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Strada vicinale: come costituire una servitù per l’acqua potabile?

DOMANDA – Strada vicinale uso pubblico: quali sono gli artt.di legge e/o le norme speciali che regolano l’interramento di un tubo per acqua potabile a servizio di annesso rurale, che viene steso lungo il percorso-circa 500 mt., il quale costeggia altre proprietà. In sintesi quali permessi sono necessari per effettuare detti lavori senza incorrere in sanzioni o altri provvedimenti. A quale Autorità va segnalata la irregolare esecuzione dei lavori in questione? Con quali modalità ed eventuale tempistica devono essere informati i proprietari dei terreni posti lungo il tragitto interessato da tali lavori? Se durante i lavori viene modificato l assetto viario del tratto di interesse modificandone la percentuale di pendenza e viene completamente occlusa la fossa di regimazione laterale con il materiale di risulta estratto per i lavori di cui sopra quale norma di legge si trasgredisce? In caso di accertamenti e conseguente contestazione, può essere imposto al tragressore anche il ripristino dei luoghi?

— RISPOSTA – Di solito, in casi come questo, fornisco la seguente risposta «artt. 1 e ss. del codice civile e legislazione collegata», così uno ha subito il riferimento normativo e può vedere immediatamente che non gli serve a niente.

Il problema di situazioni di questo tipo, peraltro, è che ci sono diverse e molto importanti fonti normative di valore locale, come, in generale, gli strumenti urbanistici e i regolamenti edilizi, cui il codice civile stesso fa riferimento, delegando, per molti aspetti della disciplina della proprietà fondiaria.

La cosa migliore è fare un passo indietro e, se necessario o anche solo opportuno, anche più di uno e vedere se si può fare quello che vuoi fare attraverso una soluzione negoziale, cercando di coinvolgere tutti i soggetti interessati a qualsiasi titolo: contitolari della strada, ente pubblico, eventuali titolari di diritti reali minori e così via.

Se questa prima trattativa dovesse fallire, o fosse già fallita, prima di prendere in mano il «puro diritto», suggerirei di tentare ancora una mediazione davanti ad un apposito organismo: nonostante lo scetticismo iniziale di molti miei colleghi, la mia esperienza a riguardo è molto buona.

Se anche la mediazione dovesse fallire, allora non resterebbe che passare ad approfondire la situazione in diritto. Per fare questo lavoro, ti serve sia un avvocato che un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile) e comporta un investimento da valutare bene.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere questo lavoro, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

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Comune realizza dei parcheggi: diventa pubblica anche la strada?

DOMANDA – Sono proprietario di 1/6 della strada che da accesso alla mia abitazione e su cui grava un diritto di passaggio. Il comune ha fatto fare dei parcheggi che inizialmente sarebbero dovuti essere ad uso esclusivo dei 6 proprietari delle abitazioni ma ora ci dicono essere di pubblica utilità . Da ora in avanti la strada si può considerare pubblica?

— RISPOSTA – La natura dei parcheggi, che va comunque puntualmente accertata perché in cose di questo genere non si può far riferimento solo al «sentito dire», non necessariamente determina la natura della strada.

Probabilmente, è stato fatto un piano particolareggiato o un altro strumento di intervento urbanistico, che vale la pena di andare a vedere ed approfondire in modo da capire bene quali sono gli aspetti giuridici rilevanti non solo per il godimento della tua abitazione, ma necessariamente anche per il suo valore, un domani che intendessi venderla a terzi.

Per fare questo lavoro di approfondimento, servono di solito un avvocato e un tecnico, cioè un geometra, architetto o ingegnere civile.

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Strada in comune ma l’altro paga le spese: che fare?

