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Devo vendere un immobile: chi mi fa il compromesso?

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Note dell’episodio.

Parliamo di vendere un immobile senza agenzia immobiliare, a partire dalla seguente domanda:

«Sto vendendo il mio appartamento senza ausilio dell’agenzia immobiliare da privato; come mi devo muovere per stipulare il compromesso con l’acquirente? Come si stipula un compromesso, devo scriverlo io? E cosa scrivere? Mi può cortesemente fare capire come muovermi con l’acquirente riguardo il compromesso? Devo io rivolgermi ad un consulente o l’acquirente? Chi paga il notaio o consulente per la stipula del compromesso? Esiste un modulo prestampato di ipotetico compromesso dove inserire solo i dati dell’immobile?Ringrazio fin d’ora per la risposta.»

Vendere casa

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Indennità post convivenza: è dovuta?

vorrei sapere se la mia ex-compagna ha diritto ad essere ricompensata del contributo per la casa post separazione di fatto (non eravamo ne sposati ne co-abitanti legali). Inizialmente abitavamo in affitto e condividevamo tutte le spese a meta. Ho poi comprato una casa – prendendo mutuo e pagando tutti lavori.
Una volta trasferiti nella nuova casa, la mia compagna ha continuato a contribuire alle spese relative alla casa con un contributo pari piu o meno quanto era la sua meta dell’affitto in precedenza ma meno della meta della rata del mutuo e circa 1/3 delle spese per la casa una volta incluse anche spese condoiminiali. Ora siamo separati e sto vendendo la casa: la mia ex dice che dovrebbe esser rimborsata – almeno in parte – di questo contributo sul mutuo che mi ha dato. E’ corretto? Come dovrebbe essere calcolato questo rimborso?

Non ci sono criteri precisi per una situazione come la vostra, anche perché ogni situazione è diversa.

Da un lato è vero che lei ti ha aiutato a pagare il mutuo, ma se tu non avessi acquistato una casa lei quei soldi che ha pagato a te per pagare il mutuo li avrebbe comunque pagati come affitto.

D’altro canto è vero che a te adesso rimarrà la proprietà di un immobile mentre a lei non rimarrà nulla…

In sostanza, l’unica possibile soluzione è quella equitativa, cioè una valutazione di buon senso, equilibrio ed equità sulla base della volontà di definire i rapporti tra di voi.

Potete provare a definire da soli una somma a tale riguardo, oppure potete rivolgervi ad un mediatore o ad un avvocato, per aiutarvi, dopo aver esposto il caso ed ascoltato entrambe le versioni, a determinare una cifra considerabile accettabile da tutti e due.

È abbastanza importante che, una volta raggiunto l’accordo su questa eventuale cifra di liquidazione, venga redatta, approvata e sottoscritta una apposita scrittura privata con la quale sia stabilito che, con il pagamento di questa somma, ogni rapporto tra di voi resta definitivamente definito, senza possibilità di richieste dall’uno nei confronti dell’altro.

In questa scrittura, si potrebbero inserire le eventuali altre questioni rimaste fuori.

Se vuoi un preventivo per l’assistenza da parte nostra, puoi chiedercelo compilando il modulo apposito che trovi nel menu principale del blog.

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Faccio da garante per ex moglie: come mi tutelo?

devo fare da garante alla mia ex moglie (madre di mio figlio di 4 anni) per l’acquisto di una casa dove andrà ad abitare con mio figlio e con la quale abbiamo fatto una separazione consensuale che prevede un riconoscimento di un assegno di mantenimento mensile di 400 euro e che lei vada ad abitare con mio figlio nella nuova casa. Come posso tutelarmi qualora lei in futuro diventasse inadempiente? Posso fare ad esempio una scrittura privata? Che mi consigliate di fare?

Se l’operazione viene svolta come avviene di solito in casi del genere, tu dovresti comparire come fideiussore nel contratto di mutuo stipulato per atto pubblico davanti ad un notaio.

In queste condizioni, non avrebbe alcun senso fare una scrittura privata a parte, dal momento che risulta già da un atto avente maggior valore di prova, l’atto pubblico stipulato davanti ad un notaio, che tu intervieni nel mutuo non in qualità di co-mutuatario, bensì di garante.

Da questa qualità di fideiussore, o garante, discende direttamente per legge che, se il mutuatario, cioè la tua ex moglie, non paga il mutuo e la banca chiede a te il pagamento nella tua qualità appunto di garante e tu effettivamente paghi, poi hai un’azione di regresso nei confronti della tua ex moglie per quello che sei stato costretto a pagare.

