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Recesso da locazione: se trovo nuovo inquilino pago il preavviso?

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il giorno 31/03/23 ho sottoscritto insieme al mio compagno un contratto di locazione uso abitativo 4+4 per immobile sito a Milano, il contratto è stato quindi cointestato ed andrà regolarmente registrato all’AE entro 30 gg data sottoscrizione. Il mio compagno è già intestatario di altro analogo contratto di locazione uso abitativo 4+4 con cedolare secca per immobile sito a Torino, e deve trasferirsi a Milano per lavoro al più presto con la possibilità che non possa rispettare i tempi di preavviso (6 mesi). La domanda è la seguente: per poter essere esentato dall’obbligo di pagare l’affitto fino allo scadere del termine di disdetta, la legge prevede che lui possa trovare un nuovo inquilino e richiedere al locatore il subentro del cessionario nel contratto di locazione ? In questi casi è opportuno comunque inviare AR per disdetta anticipata del contratto 6 mesi prima o è sufficiente attendere di trovare nuovo inquilino e procedere quindi con la richiesta di subentro?

La legge non lo prevede, la legge prevede solo che si possa esercitare il diritto di recesso anticipato per «gravi motivi», che nel vostro caso sembrerebbero proprio sussistere, e che anche in quel caso, comunque, si debba dare un preavviso di sei mesi.

Tuttavia, pur nel silenzio della legge, che non dice niente di espresso sul punto, i giudici hanno dato una lettura favorevole al conduttore, orientandosi per la conclusione per cui se l’immobile poi viene effettivamente occupato, almeno per i mesi in cui c’è un altro inquilino che paga il canone al locatore non debba essere versata un’altra indennità di preavviso.

Secondo la Cassazione, ad esempio, «in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).

Per un vero e proprio subentro, peraltro, è necessario il consenso della proprietà, trattandosi di un contratto che non si può cedere unilateralmente.

Quello che suggerirei è di notificare l’interesse e la «disponibilità» di un nuovo conduttore alla proprietà tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, in modo da far risultare ufficiale tale circostanza di fatto che poi potrebbe essere opposta in caso di richiesta successiva delle mensilità di preavviso.

Vi consiglierei di farvi seguire da un avvocato per l’invio di questa diffida e per gestire le operazioni di cessazione del contratto, potrebbe valerne la pena considerando i costi dei servizi legali e i valori in ballo.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere questo lavoro, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o anche tramite telefono, se lo preferisci. Ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

Ti lascio alcuni consigli finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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Rumori e odori dall’unità sottostante: che fare?

sono proprietario di uno stabile che ho adibito a b&b da circa 2 anni e mezzo, al primo piano è rimasta una coppia di anziani che vive lì da tantissimi anni in questa casa che ho acquistato e loro hanno regolare contratto di affitto…. lui ha 89 anni lei 86 con qualche problema fisico .
il problema è che i parenti hanno messo una badante che assiste gli anziani, questa grida ha vocione e spesso risulta volgare con il suo linguaggio…. ho allertato i parenti, ma non è servito a nulla… Altro problema sono gli odori che fuoriescono dall appartamento , alcune volte urina ,altre volte di cibo….
Mi trovo in una situazione tale che non posso mandarli via perchè anziani , i parenti mi pagano regolarmente l affitto, ma il disagio è notevole. Cosa posso fare ?

È un classico problema di immissioni, di base, con in più un aspetto «locatizio» che può in effetti anche essere utile o comunque utilmente sfruttato, secondo le circostanze.

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Come dico sempre, il primo passo per trattare questo tipo di problema è l’invio di una diffida tramite avvocato in cui si chiede, sotto pena, in difetto, di azioni successive più importanti e impegnative, tra cui, al limite, anche una causa giudiziaria, di cessare o far cessare i comportamenti di disturbo.