DOMANDA – Sono proprietario di una casa indipendente collegata alla via principale tramite una strada in comune al 50 per cento con il confinante ( che non usa perché ha uno sbocco direttamente sulla strada provinciale) il quale non vuole adempiere ad i suoi doveri per la manutenzione. La strada è larga 4 metri di cui due sono sulla mia proprietà e due di sua proprietà. Su questa strada insiste un diritto di servitù di passaggio di entrambi i proprietari. Posso agire legalmente anche se lui non usa questa strada? (che si rifiuta anche di cedere alla mia proprietà)

— RISPOSTA – La cosa della servitù di passaggio non è chiara, una servitù, se la situazione dominicale della strada è quella di una comproprietà al 50% pro indiviso non servirebbe a niente. Per questo, o si tratta di un diritto esistente in passato e che ormai si è estinto, diciamo un po’ grossolanamente per «confusione», oppure la strada non è oggetto di comunione pro indiviso ma ciascuno di voi due è proprietario in via esclusiva di una metà, separata dall’altra, di cui è proprietario il confinante, da una linea che corre in mezzo alla strada.

Ad ogni modo, prendendo per comodità di riferimento la situazione più semplice, e cioè la proprietà in comune, anche se da valutare se pro indiviso o come bene già diviso giuridicamente, ma non fattualmente, è ovvio che entrambi i proprietari devono provvedere alla manutenzione.

La strategia per trattare una situazione come questa è ovviamente inviare all’altro proprietario una diffida tramite avvocato in cui lo si intima a provvedere alla manutenzione, offrendosi di nuovo di acquistare la ulteriore parte della strada in modo da diventare proprietario esclusivo.

Poi si valuta per il prosieguo in base al riscontro che sarà venuto dopo la diffida.

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Servitù Prediali: Cosa Sono e Come Funzionano

Le servitù prediali rappresentano un aspetto importante del diritto immobiliare, regolamentando le relazioni tra proprietari di terreni confinanti. In questo articolo, esploreremo le servitù prediali in modo chiaro e comprensibile, fornendo una panoramica completa sul loro significato e il loro funzionamento. Inoltre, approfondiremo l’ottimizzazione SEO per garantire che queste informazioni siano facilmente accessibili a chiunque ne abbia bisogno.

1. Cos’è una servitù prediale?
Una servitù prediale è un diritto concesso a un proprietario di un terreno (servente) di utilizzare una porzione del terreno di un altro proprietario (dominante) per uno scopo specifico. Questo diritto può riguardare aspetti come il passaggio, l’accesso all’acqua o l’installazione di infrastrutture.

2. Tipi comuni di servitù prediali
Esistono diverse categorie di servitù prediali. Tra le più comuni ci sono:

  • Di passaggio: Consente l’accesso attraverso una proprietà per raggiungere un’altra area.
  • Di vista: Garantisce il diritto di godere di una vista inalterata dal proprio terreno.
  • Di scarico acque: Permette di far defluire le acque piovane attraverso il terreno del vicino.
  • Di condotta: Consente l’installazione e la manutenzione di tubazioni o cavi elettrici sul terreno altrui.

3. Come si creano le servitù prediali?
Le servitù prediali possono essere create in vari modi, come tramite accordi scritti tra le parti coinvolte o attraverso un uso continuato e accettato nel tempo. È fondamentale registrare la servitù presso l’ufficio delle proprietà immobiliari per garantire la sua validità.

4. Limiti e obblighi dei proprietari
Le servitù prediali sono soggette a limiti specifici per evitare abusi. Il proprietario servente deve utilizzare la servitù solo per lo scopo stabilito e rispettare gli orari e le modalità concordate. Allo stesso modo, il proprietario dominante è tenuto a non interferire con l’uso lecito della servitù.

5. Risoluzione delle controversie
Le questioni legate alle servitù prediali possono causare dispute tra i proprietari. In caso di conflitto, è consigliabile cercare una soluzione amichevole tramite la mediazione. Se ciò non è possibile, è possibile ricorrere a un procedimento legale per far valere i diritti delle parti coinvolte.

