Tag: locazioni

Categorie
diritto

Rumori e odori dall’unità sottostante: che fare?

sono proprietario di uno stabile che ho adibito a b&b da circa 2 anni e mezzo, al primo piano è rimasta una coppia di anziani che vive lì da tantissimi anni in questa casa che ho acquistato e loro hanno regolare contratto di affitto…. lui ha 89 anni lei 86 con qualche problema fisico .
il problema è che i parenti hanno messo una badante che assiste gli anziani, questa grida ha vocione e spesso risulta volgare con il suo linguaggio…. ho allertato i parenti, ma non è servito a nulla… Altro problema sono gli odori che fuoriescono dall appartamento , alcune volte urina ,altre volte di cibo….
Mi trovo in una situazione tale che non posso mandarli via perchè anziani , i parenti mi pagano regolarmente l affitto, ma il disagio è notevole. Cosa posso fare ?

È un classico problema di immissioni, di base, con in più un aspetto «locatizio» che può in effetti anche essere utile o comunque utilmente sfruttato, secondo le circostanze.

finestra

Come dico sempre, il primo passo per trattare questo tipo di problema è l’invio di una diffida tramite avvocato in cui si chiede, sotto pena, in difetto, di azioni successive più importanti e impegnative, tra cui, al limite, anche una causa giudiziaria, di cessare o far cessare i comportamenti di disturbo.

Oltre a questo aspetto, riguardante appunto le immissioni, nel nostro caso di rumori e odori, che, come tali, possono essere dannose per l’attività economica esercitata nello stesso stabile, c’è il rapporto locatizio, in seno al quale, forse (è un aspetto da valutare con il dovuto approfondimento e la dovuta oculatezza), si può contestare un uso diverso da quello convenuto o contrario a buona fede, tale da determinare, al limite, anche la risoluzione e cioè lo scioglimento del contratto.

Consulta questa pagina per valutare l’acquisto di una diffida.

Iscriviti al blog per non perdere il fondamentale post del giorno con consigli preziosi per vivere tutelandosi oggigiorno.

Categorie
diritto

Spese legali e diffida stragiudiziale: sono dovute?

Photo by Pixabay on Pexels.com

la mia compagna causa Covid 19 non lavora e non ha visto un soldo da marzo, nemmeno la Cassa Integrazione. E’ indietro con l’affitto di due mensilità e le spese condominiali per un importo di 1350 euro. I proprietari tramite avvocato hanno inviato lettera di intimazione al pagamento di tale somma. Questo avvocato che considero uno sciacallo, ha chiesto 300 euro di spese come suo onorario per la lettera (15 righe…). Cosa si può fare per contestare tale importo?

Ovviamente il numero di righe della lettera non ha niente a che fare con l’importo che può essere stato chiesto a titolo di spese legali, dipendendo tale aspetto da tutto un insieme di circostanze tra cui la natura della questione, il valore della stessa e così via.

Peraltro, la tua compagna pur versando in una situazione comprensibile, legalmente ha sostanzialmente torto: non è moralmente colpa sua l’inadempimento, ma il contratto rimane valido e vincolante, anche se per il periodo dell’epidemia sono stati sospesi gli sfratti, come ho riportato in questo altro post.

Peraltro, è discusso che in fase stragiudiziale le spese possano essere ripetute, cioè chieste indietro come ha fatto il creditore in questo caso. Inoltre, credo che se riusciste a raggiungere un accordo sul pagamento del capitale questa voce potrebbe esservi abbuonata o scontata, appunto comunque in via negoziale.

Quindi il suggerimento è sicuramente quello di tentare di negoziare con il padrone di casa tramite il suo avvocato; per il momento magari provate a muovervi da soli senza incaricare un altro avvocato, altrimenti per una somma tutto sommato contenuta come questa rischiate di andare a spendere molto appunto in spese legali.

