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Strada che serve tre palazzine e manutenzione: chi paga?

Abito in un appartamento che fa parte di tre palazzine che hanno l’area condominiale in comune e un’unica strada di accesso. Ora si pone il problema della manutenzione del muro di contenimento che costeggia la predetta strada di accesso. Volevo chiedere se sia possibile che una persona che possiede una casa di questa area condominiale possa vantare il diritto di passaggio senza dover sostenere le spese di manutenzione del muro e della strada? E poi volevo chiedere se il proprietario del terreno (posto ai margini della strada in questione) deve pagare le spese di manutenzione del muro visto che tale muro sostiene il suo terreno.

È certamente possibile che la strada sia una parte comune di una sola palazzina, ad esempio, mentre le altre due sono titolari solo di una servitù di passaggio sulla strada stessa.

Questo è solo un esempio, la situazione fondiaria e proprietaria va verificata in concreto, attraverso una analisi sia fattuale che giuridica.

Peraltro, se un soggetto è «solo» titolare di un diritto di servitù di passaggio non significa che non debba contribuire a pagare le spese di manutenzione della strada gravata dalla servitù stessa: il codice civile prevede un criterio a riguardo, di cui ho parlato molte volte nel blog e su cui puoi fare una ricerca nei vecchi post.

Prevede infatti l’art. 1069, comma 3°, del codice civile che «il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere per la conservazione della servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione ai rispettivi vantaggi».

Per quanto riguarda la questione del muro, anche qui va accertata con precisione la situazione dominicale dello stesso e ben potrebbe esserci un onere da parte del proprietario confinante di partecipare alle spese di manutenzione dello stesso.

Suggerirei di avviare una trattativa, coinvolgendo tutti i soggetti interessati, al fine di approfondire lo stato dei luoghi sia in fatto che in diritto, per giungere poi ad un accordo circa la ripartizione delle spese, che potrebbe essere prezioso perché si potrebbe usare per questa occasione ma poi mantenere anche per tutte le future manutenzioni.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, o incaricarmi già di svolgere la trattativa, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Spese+strada+comune: come dividerle?

>per le spese manutenzione strada vicinale, siamo 12 famiglie distanti fra loro. La strada è lunga km 1, 750
Dobbiamo fare calcoli come nei condomini o pagare per la distanza della strada da percorrere fino alle rispettive abitazioni?

Anche nei condomini, in realtà, se un servizio é destinato ad avere un’utilità diversa per i diversi condomini, le spese di manutenzione si ripartiscono tenendo tale aspetto in considerazione.

In materia, dispone infatti l’art. 1123 del codice civile come segue:

«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. || Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Un caso tipico di spesa ripartita non a millesimi ma in proporzione all’uso che se ne può fare data la situazione dei luoghi e strutturale del condominio é quella per l’ascensore, che varia a seconda dei piani.

Analogamente, potreste operare per la vostra strada, considerando che é destinata a servire i frontisti in maniera diversa a seconda di dove sono ubicate le case.

Suggerirei di fare un accordo scritto in modo che tale criterio venga «fissato» e seguito poi in tutte le occasioni successive, per evitare ogni volta di ridiscuterlo, valutando anche l’ipotesi di trascriverlo, eventualmente insieme ad altre pattuizioni ulteriori per il miglior godimento e la gestione della strada vicinale.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione o la situazione, chiama ora lo studio al numero **059 761926** e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente; puoi anche acquistare direttamente da [qui](https://blog.solignani.it/assistenza-legale/consulenza/): in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

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riflessioni

10 cose sull’assegnazione della casa familiare.

1) Quando si disgrega una famiglia con figli, il giudice ha il potere di assegnare la casafamiliare a quello tra i due genitori presso cui i figli sono collocati.

2) Il provvedimento di assegnazione può essere adottato sia nel caso di genitori sposati che in ipotesi di genitori conviventi, essendo previsto a tutela dei figli.

3) L’assegnazione dura non solo fino alla maggiore età del figlio, ma finché il figlio non diventa autosufficiente, cosa che oggigiorno, specialmente in caso di lunghi corsi di studi, può avvenire anche a 27/28 anni.

4) Per l’assegnazione non ha rilevanza la proprietà della casa: una casa di proprietà di un genitore, in tutto o in parte, può essere assegnata all’altro – con l’assegnazione, dunque, si superano le regole dominicali, valevoli cioè per la proprietà.