In sintesi, le servitù prediali sono un elemento cruciale del diritto immobiliare che regolamenta i diritti e gli obblighi tra proprietari di terreni confinanti. Comprendere cosa sono, i loro diversi tipi e il modo in cui si creano può aiutare a evitare dispute e garantire un utilizzo armonioso delle proprietà. Se sei coinvolto in una situazione legata a una servitù prediale, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore legale per ottenere una consulenza esperta.

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Tubo di scarico del condominio sotto ai miei locali: posso toglierlo?

DOMANDA – Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi,l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili,l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo

— RISPOSTA – Considera che, se anche tu avessi il diritto di ottenere la rimozione di questo tubo di scarico, molto probabilmente il condomino che se ne serve avrebbe il diritto di ottenere la costituzione di una servitù coattiva.

Nel caso in cui avesse questo diritto, sarebbe inutile ottenere, solo temporaneamente, la rimozione, ragione per cui ti conviene acconsentire alla rimessa in funzione del tubo, eventualmente chiedendo una indennità per il fastidio, cosa che il magistrato dovrebbe concederti anche in sede di costituzione coattiva della servitù.

Il diritto di ottenere coattivamente la servitù si ha quando l’altro condomino non avrebbe altra strada agevole per scaricare le proprie acque nere: a te valutare, eventualmente insieme ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile), se la situazione ricorrere o meno nel tuo caso.

Al di là di questo, un accordo è in generale consigliabile.

Valuta anche la necessità o meno di tenere dei pozzetti all’interno dei tuoi locali, in dipendenza dell’esistenza di questa servitù di scarico, cui dovrai poi, in ipotesi, consentire l’accesso anche all’altro condomino in caso di problemi o esigenze manutentive.

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Strada comunale che diventa vicinale: che fare?

DOMANDA – Ho un problema sulla titolarità di una strada, questa strada nasce comunale tanto che è pure sulle mappe del catasto, è una strada che parte dal centro del paese, percorre diversi km, sfocia su un paio di strade provinciali fino ad arrivare al vecchio monte. Tutti sapevano che era comunale, però ad un certo punto circa un paio di anni fà il Comune asserisce che con una delibera l’avevano inserita negli anni 80 sull’elenco delle strade vicinali, quindi non era più comunale. Questa cosa logicamente ci ha lasciati basiti, visto che nessuno sapeva niente e fino ad allora il comune si era comportato come proprietario, tanto da mettere un guard-rail e uno specchio. Questa strada viene percorsa da indefiniti numero di persone sia a piedi che in macchina. Vorrei capire se è giusto quello che asserisce il comune oppure se è solo un modo per non intervenire su quella strada, e al contempo tutelare coloro che l’hanno in parte occupata abusivamente.

— RISPOSTA – È un discorso piuttosto complicato, provo a fare qualche considerazione generale di base, poi, se credi, bisogna approfondire con una consulenza o qualche altro specifico lavoro con cui andare più a fondo.

La prima cosa che dovete fare, ovviamente, è andare a vedere se questa strada è effettivamente inserita nell’elenco delle strade vicinali, che in effetti l’ente territoriale deve tenere e curare.

L’iscrizione in tale elenco, peraltro, è solo dichiarativa e non anche costitutiva: ciò significa che se anche la strada in questione vi è iscritta, potrebbe non avere natura vicinale, non essendo l’inserimento in elenco idoneo a determinarla in re ipsa.

Oltre all’elenco, dunque, ti consiglierei di estrarre anche copia della delibera adottata dall’ente territoriale negli anni 80, in modo da avere più dettagli possibili a riguardo.

Il comportamento che tu descrivi «da proprietario» dell’ente comunale non esclude affatto la natura vicinale della strada in questione.

Infatti, la situazione giuridica delle strade vicinali è complessa e spesso vede, accanto alla posizione dominicale dei privati proprietari, un diritto in capo all’ente comunale, di solito una servitù di passaggio che, anziché essere privata, è pubblica e destinata a servire la collettività in generale.