Una polizza di tutela legale, come sempre, sarebbe stata utile; su questo tema, cui sono come sai molto affezionato, puoi ascoltare anche questa puntata di radio solignani podcast, in cui finalmente posso esprimermi come si deve a riguardo.

Iscriviti al blog, per poter conoscere meglio come tutelarti ricevendo ogni giorno un post utile per capire le tue strategie di vita.

Categorie
diritto

Locazione e mancato preavviso

Siamo in un appartamento in affitto al primo piano, sotto c’è un bar che al momento della sottoscrizione del contratto era gestito come circolo con orario di chiusura non oltre le 20. Da qualche mese è cambiata la gestione e gli odori di fritto e cucina (non hanno cappa o canna fumaria) e i rumori prodotti sia dal personale poco raccomandabile, che insulta e minaccia, che dalle casse situate in corrispondenza della camera da letto, riducono notevolmente il godimento dell’immobile secondo l’uso convenuto. Siamo venute a conoscenza solo successivamente che questo bar ha sempre avuto delle “cattive” gestioni e non pochi problemi, informazione che non ci è stata fornita all’atto della supervisione dell’immobile. L’immobile è di proprietà di due sorelle che non hanno nessun rapporto e questo ci sta creando non pochi problemi nel cercare un accordo per evitare i 6 mesi di preavviso ma ridurli a 4. Cosa possiamo fare?

Non c’è molto, purtroppo, che si possa fare in una situazione del genere.

Intanto, data la natura temporanea delle locazioni, diventa particolarmente difficile pensare di investire in una pratica legale, dal momento che appunto si va ad intervenire su una situazione comunque temporanea; inoltre i valori in ballo sono molto bassi, parlando ovviamente in generale e senza voler discutere delle tasche di ognuno, ma solo in relazione sempre alla convenienza di un eventuale approfondimento.

L’unico approccio funzionale in una situazione del genere sarebbe quello della trattativa, che però nel vostro caso mi avete già detto essere particolarmente difficile per la presenza di una situazione proprietaria complicata, che rende appunto disagevole qualsiasi negoziazione.

La cosa migliore, naturalmente, sarebbe nominare un avvocato, però vale il discorso di prima, cioè che essendoci valori non molto alti in ballo non so, anzi non credo che possa valere la pena investire parte del vostro denaro per compensare un professionista.

A occhio e croce, direi che vi converrebbe rassegnarvi a pagare il preavviso per intero, però se credete di approfondire valutate l’acquisto di una consulenza.

Ricordatevi anche di iscrivervi al blog per non perdere aggiornamenti quotidiani come questo.

Riferimenti.

Categorie
diritto

Affitti impagati e prescrizione: dopo quanto tempo?

Nel 2012 ho lasciato un appartamento in affitto a Torino e mi sono trasferita in provincia di Asti. Avevo perso il lavoro e avevo 6 canoni di affitto non pagati. Il proprietario mi ha fatto firmare un foglio nel quale mi impegnavo a pagarli. E’ andato in prescrizione o potrebbe ancora chiedermi il dovuto? Tra l’altro contestavo spese condominiali non proprio chiare, forse è per questo che non ha mai chiesto il pagamento. Il secondo problema riguarda l’utenza luce e gas di quell’appartamento. Ho dato disdetta telefonica (prevista dall’ente ) in aprile, inviando anche una mail dicendo che a fine giugno sarei andata via. A distanza di anni mi chiedono le utenze che risultano attive, con importi variabili perchè credo che l’inquilino attuale ogni tanto paghi. Da giugno 2012 non ho più accesso a quei locali. Mi sono rivolta ad un legale che non ha risolto. Cosa posso fare? Quanto mi costerebbe rivolgermi a voi? Posso denunciare l’inquiino? Non dovrebbero staccare la fornitura?

Naturalmente, non ci sono soluzioni magiche per situazioni di questo genere, dove si sono lasciate andare le cose per anni.

Si può solo approfondire la situazione, valutare cosa è meglio fare e iniziare subito a trattarla sulla base, appunto, di quel che si è valutato.

