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In caso di frana: sono responsabile?

Note dell’episodio.

In questo contenuto, rispondo alla seguente domanda di un utente:

«Sono in procinto di acquistare un terreno agricolo su in lato si affaccia su una scarpata dove il terreno appartiene ad un privato oltre questa striscia abbiamo un fiume. Il dislivello fra il mio terreno e il fiume è circa 35/40 metri. Il geometra aprendo il mappale mi ha fatto vedere che una parte del terreno come tutta la costa segue il fiueme per diversi km ? stato indicato come franoso da moltissimi anni anche se a parte qualche piccolissimo cedimento non si notano fenomeminnacoscopici. Mi chiedo Acquistando il terreno in caso di frana che interessi il mio terreno e quello del proprietario sottostante il cui appezzamento dovrebbe essere indicato come boschivo sono obbligato sl ripristino e al consolidamento del terreno nel caso mi venga fatta esplicita richiesta ?Oppure in caso di frana essendo terreni sottostanti praticamente inagibili lo stato degli stessi potrebbe essere lasciato al suo corso naturale di assestamento del fronte franoso.»

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Servitù di scarico in condominio: quando si può chiudere?

Note dell’episodio.

Oggi ti parlo di servitù di scarico, sempre a partire dalla domanda di una nostra «follower», che riporto di seguito:

«Abito in un condominio. All’interno del mio garage passa un vecchio tubo condominiale che portava alla fogna. Nel corso degli anno e quando il condominio ha provveduto a allacciare alla fogna i palazzi, l’utilità di tale tubo è venuta meno. Due anni fa uno dei costruttori del palazzo ha pensato bene di costruire altri tre appartamenti nel piano rialzato. Uno dei questi tre appartamenti è stato allacciato a questo tubo in disuso che infatti è rotto ed io mi ritrovo il garage invaso da acque reflue da cinque giorni. L’amministratore in combutta col costruttore sostiene che devo far cambiare questo tubo e concedete servitù. Ma io voglio che questo tubo venga rimosso del tutto. Posso pretenderlo? Tra l altro sono stata l unica in assemblea condominiale ad opporsi alla costruzione di questi immobili, l’amministratore dice che siccome c è stato il consenso degli altri condomini c’è anche il consenso all allaccio alla fogna. Peccato però che stia collegato solo lui a questo tubo»

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Problemi di condominio: come muoversi?

Note dell’episodio.

Oggi ti parlo di immissioni, problemi di condominio e vicinato a partire dalla domanda di una nostra lettrice che ti riporto come al solito di seguito:

«mi rivolgo a voi x un serio problema che non so cosa fare ,abito in un condominio di 2 famiglie , 2 anni fa è venuta ad abitare una donna con problemi psichiatrici tra cui è sottoposta al TSO ,il figlio raggirando la padrona di casa al momento del contratto dicendo che la madre era impedita ad andare in agenzia x problemi di deambulazione …..cosa non vera….il problema è che questa donna disturba la notte sbattendo le porte volume tv alto ,canta alla finestra sempre di notte. oltre a disturbare la gente del vicinato chiedendo sigarette, le condizioni igieniche sono zero, costringe noi a passare nel corridoio del portone sporco e pieno di insetti,,,,lascia in giro nel giardino la quale curo io secchi di umido e altri tipi di rifiuti, sollecitata molte volte con risposte aggressive anche verso la padrona di casa ,la quale non sa cosa fare, ho mandato un esposto anche all’assistente sociale senza risposta, ci sono stati 2 volte interventi da parte dei carabinieri…»

Andre hunter 5otlbgWJlLs unsplash

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Contatori del vicino: come chiederne la rimozione?

volevo chiederle se e’ possibile ,dopo vari fallimenti a seguito di richieste verbali, far rimuovere al vicino di casa il suo contatore dell’acqua che è stato posizionato nel pozzetto dove ho in mio contatore posto all’interno della mia proprietà,senza che mi e’ stato mai formalmente chiesto il permesso ne tantomeno stipulato un contratto dì servitù.
La mia richiesta nasce dal fatto che capita più volte che il contatore del vicino perde acqua e nonostante i solleciti anche il mio contatore rimane sommerso nell’acqua del pozzetto completamente pieno magari per vari giorni e il mio idraulico mi dice che il mio contatore e relativi raccordi idraulici stanno subendo danni.