Oltre a questo aspetto, riguardante appunto le immissioni, nel nostro caso di rumori e odori, che, come tali, possono essere dannose per l’attività economica esercitata nello stesso stabile, c’è il rapporto locatizio, in seno al quale, forse (è un aspetto da valutare con il dovuto approfondimento e la dovuta oculatezza), si può contestare un uso diverso da quello convenuto o contrario a buona fede, tale da determinare, al limite, anche la risoluzione e cioè lo scioglimento del contratto.

Consulta questa pagina per valutare l’acquisto di una diffida.

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Contratto di locazione non in regola: che fare?

mi trovo in un appartamento dove, dopo 3 anni ho scoperto di essere in nero,ossia il contratto è stato solo registrato per il primo anno 2016/2017. Contratto oltretutto turistico,FASULLO,simulato e non in regola. Come previsto per legge ,da gennaio 2019 ho smesso di pagare l’affitto,mi sono in seguito rivolto ad un Legale di Bologna,per esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione,evitando di andare in causa. Il mio Avvocato sta “tentando “,finora inutilmente, di mediare da circa un mese con l’avvocato della controparte,il quale ,per tutta risposta,dice che devo liberare l’appartamento a luglio ,a fronte di un esiguo risarcimento. Ora mi chiedo,dopo che il proprietario mi è entrato in casa a mia insaputa,fatto telefonate a terzi violando la privacy,ho fatto un esposto in Procura,devo anche finire per strada ? Quando si scopre un reato,un illecito ,si fa presente,si vuole riparare,ma si viene incolpati pur non avendo colpa…non è un comportamento mafioso?

È impossibile, innanzitutto, dare una valutazione su di una situazione regolata da un contratto senza poterlo leggere almeno una volta.

Analogamente, per quanto riguarda la trattativa – e non mediazione – che il tuo legale sta facendo per tuo conto è impossibile fare una valutazione. In sede di trattative, tutto può far brodo, come ho spiegato già dozzine di volte, a prescindere dal merito della questione.

La maggior parte delle vertenze, anzi, viene definita e composta senza applicare il diritto, e io aggiungo anche «per fortuna», e ciò grazie alla professionalità degli avvocati coinvolti, naturalmente nelle ipotesi più felici, dal momento che questa professionalità non sempre sfortunatamente c’è.

Ovviamente, una persona coinvolta in una questione si chiede sempre quanto le condizioni che le stanno proponendo sono distanti da quella che sarebbe l’applicazione del diritto…

Ma è un discorso che ha poco senso, perché innanzitutto cosa preveda il diritto su di una certa situazione è spesso non ricostruibile con precisione, e a volte nemmeno con approssimazione, inoltre, al di là di questa già difficile ricostruzione sulla carta, è molto difficile che cosa potrebbe prevedere un giudice, al termine magari di una causa di durata poliennale e con costi, intanto, a carico di chi la promuove.

In conclusione, non saprei bene come aiutarti. Potrei proporti una consulenza di approfondimento per capire meglio come potrebbe stare la questione in termini giuridici, ma a mio giudizio butteresti solo via altri soldi. Tutto sommato, credo che sia meglio lasciar lavorare il tuo avvocato e ascoltare le sue valutazioni a riguardo, lui conosce il tuo caso molto meglio di me e sicuramente può dirti se le proposte che pervengono da controparte possono avere un senso, come ipotesi di lavoro, o meno.

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Appartamento con poca acqua: ne risponde il proprietario?

ho affittato un appartamento con la possibilità di subaffittare una parte come affittacamere
ho avuto spese per mettermi in regola e anticipato 4 mesi di affitto
da subito ho segnalato al proprietario una grossa carenza di acqua dai rubinetti e poca acuqa calda per fare doccia aspetto circa 20 minuti
ha fatto sostituire (facendosi mal consigliare) la caldaia senza risultati
non riesco a affittare come affittacamere per questo motivo (dopo due segnalazioni cominciano a girare voci che è impossibile lavarsi anche solo il viso)
poss citare in giudizio il proprietario e chiedere risarcimento danni visto che mi sarei pagata l’affitto con quella entrata in 4 mesi e non è stato possibile?

I presupposti sembrerebbero esserci.