5) L’assegnazione comprende anche tutti i mobili e complementi che arredano la casa, che deve rimanere nello stato in cui si trovava in modo da «servire» come abitazione completa per i figli, senza che abbia anche in questo caso rilevanza di chi sono i mobili o chi li ha pagati.

6) Chi subisce un provvedimento di assegnazione della casa familiare può in linea di principio venderla a terzi, ma ben difficilmente riuscirebbe a trovare un compratore per la casa, dal momento che un eventuale acquirente non saprebbe nemmeno quando la casa diventerebbe disponibile.

7) Il provvedimento di assegnazione della casa familiare deve essere trascritto per essere opponibile a terzi: questo è assolutamente fondamentale, se hai ottenuto un provvedimento di assegnazione, chiedi al tuo avvocato di effettuarne la trascrizione.

8) Se non trascrivi il provvedimento e il tuo ex vende la casa, o gli viene venduta all’asta, chi acquista può sbattere fuori te e i tuoi figli.

9) Chi gode dell’assegnazione della casa familiare deve pagare le utenze, la manutenzione ordinaria e le spese condominiali ordinarie – l’amministratore del condominio deve essere informato a riguardo.

10) L’assegnazione si può prevedere anche in via consensuale nei casi in cui la separazione, il divorzio o l’affido si realizzano appunto sulla base degli accordi tra i genitori.

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diritto

Rifacimento facciata: chi lo decide?

Vivo in un condominio di due palazzine otto appartamenti per ognuna in tutto sedici condomini; ieri ho appreso attraverso un foglio appeso sulla parete della scala, che a breve mi comunicheranno i documenti utili da consegnare per restauro facciata, bene, nessuno mi ha comunicato l’intenzione, ne a voce, ne attraverso una riunione condominiale, l’ho appreso attraverso un foglio; funziona così?O dovevamo discuterne con tutti attraverso una riunione condominiale?Visto il periodo Covid-19 sono in cassa integrazione che oltre tutto lo stato non ha elargito, ed io non ho il denaro per affrontare la spesa di restauro, se continua ancora questa situazione cioè senza lavoro ne cassa integrazione io no potrò più pagare il mutuo; come funziona?Posso astenermi dal restauro?

Le spese per le parti comuni dell’immobile toccano a ciascuno dei proprietari delle singole unità immobiliare in base alle tabelle millesimali, non c’è modo di sottrarsi a queste spese se non cedendo l’immobile e anche in questo caso, tra l’altro, persiste, entro certi termini, una responsabilità solidale per le stesse anche dopo la vendita.

condominio casaPiuttosto, le spese devono essere deliberate con le formalità, le procedure e soprattutto la maggioranza prevista dalla legge e cioè nell’Assemblea dei condomini, da tenersi previa convocazione con esplicita indicazione dell’ordine del giorno.

Se intendi opporti a questa spesa, verifica, chiedendo a questo punto all’amministratore, come è stata approvato il rifacimento della facciata.

Ti consiglio di farti assistere da un legale, potrebbe non essere così semplice fare questa verifica.

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Vetro rotto nella casa in locazione: chi paga?

Ho un problema con l’appartamento che ho preso in affitto, ci abito da 3 settimane e una settimana fa rientrando in tarda serata a casa o trovato il vetro della porta scorrevole della doccia in mille pezzi (alla mattina uscita da casa era perfetto). L’idraulico dice che può succedere che si rompano anche dal nulla (può dipendere dal vetro stesso, dal montaggio, ecc) il box è stato montato nel 2008. Ora chiedo sono io a dover pagare per una cosa che non ho rotto io o il proprietario in quanto il vetro si è rotto per un problema di fabbrica se possiamo chiamarlo così? (per fortuna almeno non si è rotto mentre facevo la doccia).

[la risposta è nel podcast…]

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Delibere condominiali: come si possono impugnare?

In questi giorni nella mia palazzina è stata fatta l’assemblea di condominio. Premesso che non sono riuscita partecipare perché non avvisata, posso in qualche modo bloccare le decisioni prese? Per vie traverse ho saputo che gli altri condomini hanno deciso due lavori a cui sono assolutamente contraria .

Innanzitutto è necessario che verifichi se è stata o meno regolarmente convocata, se cioè non ha saputo della convocazione perché non ha ritirato la raccomandata regolarmente inviata al suo indirizzo o perché mai spedita. (per essere in regola la raccomandata deve esserle arrivata almeno 5 giorni prima dell’assemblea), inoltre deve verificare che sull’invito sia chiaramente riportato l’ ordine del giorno su cui si andrà a discutere.
Dovrà poi attendere che le arrivi sempre per raccomandata il verbale di assemblea e potrà così verificare che sia stato discusso solo ciò che era all’ordine del giorno , infatti nessuna decisione può essere assunta dal condominio sotto la voce varrie ed eventuali.

