Autore: Michele Peri

Avvocato in provincia di Modena.
Appassionato di musica e libri. Già juventino
...e tutto il resto è noia

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diritto

La parcella dell’avvocato mi sembra troppo alta, posso non pagarlo?

Ho iniziato un anno fa una vertenza insieme ad altri 5 colleghi contro la società per cui lavoravo.
Il mio avvocato ha presentato 1 unico ricorso per tutti e ha voluto 200 euro da ognuno di noi. 
A gennaio 2012 c’è la prima udienza.
Sono stato dall’avvocato in questi giorni per chiedere di ritirare la mia vertenza e lui mi ha risposto che si può fare ma vuole altri 300 euro.
Io non ho intenzione di pagarlo perchè secondo me con i 200 euro che gli ho dato ha potuto sostenere tutte le spese avute fino a questo momento.

Come diciamo sempre non siamo in grado di dare risposte precise o consulenze a livello di blog, in quanto avremmo bisogno di conoscere la vertenza approfonditamente.

Tieni conto, comunque, che non è possibile limitarsi ad una valutazione personale del tipo “secondo me con i 200 euro che gli ho dato ha potuto sostenere tutte le spese avute fino a questo momento”, in quanto esistono dei criteri ben precisi a cui fare riferimento.

Gli onorari dell’avvocato, se non c’è un accordo scritto che prevede un compenso diverso, si calcolano sulla base delle tariffe professionali forensi, che vengono pubblicate con decreto ministeriale. Quelle attualmente vigenti sono del 2004.

Tali tariffe variano a seconda del valore della controversia, della autorità giudiziaria, della attività svolta e di molte altre variabili, tra le quali anche il fatto che uno stesso ricorso sia stato presentato nell’interesse di più persone (come sembra sia successo nel caso di cui sopra). In caso di controversie su una parcella di un avvocato la stessa può essere fatta opinare (ovvero, potremmo dire, controllare) dall’Ordine degli Avvocati, che controlla appunto se tale parcella sia stata emessa seguendo i criteri tariffari corretti.

Come sopra indicato non siamo in grado di dire se la cifra richiesta sia corretta, visto che non sappiamo nulla sul tipo di causa instaurata, né sul suo valore. Possiamo solo dire che, in generale, la somma di 500 euro (200 + 300) non è così elevata per una causa in Tribunale.

Ad ogni modo se non intendi proseguire la vertenza tu hai sempre la possibilità di revocare il mandato al tuo legale, il quale è tenuto in ogni caso a restituirti i tuoi documenti. Tieni conto, però che questo non ti esenterà dal pagare il tuo legale per il lavoro già svolto fino a quel momento.

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I tempi dell’usucapione

Ho acquistato all’asta un immobile con piccolo terreno pertinenziale. Il bene (casa e terreno) si trovano al centro di una grande proprietà completamente recintata appartenente per metà all’esecutato e per metà ad altri suoi familiari. La casa e il terreno che ho acquistato hanno una servitù perpetua di passaggio sui terreni non espropriati che mi consente di accedere alla strada comunale più vicina. Il mio quesito è questo: l’immobile da me acquistato ha un intercapedine abusiva che vorrei sanare, ma sorge su terreno non espropriato e, tutt’attorno alla casa sono presenti pavimentazioni, muretti, pergolati, scale ecc, che attestano visibilmente l’utilizzo di tutti i terreni circostanti da parte dell’ex proprietario, quindi non soltanto della piccola porzione di terreno pertinenziale da me acquistato perchè annessa all’immobile. Posso usucapire i terreni attorno alla mia casa unendo al mio possesso quello del proprietario/i precedente/i (che non vuole vendere!) e recintare la mia proprietà così da proteggermi anche dai suoi cani? Il piccolo terreno di mia pertinenza è solo su un lato dell’edificio perciò su 3 lati confino con terreni che appartengono ancora all’esecutato e parenti perchè non sono rientranti nell’esecuzione immobiliare…se apro le portefinestre esco su terreno che non è mio…la licenza edilizia rilasciata per la ristrutturazione dell’immobile è del 1990, la località è montana…posso usucapire? In quanto tempo?

