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i lavori del condominio

Il condominio in cui abita mia madre vorrebbe deliberare dei lavori edili da fare sulle facciate.. e fin qui niente di anomalo. Però, alcuni di questi lavori interessano direttamente il condomino del piano attico; la sua terrazza ha sempre avuto dei problemi di tenuta dell’acqua – quando piove si verificano spesso delle infiltrazioni e lo stesso condomino vorrebbe che le spese fossero ripartite per il condominio. Volevo sapere, ma credo di si, se quest è un opera che spetta a tutti pro-quota e se si, in che percentuale e o spetta solo a quelliche sono posizionati sotto tale terrazzamento? Inoltre, un altro condomino, denuncia il fatto che non gli arriva l’acqua in casa e il condominio vorrebbe deliberare fornitura di un autoclave che favorisca il suo appartamento per adduzione idrica. Ma non è un opera a carico solo di questo condomino? (Paolo, via mail)
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Per l’autoclave ho mandato via proprio la scorsa settimana un ricorso per impugnazione di una delibera condominiale che ne aveva approvato l’installazione ponendola a carico di tutti i condomini. Te ne riporto di seguito un estratto, che può chiarire molti concetti utili al riguardo:

2) Violazione dell’art. 1123, comma 2°, cod. civ.. La deliberazione impugnata viola anche l’art. 1123 del codice civile il quale, per l’ipotesi di “cose destinate a servire i condomini in misura diversa“, prevede che le spese siano “ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne“. Nella deliberazione in oggetto viene espressamente detto che le autoclavi sarebbe utili esclusivamente ai condomini abitanti ai piani più alti, dove, a loro detta, ci sarebbero problemi di pressione dell’acqua e pertanto di fruizione della relativa fornitura. Tali autoclavi non avrebbero alcuna utilità, invece, per i ricorrenti e per tanti altri condomini che, abitando a piani inferiori, non hanno problemi nell’utilizzo delle forniture idriche casalinghe. Ciononostante, la delibera impugnata pone a carico di tutti i condomini, si deve presumere pertanto su base millesimale, le spese per il progetto, l’acquisto e la messa in opera degli autoclavi, mentre invece sarebbe stato da seguire il regime previsto dell’art. 1123, comma 2°, cod. civ., previsto – ed è questo un fatto notorio – nella quasi totalità dei condomini per, ad esempio, la pulizia delle scale e le spese degli ascensori.

3) Violazione degli artt. 1102 e 2043 cod. civ.. I due autoclavi in questione dovrebbero essere installati andando ad occupare una porzione di parti comuni, impedendo tra l’altro le agevoli manovre di accesso e recesso ai garage, con violazione pertanto sia dell’art. 1102 sia del generale principio del naeminem laedere di cui all’art. 2043, dal momento che verrebbero danneggiate anche le unità di proprietà individuale adibite ad autorimessa dei ricorrenti, che non potrebbero più accedere o recedere agevolmente dalle stesse.

4) Contrarietà all’art. 1121 cod. civ.. Come è noto, la disposizione in oggetto prevede, al comma 1°, che “qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa“. E’ noto che gli impianti di autoclave possono essere installati anche a servizio di una o più unità immobiliari separate, senza necessità di intervenire sull’impianto idraulico comune. Per tali motivi, la delibera in esame è invalida anche nella parte in cui dispone la realizzazione delle innovazioni in questione intervenendo necessariamente sulle parti comuni, senza mettere in grado i condomini dissenzienti di essere esclusi dalla spesa e dai relativi oneri. E’ appena il caso di notare che la gravosità dell’innovazione non va valutata solo dal punto di vista economico, che già comunque sarebbe nel caso sufficiente, e totalmente assorbente, dal momento che si tratta di una spesa di circa 11.000€ per ogni corpo di fabbrica e pertanto in totale di 22.000€, salvo – peraltro sempre probabili – variazioni in aumento in corso d’opera. Tale onerosità infatti andrà giudicata anche in considerazione dell’incidenza delle opere da realizzare sulle parti comuni e quindi sul minor godimento delle stesse, nonchè delle parti di proprietà individuale attinte nel loro godimento dalla realizzazione delle opere, così come richiamato al punto precedente.

