come gestire fiscalmente lo sfratto per morosità non ancora eseguito

Sono locatore di un immobile commerciale. e’ stato emesso a fine luglio sentenza esecutiva di sfratto. Il conduttore non ha ancora liberato il locale e non ha riconsegnato le chiavi. Posso nel frattempo comunicare all’agenzia delle entate mediante apposito modello f23 la risoluzione anticipata del contratto? L’irpef va pagata sui canoni non percepiti fino alla data della sentenza esecutiva di sfratto o fino alla data di risoluzione anticipata?

Gli avvocati non sono generalmente molto ferrati sugli aspetti fiscali ed io non faccio eccezione, ragione per cui ti converrebbe discutere di questi aspetti con il tuo commercialista. Andando a naso, per quel che può valere, direi che la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto la devi fare in relazione alla data dello sfratto, che appunto determina lo scioglimento del contratto, mentre per quanto riguarda l’IRPEF mi pare ovvio che tu la debba pagare solo sulle mensilità effettivamente percepite, che possono benissimo non coincidere con il periodo di effettiva occupazione dell’immobile.

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il creditore è obbligato a rilasciare quietanza?

sono uno studente che abita in un appartamento con affitto in nero dal 2006. In questa appartamento prima di me abitavano 2 ragazze da parecchi anni che probabilmente al inizio avevano un contratto regolare pero da tanti anni non registrato.Ho abitato per il primo anno con queste ragazze e poi fino ad oggi sono passati altri 2 coinquilini.In tutti questi anni la proprietaria firmava delle ricevute scritte a mano da me dove era scritta chiaramente la somma,la data ed i nomi dei locatari ma dal 2010 che una delle due camere è rimasta vuota,io ho continuato a pagare la meta del canone(cioè la parte che mi corrispondeva) ma lei si è rifiutata a firmarmi la ricevuta. Ho cmq una registrazione del dicembre scorso dove si evince che lei ha incassato un affitto.Nel 2008 la padrona ha provveduto a dichiarare la mia presenza nell’appartamento in questura come ospite ed ho ottenuto la residenza. Le utenze gas,luce sono a nome suo xo ne sono in possesso di tutte in originale visto che le pago io. L’utenza telecom fino al 2010 stava a nome dell’ altro ragazzo(mai dichiarato in questura,ne stipulato contratto) che abitava con me,poi è passata a nome mio.Negli ultimi mesi ho avuto dei problemi con la proprietaria che mi ha minacciato di sfratto.Devo rimanere ancora in casa fino a fine anno. Se esiguo una ricevuta e la signora non la firma io posso non pagarla? Puo sfrattarmi o correrebbe rischi grossi?

Il codice civile prevede, come regola generalissima, che il creditore debba rilasciare regolare quietanza al momento in cui viene saldato dal debitore. Ovviamente, non puoi rifiutarti di pagarla così semplicemente, perchè se poi lei sostiene che tu non le hai mai offerto il pagamento tu non hai nessuna prova per dimostrare il contrario. Devi mandarle una raccomandata con l’offerta del pagamento, chiedendole di indicarti il giorno, ora e luogo in cui potrai provvedere a pagare, specificando che per quel giorno richiedi che venga rilasciata regolare ricevuta. Oppure puoi pagare anche tramite bonifico bancario, ma il sistema della diffida tramite raccomandata è preferibile.

Per quanto riguarda il fatto che il contratto non è stato registrato, i rischi della locatrice sono abbastanza consistenti sia per quanto riguarda eventuali sanzioni sia per quanto riguarda i rapporti con te come conduttore.

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l’inquilino può prendersi un cane se il proprietario di casa non vuole?

