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Spese di acqua di casa: si possono dividere a forfait?

Vorrei sapere se è possibile alcune informazioni. Viviamo in affitto con contratto regolare a nome del mio compagno. Unica pecca il locatore non ci ha mai messo il contattore dell’acqua per conto nostro, abbiamo chiesto più volte di poterlo avere a nostro nome ma nulla da fare. Pretende che paghiamo la bolletta che arriva a lui a metà. Possiamo fare qualcosa?

Non è corretto dividere il consumo di acqua forfettariamente se una delle due parti non è d’accordo su tale ripartizione.

Valgono innanzitutto le stesse regole previste per il condominio, che sussiste anche quando è minimo cioè composto da due sole unità immobiliari, ma, ancor prima di questo, le regole più generali sui contratti.

Per gestire un problema come questo, dove avete il diritto ad un contatore a parte, ma il proprietario rimane inerte nonostante le vostre richieste, il primo passo è quello di far inviare, da un avvocato, una apposita diffida scritta con la richiesta di installazione dell’apparecchio, ricordando il vostro giusto diritto in tal senso.

Per maggiori dettagli sulla diffida, rimando alla lettura della scheda apposita.

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Delibera condominiale e ATP: come è meglio muoversi?

un condomino ha chiesto un ATP per problemi di infiltrazioni, affermando una responsabilità del condominio. Il giud.ha fissato l’udienza “riservandosi la nomina di CTU e alla fissazione dell’udienza, per il conferimento dell’incarico e la formulazione dei quesiti all’esito del contraddittorio” Quali obblighi abbiamo come condominio: è necessario nominare un CTP o/e avere un avvocato o può rappresentarci l’amministratore? Il CTU viene obbligatoriamente nominato a fronte della richiesta di ATP? Le spese del CTU chi le deve sostenere e, se è fattibile, a quanto ammontano mediamente? Il CTU ha l’obbligo di proporre una conciliazione? In questo caso chi ci deve rappresentare? Se non risolutiva, ho letto sopra, chi ha chiesto l’ATP deve fare comunque causa, ho capito bene? Il condomino vuole la revoca di una delibera che ha stabilito l’applicazione dell’art.1126 cc, proprio per quei problemi, in caso neg .impugnerà. A vostro avviso dovremmo revocare la delibera

È necessario, se vi volete costituire nel procedimento, come io vi consiglierei senz’altro, nominare un vostro avvocato.

Solo eventualmente, ma anche in questo caso è probabilmente consigliabile, potete nominare un vostro CTP, mentre l’avvocato è indispensabile perché si tratta di un procedimento dove la difesa tecnica è necessaria; non assumendone uno, verreste dichiarati contumaci.

L’amministratore vi rappresenterà nei rapporti con l’avvocato, che comunque rimane necessario.

La prassi utilizzata corrisponde ad una tra le più diffuse, anche nel mio tribunale di Modena il presidente, prima di nominare il CTU e formulare il quesito, attende che sia costituito il contraddittorio, cioè che anche la parte che «subisce» il ricorso abbia potuto svolgere le proprie difese, che possono riguardare aspetti molteplici e diversi tra loro, tra cui la stessa ammissibilità del ricorso, cosa eventualmente accertata la quale non avrebbe più alcun senso nominare un tecnico; a parte questioni di ammissibilità, peraltro, il resistente può formulare osservazioni utili e di cui tener conto nella formulazione dei quesiti.

Questa prassi, dunque, è sicuramente più garantista e corretta di altre, più veloci ma meno tutelanti per chi riceve la notifica di un ricorso depositato da altri.

I compensi del CTU vengono dal giudice posti a carico provvisoriamente di chi ha presentato il ricorso, significa che intanto paga il ricorrente poi a seconda del merito le spese potrebbero essere addossate al resistente che si troverà quindi a doverle rimborsare. Non ci sono ovviamente standard di riferimento quanto agli importi, specialmente senza sapere di che materia si tratta.

Per quanto riguarda la conciliazione, l’obbligo c’è nel procedimento di cui al nuovo art. 696 bis cod. proc. civ., sul quale rimando comunque alla lettura della apposita scheda relativa, ma è una buona prassi anche nel «vecchio» procedimento per accertamento tecnico preventivo, se non altro perché spesso è il miglior sistema per definire il caso.

Quanto alla natura del procedimento, si tratta di un cautelare o procedimento di istruzione preventiva che non si conclude con una pronuncia di merito, per cui chi anche si dovesse veder riconosciute le proprie ragioni in questa sede dovrebbe, in caso di mancata ottemperanza, promuovere poi una successiva causa vera e propria; anche questa è una evenienza comune, specialmente quando non si concilia, cui si provvede di solito nelle forme di cui all’art. 702 bis cod. proc. civ..

Per valutazioni circa il da farsi relativamente alla delibera condominiale, che a quanto capisco è il problema sottostante, ti sembrerà incredibile ma dovrei innanzitutto visionarla e poi capire tutte le altre circostanze del caso in cui si colloca.