Per quanto riguarda, invece, la questione relativa alla terrazza bisogna vedere se i difetti sono relativi alla porzione di proprietà individuale del condomino proprietario della terrazza, nel qual caso sono opere che deve eseguire e pagare lui stesso, ovvero se alla parte comune sottostante e, ulteriormente, se questa parte è comune all’intero complesso condominiale ovvero solo ad una parte di appartamenti. In ogni caso, qualora la parte fosse comune all’intero complesso si potrebbe applicare l’art. 1123 cod. civ., ma per dire questo con sicurezza bisognerebbe vedere la situazione concreta del condominio.

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Quando l’amministratore condominiale agisce in giudizio

L’amministratore può , di propria iniziativa, scegliere l’avvocato? Il fatto: nel condominio dove abito, a seguito di lavori di manutenzione straordinaria, è stata ristrutturata la facciata esterna dell’edificio. Nel corso di tali lavori i pluviali di scolo delle acque piovane sono stati spostati (su iniziativa della ditta esecutrice) dalla loro collocazione orignaria -da incassati sono stati apposti all’esterno. Un condomino ha agito in giudizio contro il condominio per il ripristino della loro collocazione originaria poichè passano rasente alla sua bottega impedendogli di affiggere le proprie locandine. Ora, l’amministratore si è costituito in giudizio nominando un avvocato di propria fiducia, ma senza alcuna convocazione e delibera dell’assemblea che lo autorizzassa ad agire o a nominare quell’avvocato, poteva farlo?

L’art. 1131 cod. civ., comma 1, parlando della rappresentanza del condominio, dichiara che:“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.” A meno che nel regolamento di condominio (che l’amministratore deve senz’altro rispettare) non sia escluso il suo potere di agire in giudizio nell’interesse del condominio o quest’ultimo sia limitato a particolari tipologie di azioni diverse da quella in questione, l’amministratore ha agito nell’interesse del condominio.

Se non si è d’accordo con le iniziative dell’amministratore, allora si puo’ fare ricorso o all’autorità giudiziaria o alla stessa assemblea condominiale.

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Spese legali del condomino

Buonasera. Volvevo porre una questione sulla suddivisione delle spese legali. Nel nostro condominio, 8 condomini (tra cui io) hanno impugnato un verbale assembleare. Il giudice ha annullato il verbale ed ha compensato le spese. Siccome il nostro amministratore non si è costituito in persona del condominio (!!!!), solo noi 8 ricorrenti abbiamo spese da sostenere. Mi chiedevo, il nostro avvocato deve suddividere le sue competenze secondo i millesimi di proprietà o deve dividere il totale in parti uguali, cioè 8? C’è della giurisprudenza in merito? Grazie.

La materia è regolata dall’art. 1132 del codice civile. Qui viene sancita la divisione tra tutti i condomini che abbiano dato il loro assenso alla lite. Tale divisione viene ad operare in base ai millesimi di proprietà.

Può succedere che uno o più condomini siano dissenzienti. In quel caso non dovranno corrispondere la loro quota di spese legali, a meno che dalla decisione giudiziale non traggano vantaggio pure loro.

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quando si può dare lo sfratto per morosità

Sono proprietaria di un immobile, locato con contratto ad uso non abitativo. E’ possibile procedere allo sfratto dell’inquilino in presenza di queste condizioni: mancato pagamento del canone trimestrale (dopo che l’inquilino è stato messo in mora, comunque essendo trascorsi i “famosi” 20 giorni) e mancato pagamento delle spese condominiali di due anni di locazione (dopo che l’inquilino continua a posticipare il pagamento delle stesse con pretesti vari – e pur riconoscendo che ne deve pagare la maggior parte)? L’inquilino dice, inoltre, che non paga il canone finchè il proprietario non risolve i “pretesti” da lui sollevati su una parte – tra l’altro, irrilevante – delle spese condominiali… (Paola, via mail)
Per dare una risposta sicura bisognerebbe vedere il contratto e conoscere il caso concreto, in relazione alle contestazioni ricevute dall’inquilino, ma si direbbe proprio di sì, visto che la morosità per canoni e oneri condominiali è ingente.
Il punto fondamentale in situazioni come queste è che il credito del locatore al canone è liquido, cioè determinato con precisione nel suo ammontare, essendo previsto dal contratto e risultante dalle delibere assembleari di ripartizioni delle spese regolarmente approvate dagli organi condominiali, mentre il credito da risarcimento del danno vantato dal conduttore è tutt’altro che liquido, ma ancora da determinare nel suo ammontare.
E’ frequente nella pratica che il conduttore smetta di corrispondere il canone sostenendo di aver ricevuto dei danni, ma è una prassi rischiosa per il conduttore stesso perchè non è facile operare la compensazione tra un credito liquido, come quello dei canoni, e uno ancora tutto da accertare, come quello derivante da un eventuale fatto illecito, tanto che di solito gli sfratti vengono intanto convalidati, per poi proseguire il processo solo per la decisione sulla domanda di risarcimento del danno.
Io notificherei l’intimazione di sfratto, poi il procedimento può avere sviluppi diversi, ma è anche vero che non ci sono tante altre alternative. Ci si potrebbe limitare ad agire solo con un ricorso per ingiunzione per i canoni, però poi il contratto rimarrebbe in piedi e non sono molti i casi in cui questo effettivamente conviene.
Il consiglio è quello di valutare bene la situazione con l’ausilio di un legale di fiducia, senza lasciar passare altro tempo, e mettere prima possibile l’immobile sotto una forma di tutela giudiziaria, con un prodotto che si chiama tutelaffitto o tutelimmobile di UCA, per non avere mai più problemi del genere. Con queste forme di tutela, il proprietario percepisce il canone dall’assicurazione, se non lo paga l’inquilino, e sempre l’assicurazione gli paga le spese di sfratto nel caso sia necessario, oltre che quelle per il recupero di eventuali danni.
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i poteri dell’amministratore di condominio