A questo punto, piuttosto, il problema potrebbe essere quello della solvenza della tua ex moglie, come spiego meglio nella scheda sul recupero crediti, che ti invito a leggere con attenzione, mentre a livello documentale, come contratto, non credo ci sia molto altro che si possa fare.

L’unica cosa che ti consiglierei è quella di far vedere ad un avvocato il testo del contratto di mutuo che andrai a sottoscrivere insieme alla tua ex moglie, in modo da verificare bene ed in concreto che il quadro sia effettivamente quello sopra delineato e non vengano impiegate formule o clausole che potrebbero far pensare, anche solo in parte, a conclusioni diverse. Se vuoi far fare a noi questo lavoro di controllo, assistenza e consulenza, puoi acquistare una consulenza dalla voce apposita nel menu principale del blog.

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Preliminare non registrato: può essere annullato?

Ho sottoscritto un preliminare di vendita per un immobile commerciale, senza registrare lo scritto, ala buona, conoscendo i proprietari. La vendita dovrebbe avvenire a fine anno, dopo la sistemazione di alcune servitù. Ora sto già occupando l’immobile con contratto di locazione. A breve, la società che ora possiede l’immobile verrà acquisita da una holding straniera. Potrei rischiare di veder annullato il preliminare se il nuovo proprietario non ne approvasse le condizioni? E’ meglio registrare il compromesso per essere certi di riuscire ad acquistare?

La registrazione del preliminare, introdotta da una riforma legislativa di non molto tempo fa, serve per lo più ad evitare che lo stesso venditore alieni, ceda o venda lo stesso immobile a più persone contemporaneamente, realizzando quella che, di fatto, è una truffa, frequente nel settore immobiliare.

In questi casi, infatti, il venditore promette in vendita lo stesso immobile, poniamo, ad una dozzina di persone o società, facendosi dare da ognuna una caparra o un anticipo, solo che, ovviamente, uno solo di essi potrà poi acquistare definitivamente l’immobile.

Se il compromesso viene stipulato per scrittura privata, infatti, nessuno di coloro cui lo stesso immobile viene promesso, successivamente al primo soggetto, ha modo di sapere che il medesimo immobile è già stato promesso in vendita.

Facendo, invece, la registrazione nei registri immobiliari della conservatoria, tra i vari promissari acquirenti dello stesso immobile, prevale chi ha effettuato la registrazione. L’immobile, in effetti, rimane vincolato ufficialmente a costui, tant’è vero che chi agisce sul mercato per quell’immobile ha l’onere di consultare eventuali vincoli esistenti in conservatoria, con la conseguenza che se, nonostante la registrazione, conclude ugualmente il preliminare di compravendita, non può poi avere alcuna pretesa sull’immobile – salvo ovviamente il diritto al risarcimento del danno nei confronti del truffatore – dal momento che è stata una sua mancanza non verificare la situazione del bene.

Tutto questo per dirti che la registrazione del preliminare non conferisce più o meno validità al preliminare stesso. Il contratto conserva la forza che aveva originariamente, la differenza sta solo nell’opponibilità a terzi.

Direi, pertanto, che la registrazione non sia uno strumento che ti possa essere utile. Se questa nuova proprietà è interessata a sciogliere il preliminare, farà leva su altri aspetti, relativi al contenuto del contratto stesso e al suo adempimento o meno.

Se pensi che questa possa essere la situazione, ti consiglio di farti seguire sin da subito da un avvocato. Se vuoi un preventivo da parte del nostro studio, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

PS: il termine «registrazione» è utilizzato qui impropriamente, in realtà si intende la «trascrizione» del contratto preliminare. Grazie a Francesco per avermelo fatto notare, meglio precisarlo 😉

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Passaggio con mezzi: possono acquistare nuovi diritti?

Nella vecchia casa di campagna (ripartita 50 anni fa in 4 civici con ingresso indipendente), la parte di aia più vicina alla casa è adibita a passaggio pedonale per permettere ai vari proprietari di entrare nella propria abitazione- il passo a catasto si ferma proprio come “incontra” lo spigolo della casa ed iniziano le aie dei civici. Fino ad ora si è sempre andati a piedi in quanto il passo che porta alla casa non è carrabile, adesso alcuni dopo 10 anni che hanno comprato la casa senza accesso carrabile, vogliono arrivare in scooter. E’ possibile opporsi? Acconsentire al passaggio di scooter apre un domani alle auto? Preciso che: si deve passare proprio in aderenza alla casa, quindi il passaggio di mezzi non è il massimo a livello di sicurezza, la parte di aia più vicina alla casa è da tutti utilizzata come “luogo barbecue/sole/mangiate” (con le moto che passano???…).Perché tre avvocati hanno dato 3 risposte differenti: si/no/ni?