Se i solleciti sono stati sino ad adesso solo verbali, il passo da fare ora è fare una richiesta tramite diffida, che, se ascolti me, è preferibile che tu faccia fare ad un avvocato, per mille motivi che non mette conto ora di richiamare tutti, sia sufficiente indicare il fatto che una diffida di un avvocato porta la vertenza ad un livello superiore ed è più difficile da ignorare di quella che potresti, ad esempio, inviare tu personalmente.

Vale la pena, a mio modo di vedere, di investire un minimo per ottenere l’assistenza di un avvocato a questo punto della trattazione della problematica.

Per maggiori approfondimenti, puoi leggere la mia scheda pratica sulla diffida, che trovi qui.

Vai, poi, a questa pagina per valutare l’eventuale acquisto.

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Per andare dove dobbiamo andare, dove dobbiamo andare?

abito in un condominio piano terra e il mio vicino a perforato il muro facendo uscire un tubo a 60 -70 cm dal confine dell’ aspirazione della cucina, il tubo oltre ai odori e anche antiestetico . Poi affianco al mio cancelletto anno un piccolo pezzo di giardino 2×1,5 anche esso antiestetico, come posso risolvere faccio un lettera o passo alla diffida

La situazione dei luoghi non è descritta con sufficiente chiarezza e non si capisce bene che cosa ha fatto di preciso il vicino.

Purtroppo, questo è abbastanza comune nella relazione cliente / avvocato: il cliente non è in grado di descrivere adeguatamente i fatti, specialmente quando si tratta di situazioni immobiliari, soprattutto – ed è questo il problema più grande – non si rende nemmeno conto che il suo resoconto è per lo più incomprensibile.

Lui, il cliente, ha ben presente la situazione, perché ci vive ed opera tutti i giorni, per lui è talmente chiara che non ci dovrebbe essere bisogno di spiegazioni approfondite e dettagliate.

In realtà, il cliente non considera che l’avvocato non conosce affatto i luoghi e gli immobili di cui parla, per cui è assolutamente necessario, tutto al contrario, che la spiegazione sia dettagliata ed approfondita, accompagnata, se possibile, da alcune fotografie, che oggi peraltro si possono ottenere facilmente facendo alcuni scatti col cellulare per mostrarli poi, sempre direttamente dal cellulare, senza bisogno di stamparli, dall’avvocato.

A volte, sono io ad arrangiarmi con google maps e, soprattutto, google street view, che davvero aiutano molto nella pratica odierna.

Uno dei problemi più grandi, dunque, della pratica forense oggigiorno è che le persone non sanno più parlare, nel senso di esprimersi in maniera corretta ed efficace, ma soprattutto non hanno la consapevolezza a) di tale mancanza b) dell’importanza, viceversa, di una comunicazione funzionale ed efficace perché l’avvocato possa fare un buon lavoro.

Una comunicazione funzionale, peraltro, è centrale, imprescindibile e fondamentale qualsiasi cosa si faccia oggigiorno.

Ovviamente, se uno ad esempio fa l’idraulico e ha studiato solo fino alla licenza media non si può pretendere che sappia esprimersi in modo appropriato, corretto ed efficace, così come invece una persona che ha svolto, con profitto, studi approfonditi.

Quello che il nostro idraulico invece potrebbe avere, sarebbe bello che avesse, sarebbe la consapevolezza dei suoi limiti.

Come avvocati, il compito di approfondire le situazioni dei nostri clienti, con le risorse a volte limitate dei nostri clienti, è nostro. Il nostro mestiere, la nostra bella professione forense, è fatta proprio di questo: fare da tramite tra una persona che non sa raccontare adeguamente le proprie istanze ed un altro interlocutore, che può essere la controparte o il sistema giudiziario o una pubblica amministrazione o altri ancora.

Quindi non ci può mai essere alcun rifiuto da parte nostra, nessuna chiusura ad ascoltare le storie di tutti.