Gentilissimo Avvocato, volevo sottoporre alla sua attenzione questo caso: ho 29 anni, abito in un condominio di 16 famiglie ed il regolamento ivi vigente è un regolamento di tipo contrattuale in cui, tra le molte cose, si vieta ai proprietari dei magazzini di adibire i suddetti al commercio (riporto testualmente) “..di materiali emananti esalazioni sgradevoli o nocive, infiammabili od esplosivi…”. Naturalmente, uno dei condòmini ha pensato bene di affittare un magazzino ai titolari di una pescheria (!!!). Non vi è dubbio che il pesce emani esalazioni sgradevoli..sigh! Mi chiedo (e spero possa darmi delucidazioni in merito) se l’amministratore, visto che si tratta del rispetto del regolamento, può agire in giudizio senza convocare l’assemblea, oppure è obbligato comunque? Esistono delle sanzioni da irrogare al condomino che non rispetta il regolamento? La ringrazio anticipatamente per la cortese attenzione. (Giuliana, mail)

Preliminarmente, posso dirle che il nostro Codice Civile disciplina i poteri-doveri dell’amministratore di condominio all’art. 1130. In tale norma è previsto, tra i vari compiti dell’amministratore, quello di “curare l’osservanza del regolamento di condominio”. Al fine di poter esercitare tale potere nella pratica, il successivo art.1131 dispone che l’amministratore “può agire in giudizio sia contro i condòmini che contro terzi”.

La Corte di Cassazione, a tale proposito, ha stabilito, con la sentenza n. 16240 del 29 ottobre 2003, la legittimità dell’azione promossa dall’amministratore del condominio contro la violazione del divieto di destinare locali di proprietà esclusiva a determinati usi. L’amministratore del condominio, in particolare, secondo tale pronuncia, è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva autorizzazione assembleare, non solo per l’esecuzione delle delibere dell’assemblea, ma anche per garantire l’osservanza del regolamento condominiale e tutelare conseguentemente la condominialità dagli effetti lesivi della inosservanza dello stesso.

Per quanto riguarda le sanzioni, le dico che, in questi casi, il proprietario (che lochi un immobile sito in un condominio ad un terzo che si renda autore di una violazione regolamentare condominiale) può essere convenuto in giudizio, nel qual caso, per non incorrere in responsabilità civile, ai sensi degli artt. 1138 e 1218 c.c., deve allegare la prova di essersi attivato al riguardo adottando un comportamento non inerte e impeditivo della infrazione commessa. Sul piano processuale, quindi, in caso di simili violazioni, bene sarà incardinata dal condominio una lite nei confronti del proprietario, ciò in quanto in capo al primo sono predicabili tutti quegli strumenti di tutela predisposti in favore delle persone fisiche, degli enti e delle collettività non personificate, i cui diritti (assoluti e o relativi) siano violati. Va da sé che, comunque, resta ferma in capo al condominio, in base ai principi generali sulla responsabilità civile, la facoltà di convenire in giudizio direttamente l’inquilino autore della violazione regolamentare.