Se lo scopo di esercitare l’attività di affittacamere era espressamente menzionato nel contratto, come mi sembra di capire, dalla tua descrizione, che fosse, allora l’immobile che ti è stato concesso in godimento si può dire che non era probabilmente idoneo all’uso cui era – appunto espressamente per contratto – destinato, con la conseguenza che si ha inadempimento del locatore.

Anche perché se è vero che un inquilino può in qualche modo tollerare una minor potenza dell’impianto idrico, eventualmente trovato un accordo con il proprietario, è assolutamente inaccettabile per chi affitta una camera per un giorno o due, che deve avere la possibilità di fare la doccia, lavarsi e così via.

Ti suggerirei di verificare, con l’aiuto di un bravo avvocato, più in concreto l’esistenza di questi presupposti dopodiché, in caso affermativo, puoi provare a chiedere il risarcimento del danno al proprietario.

Fai comunque una attenta valutazione dei pro e dei contro del coltivare una vertenza di questo genere, dal momento che i valori economici in ballo immagino non siano molto alti, mentre le spese legali, al contrario, potrebbero esserlo.

Generalmente, una cosa di questo genere la vedo bene a livello stragiudiziale, mentre se le trattative non dovessero avere buon esito sarebbe da valutare con molta attenzione il passaggio alla fase giudiziale.

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Handicap in locazione: posso mettere la doccia?

vivo in affitto con la mia famiglia da oltre 20 anni in un appartamento piuttosto vecchio, mai ristrutturato nemmeno dove ce ne sarebbe bisogno, quindi il proprietario non è mai stato disturbato, semmai ha disturbato lui aumentando la mensilità…
Recentemente mia mamma è stata colpita da ictus, ed è rimasta invalida al 100 %.
Ho chiesto al proprietario di modificare quanto meno il bagno, inserendo una doccia per poter lavare mia mamma in maniera decente (la vasca è vecchia ed usurata e il bagno piccolo e scomodo per fare manovre con sollevatore ecc all’interno), ma il proprietario nonostante la gravità dei fatti non ne vuole sapere. C’è una legge in merito a cui posso appellarmi, o nonostante la situazione già complicata devo pensare ad un trasloco? Posso eventualmente farmi io carico delle spese e poi (sempre esista una legge in merito), scalare la somma dalla mensilità dell’affitto?

Che io sappia non ci sono leggi che impongono al proprietario di farsi carico delle spese necessarie per opere che sono divenute indispensabili, od opportune, per vicende che hanno colpito la persona del conduttore o uno dei suoi familiari.

Del resto, la verificazione di eventi del genere non sono certo colpa della proprietà che non può essere tenuta a farsi carico dei problemi personali dei propri inquilini.

Approfondendo la questione, probabilmente potremmo trovare adeguate basi legali per poter fare i lavori, ma non credo chiedendo il pagamento delle opere alla proprietà, ma semplicemente avendo la facoltà di realizzarle.

Già questo credo che potrebbe essere un buon approccio per il problema, anche considerando che le spese di trasloco, nonché i fastidi, sarebbero sicuramente superiori a quelle dell’intervento nel bagno.

Prima di fare qualsiasi cosa, tuttavia, il proprietario va interpellato per iscritto, con le migliori forme e formule, tramite una diffida da inviarsi mediante avvocato, perché i contatti che avete avuto oralmente non hanno nessuna rilevanza.

Può anche darsi che a seguito dell’intervento di un legale si instauri una trattativa che conduce ad un accordo sul punto, cosa che sarebbe sicuramente la soluzione di gran lunga migliore.

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Coinquilini della locazione: possono ospitare altri persone?

4 studentesse universitarie, con regolare contratto, dove viene specificato che l’appartamento deve essere abitato solo dal conduttore, ma una ragazza vuole far dormire nella sua camera e usufruire dei servizi (cucina e bagni) con frequenza mensile, per circa 3/4 giorni, altre persone (genitori-fidanzato-amici). Le altre ragazze possono negargli dette visite.