Per questi motivi, è impossibile fare un preventivo diverso da una «ricarica» a tempo o una prima consulenza di base.

Per quanto riguarda la prescrizione, poi, è impossibile pronunciarsi sul punto senza vedere il «foglio» che ti è stato fatto firmare a suo tempo che, ad esempio, potrebbe aver avuto efficacia novativa, costituendo una obbligazione nuova e di diversa natura soggetta a regole diverse, anche quanto alla prescrizione, rispetto a quella originaria.

Se credi, noi siamo a disposizione.

Se non sei già iscritta, non mancare di iscriverti al blog e a «radio Solignani» per non perdere consigli fondamentali, che non trovi da nessun’altra parte, per le tue strategie di vita.

Categorie
diritto

Contratto di locazione non in regola: che fare?

mi trovo in un appartamento dove, dopo 3 anni ho scoperto di essere in nero,ossia il contratto è stato solo registrato per il primo anno 2016/2017. Contratto oltretutto turistico,FASULLO,simulato e non in regola. Come previsto per legge ,da gennaio 2019 ho smesso di pagare l’affitto,mi sono in seguito rivolto ad un Legale di Bologna,per esperire il tentativo obbligatorio di conciliazione,evitando di andare in causa. Il mio Avvocato sta “tentando “,finora inutilmente, di mediare da circa un mese con l’avvocato della controparte,il quale ,per tutta risposta,dice che devo liberare l’appartamento a luglio ,a fronte di un esiguo risarcimento. Ora mi chiedo,dopo che il proprietario mi è entrato in casa a mia insaputa,fatto telefonate a terzi violando la privacy,ho fatto un esposto in Procura,devo anche finire per strada ? Quando si scopre un reato,un illecito ,si fa presente,si vuole riparare,ma si viene incolpati pur non avendo colpa…non è un comportamento mafioso?

È impossibile, innanzitutto, dare una valutazione su di una situazione regolata da un contratto senza poterlo leggere almeno una volta.

Analogamente, per quanto riguarda la trattativa – e non mediazione – che il tuo legale sta facendo per tuo conto è impossibile fare una valutazione. In sede di trattative, tutto può far brodo, come ho spiegato già dozzine di volte, a prescindere dal merito della questione.

La maggior parte delle vertenze, anzi, viene definita e composta senza applicare il diritto, e io aggiungo anche «per fortuna», e ciò grazie alla professionalità degli avvocati coinvolti, naturalmente nelle ipotesi più felici, dal momento che questa professionalità non sempre sfortunatamente c’è.

Ovviamente, una persona coinvolta in una questione si chiede sempre quanto le condizioni che le stanno proponendo sono distanti da quella che sarebbe l’applicazione del diritto…

Ma è un discorso che ha poco senso, perché innanzitutto cosa preveda il diritto su di una certa situazione è spesso non ricostruibile con precisione, e a volte nemmeno con approssimazione, inoltre, al di là di questa già difficile ricostruzione sulla carta, è molto difficile che cosa potrebbe prevedere un giudice, al termine magari di una causa di durata poliennale e con costi, intanto, a carico di chi la promuove.

In conclusione, non saprei bene come aiutarti. Potrei proporti una consulenza di approfondimento per capire meglio come potrebbe stare la questione in termini giuridici, ma a mio giudizio butteresti solo via altri soldi. Tutto sommato, credo che sia meglio lasciar lavorare il tuo avvocato e ascoltare le sue valutazioni a riguardo, lui conosce il tuo caso molto meglio di me e sicuramente può dirti se le proposte che pervengono da controparte possono avere un senso, come ipotesi di lavoro, o meno.

Ti raccomando di iscriverti al blog e al podcast, per non perdere altri articoli come questi, utili ad orientarsi nel vasto e variegato mondo dei problemi legali.

