Tag: preliminare

Categorie
diritto

10 cose sulla servitù di passaggio.

1) Puoi ottenere il diritto di passaggio su un terreno altrui se non hai altro modo di raggiungere la strada pubblica e quindi il tuo immobile é intercluso.

2) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile può essere assoluta, cioè totale, o relativa, quando potresti sì raggiungerlo, ma solo con una strada molto scomoda o piccola, per la quale non passano ambulanze o vigili del fuoco.

3) L’impossibilità di raggiungere il tuo immobile, inoltre, può essere anche sopravvenuta, per effetto ad esempio di fenomeni naturali: la strada di cui disponevi é franata e non può più essere ripristinata.

4) Se ti trovi impossibilitato a raggiungere il tuo terreno e ti serve una servitù di passaggio il primo passo é chiederla al proprietario o ai proprietari dei fondi sui quali devi passare con una lettera o diffida di un avvocato.

5) Se i tuoi vicini sono disposti a concederti la servitù, si può sottoscrivere un preliminare di accordo con il quale si dettano le condizioni; poi devi andare da un notaio per costituirla con atto pubblico.

6) L’atto pubblico serve per la opponibilità della servitù a terzi: se il tuo vicino te la concede, ma poi vende il suo fondo e manca la trascrizione, chi acquista può toglierti legittimamente il passaggio.

7) Se i tuoi vicini, invece, non ti concedono la servitù, devi fare una causa per ottenerla dal giudice con una sua sentenza.

8) La causa puoi valutare di farla con il procedimento sommario ex art. 702 bis cod. proc. civ., specialmente se la situazione dei luoghi e le altre circostanze sono semplici da ricostruire e ben
rappresentate documentalmente.

9) Ai tuoi vicini, in caso di costituzione della servitù, spetta una indennità, cioè una somma di denaro che li compensa per il fastidio cagionato dalla servitù.

10) Nel caso della costituzione con accordo, l’indennità é determinata appunto di comune accordo, negli altri casi é stabilita dal giudice, di solito sulla base delle indicazioni del CTU.

(1) Condividi ora questo contenuto, se pensi che possa essere utile ad altri (2) Iscriviti subito al blog, al podcast, al canale youtube e tiktok e all’account instagram degli avvocati dal volto umano per ricevere altri contenuti gratuiti come questo (3) Se ti serve assistenza legale professionale, chiama ora il n. 059 761926 e prenota il tuo appuntamento.

Categorie
diritto

Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

Categorie
diritto

Che fare se si scoprono infiltrazioni nell’immobile che si è promesso di acquistare?

IO E MIO MARITO DOBBIAMO FIRMARE UN CONTRATTO D ACQUISTO DI UNA CASA CHE VERRà INTESTATA AL NOSTRO FIGLIO DI 2 ANNI,E QUESTO SARA DA QUI A 10 GIORNI,ABBIAMO CHIESTO LA POSSIBILITà DI AVERE LA CHIAVE PRIMA PER INIZIARE I LAVORI DI MANUTENZIONI NORMALI E CHE NON CHIEDONO PERMESSI,E INFATTI LE ABBIAMO AVUTI DOPO AVERE FIRMATO UNA LETTERA IN AGENZIA,DA UNA PARTE L ASSENSO DEL PROPRIETARIO E DAL ALTRA,L AVVENUTA CONSEGNA.DOPO DI CHE SIAMO ANDATI PER PRENDERE DELLE MISURE E VEDERE I LAVORI CHE DOBBIAMO INIZIARE A FARE NEL APPARTAMENTO,ALLORA LI ABBIAMO SCOPERTO UNA INFILTRAZIONE D ACQUA NEL SOFFITTO DEL SALONE,CHE NON ABBIAMO NOTATO PRIMA(L APPARTAMENTO E AL 4 E ULTIMA PIANO).
FACCIO PRESENTE CHE ABBIAMO GIà DATO QUASI LA METà DEL PREZZO STABILITO.
COME PROCEDURA, COSA DOBBIAMO FARE, IN MODO CHE CI RIPARINO IL DANNO SENZA CHE LO PAGHIAMO NOI?

Conviene fare prima possibile una diffida per iscritto (con lettera raccomandata a/r o pec) tramite un avvocato.

In teoria, non sarebbe necessario incaricare un legale, però ve lo consiglio lo stesso perché ci sono dei termini per le denunce dei vizi che occorre rispettare sia prima che dopo ma anche perché la diffida è solo un primo passo, dopo la stessa sarà necessario fare ulteriori passi con la controparte, diversi a seconda di quella che sarà la loro disponibilità, per sistemare il problema.

Con gli immobili è bene farsi seguire da qualcuno, visti i valori in ballo.