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Immissioni di odori dal terrazzo del vicino: che cosa si può fare?

DOMANDA – abito al primo piano di un condominio mentre al piano terra si trova una famiglia. La signora ha deciso da qualche anno per non avere cartivi odori in casa, di fare del terrazzino una cucina all’aria aperta, tipo camping, e tutti gli odori (frittata, peperoni, carne arrostita, fritture) entrano nel mio appartamento, per non parlare delle urla da bassifondi che a tutte le ore dobbiamo subire da anni. Ad ogni ora sono costretta a chiudere le finestre per non far puzzare casa mia. Nessuno degli altri condomi prende una decisione in merito, ma io non ne posso più. Io proprietaria devo sottostare alla violenza di questa inquilina? Non posso far nulla? Posso far intervenire l’amministratore col proprietario dell’appartamento?


RISPOSTA – È un classico problema di immissioni tra immobili e rapporti tra vicinato, di cui abbiamo parlato ormai centinaia di volte, per cui ti invito anche a fare una ricerca nei vecchi post del blog, oltre che a consultare la scheda in materia di immissioni.

Il primo passo per trattare un problema del genere è quello di far inviare da un avvocato una lettera di diffida alla cessazione di comportamenti di questo genere, sotto prospettazione, in caso contrario, di ulteriori azioni legali, tra cui anche un procedimento civile e/o penale.

Dopodiché si valuta in base al riscontro ottenuto.

La diffida, nel tuo caso, può certamente essere mandata in copia all’amministratore del condominio, anche se la vertenza riguarda parti private e non comuni.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di confezionare e spedire la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Guarda questo https://youtu.be/ksoPba2DM1A“>video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.


Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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Finiture lungo tubo di scarico da riparare: chi paga la rottura?

DOMANDA – Un tratto del tubo di scarico condominiale che si trova nel condominio all’esterno sulla facciata, si è otturato e deve sostituito, ma alcuni condomini hanno fatto delle coperture in cartongesso per coprirlo, chi paga il taglio e la ricollocazione del cartongesso?

— RISPOSTA – Se le opere erano state regolarmente autorizzate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze e le altre formalità previste dalla legge, si tratta di opere legittime e il cui disfacimento deve essere a carico dell’intero condominio interessato al ripristino delle funzionalità delle parti comuni.

Viceversa, direi, in caso contrario.

Come sempre, le cose devono essere adeguatamente approfondite prima di poter essere inquadrate e avviate verso una soluzione.

Ovviamente, un approccio di tipo negoziale può sempre essere utile.

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Se il vicino chiude la tua canna fumaria cosa puoi fare?

DOMANDA – Dopo l’ acquisto della casa al piano di sopra il nuovo proprietario mi ha chiuso il foro che permette la fuoriuscita dei fumi della cappa ( già presente prima del suo arrivo ) adducendo come scusa che i cattivi odori della cucina non permettono di poter stendere la biancheria . PS . Il foro si trova sotto il balcone . Cosa posso fare ? Lui può farlo ? Io non posso accedere all’ esterno perché si trova nella sua proprietà . Aiutatemi vi prego voglio solo sapere se posso attivarmi senza incorrere in cause . Lui poteva richiedere altro formalmente ma non lo ha fatto ha solo abusato della cosa chiude domi di fatto l’ areazione . Ora pretenderebbe che io aprissi una causa ma non voglio .

— RISPOSTA – Grazie al cazzo, nessuno vorrebbe mai avere problemi legali o essere addirittura costretto a fare cause o azioni legali, che non sono piacevoli per svariati motivi, tra cui dispendio di denaro, necessità di relazionarsi con avvocati, pensieri poco gradevoli, impegno mentale e così via.

Purtroppo però quando si incontra un problema legale i metodi per trattarlo sono sempre quelli, non ci sono mai soluzioni magiche neanche a pagarle milioni di euro; magari ci fossero, in questo caso sarei diventato ricco anni fa.

I modi per trattare una soluzione del genere sono quelli soliti: prima si manda una diffida, poi se la cosa non conduce ad un esito positivo, si deve valutare la mediazione civile e/o la causa.

Peraltro, ne va del valore del tuo immobile, ragione per cui ti conviene tutelarti, anche a costo probabilmente di fare una vera e propria vertenza in tribunale.

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Posso tenere uno stendino e un filo sul terrazzo?

DOMANDA – dopo essermi lamentata con la padrona , sui gas che fuoriescono dal garage del vicino( di vernice, di benzina) il quale in pensione svolge lavori in nero per altri di routine..verniciando, avendo trattorini pieni di benzina, odori di pittura ecc. La stessa ha fatto eliminare al vicino la fonte di odore di benzina …e altro credo, per poi tornare dopo poco tempo a risentire odori di pittura e altro( ha messo una tenda a metà garage ,così non posso dire che cosa sta facendo).La padrona ora me la fa pagare. Dall’ inizio mi ha richiamata per ferri e i fili messi sul balcone( rimovibili) per stendere, perché diceva che se sapeva non me li faceva mettere, che danno una brutta immagine, soprattutto perché c’è vicino il suo ristorante … Ora mi minaccia continuamente di togliere categoricamente i ferri e fili per stendere! . Consideri che sia da contratto e da regole condominiali, che dal Comune non c’è scritto nulla che lo vieti e non c’è un lastrico / gocciolatoio comune

— RISPOSTA – Purtroppo, i problemi di vicinato spesso si sviluppano in questo modo con ritorsioni reciproche e con relazioni che si incattiviscono e incattiviscono sempre di più.