Categorie
diritto

Vasi, piante, stillicidio sull’unità soprastante: che fare?

l’inquilino del 2′ piano del mio condominio, ha collocato sul perimetro esterno del suo balcone delle fioriere in vasi rettangolari. Detiene altresì all’interno del suo balcone una miriade di piante. Io sono al piano terra sottostante con annesso giardino e giornalmente sono alle prese con 2 inconvenienti:
1- il pericolo che qualche fioriera si distacca e mi cade sulla testa altresi il gocciolamento dell’acqua di annaffio.
2- giornalmente dai pluviali di scolo, del suo balcone, cade, in maniera concentrata, l’acqua sporca di annaffio delle altre piante che detiene sul pavimento del balcone.
All’esasperazione per il continuo menefreghismo di costui sono dell’idea di procedere per le vie legali.

Il «pericolo» di caduta è un danno solo potenziale, al momento non concretatosi in nulla, rispetto al quale si può generalmente formulare solo una richiesta o un avvertimento.

Per quanto riguarda invece lo stillicidio, si tratta di un problema, già attuale e fattuale, di immissioni, per maggior approfondimento sulle quali raccomando una attenta lettura della relativa scheda di approfondimento.

Per entrambi gli aspetti, comunque, il primo passo per la trattazione del problema, secondo il mio approccio strategico, è quello dell’invio di una diffida tramite avvocato all’inquilino responsabile, che si potrebbe valutare di spedire in copia anche al proprietario dell’unità, che potrebbe essere tenuto responsabile in caso di danni, e all’amministratore del condominio.

Se vuoi acquistare la diffida, puoi farlo dalla pagina relativa; se vuoi, invece, per il momento solo approfondire il problema, puoi valutare di acquistare una consulenza.

Categorie
diritto

Patrocinio gratuito: quanto tempo occorre?

Podcast: Play in new window | Download

Subscribe: Google Podcasts | Spotify | TuneIn | RSS | More

Note dell’episodio.

Oggi, partendo dal caso di una nostra lettrice, vediamo quanto tempo ci
vuole per avere l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato.

Riferimenti.

–
blog.solignani.it/2014/05/09/se-lordine-degli-avvocati-non-mi-ammette-al-patrocinio-gratuito-cosa-posso-fare/
Se l’ordine degli avvocati non mi ammette al patrocinio gratuito …

Trascrizione

La seguente trascrizione dell’episodio é stata realizzata automaticamente
con un software di riconoscimento vocale. Non presenta punteggiatura, può
essere inaccurata in una o più parole essenziali per la comprensione e il
significato, anche giuridico, del testo e viene fornita solo per comodità,
per dare un’idea del contenuto e per consentire a chi cerca con google di
trovare questa puntata, se questa puntata può essergli utile. Ti consiglio
sempre di ascoltare, tuttavia, la puntata in originale.