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Delibere condominiali: come si possono impugnare?

In questi giorni nella mia palazzina è stata fatta l’assemblea di condominio. Premesso che non sono riuscita partecipare perché non avvisata, posso in qualche modo bloccare le decisioni prese? Per vie traverse ho saputo che gli altri condomini hanno deciso due lavori a cui sono assolutamente contraria .

Innanzitutto è necessario che verifichi se è stata o meno regolarmente convocata, se cioè non ha saputo della convocazione perché non ha ritirato la raccomandata regolarmente inviata al suo indirizzo o perché mai spedita. (per essere in regola la raccomandata deve esserle arrivata almeno 5 giorni prima dell’assemblea), inoltre deve verificare che sull’invito sia chiaramente riportato l’ ordine del giorno su cui si andrà a discutere.
Dovrà poi attendere che le arrivi sempre per raccomandata il verbale di assemblea e potrà così verificare che sia stato discusso solo ciò che era all’ordine del giorno , infatti nessuna decisione può essere assunta dal condominio sotto la voce varrie ed eventuali.

Altro elemento che può verificare ai fini dell’impugnazione è che nel verbale siano correttamente riportati i nomi dei condomini presenti con i loro millesimi, e che i nominativi e i millesimi siano riportati ad ogni punto all’ordine del giorno per ogni singola votazione.

A questo punto potrà decidere se impugnare o meno la delibera , si ricordi che per l’impugnazione (che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione presso un organo di mediazione) è sempre necessaria l’assistenza di un’avvocato e che per la proposizione sono previsti tempi piuttosto ristretti ovvero 30 giorni dal ricevimento del verbale”(se fosse stata presente all’assemblea invece avrebbe avuto solo 30 giorni dalla riunione).

In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è, pertanto, vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti.

Qualora la delibera abbia delle irregolarità talmente gravi da non essere solo annullabile ma addirittura nulla e questo si ha quando le decisioni prese sono in totale contrasto con le leggi dello stato o con il regolamento condominiale potrà però essere impugnata anche oltre i 30 giorni; a titolo di esempio si parla di delibere nulle quando hanno oggetto illecito ( magari perchè contrarie alla morale o al buon costume) o quando mancano di elementi essenziali ( non sono indicati i presenti , non è determinabile l’oggetto della delibera ecc) o quando incide su diritti individuali ( ad esempio impongono ad un condomino di liberarsi del proprio cane) o infine quando incide sulle proprietà esclusive senza che ciò abbia alcuna attinenza con i servizi condominiali .

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Possono chiedermi altre spese condominiali dopo avermi rilasciato una quietanza?

Lascio come inquilino l’appartamento nel luglio 2012.L’amministratore di turno mi rilascia ricevuta che ho pagato regolarmente gli ultimi mesi e verbalmente mi dice che non ci sono sospesi.Successivamente pare ci siano stati errori nei conteggi dell’amministratore e tramite avvocato,in forma di mediazione,la proprietaria mi invita a pagare,a due anni di distanza da quando ho lasciato l’abitazione, una somma di circa 500euro da lei pagati per chiudere i conti.Che devo fare? Mi tocca pagare oppure no?Io non ho intenzione di pagare ritenendo responsabile l’amministratore che ha mi ha rilasciato al tempo regolare quitanza

Bisognerebbe vedere questa quietanza, se generica e riferita a tutte le spese relative ad un determinato periodo, rispetto a cui rilascia liberatoria, o se riferita, tutto al contrario, ad un determinato importo.

In questo secondo caso, la quietanza ha il valore giuridico di comprovare che tu hai pagato questo importo, ma non anche quello di stabilire che quell’importo fosse quello corretto, per cui se, legittimamente, emerge un errore relativo allo stesso, ti può essere chiesta la differenza in base al titolo di utilizzo dell’immobile.

La responsabilità dell’amministratore va valutata, analogamente, in base al modo in cui è stata redatta la quietanza, ma è comunque una questione destinata a rimanere almeno per il momento sullo sfondo anche perché il condominio per le spese relative ha comunque intanto il diritto di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Visto l’importo, sicuramente una soluzione negoziale è la cosa migliore, salvo il caso che tu non abbia una assicurazione di tutela legale.

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Come posso impedire al mio padrone di casa di chiedermi il rimborso di una bolletta?