Perché noi avvocati siamo degli idioti, lo sanno tutti.

Il problema, comunque attiene agli aspetti relativi al contenuto del diritto di servitù, di passaggio in questo caso, aspetti che possono essere molto tecnici e, in alcuni casi, delicati.

Anche a prescindere dall’esame dei titoli di acquisto e dei luoghi, da quanto riferisci sembra che il contenuto del diritto di servitù di passaggio, o comunque, qualora non si trattasse di servitù, la convenzione – esplicita o implicita – da parte dei comproprietari o, ulteriormente, l’uso degli spazi comuni in conformità del codice civile, siano tutti nel senso di un passaggio solo pedonale e non anche con mezzi.

Se si acconsentisse ad un passaggio con mezzi, in effetti la situazione anche giuridica, col tempo, potrebbe cambiare.

Un buon compromesso potrebbe essere quello di sottoscrivere un documento tutti insieme, cioè una scrittura privata, in cui si specifica che il passaggio con gli scooter avviene solo per mera tolleranza degli altri comproprietari o titolari di diritti, senza che un domani si possa verificare l’acquisto, per usucapione o altro, di nessun nuovo diritto o la nuova determinazione dei diritti già esistenti.

Qualora non fosse possibile stipulare insieme una scrittura privata, almeno fai spedire una diffida, con – mutatis mutandis – i contenuti di cui sopra, da un avvocato.

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Qual è la forma migliore per prestare soldi ad un amico?

vorrei prestare dei soldi ad un caro amico per l’acquisto di un immobile. Siccome la cifra è importante è sufficiente una scrittura privata fra di noi? Ci si conosce da quando si è bambini, ma per esperienza personale quando ci sono di mezzo i soldi è meglio andarci cauti.

È tutto relativo, naturalmente, quindi bisogna valutare in relazione alla situazione.

La scrittura privata offre certamente più garanzie rispetto ad un prestito che non ne sia assistito, ma un atto pubblico sarebbe sicuramente più tutelante, anche se ovviamente c’è il problema del fatto che bisogna compensare il notaio.

La scrittura privata, più in particolare, può essere contestata nella sua autenticità e nella genuinità della sottoscrizione apposta in calce alla stessa da colui contro il quale viene utilizzata, mentre l’atto pubblico no, essendo stato formato davanti ad un pubblico ufficiale e cioè il notaio.

I mutui che ti concede la banca sono fatti quasi sempre per atto pubblico sia per questo motivo, sia perché con l’atto pubblico si può costituire una ipoteca sull’immobile acquistato con tale finanziamento, cosa cui non si può provvedere con la scrittura privata.

Questo è un altro aspetto importante, che riguarda la solvenza del tuo futuro debitore. Infatti, puoi anche formalizzare il prestito nei modi migliori possibili, ma se un domani il tuo debitore (mutuatario) si rende insolvente, magari nemmeno per colpa sua, non hai comunque modo di recuperare quello che hai erogato.

È proprio per questo che quando si danno a mutuo somme consistenti si provvede anche ad iscrivere ipoteca su uno o più beni del debitore, cosa che dovresti valutare anche tu di fare, specialmente se l’importo è consistente.

Poi ci sono tante altre considerazioni da fare, ma bisognerebbe a quel punto conoscere la cosa in dettaglio. Se l’operazione ha un certo valore, valuta anche di acquistare una apposita consulenza da un avvocato.

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Come posso farmi restituire 20.000€ prestati a mio padre?

Quattro anni fa, mio papà, avvendo dei debiti con equitalia mi chiese di imprestargli 20.000 € per saldare il debito (avevo appena ereditato questi soldi con la morte di mio nonno) siccome mio papà sapendo che avevo ereditato questo denaro, mi ricattava dicendo che un figlio è obbligato ad aiutare un genitore ecc. (ho un fratello che non ha aiutato mio papà e che anche lui ha ereditato la mia stessa somma) . Così gli diedi i 20.000 € . Mio padre ha un immobile in montagna che non ha intenzione di vendere .Come posso fare a rientrare in possesso in quei soldi che avevo ereditato e che ne ho davvero bisogno?

Non ci sono considerazioni diverse da fare nella tua situazione rispetto a quella di un comune recupero credito tra persone estranee tra loro.

La prima cosa da vedere sarebbe se dell’avvenuto prestito di questa somma da te a favore di tuo padre esiste o meno una prova documentale.

Avete fatto, come avreste dovuto assolutamente fare trattandosi di una somma di questo genere, una scrittura privata?

In mancanza, esiste una prova della consegna del denaro, che ad esempio è avvenuta tramite bonifico, assegno o altro?

È da qui che bisogna partire per capire intanto i contorni di base del problema.