Dunque, in primo luogo sarebbe necessario capire a quando risale l’utilizzo di questo terreno da parte del precedente proprietario, in quanto per ottenere l’usucapione è comunque necessario dimostrare un possesso prolungato (di norma 20 anni, che possono in certe situazioni essere abbreviati, ma va valutato volta per volta).

A questo scopo non so fino a che punto possa essere utile la data della licenza edilizia, visto che, da quanto affermi, in realtà l’immobile è in parte abusivo e quindi potrebbe essere stato ristrutturato anche in tempi diversi rispetto alla data di licenza edilizia.

La questione è abbastanza complessa e, come abbiamo scritto più volte, non siamo in condizione, a livello di blog, di fornire consulenze su vicende specifiche. La situazione andrebbe approfondita visionando la relativa documentazione e studiando approfonditamente ogni aspetto (c’è anche da valutare che tu, in realtà, non hai comprato dal precedente proprietario, di cui vorresti sommare il possesso al tuo, ma da una esecuzione del Tribunale e anche questo elemento va tenuto presente).

Quello che possiamo dire, rimanendo a livello di blog, è che per ottenere l’usucapione devi intentare una causa presso il competente Tribunale il quale, se accerterà che ci sono i requisiti, emetterà al termine del processo una sentenza che potrà essere trascritta presso i registri pubblici immobiliari. Per ottenere tutto ciò, sempre se vi siano i presupposti, i tempi non sono certamente immediati, in quanto si tratta di una vera e propria causa (si può variare molto da un Tribunale ad un altro, ma parliamo, in quasi in tutte le sedi giudiziarie, di alcuni anni).

Il nostro consiglio è sicuramente di valutare attentamente la cosa con un avvocato di fiducia (che è in ogni caso indispensabile nell’ipotesi in cui si voglia concretamente intraprendere la causa di usucapione)

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i vigili dicono che un terreno è di mia proprietà. Il vicino può contestarlo?

Io vi contatto in merito ad un terreno del quale dopo un accertamento dei vigili urbani sono risultato erede. I vigili hanno eseguito vari accertamenti per risalire alla mia famiglia come proprietaria del terreno che era in evidente stato di abbandono. Il terreno in questione fa parte di una serie di lotti anche questi lasciati incustoditi e dei quali sempre i vigili urbani hanno rintracciato i leggittimi prorpitari. Il problema è nato quando il mio confinante mi ha telefonato per comunicarmi la sua intenzione di procedere all’usocapione invitandomi a non entrare nella MIA proprieta per evitare di essere denunciato da lui. Siccome ne io ne lui in questi anni abbiamo mai rivendicato il possesso di queste porzioni di terreno, vorrei sapere se la persona in questione è nel diritto di esercitare tale pretesa o se da parte mia c’è il diritto alla proprietà dello stesso terreno.

In primo luogo bisogna specificare che quello che hanno accertato i vigili urbani, anche se può essere indicativo di quello che risulta dai pubblici registri immobiliari, non è una prova definitiva della proprietà.

Tra le funzioni dei vigili urbani, infatti, non vi è quella di stabilire di chi sia la proprietà di un bene immobile nel caso lo stesso sia rivendicato da più soggetti privati (come mi pare di capire stia succedendo nel caso in questione).

In questi casi, se non si raggiunge una soluzione amichevole tra le due parti, è il Tribunale a dire la parola definitiva sulla proprietà del bene. E questo può essere fatto solo al termine di una causa che si conclude con una sentenza.

Non conoscendo il caso concreto non siamo in grado di stabilire se il vicino potrebbe avere degli elementi a suo favore per far valere l’usucapione del terreno. Di sicuro, comunque, se il vicino è intenzionato ad intraprendere la strada dell’usucapione, dovrebbe iniziare una causa davanti al Tribunale, mentre a ben poco (o meglio nulla) può valere una telefonata in cui afferma unilateralmente che il terreno è suo.

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è obbligatoria la mediazione in materia di usucapione?

La mia famiglia ha ereditato un magazzino che però non risulta intestato al de cuius. Vogliamo procedere per l’usucapione ma ho un dubbio. Dobbiamo esperire il tentativo di conciliazione e, se si, visto che diverse controparti sono nel frattempo decedute chi devo far convocare? Idem, ovviamente, nel caso di atto di citazione per usucapione.

Questa domanda ci offre lo spunto per fare un piccolo commento al procedimento di mediazione civile, introdotto nel nostro ordinamento dal D.Lgs. 04/03/2010, n. 28, in gran parte già pienamente in vigore.

Tale decreto ha disciplinato in maniera abbastanza organica la mediazione in materia di controversie civili, stabilendo, tra le altre cose, quali sono gli organismi abilitati ad effettuare la mediazione, quali qualifiche deve avere il mediatore ed introducendo anche alcuni incentivi fiscali, volti a favorire chi si avvale di questo procedimento (che di per sé ha un costo).

Il decreto stabilisce poi anche una serie di casi nei quali, prima di iniziare una causa civile, è obbligatorio tentare la mediazione. Per alcune delle materie indicate nel decreto l’obbligatorietà della mediazione è stata posticipata al 2012, ma questa proroga non riguarda la materia dei cosiddetti “diritti reali”, all’interno della quale si può fare rientrare l’usucapione.

In effetti, quindi, in un caso come quello sopra descritto si può porre il problema di dover effettuare, prima della causa di usucapione, una mediazione.

Vi è anche da dire che, nelle cause di usucapione, spesso una difficoltà che si incontra è proprio quella di rintracciare gli indirizzi di tutti i convenuti. E’ frequente, infatti, che l’intestatario (o gli intestatari) che risultano dai pubblici registri siano deceduti o irreperibili. In questi casi è necessario procedere a ricerche (spesso piuttosto complesse) per reperire i vari eredi ed, in alcuni casi, è anche necessario avvalersi di particolari procedimenti di notifica previsti dalla legge per le persone irreperibili.

Stante l’obbligo di mediazione, tutta questa procedura dovrebbe quindi ora essere effettuata prima di effettuare la causa. In situazioni come questa, tuttavia, è abbastanza dubbio che la mediazione possa avere un esito concreto positivo, se non altro poiché difficilmente tutti i teorici controinteressati (a volte anche decine) si presenteranno alla mediazione.

Almeno in tema di usucapione, quindi, a nostro parere il rischio è che la mediazione, il cui scopo vorrebbe essere quello di ridurre le cause pendenti, comporti in realtà una ulteriore complicazione, nonché perdita di tempo e spesa.

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Donazione ed usucapione

Mia nonna muore nel 1968 lasciando due case:una cade in successione e viene divisa tra i due figli, e l’altra (poiché pur sapendo che era di mia nonna nessuno aveva mai visto le carte) non cade in successione e rimane lì,disabitata. Passano gli anni e mia madre la demolisce e la riedifica, dopo di che la abita,siamo nell’anno 1980 e la abita fino a 4 anni fa, quando mi fa atto di donazione sulla base dell’intervenuta usucapione,pur non avendo la sentenza. Ora il fratello di mia madre, reclama la sua parte, noi cosa possiamo fare?premetto che anche io ho speso soldi per questa casa. Cosa può farci dopo il suo disinteresse trentennale?

In primo luogo vi è da dire che la successione avviene, in mancanza di testamento, come previsto dalle disposizioni (e secondo le quote) di legge. Di conseguenza, in effetti, è difficile dire che un bene “non cade in  successione”, solo perché nessuno se ne è mai interessato.

E’ vero, invece, che il bene si può usucapire e che l’usucapione, purché ne ricorrano anche gli altri presupposti, si ottiene con il decorso del termine previsto per legge (20 anni). E’ vero, inoltre, che la sentenza di usucapione serve solo ad accertare un diritto che, in linea di principio, è già acquisito. Si parla infatti di sentenza dichiarativa.

Tuttavia, per poter trascrivere nei pubblici registri immobiliari il diritto usucapito, è pur sempre necessaria la sentenza del Tribunale che accerti l’intervenuta usucapione.

Per questo motivo mi pare, in effetti, piuttosto strano che ci sia stata la donazione di un bene immobile, senza che in precedenza fosse stata trascritta alcuna sentenza.

In primo luogo sarebbe quindi il caso di verificare sulla base di quali presupposti è stata fatta questa donazione, successivamente si potrà valutare più compiutamente quale difesa adottare nei confronti delle richieste del fratello.

Nel caso la situazione non si risolvesse bonariamente il nostro consiglio è sempre quello di rivolgersi ad un legale.

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Passaggio sul terreno altrui ed usucapione

il precedente proprietario del mio terreno aveva consentito ad un confinante (in via bonaria e senza nulla di scritto) il passaggio su di una porzione del mio immobile per poter agevolmente entrare ed uscire con i suoi mezzi.
Lo spazio concesso all’epoca al confinante serve per accedere con i mezzi meccanici, in quanto da sempre esiste un piccolo stradello comunale che consentirebbe altrimenti solo un accesso pedonale.

Visto che l’utilizzo del passaggio sulla porzione del mio terreno supera i 20 anni, sono da considerarsi usucapiti sia il passaggio che la proprietà ?  Vorrei gentilmente sapere se ho il diritto di rivendicare la mia proprietà e cosa è possibile fare per chiarire bene come stanno le cose.

Nel nostro codice civile esiste un articolo che prevede che non servono ad usucapire un diritto gli atti compiuti per semplice tolleranza dell’avente diritto.

Si tratta di quegli atti caratterizzati dalla transitorietà e la saltuarietà  e che traggono la loro origine da rapporti di cortesia, di amicizia e familiarità o, comunque da rapporti di buon vicinato.

Tuttavia, i giudici tendono ad escludere che si tratti di semplici rapporti di buon vicinato quando ci si trovi di fronte ad un utilizzo prolungato e non ci siano rapporti di parentela fra il proprietario e l’utilizzatore.

Nel caso descritto, pertanto, potrebbero anche sussistere gli elementi per l’usucapione del diritto di passaggio. In ogni modo tieni presente che il vicino, per fare accertare definitivamente il suo diritto e procedere alla trascrizione, dovrebbe instaurare una causa e dimostrare in Tribunale che sussistono tutti i presupposti. Anche per evitare tutto questo si potrebbe indagare se esistono i presupposti per accordarsi amichevolmente.

Il mio vicino ha diritto di passaggio sul mio fondo. Posso mettere un cancello?

Abito in un  cascinale con una costruzione adibita ad abitazione, la seconda costruzione a stalla/fienile. Le 2 costuzioni sono poste una di fronte all’altra a circa 10 mt di distanza.La propietà è stata divisa in 2 parti (le costruzioni e il cortile sono divisi praticamente a metà) con diritto di passaggio mio nel cortile del vicino e viceversa, questo perche’ le due propietà hanno entrambe un’uscita su strade comunali. Nell’atto di proprietà è specificato dove lasciare il passaggio nel cortile. Posso dividere con una rete il cortile e mettere un cancello o una sbarra(eventualmente anche motorizzata) dove devo lasciare il passaggio? Questo eventuale cancello costituisce un ostacolo al passaggio?

Questa domanda ci fornisce lo spunto per una riflessione più generale su come funziona il sistema della giustizia in generale, anche oltre il caso specifico.

Si tratta, qui, di uno dei moltissimi casi in cui la legge non prevede una risposta precisa, ovvero non c’è una norma nel codice civile che preveda che il proprietario del fondo servente possa, o non possa, chiudere con un cancello (o un qualsiasi altro mezzo) la strada, consegnando ovviamente le chiavi anche al proprietario del fondo dominante.

Esiste invece una norma del codice la quale prevede che “Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.“

Ora, stabilire se l’installazione di un cancello possa costituire un aggravamento, per il vicino che ha diritto di passaggio ed al quale vengono chiaramente consegnate le chiavi, è una questione piuttosto opinabile  e comunque legata al singolo caso specifico.

Ad esempio non è la stessa cosa se il cancello è automatico o manuale. Se permette agevolmente il passaggio ad ogni tipo di mezzo, oppure se in qualche modo lo limita. Se ci sono anche altri passaggi o meno. Che tipo di servitù esiste (se carrabile, pedonale etc). Se è indicato qualcosa di specifico nell’atto costitutivo (rogito). Rilevante può essere anche valutare come è stata utilizzata in passato la servitù e in che modo la stessa è stata costituita. Infatti le servitù, oltre che con atto pubblico, possono costituirsi anche in altri modi, ad esempio per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Avendo a disposizione tutti questi elementi, si può infine giungere a dare un parere motivato e sicuramente abbastanza fondato, ma molto difficilmente si ottiene una risposta sicura “al 100%”, del tipo, per intenderci, “bianco o nero”.

Questo perché, trattandosi di questioni comunque opinabili, diversi giudici potrebbero non vederla allo stesso modo in una eventuale causa.

In casi come questo, ove non si riesca a trovare una soluzione amichevole col vicino, il nostro consiglio è sempre quello di rivolgersi ad un legale di fiducia, in modo da valutare attentamente tutti gli aspetti del caso specifico e ponderare bene i possibili esiti di una vertenza.

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usucapione di una parte di terreno recintato.

Sto acquistando una proprietà immobiliare composta da casa + diverse particelle di terreno agricolo di cui una è utilizzata da un vicino (con accordo verbale con i vecchi proprietari) come pascolo delle sue capre. Ha anche costruito una sorta di capanno nel quale le rinchiude per la notte. Premetto che tutta la proprietà è cintata. Inoltre, il vicino ha provveduto a separare tramite rete la zona da lui utilizzata dal resto della proprietà. La domanda è: a quali rischi vado incontro per quanto riguarda l’uso capione e come eventualmente posso tutelarmi?

Ai sensi del codice civile la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Questo significa che, se una persona esercita il potere di fatto su un bene e lo utilizza come ne fosse il proprietario, senza riconoscere il diritto di altri sul bene stesso, diviene effettivamente proprietario del bene in questione, una volta decorsi venti anni.

Sicuramente l’avere recintato il terreno in questione e l’averci costruito sopra un capanno possono essere indici di un utilizzo esclusivo, che potrebbe portare all’usucapione una volta trascorso il tempo necessario.

Sarebbe utile regolamentare per iscritto i rapporti con questo vicino, ad esempio attraverso un contratto di locazione o di comodato che renda esplicito a che titolo questa persona usufruisce del terreno.

Se invece non avete più intenzione di lasciare il terreno nella disponibilità del vicino è necessario inviargli una diffida e, se non sarà sufficiente, procedere poi in giudizio.

 

 

 

 

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Ho ordinato dei mobili, ma quelli che mi consegnano sono diversi

Nel mese di Dicembre 2010, presso un mobilificio della mia città, ho firmato un contratto per l’acquisto di una cucina in esposizione nel sopracitato mobilificio e di un tavolo 70×70 con 4 sedie(tavolo e sedie nuove e quindi da ordinare). Il contratto prevedeva la consegna di tutta la merce nel mese di Giugno 2011 (data in cui avrei avuto disponibile l’appartamento nuovo), il saldo era previsto , da contratto, entro la consegna, con un rilascio da parte nostra di una caparra pari ad € 1050 (in 2 soluzioni, 300 + 750).Solo nel mese di Giugno 2011, a pochi gg dalla consegna,e per di più telefonicamente, il venditore mi avvisa che il tavolo (che era da ordinare a differenza della cucina che era esposta in negozio) non era disponibile per le misure che richiedevamo e che era ordinabile solo un tavolo di altre misure e di altro colore (totalmente differente da quello della cucina). Posso decidere di recedere dal contratto visto che l’acquisto della cucina, era per me legato ad un tavolo e sedie che legassero esteticamente con essa?La ringrazio per la sua attenzione.

Per quanto attiene ai contratti coi consumatori le nostre leggi prevedono delle particolari tutele.

Fra tali tutele vi è anche quella per il consumatore di ottenere dal venditore beni conformi al contratto di vendita.

In caso di difformità si può richiedere la sostituzione/riparazione del bene, ovvero anche la risoluzione del contratto, a seconda dei casi e della gravità del difetto.

Per valutare il Tuo caso specifico dovremmo leggere il contratto firmato e valutare bene la situazione, anche con foto dei mobili in questione.

Ad ogni modo, da quanto ci hai anticipato, ci sembra che ci siano tutti gli estremi per una contestazione, che ti conviene sicuramente fare per iscritto.

Naturalmente, nel caso la situazione non si risova in via amichevole, è oppurtuno rivolgersi ad un legale per tutelare appieno i Tuoi diritti.

Per ulteriori dettagli, rimando alla nostra scheda pratica in materia di tutela, in concreto, dei consumatori.

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L’Enel ha posizionato un traliccio sul mio terreno, posso farlo rimuovere?

Ho acquistato un terreno nel 01/2006 da un comune. L’atto del notaio riporta espressamente la negazione dell’esistenza di servitù o pesi su tale terreno anche se su di esso è eretto un pilone dell’Enel che al momento del mio acquisto, ho si visto ma credevo non ricadesse sulla mia proprietà in quanto i confini del terreno non erano ben definiti. Ho dato per scontato a questo punto che esistesse una servitù e ho contattato i tecnici della Enel della zona per sapere cosa potevo fare per poter rimuovere il traliccio i quali mi hanno risposto che l’unico caso di rimozione (eventuale) è di essere in possesso di una concessione edilizia dalla quale si evince che per la realizzazione dell’immobile non vengono rispettate determinate distanze di sicurezza. Su consiglio di un conoscente ho fatto un estratto tavolare nel 11/2009 dal quale non risulta nessun aggravio e/o servitù. Ho chiesto copia della servitù ad Enel sempre in tale periodo che me l’ha inviata (stipulata fra Enel ed il Comune nel 08/1990) e sulla quele risulta che era Enel a dover trascriverla / intavolarla. Posso fare una causa possessoria, facendo partire i termini relativi da quando ho scoperto che la servitù esiste oppure il termine decorre da quando ho scoperto che il traliccio è sulla mia proprietà?

Francamente da quanto ci hai descritto mi sembra difficile che possano essere presenti i presupposti per una azione possessoria.

Le azioni possessorie, disciplinate dagli artt. 1168 e 1170 c.c., sono infatti rivolte ad offrire tutela a quella particolare situazione di fatto che la legge qualifica come possesso e che è indipendente dall’esistenza di un diritto sottostante.

In particolare il possessore può giovarsi di queste azioni quando sia stato vittima di uno spoglio e di una molestia nel possesso e ciò entro il termine di un anno.

Il Tuo caso mi sembra molto diverso:  il traliccio è stato posizionato molti anni fa, ma Tu sostieni che l’ENEL non abbia mai provveduto a trascivere nei registri immobiliari la relativa servitù che a suo tempo era stata costituita.

Si tratta di un problema di natura diversa, che ben poco ha a che fare con il possesso.  Questo non significa che Tu debba per forza tenerti il traliccio,  sarebbe però necessario studiare bene tutti i documenti in Tuo possesso ed approfondire adeguatamente la questione per verificare se è possibile farlo rimuovere anche a prescidendere da azioni possessorie, che vedo difficili.