Per poter fare una valutazione più precisa della tua situazione, sarebbe necessario un accesso in loco o quantomeno di poter vedere alcune fotografie, per vedere quanto sono impattanti gli accessori che hai installato.

In generale, cose del genere rientrano nelle normali facoltà di godimento di un immobile concesso in locazione, però appunto bisognerebbe vederlo nel concreto.

Se la proprietà dovesse diventare eccessivamente molesta, valuta di far inviare una diffida da un legale in cui si ribadisce che tali installazioni sono legittime, sino a prova contraria.

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Vicino che lascia le scarpe sul pianerottolo: cosa posso fare?

DOMANDA – il mio problema riguarda il mio vicino di casa che lascia abitualmente le scarpe da lavoro sul pianerottolo. A nulla sono valse le mie gentili richieste volte a dissuaderlo da tale comportamento e nemmeno il tentativo verbale dell’amministratore. Non so come comportarmi, di fatto tutto questo mi causa un fastidio enorme. Non so se coinvolgere il padrone di casa o agire in qualche altro modo. La ns. preoccupazione è che ad ogni azione verso di lui ne corrisponda un’altra nei nostri confronti che ne peggiori la situazione e ci renda la vita ancora più difficile. Posso chiedere un risarcimento danni x tale comportamento ?

— RISPOSTA – Si tratta, per quanto da te percepita come fastidiosa, di una microviolazione delle regole sull’uso delle parti comuni, nel novero delle quali rientra certamente il pianerottolo.

Il passo successivo per trattare una situazione di questo genere sarebbe l’invio di una diffida tramite un avvocato, cosa che comporta un certo impegno sia economico che emotivo, che va poi commisurato ad una valutazione di convenienza generale dell’iniziativa, anche perché così facendo i rapporti personali verrebbero non dico definitivamente compromessi, ma sicuramente toccati da un gesto del genere, per quanto legittimo.

Ad ogni modo le ipotesi percorribili sono due, non credo ce ne sia una terza: o valuti, tutto sommato, di accettare un comportamento del genere o fai quello che è previsto per tentare di farlo cessare, iniziando dalla diffida. Restare nella «terra di mezzo» in cui ci se ne lamenta e basta è invece sicuramente la cosa da evitare.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o procedere con la diffida, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Amministratore di condominio che paga opere non autorizzate: che fare?

DOMANDA – -Giugno 2022: delibera di opere straordinarie: appalto in base al capitolato. Non viene istituito l’apposito fondo -Luglio/sett. 2022: svolgimento dei lavori: la ditta preventiva e fattura extra costi di un’opera prevista (in violazione del capitolato che esclude in assoluto extra costi per opere previste) e una variante in corso d’opera (in violazione del capitolato che prevede l’autorizzazione in forma scritta del committente). L’amministratore decide in autonomia: autorizza e paga parte di questi extra costi. -Settembre 2022 – assemblea ordinaria: l’amm non dice nulla di tutto ciò. -Settembre 22/maggio 23 – l’amm. salda gli extra costi. -Settembre 2023 – assemblea ordinaria: l’amm. sottopone il consuntivo straordinarie. L’assemblea constesta gli extra costi, non approva il consuntivo e chiede all’amm. di farsi rimborsare quanto da lui pagato, in violazione del capitolato, in assenza di delibere autorizzative. Non pare intenzionato a farlo. Che fare? Grazie!

— RISPOSTA – Il primo passo per trattare una situazione di questo genere è sempre l’invio di una diffida in cui i condomini richiedono all’amministratore di farsi restituire, o restituire in proprio, in caso di impossibilità, le somme che ha pagato in violazione delle disposizioni di legge in materia.

Per far fare questa diffida ad un avvocato, vi conviene, come condominio, nominare subito un nuovo amministratore che sia disposto a rappresentarvi anche in questa posizione nei confronti del vecchio, o, se non fosse possibile, nominare un vostro rappresentante che intrattenga i rapporti con l’avvocato.

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Bonus 110 e compenso ingegnere: se non arriva va pagato uguale?

DOMANDA – Un ingegnere sarebbe stato pagato non dal committente ma col superbonus 110%, il quale per tanti motivi non è andato in porto. ad oggi il professionista chiede al condominio committente le sue spettanze. in nessun ordine del giorno delle assemblee fatte è stato riportato a preventivo scritto un suo compenso. l’amministratore sta riscuotendo la cifra rateizzata per saldarlo. E’ legittimo questo? Abito in un complesso composto di due fabbricati in linea co 45 condomini, 9 condomini a scala ogni linea e 3 tre edifici di 21 condomini cadauno- Essendo interessato l’intero complesso ad usufruire del superbonus e nel caso il professionista dovesse essere remunerato come si ripartisce il compenso, nelle spese generali o nei mm di proprietà degli edifici?