Dopodichè, probabilmente comunque bisognerà iniziare ad agire tramite la classica diffida.

Un altro strumento che si può tentare, in alternativa o anche congiuntamente a quelli giuridici classici, è, in considerazione del contesto in cui è maturata la vicenda, quello della mediazione familiare.

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Se il venditore della casa non viene a stipulare il definitivo cosa posso fare?

mi trovo in una situazione che mi preoccupa parecchio e malgrado le rassicurazioni del mio legale non riesco ad essere sereno. tempo fa ho acquistato un terreno per scrittura privata da una società.
dovevamo fare l’atto dopo qualche mese ma trascorso questo tempo, malgrado le mie richieste, la società rimanda con scuse diverse. da poco mi è capitata sotto gli occhi una ricevuta di questa società e dopo aver confrontato la firma apposta sulla stessa ho avuto una doccia fredda e mille dubbi mi hanno assalito. il timbro della società è identico ma la firma apposta è diversa. potrebbe questa società disconoscere la firma apposta sul mio documento malgrado la presenza del timbro della società? mi scusi tanto ma son davvero preoccupato dall’eclissarsi del venditore.

Tutto quello che devi fare è mandare, tramite un avvocato, una diffida alla società venditrice a presentarsi un certo giorno ed ora presso il notaio da te individuato per la stipula del contratto definitivo.

La diffida, ovviamente, deve essere inviata tramite raccomandata a ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata.

Tutto il resto sono solo ipotesi su cui non ha il minimo senso speculare adesso.

Ora, io non so che cosa tu abbia fatto o fatto fare al tuo avvocato, ma non è coltivando preoccupazioni e malinconie che risolverai il problema, occorre agire e poi valutare in base a quel che succede, se ci sarà da preoccuparsi lo potrai fare a tempo debito…

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Posso non restituire soldi che mi hanno prestato se non c’è prova scritta?

mio zio in più occasioni ci ha prestato dei soldi che non abbiamo potuto restituire. Adesso ci ha richiesto il pagamento della somma tramite una raccomandata di un legale. Premesso che non ha nulla di scritto da esibire che possibilità ha di riscuotere il credito? Eventuali testimoni possono contare? E per avere una valenza in tribunale i testimoni devono aver assistito a mio zio che dava soldi a mio padre giusto? I soldi li hanno chiesti sempre o mio padre o mia madre ma nella lettera sono stato menzionato anch’io che non ho mai richiesto nulla. Può agire in solido anche contro di me?

Non è un problema da affrontare in questo modo, secondo me.

Se tuo zio ti ha prestato del denaro, non solo dovresti restituirglielo, ma dovresti anche essergliene grato e questo non è certo il modo.

Detto questo, se adesso sei impossibilitato a farlo, la soluzione non credo debba o possa essere dirgli una cosa come «non hai le prove, adesso arrangiati», ma piuttosto quella di trovare un accordo per risolvere la cosa mediante una soluzione alternativa (abbozzo: cessione di un bene?) oppure una dilazione di pagamento o, se proprio non si riesce diversamente, almeno il riconoscimento, intanto, che il debito esiste e che verrà pagato quando possibile.

Viceversa, se il tuo atteggiamento sarà di negare l’accaduto, non farai che esacerbarlo, comprensibilmente, ancora di più. Chi è che, dopo aver fatto un piacere ad un parente, non si arrabbierebbe vedendosi ripagato in un modo del genere?

Quanto alla tua responsabilità solidale, non so dirti nulla perché bisognerebbe capire meglio come sono andati i fatti, chi ha preso i soldi e così via.

Per mera completezza, poi ti dico che in diritto alle tue domande sul tema delle prove non esiste una risposta certa, ma variabile a discrezione del giudice, per cui un eventuale giudizio sul punto potrebbe finire in qualsiasi modo.

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Se presto dei soldi sulla parola come posso farmeli restituire?

il mio problema e semplice o prestato 4000 euro a una mia ex amica fino che le cose andavano bene tuttto ok con la restituzione del prestito ora che le cose vanno male ho dei problemi x avere il retante 1000 euro premesso che il prestito e sulla parola come posso fare in termini di legge avere indietro quello che e rimasto in sospeso

L’errore grave è stato quello di prestare una somma di questo genere sulla parola, senza fare 4 righe di scrittura privata.

A questo punto bisognerebbe vedere se almeno i soldi sono stati consegnati tramite un assegno oppure addirittura in contanti, e se alla dazione sono stati presenti testimoni o meno.

La situazione non è eccezionale, puoi provare ad inviare una diffida tramite un avvocato che, se non altro, potrebbe fare chiarezza, specialmente in caso di risposta sul tema delle prove a tuo favore.