la spesa dello Stato e tempi necessari per ottenere l’ammissione al
beneficio sempre a partire dalla domanda di una nostra ascoltatrice che
andiamo subito ad ascoltare e volevo sapere se si richiedono avvocato è
gratuito che paga lo stato non superando gli 11.000 e qualcosa a lui e poi
bisogna presentare una domanda e poi dopo quando tempo ci viene appunto
affidato questo avvocato siccome abbiamo una causa per civile che non
paghiamo un affitto e la proprietaria dobbiamo andare il 29 aprile 3:00 ci
vuole molto per favore se potete comunque rispondete al più presto Grazie
allora qui le osservazioni da fare quali sono innanzitutto il patrocinio a
spese dello Stato ed è liberato civile anche perché civile penale a
riguardo sono differenti ma il quesito della nostra ascoltatrice riguarda
se ho capito bene una pratica civile e deliberato nel civile dall’ordine
degli avvocati territorialmente competente è una deliberazione di tipo
anticipatorio che poi deve essere confermata dal giudice e può anche in
alcuni casi non essere confermata i tempi di esame e di deliberazione sul
ammissione al patrocinio a spese dello Stato sono estremamente variabili a
seconda della sede dell’ordine quindi non secondo dell’ordine territoriale
che deve deliberare Io in passato ho fatto molte pratiche di patrocinio a
spese dello Stato poi ho smesso per i motivi che dirò tra poco e batte un
po’ in tutta Italia e quindi posso proprio dire per certo che i tempi sono
molto variabili mi ricordo in particolare l’ordine di Macerata che per
darmi una ammissione al patrocinio a spese dello Stato per una separazione
e ci ha messo qualche mese non per colpa sua perché ci sono state anche nel
frattempo le elezioni rinnovo del consiglio diciamo mi ricordo questo ma ci
sono stati anche altri casi di ritardi di lungaggini Ecco Poi dipende dal
caso quindi è chiaro che se uno in marzo riceve un atto che che che
comporta un udienza il 29 di aprile mi sembra o comunque in aprile i tempi
possono essere troppo lunghi e questo è uno degli tanti svantaggi che
presenta questo Istituto perché io ho smesso di farlo ma perché è un
istituto che in realtà non garantisce nulla nel senso che intanto tu come
avvocato devi lavorare per anni senza poter nemmeno chiedere il rimborso
delle spese vive che hai affrontato perché quando una persona è ammessa al
gratuito patrocinio diventata book fare qualsiasi richiesta di somme di
denaro e dopo aver lavorato per anni quindi parliamo di 67 anni che magari
la durata di una causa civile in primo grado aspetti un altro hanno due o
tre per ottenere la liquidazione di quello che ti spetta la liquidazione
non è il pagamento è solo un giudice che accerta liquida stabilisce la
somma che ti è dovuta e poi aspetti un altro hanno due o tre per essere
effettivamente pagato la liquidazione per legge è pari alla metà di quello
che tu prenderesti se applicassi i parametri del libero mercato quindi
gratuito patrocinio per un avvocato significa prendere la metà di quello
che prenderebbe sul libero mercato dopo quasi 10 anni e volte più di 10
anni di lavoro un ciclo produttivo che non hanno neanche Quelli che
costruiscono i grattacieli ma nemmeno quelli che praticano la silvicoltura
secondo me hanno dei cicli produttivi così lunghi in 10 anni uno può anche
smettere di fare l’avvocato può può cambiare completamente vita può andare
all’estero in questi dieci anni chiaramente poi tu hai una burocrazia da
tenere sempre attiva quindi prima devi presentare la domanda e sperare che
ti accettino poi una volta accettato devi sperare che questa domanda venga
confermato perché in alcuni casi patrocinio viene poiliquidazione gli
uffici In pratica è che sono spalmate su tempi su su archi temporali così
lunghi spesso si perdono le cose quindi le devi presentare due o tre volte
io parlo per esperienza non parlo per sentito dire per arrivare alla fine
ad avere dopo 10 anni la metà del tuo compenso io sì non lo so che non so
che cosa dire a riguardo non mi sembra un sistema per assicurare
un’assistenza legale non abbienti Io piuttosto ho preso alcune decisioni
riguardo a ciò ed è stato quello di concedere degli sconti anche molto
sostanziosi a chi ha effettivamente un reddito inferiore a €10000 all’anno
ho mandato un codice sconto del 35% anche l’altro giorno a una persona che
vuole fare ricorso CEDU dove tra l’altro il gratuito patrocinio si presenta
come ancora più problematico e quindi gli ho detto io in gratuito
patrocinio non te lo faccio te lo faccio con uno sconto molto forte valuta
tu se lo vuoi considerare o meno quindi la mia politica è stata quella di
dire Pagani mi dai molto meno di quello che mi pagheresti ti faccio un