Altro elemento che può verificare ai fini dell’impugnazione è che nel verbale siano correttamente riportati i nomi dei condomini presenti con i loro millesimi, e che i nominativi e i millesimi siano riportati ad ogni punto all’ordine del giorno per ogni singola votazione.

A questo punto potrà decidere se impugnare o meno la delibera , si ricordi che per l’impugnazione (che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione presso un organo di mediazione) è sempre necessaria l’assistenza di un’avvocato e che per la proposizione sono previsti tempi piuttosto ristretti ovvero 30 giorni dal ricevimento del verbale”(se fosse stata presente all’assemblea invece avrebbe avuto solo 30 giorni dalla riunione).

In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è, pertanto, vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti.

Qualora la delibera abbia delle irregolarità talmente gravi da non essere solo annullabile ma addirittura nulla e questo si ha quando le decisioni prese sono in totale contrasto con le leggi dello stato o con il regolamento condominiale potrà però essere impugnata anche oltre i 30 giorni; a titolo di esempio si parla di delibere nulle quando hanno oggetto illecito ( magari perchè contrarie alla morale o al buon costume) o quando mancano di elementi essenziali ( non sono indicati i presenti , non è determinabile l’oggetto della delibera ecc) o quando incide su diritti individuali ( ad esempio impongono ad un condomino di liberarsi del proprio cane) o infine quando incide sulle proprietà esclusive senza che ciò abbia alcuna attinenza con i servizi condominiali .

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Che fare se mi arrivano bollette acqua troppo alte per una perdita dell’impianto della casa in locazione?

2 bollette :una di 889euro periodo dicembre 2013 aprile 2014 e l altra 1400 euro periodo dicembre luglio 2014.
non sono il proprietario bensì l affittuario e le bollette sono intestate a me. Ho sollecitato verbalmente il proprietario affinchè controllasse eventuale perdita occulta in casa ma dopo mesi di continuo sollecito, il tecnico idraulico è arrivato solo a luglio constatando l effettiva perdita occulta NON RICONOSCIUTA DALL ASA SECONDO art 7.9 carta dei servizi idrici.
l asa ora sollecita il pagamento pena chiusura il contatore.Ho una bimba piccola ed ho chiesto al proprietario di dividere le bollette ma invano è stato il mio tentativo.
Ora mi chiedo come faccio a pagare 2000 euro di acqua circa da me non consumata più 600 euro di affitto? Sono tutti di mia competenza.

Il primo errore è stato, credo, sollecitare il proprietario solo verbalmente, sarebbe stato assai preferibile farlo per iscritto, anche con una tua lettera, senza far per il momento intervenire un avvocato.

Quando al tecnico, non ho capito se è un idraulico di fiducia del proprietario o un tecnico mandato dalla società fornitrice e quindi, ed in ogni caso, che valore abbia questo «accertamento» della perdita.

Perdita che in ogni caso è corretto non sia posta a carico dell’azienda fornitrice, perché compete al detentore dell’impianto privato mantenerlo in buono stato d’uso mentre il fornitore non può essere ritenuto responsabile di dispersioni verificatesi a valle della fornitura stessa.

Vediamo di tradurre tutto ciò in qualche indicazione pratica.

La prima cosa da dire è che in queste situazioni bisogna mettere le cose per iscritto, perché purtroppo ci potrebbe essere bisogno, un domani, di poter dimostrare che i problemi sono stati denunciati in un certa data ed in un certo modo.

Quanto al modo di procedere, per accertare la causa della perdita, in caso di contestazioni da parte del proprietario, l’unica sarebbe una consulenza tecnica preventiva ex art 696 bis cpc, sulla quale ti invito a leggere la relativa scheda, ma, se non hai una assicurazione di tutela legale, la cosa potrebbe essere eccessivamente dispendiosa per te.

Alla fine, l’unica cosa da fare nell’immediato è far scrivere la solita diffida da un avvocato al proprietario, sostenendo le tue ragioni e chiedendo il risarcimento del danno.

Tieni presente che, ovviamente, in caso di mancato pagamento delle bollette, il fornitore non vorrà sentire ragioni e potrà legalmente procedere nei tuoi confronti per il totale, restando poi a tuo carico farti indennizzare dal proprietario.