— RISPOSTA – Bisognerebbe esaminare le delibere, i progetti e il lavoro svolto, ma temo proprio che il compenso sia da pagare, in base alle regole generali o, in mancanza di applicabilità delle stesse, anche in riferimento ai principi in materia di arricchimento senza causa, residualmente.

La mancanza di preventivo rappresenta, tuttavia, una irregolarità, che forse potrebbe consentire di negoziare il compenso con il professionista incaricato.

A mio giudizio la ripartizione deve avvenire in millesimi sulla base delle regole generali.

Per dire di più, bisognerebbe come cennavo esaminare i documenti, le delibere e tutto quanto rilevante in ordine alla vicenda.

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Zanzaricida che dà problemi di salute agli altri: come agire?

DOMANDA – Il mio vicino ha installato un impianto zanzaricida nel suo giardino privato. Io abito al piano immediatamente sopra e non posso usufruire del mio terrazzo in quanto suddetto impianto mi provoca irritazione alle prime vie aeree. Come posso gestire la situazione?

— RISPOSTA – È un caso di immissioni previsto dall’art. 844 del codice civile – a mente del quale «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi» – e sul quale ti invito a leggere la relativa scheda di approfondimento pubblicata qui sul blog.

Qui tra l’altro le immissioni sono di particolare gravità perché vanno ad incidere sul bene, costituzionalmente tutelato, della salute.

Il primo passo per trattare legalmente un problema del genere è inviare una diffida tramite un avvocato, altra figura per la quale esiste una scheda di approfondimento che ti invito a consultare.

Come al solito, è importante passare prima possibile alla fase del fare, non c’è molto da dire a livello astratto in situazioni di questo genere.

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Strada vicinale: il consorzio è obbligatorio?

DOMANDA – avrei bisogno di capire cosa fare nella seguente situazione: per arrivare a casa mia passo su una strada comunale che arriva ad un ponte carrabile, oltrepassato il quale percorro una strada non asfaltata che il comune anni fa ha declassato da comunale a vicinale, mantenendone però la proprietà (visto che non è stata venduta come risulta al catasto). Tale strada è stata allargata sui terreni privati. Dopo molti problemi abbiamo chiesto di istituire un consorzio che sarà in parte privato e in parte pubblico. Ma non siamo tutti d’accordo. Quanti proprietari servono per fare un consorzio di questo tipo? Se alcuni proprietari non aderiranno o non verseranno la quota possiamo vietargli il transito con mezzi motorizzati? Molti aventi diritto dovranno passare nel consorzio per raggiungere le loro abitazioni, dobbiamo consultare anche loro prima di istituire il consorzio o solo i proprietari frontisti?

— RISPOSTA – Se il comune ha mantenuto la proprietà della strada, direi sia soggetta ad uso pubblico, dunque la costituzione del consorzio è obbligatoria e non facoltativa e non promana tanto dalla vostra decisione quanto direttamente dalla legge stessa in materia.

La situazione dei proprietari va vista un po’ come quella dei condomini relativamente alle parti comuni dell’edificio, si è tenuti a partecipare sia alle spese che alla vita degli organi di gestione in quanto proprietari di un bene che è legato indissolubilmente ad un altro bene, o complesso di beni, comune a tutti.

Da questo punto di vista, a mio giudizio sono coinvolti tutti coloro che in qualche modo utilizzano la strada o le cui singole proprietà individuali sono collegate alla strada da un collegamento stabile e permanente.

Per dire di più bisognerebbe conoscere la situazione in concreto, purtroppo situazioni di questo genere manifestano sempre una notevole complessità.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere la trattativa, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Tubo di scarico del condominio sotto ai miei locali: posso toglierlo?

DOMANDA – Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi,l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili,l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo

— RISPOSTA – Considera che, se anche tu avessi il diritto di ottenere la rimozione di questo tubo di scarico, molto probabilmente il condomino che se ne serve avrebbe il diritto di ottenere la costituzione di una servitù coattiva.

Nel caso in cui avesse questo diritto, sarebbe inutile ottenere, solo temporaneamente, la rimozione, ragione per cui ti conviene acconsentire alla rimessa in funzione del tubo, eventualmente chiedendo una indennità per il fastidio, cosa che il magistrato dovrebbe concederti anche in sede di costituzione coattiva della servitù.

Il diritto di ottenere coattivamente la servitù si ha quando l’altro condomino non avrebbe altra strada agevole per scaricare le proprie acque nere: a te valutare, eventualmente insieme ad un tecnico (geometra, architetto, ingegnere civile), se la situazione ricorrere o meno nel tuo caso.

Al di là di questo, un accordo è in generale consigliabile.

Valuta anche la necessità o meno di tenere dei pozzetti all’interno dei tuoi locali, in dipendenza dell’esistenza di questa servitù di scarico, cui dovrai poi, in ipotesi, consentire l’accesso anche all’altro condomino in caso di problemi o esigenze manutentive.

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