Questo giardino purtroppo è tagliato a metà da una strada che permette ad alcuni vicini di arrivare alle loro abitazioni (unica via d’accesso). Ci è stato detto fin da subito che si poteva unire il terreno per avere un unico giardino purchè si spostasse la strada al limite della nostra proprietà ovviamente a spese nostre. Lo spostamento sarebbe di circa 4 metri e parallelo alla strada già esistente. Questo ha scatenato l’ira di alcuni vicini che minacciano di far chiudere il cantiere. Il comune e l’architetto sono d’accordo nel dire che i vicini non hanno alcun diritto di imporsi e fermare i lavori dal momento che comunque a loro non cambierebbe nulla.

Dunque, in primo luogo sarebbe interessante capire CHI vi ha detto “fin da subito” che avreste potuto spostare la strada senza problemi ed IN BASE A COSA è stata fatta questa affermazione.

Capita spesso di fidarsi di parole che vengono dette informalmente, magari da un agente immobiliare o da un vicino di casa,  parole che ovviamente non hanno poi alcun valore legale.

In realtà, per rispondere correttamente alla domanda, sarebbe necessario, in primo luogo, vedere il titolo sulla base del quale è stata costituita la servitù di passaggio e capire se lo stesso dica eventualmente qualcosa sulla possibilità di un teorico spostamento.

Ad ogni modo, in generale, possiamo dire che la regola generale, prevista dal codice civile, è che “il proprietario del fondo servente non può trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente.”

Esistono poi delle eccezioni a tale regola, in particolare se l’esercizio della servitù nel percorso originario è divenuto più gravoso (bisogna chiaramente fornire un motivo) o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti (ma non è affatto detto che il miglioramento costituto dal rendere più fruibile il giardino sia ritenuto rilevante in questo senso).

In conclusione la situazione non è così scontata come sembrerebbe. Nel caso non si riesca a trovare una soluzione amichevole coi vicini sarebbe necessario un approfondimento.