Il mio padrone di casa mi ha mandato una lettera scritta da ben due avvocati.è una lettera semi minatoria,che dice di pagare una bolletta di un ingente somma,che xò non è ben ripartita,quindi sulla bolletta c’è scritta una somma che non corrisponde al vero.io sono una studentessa universitaria e in due mesi, secondo la bolletta che sicuramente è un conguaglio,avremmo sprecato in 3 persone 1689 euro.io chiedo è mai possibile agire in qualche maniera per evitare di pagarla?se ad esempio mi appello al fatto che in casa ho trovato scarafaggi e anche un topo,posso andarmene di casa disdicendo il contratto e non pagando la bolletta?o rischio che il mio padrone mi denunci?sottolineo che ho trovato topi in casa e ho foto quindi se volessi potrei controdenunciarlo,ma vorrei evitare;il mio scopo è andarmene senza pagare la bolletta e senza avere denunce o quant’altro dal padrone di casa

Mi sembra che la confusione che fai sulla questione sia notevole…

È evidente che non puoi paralizzare la richiesta di rimborso di un pagamento utenze con una lamentela, peraltro tutta da dimostrare, circa la presenza di scarafaggi o topi in casa, rispetto alla quale la proprietà avrebbe in fondo poco a che fare.

Inoltre, come fai a parlare di bolletta riferita ad un periodo di due mesi e di conguaglio insieme?

Sarà il caso che verifichi con cura e attenzione di che cosa si tratta: se i consumi ci sono stati, anche se addebitati con la tecnica del conguaglio, sono da rimborsare.

Infine il padrone di casa non può essere interessato alle questioni tra voi coinquilini di ripartizione della spesa, naturalmente.

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Se sul preventivo non è indicata l’IVA il fornitore può richiederla?

ho fatto verniciare da un carrozziere un vecchia auto d’epoca, mi espone un preventivo di circa 5000 euro che poi quando vado a ritirarla sono diventati 6000, va be pago e ritiro l’auto, nessuna ricevuta o fattura o perlomeno ho un biglietto scritto da lui che riceve i 5000, dopo circa otto mesi sull’auto compaiono delle bolle sulla vernice, gli telefono e lui viene a riprendere l’auto, dopo 6 mesi mi chiama e mi fa vedere le riparazioni, mi chiede ancora del denaro, io gli rispondo che il lavoro fatto non e stato eseguito a regola d’arte e quindi e giusto che lui ne risponda in pieno, ora ha riverniciato tutta l’auto ma per ritirarla adesso devo pagare l’iva perche adesso vuole fare fattura, ma il prezzo non doveva essere compreso d’iva ? Quindi avrei intenzione di denunciarlo

Il problema è che il preventivo, se ho capito bene, era orale, quindi non abbiamo nemmeno un documento di partenza.

A parte questo, quando si fanno i preventivi è bene essere chiari e specificare se la somma indicata è quella «finale» o se alla stessa dovranno essere aggiunti degli accessori previsti dalla legge.

Purtroppo, l’IVA è una somma la cui ripetibilità presso il cliente è prevista dalla legge, quindi direi che in caso di mancata indicazione nel preventivo comunque il fornitore, per quanto poco «corretto» e attento ai bisogno di informazione del cliente, abbia diritto di richiederla.

Suggerisco come sempre un approccio negoziale.

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come coniuge devo contribuire al mantenimento anche degli immobili di famiglia?

Sono sposata dal 2002 e vivo in una casa per metà di proprietà di mio marito e per metà di mia suocera. Mio marito ha anche un appartamento in zona di villeggiatura interamente intestato a lui. Il locale in cui ha il suo ufficio è per metà di sua proprietà e per metà di proprietà della sorella. La domanda è: quali sono le spese inerenti gli immobili di cui sopra alle quali devo contribuire anche io? Fino ad ora ho contribuito sempre anche perchè abbiamo il conto corrente cointestato ma non mi sembra corretto considerando che tali immobili non sono di mia proprietà.

Nella tua domanda manca un dettaglio fondamentale e cioè sapere qual’è il regime patrimoniale tra voi, se comunione dei beni o separazione, e se gli immobili di cui stiamo parlando, nel primo caso, sono stati acquistati prima o dopo il matrimonio e, nel secondo caso, a quale titolo. Nel caso siate in comunione, infatti, e gli immobili siano stati acquistati dopo il matrimonio per titoli che ne determinano l’ingresso in comunione (non, ad es., per successione o donazione, come immagino sia avvenuto per l’ufficio, visto che è in comunione con la sorella), si ha appunto una situazione di comunione anche su quegli immobili che sono formalmente intestati solo a tuo marito.

Detto questo, poi c’è da dire che la ripartizione delle spese non segue necessariamente la titolarità dell’immobile, ma può avvenire anche in base all’uso, ad esempio se tu utilizzi la casa di villeggiatura non sembra ingiusto che tu contribuisca anche alle relative spese.

Infine, le spese possono essere di diversissimo tipo tra loro: ci sono quelle correnti, tipicamente di uso, come le bollette delle varie utenze, e ci sono quelle straordinarie, come quelle ad esempio per una eventuale ristrutturazione, anche sotto questo profilo probabilmente ci sarebbero da fare dei distinguo.

Comunque ti consiglio di non lasciar perdere, e di chiarire la situazione con tuo marito, in un senso o nell’altro, perchè queste piccole questioni, se trascinate, minano l’intesa tra i coniugi e la fiducia reciproca.