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Immissioni di odori dal terrazzo del vicino: che cosa si può fare?

DOMANDA – abito al primo piano di un condominio mentre al piano terra si trova una famiglia. La signora ha deciso da qualche anno per non avere cartivi odori in casa, di fare del terrazzino una cucina all’aria aperta, tipo camping, e tutti gli odori (frittata, peperoni, carne arrostita, fritture) entrano nel mio appartamento, per non parlare delle urla da bassifondi che a tutte le ore dobbiamo subire da anni. Ad ogni ora sono costretta a chiudere le finestre per non far puzzare casa mia. Nessuno degli altri condomi prende una decisione in merito, ma io non ne posso più. Io proprietaria devo sottostare alla violenza di questa inquilina? Non posso far nulla? Posso far intervenire l’amministratore col proprietario dell’appartamento?


RISPOSTA – È un classico problema di immissioni tra immobili e rapporti tra vicinato, di cui abbiamo parlato ormai centinaia di volte, per cui ti invito anche a fare una ricerca nei vecchi post del blog, oltre che a consultare la scheda in materia di immissioni.

Il primo passo per trattare un problema del genere è quello di far inviare da un avvocato una lettera di diffida alla cessazione di comportamenti di questo genere, sotto prospettazione, in caso contrario, di ulteriori azioni legali, tra cui anche un procedimento civile e/o penale.

Dopodiché si valuta in base al riscontro ottenuto.

La diffida, nel tuo caso, può certamente essere mandata in copia all’amministratore del condominio, anche se la vertenza riguarda parti private e non comuni.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di confezionare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Guarda questo https://youtu.be/ksoPba2DM1A“>video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.


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Finiture lungo tubo di scarico da riparare: chi paga la rottura?

DOMANDA – Un tratto del tubo di scarico condominiale che si trova nel condominio all’esterno sulla facciata, si è otturato e deve sostituito, ma alcuni condomini hanno fatto delle coperture in cartongesso per coprirlo, chi paga il taglio e la ricollocazione del cartongesso?

— RISPOSTA – Se le opere erano state regolarmente autorizzate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze e le altre formalità previste dalla legge, si tratta di opere legittime e il cui disfacimento deve essere a carico dell’intero condominio interessato al ripristino delle funzionalità delle parti comuni.

Viceversa, direi, in caso contrario.

Come sempre, le cose devono essere adeguatamente approfondite prima di poter essere inquadrate e avviate verso una soluzione.

Ovviamente, un approccio di tipo negoziale può sempre essere utile.

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Vicino che lascia le scarpe sul pianerottolo: cosa posso fare?

DOMANDA – il mio problema riguarda il mio vicino di casa che lascia abitualmente le scarpe da lavoro sul pianerottolo. A nulla sono valse le mie gentili richieste volte a dissuaderlo da tale comportamento e nemmeno il tentativo verbale dell’amministratore. Non so come comportarmi, di fatto tutto questo mi causa un fastidio enorme. Non so se coinvolgere il padrone di casa o agire in qualche altro modo. La ns. preoccupazione è che ad ogni azione verso di lui ne corrisponda un’altra nei nostri confronti che ne peggiori la situazione e ci renda la vita ancora più difficile. Posso chiedere un risarcimento danni x tale comportamento ?

— RISPOSTA – Si tratta, per quanto da te percepita come fastidiosa, di una microviolazione delle regole sull’uso delle parti comuni, nel novero delle quali rientra certamente il pianerottolo.

Il passo successivo per trattare una situazione di questo genere sarebbe l’invio di una diffida tramite un avvocato, cosa che comporta un certo impegno sia economico che emotivo, che va poi commisurato ad una valutazione di convenienza generale dell’iniziativa, anche perché così facendo i rapporti personali verrebbero non dico definitivamente compromessi, ma sicuramente toccati da un gesto del genere, per quanto legittimo.

Ad ogni modo le ipotesi percorribili sono due, non credo ce ne sia una terza: o valuti, tutto sommato, di accettare un comportamento del genere o fai quello che è previsto per tentare di farlo cessare, iniziando dalla diffida. Restare nella «terra di mezzo» in cui ci se ne lamenta e basta è invece sicuramente la cosa da evitare.

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Rifacimento facciata: chi lo decide?

Vivo in un condominio di due palazzine otto appartamenti per ognuna in tutto sedici condomini; ieri ho appreso attraverso un foglio appeso sulla parete della scala, che a breve mi comunicheranno i documenti utili da consegnare per restauro facciata, bene, nessuno mi ha comunicato l’intenzione, ne a voce, ne attraverso una riunione condominiale, l’ho appreso attraverso un foglio; funziona così?O dovevamo discuterne con tutti attraverso una riunione condominiale?Visto il periodo Covid-19 sono in cassa integrazione che oltre tutto lo stato non ha elargito, ed io non ho il denaro per affrontare la spesa di restauro, se continua ancora questa situazione cioè senza lavoro ne cassa integrazione io no potrò più pagare il mutuo; come funziona?Posso astenermi dal restauro?