In virtù dell’esistenza di questa servitù pubblica, il comune può partecipare alla manutenzione della strada, contribuendo anche con la realizzazione delle opere. Anzi, di solito il problema dei proprietari di strada analoghe è quello di far partecipare il comune alla manutenzione della strada, quando il comune stesso rimane inerte.

Il mio consiglio sarebbe quello di procedere con gli accertamenti sopra indicati e di incaricare poi un avvocato e un tecnico (geometra, ingegnere civile, architetto) per poter divisare definitivamente la natura giuridica della strada, con tutto quello che ne consegue.

Ti consiglierei anche di avviare subito con l’avvocato che incaricherai un percorso di trattativa con il comune quale ente territoriale, per giungere ad un accordo circa la gestione in comune e la manutenzione della strada, anche a prescindere dalle questioni sulla natura giuridica.

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Pozzetto in cortile: posso spostarlo?

Sono proprietaria di appartamento con cortile privato; una porzione larga 1,35 m è gravata da servitù di passaggio per la vicina. Nella parte libera da servitù è presente un pozzetto di ispezione a perdere (delle acque nere) a servizio della vicina: se decidessi di spostarlo a spese mie sulla porzione gravata da servitù è obbligatorio avere il suo assenso? Preciso che entrambe le abitazioni sono collegate alla fognatura sul lato opposto, ovvero verso la strada pubblica.

La porzione gravata da servitù è di tua proprietà, quindi sopra puoi farci quello che vuoi, rientrando nelle facoltà di cui si compone il tuo diritto di proprietà privata sul bene, che ti consente di goderne nel modo che ritieni più opportuno.

Tuttavia, con questa considerazione di base, concorrono anche due regole ulteriori e cioè quella per cui la servitù – in questo caso mi riferisco a quella relativa al pozzetto – in generale non può essere spostata e che comunque l’esercizio di una servitù – e in questo secondo caso mi riferisco a quella di passaggio – non può essere reso più gravoso per il proprietario del fondo dominante, in questo caso la tua vicina.

Ora io non posso sapere se questo spostamento renderebbe più gravoso l’esercizio della servitù di passaggio o meno, in ogni caso le circostanze tutte, insieme ad un principio di prudenza nella pratica legale, suggeriscono che comunque il tuo primo passo sia interpellare la vicina sul punto, per sentire che cosa ne pensa a riguardo.

Una volta fatto questo, la strategia va rivista in base a quella che sarà stata la risposta o meno.

Ricordo anche che la materia dei diritti reali è quella per cui è prevista la mediazione obbligatoria, per cui una fase successiva potrebbe essere proprio quella di mediazione.

Ovviamente, per interpellare la vicina devi, se vuoi avere molte più chances che la trattativa sia fruttuosa, avvalerti di un avvocato, evitando il fai-da-te.

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Strada che serve condominio: può essere ristretta?

il problema è legato a strada privata all’interno di un condominio, nel senso che la strada è di proprietà di un signore esterno appunto al condominio e ha bloccato una buona parte di un lato della strada per farne parcheggi da vendere …di fatto diminuendo la larghezza di tale strada…mi chiedevo se può farlo o meno…

Il caso sarebbe stato da descrivere con molti più dettagli, prima di tutto, purtroppo le situazioni immobiliari sono sempre piuttosto complesse.

Da quello che posso cercare di intuire da una descrizione così scarna, immagino che la strada sia oggetto di una servitù di passaggio a favore del condominio, una situazione comune specialmente in molte urbanizzazioni realizzate nei decenni passati.

Se così stanno le cose, bisogna vedere quale può essere il contenuto di questa servitù, cosa per la quale serve valutare gli atti costitutivi, se ne esistono di espliciti, o il possesso della stessa, così come esercitato nel tempo, insieme, ovviamente, alla condizione dei luoghi.

L’esercizio delle servitù, in generale, non può essere reso più gravoso: secondo l’art. 1057 cod. civ., infatti, «il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo».