Questo compito, tuttavia, ci sarebbe facilitato se il nostro cliente fosse conscio dei propri limiti linguistici, espressivi, di comunicazione.

Una volta un cliente mi ha detto «avvocato, io piego della lamiera…». È stato un momento di presa di coscienza importante, ad ognuno fare il suo mestiere. Non tutti hanno la consapevolezza dei propri limiti come questa persona.

Quelli che non ce l’hanno sono quelli che ad esempio ti interpellano dicendoti «Ho bisogno, solo 5 minuti, facciamo prestissimo» quando per esperienza ti posso assicurare che ci vogliono almeno 20 minuti, di solito mezz’ora, spesso ancora di più, solo per capire la domanda che intendono farmi.

Ecco perché la dimensione minima di una sessione legale non può mai essere, e non è mai, meno di un’ora.

Un’ora è necessaria perché si possa capire la situazione di cui si sta parlando, per capire cosa il cliente vorrebbe che cambiasse e per iniziare a fare qualche considerazione a riguardo. Se le abilità linguistiche in futuro, come appare più probabile che no, addirittura peggioreranno, questi tempi sono destinati a dilatarsi, per non dire del fatto che ultimamente le persone vengono a studio con la testa piena di cazzate raccattate in giro per la rete, così che i primi 20/30 minuti bisogna utilizzarli per spiegare che, appunto, sono cazzate.

Poi mi chiedo una cosa, se una persona non ha formazione giuridica, come fa, come può pensare di poter fare, a capire quanto tempo richiede la trattazione di un suo problema?

Sarebbe come se io andassi dal meccanico per un rumorino al motore e gli dicessi «Stai tranquillo, è una cosa da 5 minuti…». Ma come cazzo farei a saperlo se non so e non posso sapere che tipo di problema è finché lui non ci ha guardato? Magari è un giunto allentato che si avvita in 5 minuti, magari è una guarnizione che ha ceduto che richiede di smontare tutto il motore.

Io vorrei che se mai iniziassi a comportarmi in questo modo un giorno qualcuno mi chiamasse subito un’ambulanza: significherebbe che ho qualcosa di grave.

Eppure non è così raro trovare persone che si portano in questo modo.

Quanto tempo ci vuole per sistemare un rumorino al motore te lo può dire, e solo peraltro dopo aver svolto gli accertamenti del caso, solo il meccanico. Quanto tempo ci vuole per iniziare a trattare un problema legale te lo può dire solo un avvocato. Se pieghi della lamiera, o comunque ti occupi di qualsiasi altra cosa, lascia stare il computo dei minutagggi perché fai solo brutta figura.

Veniamo adesso al problema del nostro lettore.

Allora io non so che differenza ci sia tra una lettera e una diffida e, come dicevo, non ho neanche capito bene che cosa è successo.

Ugualmente il primo passo per trattare un problema di vicinato, come spiego meglio nella scheda sulle immissioni, alla cui lettura integrale rimando, è l’invio di una diffida tramite avvocato.

Se vuoi valutare ed eventualmente acquistarla puoi andare a questa pagina.

Considera che, come insegna il mio approccio strategico nella trattazione dei problemi legali è preferibile passare prima possibile alla fase del fare, specialmente in una situazione come la tua dove non c’è da approfondire granché.

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Vicini di casa rumorosi: che fare?

Mia mamma ha vicini giovani, fuori di testa, e con due gemelline , fanno rumori molesti di notte e di giorno da circa un anno e sono andati l’anno scorso alla sua porta apostrofandola malissimo invertendo i ruoli l’hanno mandata a Villa Baruziana che uno psichiatrico. Le hanno anche detto che la odiano. Diciamo che Lei si difende come può: stereo , telefono, scopa. Dove siete, non lontani da Bologna?

Noi siamo da sempre a Vignola, provincia di Modena.

Basta mettere «solignani» su google e viene fuori la scheda dello studio, che indica l’indirizzo, visualizzabile anche su google maps, con tanto di indicazioni a partire dalla posizione di chi interroga il sistema.