preventivo di favore però mi paghi subito perché altrimenti io
sostanzialmente essere pagato la metà comunque dopo comunque la metà
intanto dopo 10 anni e nel frattempo dover fare una burocrazia infinita di
domande domande presentate istanze cose che si perdono con rischio poi ti
arrivi un giudice che dica no l’ordine degli avvocati ha ammesso al
patrocinio ma non è corretto non ritengo tengo preferibile fare un bello
sconto subito bello sostanzioso e e andare in giro a libera professione
sembra per non dire di no nessuno sempre per poter aiutare tutti perché
accontentare tutti quindi questo è quello che consiglio anche la nostra
ascoltatrice di chiedere senza perdere troppo tempo col patrocinio a spese
dello stato un preventivo magari di favore agli avvocati che come me
praticano questo tipo di questo tipo di favore verso le persone che hanno
un reddito basso chiaramente se vuole un preventivo anche per lo studio lo
faccio volentieri dipende sempre dal lavoro che c’è da fare se invece
volesse insistere con il patrocinio a spese dello Stato potrebbe fare
questo andare all’ordine degli avvocati di persona e chiedere a loro che
sono quelli competenti quali sono i tempi medi presso la loro sede anche
solo indicativamente per ottenere la deliberazione di ammissione al
patrocinio a spese dello stato ovviamente in quella sede si può parlare con
un impiegata che può una una valutazione così delle cose viste dal di fuori
però non è una cosa su cui si possa fare poi in seguito affidamento al 100%
di solito comunque le indicazioni sono abbastanza verosimili fondate
piuttosto credo che ti dicano che non te la sanno dare piuttosto che darti
un’informazione sbagliata o completamente sballata quindi è comunque un
tentativo che si può fare sempre lì all’Ordine si può sentire come si può
presentare la domanda e quindi presentare immediatamente e poi si può
chiedere anche un elenco degli avvocati che esercitano con il patrocinio a
spese dello Stato tra cui scegliere quello per affrontare questa udienza
dunque l’udienza ultima osservazione che mi sento di fare è un udienza di
sfratto perché sei un udienza di sfratto giuridico probabilmente non c’è
molto da dire nel senso che se l’unica questione che non è stato pagato
direi che sia abbastanza poco utile prendersi un avvocato per sostenere che
cosa No io non so non ricordo adesso sei termine di Grazia può essere
proposto può essere richiesto dalla parte anche personalmente questa è una
cosa che si potrebbe opportunamente verificare se così fosse un ulteriore
motivo magari per non munirsi di un avvocato per andare in udienza
personalmente e richiedere questo termine di Grazia io ovviamente non lo so
se può essere richiesto anche senza l’assistenza di un avvocato perché io
l’ho sempre chiesti io come avvocato è mai capitato di essere sfrattato di
andare a chiedere personalmente In ogni caso sarei comunque sempre stato un
avvocato che comunque si può difendere i propriapprofondire magari anche
velocemente In questo modo non ho in questo momento non ho modo di fare
ricerche nemmeno su Google però magari facendo una ricerca o un
approfondimento su questo si può vedere Ovviamente bisogna stare attenti
alle ricerche che si fanno su Google non è che sia così immediato magari si
trova una sentenza che poi il giudice divide noi non viviamo in un sistema
precedente vincolante questa è una cosa che chi fa ricerche giuridiche su
Google non considera che in realtà invece una cosa molto importante perché
io ho sentito tante volte dire da parte di giudici di merito quindi giudici
di tribunale di bello Ah sì la Cassazione la pensa così benissimo fate
ricorso in Cassazione io la penso diversamente questa è una cosa che ogni
avvocato sostanzialmente sa quindi si portano dei precedenti Con lo scopo
di cercare di giudice ragionare uno stesso modo ma non sempre Anzi non così
spesso devo dire la verità si riesce in questo intento è solo un argomento
che si porta un giudice ma molti giudici su tante questioni hanno già la
loro opinione e non se ne discostano solo perché lo dice la Cassazione ho
un’altra Corte d’Appello un altro tribunale occorrono dei ragionamenti più
approfonditi quindi fare magari questo approfondimento ma con attenzione
per vedere se questa settimana mente una cosa assodata bene per oggi direi
che sia tutto ti ringrazio per avermi ascoltato ti ricordo di iscrivervi al
Podcast per non perdere puntate come queste con consigli utili per saper
trattare i problemi di tipo legale e ti ricordo che puoi mandare anche tu
la tua domanda anche tramite messaggio vocale con la g che non penso
blog.solignani.it e facendo tap sul bottone verde in basso a destra Grazie
e buona giornata