Ti consiglierei di approfondire la situazione, anche perché ne va del valore del tuo immobile e quindi del tuo investimento. Se, peraltro, siete costituiti in un condominio, la spesa per fare gli approfondimenti e il lavoro necessario sul caso potrebbe essere ripartita sino a diminuire notevolmente.

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Servitù di scarico imposta: che fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

  1. Per interrompere l’usucapione del diritto di servitù, dovrai presentare un ricorso giudiziario al Tribunale competente oppure notificare una diffida tramite avvocato.
  2. Nel ricorso dovrai spiegare la situazione e dimostrare che la servitù non è stata accettata volontariamente, ma è stata imposta a te dai proprietari delle altre porzioni.
  3. Il ricorso potrà contenere la prova che hai fatto tutto il necessario per risolvere la situazione, come l’esecuzione dei lavori di collegamento alla condotta pubblica a tue spese.
  4. Potresti anche cercare di raggiungere un accordo con i proprietari delle altre porzioni, in cui si impegnano a fare i lavori necessari per risolvere la questione.

  5. Nel caso in cui tu non riesca a trovare un accordo, potresti anche presentare una pratica in tribunale ai proprietari delle altre porzioni per ottenere un risarcimento per le spese sostenute per risolvere la situazione.

  6. Inoltre, potresti anche valutare di richiedere l’intervento dell’autorità competente, come l’amministrazione comunale o l’ente pubblico, per risolvere il problema.

  7. Se riesci a dimostrare che i proprietari delle altre porzioni non hanno rispettato l’accordo, potresti anche chiedere un risarcimento danni.

  8. Se l’amministrazione comunale o l’ente pubblico non rispondono, potresti anche presentare un ricorso al Tribunale amministrativo regionale sul loro silenzio.

  9. Se nessuna delle soluzioni sopra elencate funziona, potresti anche provare a vendere la proprietà senza risolvere il problema della servitù, ma dovrai avvertire i potenziali acquirenti della situazione.

  10. In ogni caso, ti consigliamo di approfondire al più presto con un avvocato per avere una consulenza più dettagliata sulla situazione, in modo da trovare la soluzione migliore per te.

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Eliminare servitù di scarico: come fare?

Nel 2005 ho acquistato una porzione di testa di trifamigliare . Dal progetto risultava che ogni porzione godeva di collegamento autonomo alla rete pubblica per gli scarichi. In occasione di un tracimamento di acque fognarie ho compreso mancare ogni collegamento alla condotta pubblica. Ho provveduto a mie spese ad eseguire il necessario segnalando la difformità rispetto al progetto consegnatomi dall’architetto all’atto di acquisto.Risultato : nel mio fondo convergono ora gli scarichi di tutte le 3 porzioni : acque chiare, scure e cucine,con i disagi del caso . Vorrei vendere la proprieta’ e quindi sgravarla da questa servitù .Come posso procedere per interrompere l’usucapione del diritto di servitù ? Posso in qualche modo indurre i proprietari delle altre porzioni a provvedere ad un intervento utile a sollevarmi da questa servitù?

Per interrompere l’usucapione si può fare una diffida stragiudiziale, meglio se notificata tramite ufficiale giudiziario.

A monte di ciò, tuttavia, bisognerebbe prima considerare la situazione giuridica a riguardo e cioè se l’usucapione non si sia magari già compiuto e, soprattutto, se la servitù non possa esser stata acquistata in altro modo, ad esempio per destinazione del padre di famiglia.

Considera inoltre che quella di scarico è una servitù di cui comunque si può, in alcuni casi, ottenere la costituzione anche in modo coattivo.

Dunque la situazione non è affatto così semplice.

Certo, inviare la diffida rimane comunque il primo passo per aprire la vertenza e vedere quali posizioni a riguardo assumono le parti, iniziando di conseguenza a trattare il problema.

Se vuoi assistenza da parte mia in questa situazione, chiama lo studio al numero 059 761926 e prenota la tua prima riunione con me sul tuo caso, concordando giorno ed ora con la mia assistente, oppure acquista direttamente da qui.

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