Le spese per le parti comuni dell’immobile toccano a ciascuno dei proprietari delle singole unità immobiliare in base alle tabelle millesimali, non c’è modo di sottrarsi a queste spese se non cedendo l’immobile e anche in questo caso, tra l’altro, persiste, entro certi termini, una responsabilità solidale per le stesse anche dopo la vendita.

condominio casaPiuttosto, le spese devono essere deliberate con le formalità, le procedure e soprattutto la maggioranza prevista dalla legge e cioè nell’Assemblea dei condomini, da tenersi previa convocazione con esplicita indicazione dell’ordine del giorno.

Se intendi opporti a questa spesa, verifica, chiedendo a questo punto all’amministratore, come è stata approvato il rifacimento della facciata.

Ti consiglio di farti assistere da un legale, potrebbe non essere così semplice fare questa verifica.

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Siepe non ripristinata in condominio: che fare?

Ho un appartamento al piano terra di un condominio. Affaccia con una portafinestra e altre finestre su un lato dove c’e’ un giardino condominiale fino a poco fa recintato da una siepe. Oltre la siepe un parco giochi comunale. Si e’ dovuto estirpare la siepe per procedere a lavori per infiltrazioni ai box sottostanti. Gli altri condomini non vogliono ripristinare la siepe sostituendola invece con una rete metallica per ridurre la spesa. Dato che solo il mio appartamento affaccia da quel lato al piano terra a loro cambia ben poco. A me cambia in quanto la siepe esteticamente e’ più’ bella e protegge la mia privacy: con la rete chiunque, dal “trafficato” parco giochi, potrebbe guardarmi costantemente in casa. Che maggioranza serve per decidere di sostituire la siepe con la rete? Puo’ essere una decisione che impatta sul “decoro architettonico” dello stabile? La mia privacy conta considerando che ho acquistato l’appartamento con la siepe presente e con meno privacy perderebbe valore?

Se la siepe, come immagino che sia, faceva parte, accedendovi, alle parti comuni condominiali, la maggioranza è quella solita per gli atti di amministrazione dell’immobile.

Anche se si potrebbe discutere della necessità, sotto qualche profilo, di una maggioranza qualificata, al posto della maggioranza semplice, direi che questo aspetto sia irrilevante, dal momento che solo tu sei interessato a votare a favore, mentre tutti gli altri condomini vogliono passare alla chiusura con pali e rete.

Anche la valutazione della privacy direi che sia destinata ad essere poco consistente, dal momento che all’interno forse puoi fare una parete di cannarelle oppure puoi chiedere che la rete installata sia tale da non consentire di guardare all’interno.

Credo che l’approccio migliore per trattare un problema di questo genere sia, ancora una volta negoziale.

Dal momento che di fatto l’interesse al mantenimento della siepe, sia per quanto riguarda la riservatezza che la bellezza dell’area, è più che altro tuo, forse potresti provare a chiedere al condominio di autorizzarti a ripristinarla a tue spese, assumendotene anche almeno in parte gli oneri di manutenzione.

Ti consiglio, se questa fosse la tua intenzione, di muoverti per tempo e interpellando le persone giuste, eventualmente facendoti affiancare da un avvocato con spiccata propensione alla mediazione.

Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Come accedere al sottotetto per fare riparazioni se non mi lasciano entrare?

Il condomino dell’ultimo piano si rifiuta di consegnarmi l’asta per aprire la botola del sottotetto, impedendomi di aggiustare l’antenna. Sostiene che mettendo tale asta a disposizione del condominio, sottoporrebbe a rischio di danneggiamento il tetto e le tegole. Di fatto in 4 anni ci ha sempre impedito di accedere nel sottotetto e di effettuare le riparazioni necessarie prestandosi lui stesso a farle. Non essendo piu’ in buoni rapporti con lui non sappiamo come fare….posso agire legalmente?

Una «vocina» che ti diceva che forse sarebbe stato importante specificare, scrivendo la tua domanda, di chi fosse la proprietà del sottotetto – cioè se privata del condomino dell’ultimo piano o costituita in parte comune ovvero incerta – non l’hai proprio sentita?

Senza questo fondamentale dettaglio, si può solo abbozzare, ma forse è preferibile che tu assuma un avvocato con il quale poter interloquire direttamente approfondendo il caso come si deve.

In caso tu abbia il diritto, a qualsiasi titolo, di accedere a questo sottotetto (può essere perché parte comune, perché servitù di passaggio, per esigenza di fare riparazioni), il primo passo è sempre inviare una diffida tramite legale, che, a seconda della situazione, può avere anche una valenza ulteriore, come ad esempio impedire l’acquisizione di diritti.