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Come fare se gli altri frontisti non fanno la manutenzione della strada vicinale?

I frontisti di una strada vicinale ad uso pubblico (Comune di Castel san Pietro Bologna) non vogliono pulire le ripe né mantenere i fossi, né riparare la slavina che è venuta quest’inverno proprio al limite della strada. Oltretutto percorrono la strada con trattori e rimorchi pesanti nei periodi di semina, sfalcio erba e mietitura. La strada sta diventando non percorribile oltre che pericolosa; i rovi e i rami che arrivano sulla strada dalle proprietà limitrofe, segnano le fiancate della macchina. La strada è lunga più di 1 Km. e da solo non riesco a far fronte alle spese che occorrono. Cosa si può fare per richiamare i confinanti alle proprie responsabilità? Ho parlato ad entrambi (sono due) ma sono sfuggenti e non sono riuscito ad ottenere nulla. Oltretutto, anche se potessi finanziariamente, non potrei intervenire (ad es. con diserbo meccanico o chimico) sui terreni altrui.

Quello della manutenzione delle strade vicinali è un problema molto diffuso, ne abbiamo parlato, abbastanza approfonditamente, in questo altro post e proprio in questo periodo sto seguendo un caso qui al mio comune di Vignola.

Il fatto è che la strada vicinale, giuridicamente, è oggetto di proprietà privata in comune da parte di tutti i frontisti, ma su questa situazione, appunto privatistica, è «spalmato» un diritto di passaggio a favore di tutta la collettività (il famoso «uso pubblico»). Questo comporta che il Comune di riferimento abbia voce in capitolo, oltre che essere tenuto a partecipare alle spese per le opere necessarie.

Che cosa bisogna fare in concreto in casi come questi?

Innanzitutto, bisogna verificare la effettiva natura della strada, andando all’ufficio tecnico o viabilità del Comune per vedere se la strada è inclusa nell’elenco delle strade vicinali previsto, da tantissimi anni, dalla legge italiana. È evidente, infatti, che se la strada non fosse vicinale cambierebbe il relativo regime giuridico.

Una volta confermata la natura vicinale della strada, io suggerisco generalmente di seguire questi passaggi:

  1. Scrivere una lettera o diffida tramite lettera raccomandata predisposta da un legale a tutti i frontisti interessati e al Comune nel cui territorio si trova la strada. Se, infatti, i comproprietari si riescono ad accordare tra loro, con il beneplacito del Comune, si può evitare la costituzione del consorzio per la gestione della strada vicinale, che, come tale, ha delle spese sia per la sua costituzione, sia, in seguito, annualmente, per il suo mantenimento (è come avere una piccola società commerciale).
  2. Se a seguito della lettera e dei successivi incontri e trattative non si raggiunge un accordo sui lavori da fare e sulla ripartizione delle spese 1, ci sono poi svariate possibilità di azione:
  3. Posto che il Comune, almeno a mio giudizio, in caso di inerzia dei frontisti comproprietari e anche prima dell’avvenuta costituzione del consorzio, è tenuto ad eseguire le opere necessarie per la sicurezza e la percorribilità della strada, che è un bene di tutti, si può diffidare il Comune ad eseguire le opere. In questo caso, se poi il Comune le esegue, avrà azione di regresso nei confronti dei frontisti per la rispettiva porzione di competenza, cioè potrà andare a «riscuotere indietro» parte delle spese. È poi estremamente probabile che il Comune promuova la costituzione del Consorzio, per evitare di dover intervenire d’urgenza in future occasioni.
  4. Se non si vuole procedere ai sensi del punto precedente, si può in alternativa chiedere la costituzione d’ufficio del Consorzio. La richiesta va fatta al Prefetto. In questo caso, l’esecuzione delle opere sarà rimandata a quando il consorzio sarà stato costituito. Quindi diciamo che in caso di estrema urgenza il procedimento da seguire è quello precedente, mentre questo è per i casi meno urgenti.

La scelta della strada migliore da percorrere va come sempre valutata con attenzione in relazione al caso concreto.


  1. La ripartizione delle spese avviene di solito sulla base di tabelle millesimali del tutto analoghe a quelle che si usano nei condomini. Anche la creazione di queste tabelle deve avvenire mediante accordo tra i frontisti, eventualmente con la consulenza dell’avvocato o di un immobiliarista o un tecnico.