Peraltro, la localizzazione oggigiorno è davvero poco importante, essendosi buona parte del lavoro spostata in digitale ed essendo divenute le distanze piuttosto irrilevanti, proprio stamattina ho avuto un incontro con una cliente che sta in Germania.

Ad ogni modo, il problema di tua mamma è un classico problema di vicinato o immissioni, per ulteriori dettagli sul quale ti rimando alla scheda relativa.

Il primo passo per trattare un problema di questo genere è quello di inviare una diffida tramite avvocato.

Se volete valutare di fare questa diffida, potete consultare questa pagina dalla quale, se credete, potrete poi anche fare l’acquisto.

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Immissioni di gas e rumori: che fare?

abito in un ammezzato dove sotto hanno adibito un’officina che fa impianti di refrigerazione.
Apre alle 5 del mattino e questo locale è sopra alla cameretta dei miei figli di cui uno minorenne. Ho già allertato tutte le forze dell’ordine perche il soggetto utilizza gas refrigerante emanando esalazioni in qualsiasi momento a.parte il rumore che fa alle 5 di mattina…il propietario del locale a suo dire ha sollecitato il soggetto ad avere comportamenti diversi..mentre i verbali delle forze dell’ordine dicono che il soggetto può svolgere attività dichiarata…però nelle foto dei rilievi non compaiono assolutamente qieste bombole che ne detiene a decine….
Insomma io devo subire non solo il rumore alle 5 del mattino…in più tutte le esalazioni emanate dalle bombole di gas refrigeranti…è stata mandata anche una diffida da parte del mio proprietario…ma lui continua…penso nn sia giusto tutto questo

È una questione che riguarda il contemperamento tra il suo diritto di svolgere attività d’impresa, con cui guadagnare e campare la famiglia, e il tuo diritto di vivere in pace, non credo sia esprimibile in termini di giusto o sbagliato, anche se capisco il tuo punto di vista.

Detto questo, è un caso di immissioni, per ulteriori approfondimenti relativamente al quale ti rimando all’apposita scheda.

Dall’ultima riga della tua domanda capisco però che tu sei in locazione e che la casa non è di tua proprietà.

Se così stanno le cose, a mio giudizio non vale la pena investire in una vertenza legale: è molto più veloce e meno dispendioso semplicemente cambiare casa, valutando circa il rispetto del periodo di preavviso o trovando sul punto un accordo col proprietario.

Anche considerando, infatti, i fastidi e le spese di un trasloco e del reperimento di una nuova abitazione, probabilmente quelli di una vertenza giuridica sarebbero maggiori, per non dire del fatto che il risultato non sarebbe affatto garantito.

Per questi motivi, direi che la strategia migliore sia cercare un’altra abitazione, curando di reperirla in un luogo in cui è difficile che possano verificarsi immissioni di tipo industriale, anche sono sempre possibile interferenze di vicinato, per qualsiasi ragione – a meno che non si vada a vivere in un posto isolato.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare una consulenza, anche se – come dico – non credo che nel tuo caso ne possa valere la pena, onestamente.

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Vieni anche tu, al residence «nun te reggae c …

Vieni anche tu, al residence «nun te reggae chiù» condominio vicinato

sono 4 mesi che dalla residenza dei miei genitori ove presto assistenza e quindi in parte ci vivo ,si e' avuto una discussione con una famiglia rom i quali vivono sopra di noi ,accusano mio padre un anziano di 85 anni di fare dispetti vari,sono intervenuto per sedare gli animi discutendo anche io,da quel giorno
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Sfalci abbandonati vicino casa: che fare?

Ho una unifamilare dove su un lato confina con un terreno all asta ormai da tempo e i vicini continuano a buttare erba che tagliano dai loro giardini in questo terreno tra l altro con erbacce altissime.. mentre io continuo a fare i sacchi. Gli ho già accennato che sarebbe meglio se facessimo tutti i sacchi ma loro continuano a buttare i loro rifiuti di erba e potatura in questo terreno e a me sinceramente di vedere di fianco a me un terreno/discarica non ne ho voglia..a chi devo rivolgermi? Che tipo di infrazione commettono ?