Bisognerebbe vedere innanzitutto la clausola cosa prevede di preciso e come è formulata in particolare.

Supponendo, per ipotesi, che effettivamente ponga un divieto di questo senso (e che non contenga, invece, un più diffuso e comune divieto di sublocazione), credo che difficilmente possa essere interpretata nel senso di escludere una ospitalità temporanea, come quella di pochi giorni al mese, verso persone che comunque non disturbano gli altri abitanti, anche se è vero che comunque diminuiscono l’intimità e la privacy delle persone che abitano nell’appartamento.

Quand’anche, infine, una clausola del genere fosse formulata o comunque interpretabile nel senso di escludere anche la presenza limitata e temporanea di altre persone, bisognerebbe anche interrogarsi su quali sarebbero le modalità per farla valere e richiederne il rispetto.

Non credo che un coinquilino possa arrivare sino a far spedire una diffida da parte di un avvocato per richiedere appunto l’osservanza di questa pattuizione.

Ovviamente è fatto salvo il caso in queste persone siano di effettivo disturbo, per immissioni rumorose intollerabili ad esempio (sulle quali rimando alla scheda relativa), nel qual caso ci sarebbe diritto di opporsi a prescindere da quel che prevede il contratto.

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Locazione con problemi: posso far causa prima che scada il contratto?

Sono inquilina da 15 anni
di un appartamento nel quale non sono mai stati effettuati interventi di
manutenzione straordinaria dal proprietario, ho muffa nei muri, imposte
distrutte, muri lineati ecc ecc. Vorrei agire legalmente con riduzione
del canone ed eventuale risarcimento danni… Inoltre, accostato al mio
fabbricato hanno costruito una palazzina che ha comportato un
peggioramento dello stato del mio appartamento dovuto a vibrazioni,
ecc. Ho dovuto anche subire rumori acustici elevati, orari non conformi,
calcinacci nei miei balconi, danni ……Tutto senza mai essere
tutelati dal mio proprietario di casa…. E’ più di un anno che vivo un
inferno malgrado le mie rimostranze! Il mio contratto (4+4) scade a
gennaio 2017, temo che se agirò per rivalsa non mi verrà rinnovato e non
potrei più far valere i miei diritti (suppongo). Come devo agire ?

La primissima cosa da vedere è se tutti questi problemi sono stati a suo tempo debitamente contestati per iscritto alla proprietà. In mancanza, infatti, diventa difficile costruire una causa intera dopo anni.

Per quanto riguarda la disdetta, se parliamo di una disdetta al primo quadriennio deve essere motivata, ciò ovviamente non esclude possibili frodi al riguardo che sono abbastanza frequenti; in caso contrario, la disdetta può anche essere pura e semplice ed è ovvio che nessun locatore vorrebbe stipulare un nuovo contratto con un conduttore con cui pende un contenzioso.

Bisogna, insomma, valutare complessivamente la situazione, tutte le circostanze del caso, la prescrizione delle domande che si andrebbero in concreto a dispiegare e vedere se e come è meglio procedere.

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Per le questioni di fine locazione l’approccio negoziale è sempre quello più consigliato

ho stipulato a Roma un contratto per studenti universitari, dal 1/09/2012 al 1/10/2013. Finita la locazione il proprietario non mi ha restituito l’intero deposito cauzionale di € 1000,00, ma solo la metà in attesa di conguagli spese, come specificato nel verbale di riconsegna.Qualche giorno fa, lo stesso mi invia le spese da pagare, non documentando però quelle relative a Ta.res, riscaldamento e acqua (perchè ancora non pagate) ma solo quelle di gas, Acea e internet.Posso oppormi al pagamento delle spese non documentate e chiedere immediatamente la restituzione di €500?
Nel contratto è scritto che il deposito cauzionale non sarebbe stato produttivo di interessi, questa clausola è valida oppure è da ritenersi nulla e pertanto dovrà restituirmi anche gli interessi sulla somma trattenuta?

La mia opinione è che trattare vertenze di basso valore come queste in punta di diritto sia il metodo più sbagliato.