[la risposta è nel podcast]

Categorie
diritto

Contratto di locazione: come tutelarsi.

Podcast: Play in new window | Download

Subscribe: Google Podcasts | Spotify | TuneIn | RSS | More

devo stipulare un contratto di locazione con due associazioni culturali No Profit e prima di fare degli errori ho pensato di chiedere un consiglio.
1) Chi devo inserire come conduttori? I nomi delle associazioni con il loro codici fiscali?
2) Chi deve firmare il contratto? Per mia logica suppongo i presidenti e tutti i membri dei consigli direttivi. E’ così?
3) A chi posso chiedere la verifica dei nominativi/dati che mi danno? Cioè nominativi dei presidenti e dei membri dei consigli direttivi?
4) Posso conoscere il valore del fondo comune delle associazioni o cmq sapere se hanno mai avuto debiti e/o morosità?
5) Inserendo le due associazioni come conduttori, sono automaticamente responsabili in solido? Cioè se nel mese A l’associazione X si scioglie o non paga, la Y sarà tenuta a pagare tutto l’importo dell’affitto?

Categorie
diritto

Immobile commerciale sempre pieno di umidità: che fare?

ho un’attività di rappresentanza di testi scolastici con deposito e sono in affitto . da circa tre anni (un anno dopo il nostro ingresso nel locale ) il proprietario del locale adiacente ha dato in affitto il proprio spazio a una ditta che fa lavaggio auto. Sulla parete che separa il nostro locale dal locale del lavaggio c’è tantissima umidità al punto che l’intonaco si stacca cadendo sui ripiani dove noi abbiamo i libri Un anno fa circa hanno eseguito i lavori di impermeabilizzazione nel fondo del lavaggio ma l’umidità continua ad essere , pezzi importanti di intonaco che si staccano , quindi tutti i ripiani sulla parete interessata sono inutilizzabili (circa 10/12 metri di muro per un’altezza di 2 metri ) il proprietario ha in corso denunce e varie liti legali con il proprietario del locale adiacente , ci ha promesso che farà di nuovo i lavori di ripristino ma intanto noi abbiamo disaggio e difficoltà a lavorare, posso chiedere danni? una diminuzione del canone?

Certamente sembrano esserci adeguate basi di fatto per poter richiedere una diminuzione del canone e magari il risarcimento del danno subito.

Per la diminuzione del canone, è noto che non si può praticamente autonomamente, ma va o concordata o prevista da un giudice all’interno di una causa civile, che però molti rinunciano a fare perché trattandosi di locazioni spesso non vale la pena coltivarle in sede giudiziale. Se la riduzione non è concordata, o prevista da un giudice, nel momento in cui, a forza di ridurre ogni mese una parte di canone, si arrivano a superare le due mensilità, il proprietario dell’immobile può intimare lo sfratto.

L’inadempimento, quantomeno parziale, a mio giudizio c’è, considerando che l’immobile non viene mantenuto in stato da servire all’uso cui è destinato, specialmente considerando lo smercio di materiale librario, anche se a riguardo bisognerebbe vedere cosa dice esattamente il contratto di locazione.

Attenzione che nelle locazioni commerciali lo sfratto non è sanabile come in quelle civili, non esiste il termine di grazia e non giova nemmeno pagare dopo l’intimazione dello sfratto perché vale il principio della cristallizzazione dell’inadempimento.

Per quanto riguarda la voce, ulteriore, di danno, va ricordato che ogni danno di cui si chiede il ristoro deve essere, salvo i casi in cui è ammessa la valutazione equitativa, puntualmente comprovato e dimostrato. Nel vostro caso, trattandosi di un danno economico, bisognerà pur avere qualche elemento a sostegno.