Il primo passo per trattare un problema di questo genere è l’invio di una lettera di diffida a cessare un comportamento di questo genere, da far inviare ad un avvocato, che resta sempre la prima figura cui rivolgersi quando si incontra un problema di natura legale.

Anche se il terreno non è di proprietà di chi vi riversa gli sfalci, si tratta comunque di un comportamento probabilmente illegittimo da pare degli autori, dal momento che determina degrado e minor fruibilità e amenità per le tue consistenze immobiliari.

Per maggiori dettagli sulla diffida, puoi consultare la scheda relativa. Se vuoi valutare l’acquisto, puoi andare qui.

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Posso installare la canna fumaria esterna se il mio vicino si oppone?

chiedevo delucidazioni circa la normativa sulle caldaie con scarico a parete in auge a Vignola…. debbo sostituire la caldaia e visto che non posso immettermi nella precedente canna fumaria volevo metter lo scarico a parete quindi esterna… il mio vicino mi ha diffidato dal farlo…

Risposta redatta in collaborazione con lo studio tecnico industriale Davide Sola di Vignola.

La normativa è abbastanza poco chiara, come accade spesso, ed ha per giunta subito alcune modifiche.

In linea di massima, si possono evacuare i fumi a parete a condizione che si dimostri di realizzare una riqualificazione energetica del generatore a gas esistente ed antecedente il 31/08/2013, andando a sostituire la caldaia obsoleta con un nuovo generatore ad altissime prestazioni, come vedremo tra poco esaminando il comma 9 ter dell’art. 17 della legge che interessa questi fenomeni; in tutti gli altri casi è obbligatorio evacuare i fumi a tetto.

Vediamo appunto insieme la normativa di riferimento, che è la legge n. 90/2013, riguardante «Tipologie di scarico fumi caldaia», entrata in vigore il 4 agosto 2013.

Questa nuova Legge ha introdotto disposizioni riguardanti appunto l’evacuazione dei prodotti della combustione degli impianti termici.

In particolare, l’art. 17-bis, rubricato “Requisiti degli impianti termici”, al comma 9 stabilisce che: «Gli impianti termici installati successivamente al 31 agosto 2013 devono essere collegati ad appositi camini, canne fumarie o sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio alla quota prescritta dalla regolamentazione tecnica vigente».

Sono però da leggere i successivi commi bis, ter e quater dello stesso articolo:

«9-bis. E’ possibile derogare a quanto stabilito dal comma 9 nei casi in cui:
a) si procede, anche nell’ambito di una riqualificazione energetica dell’impianto termico, alla sostituzione di generatori di calore individuali che risultano installati in data antecedente a quella di cui al comma 9, con scarico a parete o in canna collettiva ramificata;
b) l’adempimento dell’obbligo di cui al comma 9 risulta incompatibile con norme di tutela degli edifici oggetto dell’intervento, adottate a livello nazionale, regionale o comunale;
c) il progettista attesta e assevera l’impossibilità tecnica a realizzare lo sbocco sopra il colmo del tetto.
9-ter. Nei casi di cui al comma 9-bis è obbligatorio installare generatori di calore a gas che, per valori di prestazione energetica e di emissioni, appartengono alle classi 4 e 5 previste dalle norme UNI EN 297, UNI EN 483 e UNI EN 15502, e posizionare i terminali di tiraggio in conformità alla vigente norma tecnica UNI 7129, e successive integrazioni.
9-quater. I comuni adeguano i propri regolamenti alle disposizioni di cui ai commi 9, 9-bis e 9-ter».

Il comma 9 quater è importante perché comporta che i regolamenti comunali si debbano obbligatoriamente adeguare a queste disposizioni, considerate inderogabili, ragione per cui Vignola, anche se volesse, non potrebbe disporre diversamente.

Direi che la cosa migliore sia inviare la classica diffida tramite avvocato al vicino di casa in cui si manifesta la legittimità dell’opera che si intende intraprendere e si precisa che qualsiasi atto diretto ad ostacolare la stessa verrà considerato un danno ingiusto e perseguito.

Ti invito comunque a consultare la nostra scheda pratica in materia di immissioni.