Si potrebbero fare mille considerazioni al riguardo ma non si avrebbe, come spesso accade nel mondo del diritto che è fatto di molte meno certezze di quelle che credono coloro che ne sono estranei, alcuna soluzione definitiva, precisa ed univoca.

In altri termini, non è che se apri il codice civile, o una qualsiasi delle altre leggi del nostro Paese, trovi una disposizione che riguarda il tuo caso. Si possono rinvenire solo principi generali, che vanno adattati al caso concreto, con un lavoro di interpretazione, lavoro che in un caso come questo non vale proprio la pena di fare, anche perché condurrebbe ad un risultato non univoco come già cennato.

A mio giudizio, l’unico modo in cui conviene ragionare è quello dell’accordo amichevole.

Anche per quanto riguarda gli interessi, se anche ti fossero dovuti in virtù della vessatorietà della clausola che somma credi che potrebbero essere, calcolati per un anno su 1.000€?

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Che cos’è il termine di grazia nelle locazioni civili?

Pur pagando affitto metri Quadrati appena 45 da un anno e mezzo il propietario ci ha fatto lo sfatto. Abito con i miei figli minori in questo appartamento a villanova di guidonia purtoppo sono separata da pochi mesi, sono due mesi che non ricevo il mantenimento per i miei figli minori non lavoro mia madre mi dà una mano ma non può pagare affitto .HO ricevuto lo sfratto per morosità sono solo appena due mesi che non pago affitto andrò dal avvocato… cosa mi consigliate?

Purtroppo, nel momento in cui ti rendi inadempiente di due mensilità di canone il locatore può intimarti lo sfratto per morosità.

Per cui lo sfratto è stato fatto legittimamente.

Puoi andare all’udienza, con l’assistenza di un avvocato, e richiedere il termine di grazia

Se salderai entro il termine concesso dal giudice tutti gli arretrati e le spese legali (nella misura che determinerà al riguardo il giudice), lo sfratto sarà «annullato» e potrai continuare ad abitare nella casa.

Ovviamente, dovrai pagare regolarmente il canone, non facendolo per due mensilità consecutive il proprietario ti potrebbe mandare un nuovo sfratto.

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Cosa posso fare se il mio inquilino è indietro di 4 mensilità di canone?

a Marzo di quest’anno ho affittato un appartamento ad un inquilino. Premesso che nel contratto d’affitto era specificato che l’inquilino aveva presa visione della casa e la prendeva in affitto nelle condizioni in cui era (vale a dire buone) e che una delle clausole rescissorie era la morosità nel pagamento dell’affitto, fin da subito l’inquilino ha iniziato a dare problemi: ha preteso migliorie prettamente estetiche, ha effettuato molti lavori (anche importanti) senza il mio consenso (alcuni dei quali hanno poi causato problemi, come perdite d’acqua) e da quattro mesi non paga l’affitto (avevamo concordato un piano di rientro, ma l’inquilino prima non ha rispettato le date stabilite, poi ha cercato di rifilarmi un assegno post-datato con l’avviso di chiamarlo, prima di incassarlo, perchè magari poteva essere scoperto…).
Vorrei sapere cosa posso fare per liberarmi di questo inquilino, recuperare i soldi che mi sono dovuti e, se possibile, farmi rimborsare i danni.

Il problema più urgente, ovviamente, è recuperare la disponibilità dell’immobile, per evitare di perdere ulteriori canoni e anche, visti i precedenti, per evitare che questo inquilino produca ulteriori danni.

Una volta liberato l’immobile, poi, potrai valutare il recupero credito per i canoni impagati e per il risarcimento del danno, rigorosamente previo accertamento della solvenza dell’inquilino, per evitare di fare cause e spendere altri soldi per nulla.

Per riprendere in mano l’immobile, devi seguire la procedura di sfratto per morosità, che è azionabile sin da subito visto che la morosità supera il limite previsto di due mensilità. Se vuoi un preventivo, puoi chiederlo compilando il modulo apposito.