Quello che vi consiglierei di fare è di mettere per iscritto le vostre richieste mediante una diffida tramite avvocato, dopodiché si potrà valutare in base alla risposta, o alla mancata risposta, della proprietà, restando inteso che mi sembra comunque una situazione in cui il metodo principe è quello della negoziazione volta alla ricerca di un accordo.

Se vuoi consultare la nostra offerta per la diffida, ti puoi collegare a questa pagina.

Categorie
diritto

Gelateria non puntuale coi canoni: che fare?

ho affittato un locale commerciale ad una gelateria. Da mesi (ormai anni…) il canone non solo è sempre ritardato ben oltre la scadenza contrattuale del primo di ogni mese ma è sempre una frazione del dovuto. Ad esempio, il 10 dicembre ho ricevuto il 40% del canone dello stesso mese mentre a gennaio non ho ancora ricevuto niente (probabilmente mi arriverà un’altra frazione della mensilità di dicembre…). Sono mesi che sollecito per iscritto il rispetto del contratto, anche perché per motivi personali ho chiesto un prestito alla banca e quanto sopra mi crea un danno rispetto al piano di ripagamento con l’istituto. C’è poi un secondo aspetto.
Alcuni mesi fa i titolari dell’attività mi hanno inviato una raccomandata chiedendomi una riduzione del canone, giustificando poi i loro ritardi con la crisi economica e con il fatto che per loro è primario pagare i propri dipendenti per non mettere le loro famiglie sulla strada.
Adesso però ho scoperto che proprio nello stesso periodo, gli stessi soggetti hanno aperto altre 5 gelaterie in zone limitrofe… A questo punto le chiedo: – In merito al continuo ritardo e frazionamento dei canoni si può parlare di inadempimento contrattuale (il conduttore per pagare… paga … ma come gli pare) ,applicando magari il principio della cristallizzazione dell’inadempimento da lei spesso richiamato? – In considerazione del fatto che mi hanno mentito per iscritto sulla motivazione dei loro ritardi, chiedendo oltretuttto la riduzione del canone, ci sono i presuposti per grave violazione della buona fede contrattuale?

Stai complicando una situazione in realtà abbastanza semplice e che non solo non vale la pena rendere più complessa di quello che è, ma che va mantenuta nella sua linearità, pena l’ingestibilità della stessa.

Molto semplicemente, appunto, nel momento in cui, tra ritardi e pagamenti parziali ed eventuali altre voci (tra cui oneri condominiali, ad esempio), si dovesse verificare una morosità superiore all’ammontare di due mensilità di canone, potresti intimare uno sfratto per morosità.

A questo riguardo, non è tanto rilevante il principio della cristallizzazione dell’inadempimento, che eventualmente potrai invocare in seguito, qualora il conduttore tentasse maldestramente di sanare la morosità dopo l’intimazione dello sfratto, ma il fatto che il creditore può sempre rifiutare pagamenti parziali, anche se probabilmente questa è una regola di cui non avrai nemmeno bisogno, dal momento che, se il tuo inquilino procede regolarmente in questo modo, facilmente ha presto accumulato inadempimenti già sufficienti per lo sfratto.

Il tema della buona fede è davvero eccessivo in una situazione come questa, oltre che non strategico dal momento che attualmente il tuo scopo principale dovrebbe essere quello di recuperare la disponibilità dell’immobile per poterlo concedere di nuovo in godimento ad un altro conduttore più regolare nei pagamenti, mentre, solo in seconda battuta, puoi pensare al recupero dei canoni non pagati e all’eventuale risarcimento danni, nel cui novero rientrerebbe la violazione del dovere di buona fede – è molto importante capire che mentre per lo sfratto e il recupero crediti si dispone di una procedura agevolata e più veloce a livello processuale, non così per il risarcimento danni.

Il prossimo passo, per te, è quello di scegliere un buon avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito.