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Finiture lungo tubo di scarico da riparare: chi paga la rottura?

DOMANDA – Un tratto del tubo di scarico condominiale che si trova nel condominio all’esterno sulla facciata, si è otturato e deve sostituito, ma alcuni condomini hanno fatto delle coperture in cartongesso per coprirlo, chi paga il taglio e la ricollocazione del cartongesso?

— RISPOSTA – Se le opere erano state regolarmente autorizzate dall’assemblea dei condomini con le maggioranze e le altre formalità previste dalla legge, si tratta di opere legittime e il cui disfacimento deve essere a carico dell’intero condominio interessato al ripristino delle funzionalità delle parti comuni.

Viceversa, direi, in caso contrario.

Come sempre, le cose devono essere adeguatamente approfondite prima di poter essere inquadrate e avviate verso una soluzione.

Ovviamente, un approccio di tipo negoziale può sempre essere utile.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

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Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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Ti lascio adesso alcuni consigli e indicazioni finali che, a prescindere dal problema di oggi, ti possono sempre essere utili.

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Tubazione che cagiona infiltrazioni e muffe: che fare?

sono proprietaria di un appartamento facente parte dell’ultimo piano di un condominio nel quale passa all’interno un tubo di scarico acque proveniente dal solarium che provoca danni di umidità e muffa al mio immobile per via della condensa e dell’usura. La costruzione del condominio è dei primi anni 70. Ho chiesto all’amministratore e quindi al condominio di togliere tale tubazione dall’interno del mio appartamento ma l’assemblea ha risposto che è una servitù acquisita nel momento in cui è stato effettuato il rogito e che quindi resta li dove si trova. Cosa posso fare?

Può ben darsi che la servitù di scarico esista per destinazione del buon padre di famiglia sin dal momento in cui sono state create le singole unità immobiliari, ovvero per espressa disposizione contenuta in tutti i rogiti di vendita. L’esistenza della servitù può essere appositamente verificata ma, a naso, direi che non valga la pena spendere tempo ed attenzione su questo tema, dal momento che probabilmente la servitù, per un titolo o per l’altro, tra cui anche un possibilissimo usucapione, esiste.

Sotto un profilo parzialmente diverso, la servitù ovviamente riguarda solo lo scarico ma se, dando luogo a questo scarico, si concretano dei danni per le altre unità immobiliari, la situazione non è certamente legittima.

Infatti, chi è titolare di un diritto di servitù prediale, di qualsiasi tipo, deve esercitarlo senza cagionare danni al fondo servente, che, nel nostro caso, è il tuo appartamento.

Probabilmente peraltro la tua richiesta originaria, quella di rimuovere il tubo, è stata sbagliata strategicamente, perché è ovvio che un’operazione invasiva come quella non può trovare il facile consenso della comunità condominiale. Credo che il tuo obiettivo vada riformulato e corretto nell’adozione di misure e interventi – quali possano essere può dirlo solo un tecnico – atti a fare in modo che, pur continuando lo scarico, non si producano infiltrazioni, umidità e muffe nel tuo appartamento.

Se concordi su questo, che mi sembra l’unico obiettivo realisticamente perseguibile, quello che devi fare è riformulare le tue richieste al condominio, ma non informalmente, a voce, né con una tua lettera, bensì con una formale diffida tramite un bravo avvocato, per vedere se si trova una soluzione condivisa in cui ad esempio per favorire il raggiungimento di un accordo potresti assumerti parte del costo degli interventi necessari.

Qualora non si trovasse una soluzione amichevole in questa prima fase, a mio modo di vedere ti converrebbe depositare un ricorso ex art. 696 bis cod. proc. civ. per CTU preventiva.

Se vuoi un preventivo per queste attività, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Contenitori in cui scaricano estranei: se arrivano sanzioni?

nel mio comune di residenza è partita da pochi giorni la raccolta differenziata porta a porta; vivo in un condominio di 18 appartamenti e la maggioranza ha deciso di tenere i contenitori all’esterno dell’edificio. La conseguenza di questo determina l’abbandono dell’immondizia anche da estranei e nei giorni diversi da quelli di raccolta. Ne deriveranno pertanto multe a carico del condominio. La mia domanda è: posso, ed eventualmente come, tutelarmi?

La tua, al momento, mi sembra solo una congettura, un’ipotesi, nel senso che episodi di questo genere non si sono ancora verificati, ma tu sospetti che, quasi sicuramente, si verificheranno non appena ce ne sarà l’occasione.

Questo è un aspetto molto importante, perché la pratica giuridica si occupa di solito di problemi reali e concreti, e non di ipotesi, che diventa molto difficile trattare e, in casi estremi, portare davanti ad un giudice.

Del resto, la decisione sulla collocazione dei contenitori per la raccolta è una decisione che spetta alla maggioranza dei condomini riuniti in assemblea, secondo le regole dettate dal codice civile per l’amministrazione del condominio.

Se vuoi, comunque, manifestare la tua contrarietà, e magari anche dare un suggerimento che può essere utile, puoi spedire una posta elettronica certificata all’amministratore dove esponi il fatto che, con la decisione adottata, c’è questo rischio, rispetto al quale fai ogni riserva qualora dovessero derivare sanzioni amministrative, e, al contempo, suggerisci l’installazione di un impianto di videosorveglianza che, come tale, potrebbe essere utile al condominio anche per altri motivi di sicurezza.

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Delibere condominiali: come si possono impugnare?

In questi giorni nella mia palazzina è stata fatta l’assemblea di condominio. Premesso che non sono riuscita partecipare perché non avvisata, posso in qualche modo bloccare le decisioni prese? Per vie traverse ho saputo che gli altri condomini hanno deciso due lavori a cui sono assolutamente contraria .

Innanzitutto è necessario che verifichi se è stata o meno regolarmente convocata, se cioè non ha saputo della convocazione perché non ha ritirato la raccomandata regolarmente inviata al suo indirizzo o perché mai spedita. (per essere in regola la raccomandata deve esserle arrivata almeno 5 giorni prima dell’assemblea), inoltre deve verificare che sull’invito sia chiaramente riportato l’ ordine del giorno su cui si andrà a discutere.
Dovrà poi attendere che le arrivi sempre per raccomandata il verbale di assemblea e potrà così verificare che sia stato discusso solo ciò che era all’ordine del giorno , infatti nessuna decisione può essere assunta dal condominio sotto la voce varrie ed eventuali.

Altro elemento che può verificare ai fini dell’impugnazione è che nel verbale siano correttamente riportati i nomi dei condomini presenti con i loro millesimi, e che i nominativi e i millesimi siano riportati ad ogni punto all’ordine del giorno per ogni singola votazione.

A questo punto potrà decidere se impugnare o meno la delibera , si ricordi che per l’impugnazione (che dovrà essere preceduta da un tentativo di conciliazione presso un organo di mediazione) è sempre necessaria l’assistenza di un’avvocato e che per la proposizione sono previsti tempi piuttosto ristretti ovvero 30 giorni dal ricevimento del verbale”(se fosse stata presente all’assemblea invece avrebbe avuto solo 30 giorni dalla riunione).

In assenza di impugnazione la delibera si presume valida ed è, pertanto, vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti.

Qualora la delibera abbia delle irregolarità talmente gravi da non essere solo annullabile ma addirittura nulla e questo si ha quando le decisioni prese sono in totale contrasto con le leggi dello stato o con il regolamento condominiale potrà però essere impugnata anche oltre i 30 giorni; a titolo di esempio si parla di delibere nulle quando hanno oggetto illecito ( magari perchè contrarie alla morale o al buon costume) o quando mancano di elementi essenziali ( non sono indicati i presenti , non è determinabile l’oggetto della delibera ecc) o quando incide su diritti individuali ( ad esempio impongono ad un condomino di liberarsi del proprio cane) o infine quando incide sulle proprietà esclusive senza che ciò abbia alcuna attinenza con i servizi condominiali .

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Posso non pagare le spese condominiali se ho venduto il mio appartamento?

Circa due settimane fa, ho ricevuto via mail ordinaria l’ultimo consuntivo condominiale in cui ho avuto la mia precedente abitazione di residenza sino al 31/07/2013.
Giusto due giorni fa ho contattato l’amministratore di quel condominio, chiedendogli se e quando sarebbe stata convocata l’assemblea per l’approvazione o meno di quel consuntivo con chiusura al 31/07/2013, il quale mi riferisce che l’assemblea si era tenuta il giorno prima e che la maggioranza intervenuta aveva approvato, tra le altre, anche il consuntivo di cui ne sono chiamato in causa e che, non essendo ad oggi, condomino di quel condominio, non mi era dovuta alcuna convocazione se non l’unico dovere di dover pagare una quota ulteriore per ulteriori spese che il condominio ha sostenuto nel periodo in cui ero ancora proprietario.
Posso rifiutarmi di pagare almeno quelle spese straordinarie effettuate non previste in alcuna delle precedenti assemblee e per le quali non ne ero a conoscenza?

Bisognerebbe vedere esattamente quali sono i termini del rapporto condominiale e quindi in quale data hai ceduto la tua proprietà e a quale esercizio si riferiscono le spese, ma in generale a mio giudizio in ogni caso avrebbero dovuto convocarti, dal momento che si trattava di spese che intendevano addebitarti.

Al riguardo, occorrerebbe esaminare la delibera per vedere se è il caso e se ci sono i presupposti per l’impugnazione, anche perché se non la impugni nei termini previsti dalla legge la stessa diventa definitiva.

Ti consiglierei per questo di incaricare con urgenza un avvocato.