Vivo da due mesi in affitto con il mio fidanzato. Essendo entrambi appassionati di cani, vorremmo prenderne uno. Sul nostro contratto non c’è nessuna clausola che lo vieti. Per cortesia, lo dicemmo alla proprietaria che inizialmente sembrò favorevole alla cosa ma poi  (a quanto pare il suo avvocato influisce molto sulle sue decisioni) cambiò idea senza darci una valida spiegazione e senza voler sentire altre ragioni. Ci inviò anche una lettera con raccomandata a/r in cui sottolineava la sua negata autorizzazione. Ora,lo stabile in cui viviamo è di 3 piani, di cui 2 piani sono di un unico proprietario. In totale siamo 4 condomini. Però non c’è un regolamento condominiale. Le nuove regole per il condominio tra cui anche il “divieto di vietare animali domestici”, potranno valere anche per noi che,appunto, non abbiamo un vero regolamento? Il fatto che non ci sia nel contratto una clausola che vieti animali in casa,da diritto a prenderlo ugualmente senza il consenso della proprietaria? Certamente se riusciremo ad averlo, la signora ci darà filo da torcere su altre cose ma non vogliamo demordere per questo soprattutto perché il cane sarebbe di piccola taglia e saremo sempre attenti che non dia fastidio ai vicini o sporchi i luoghi comuni.

I rapporti con la locatrice, cioè la proprietaria di casa, sono una cosa, mentre quelli con gli altri condomini sono un’altra. Per poter adottare un cucciolo, dovete essere in regola con entrambi, oltre che con tutte le altre leggi in materia. Il tema specifico, però, mi sembra quello dei rapporti con la proprietaria. Al riguardo, non credo che il locatore possa, dopo la firma del contratto, vietare all’inquilino di prendersi un cane o un altro animale domestico. In mancanza, infatti, di una specifica clausola inserita nel contratto di locazione, bisogna far riferimento alle regole generali, per cui se pagate il canone e non danneggiate l’appartamento, il cane lo potete prendere e tenere.

Diciamo dunque che il cane non è vietato in sè e per sè, ma può diventarlo se rovina parti di quello che vi è stato concesso in godimento. Il mio cane, ad esempio, che un animale di grossa taglia mi ha rovinato completamente diverse parti della mia casa: oltre a divani e altri mobili, mi ha rovinato completamente, grattando per entrare, la porta d’ingresso. Ora io non so nel vostro caso se l’appartamento lo avete preso in affitto ammobiliato o meno. Nel primo caso, diventa più difficile prendere un animale domestico, nel secondo caso, invece, il numero di cose che un caso può rovinare diventa molto minore (tipicamente, come nel mio caso, penserei alle porte, perchè per tutto il resto basta pulire tempestivamente o tinteggiare in caso di bisogno).

A questo punto, direi che diventa vostra responsabilità valutare se il cane può essere tenuto all’interno dell’appartamento dove vivete senza produrre danni, in relazione alla taglia, al carattere (è importante anche che sia preso da un allevamento serio e che non sia, ad esempio, un cane traumatizzato proveniente da un canile) e alla vostra capacità di gestire un animale, di educarlo e vivere con lui tutti i giorni. Come dici tu, la comunicazione alla proprietaria è stata fatta a titolo di cortesia, ma non era un obbligo di legge.

A titolo di curiosità, aggiungo che anche io, oltre ad avere un cane in famiglia, ho un appartamento che ho dato in locazione: alcuni giorni fa, andando al lavoro, ho incontrato il mio inquilino che passeggiava con un «nuovo cane» al guinzaglio, di cui non mi era stato detto nulla, ma per me non è stato un trauma, anzi mi ha fatto piacere. Questo tuttavia non significa molto, bisogna rispettare le sensibilità di tutti. Per cui, magari, se prendete il cane, poi mandate una nuova lettera alla vostra proprietaria in cui motivate le ragioni della scelta e la invitate, se credete, a fare presto un sopralluogo per vedere come il cane è sistemato e che lo stesso non sta rovinando nulla dell’appartamento.

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come gestire la casa in locazione quando finisce una convivenza

MI SONO LASCIATO CON LA MIA EX CONVIVENTE E DA 1 ANNO CHE NON VIVO PIU MA 2 MESI FA HO MANDATO UNA RACCOMANDATA CON RICEVUTA DI RITORNO AL PADRONE DI CASA PER DARE LA DISDETTA DEL CONTRATTO INTESTATO A ENTRAMBI MA LUI MI HA RISPOSTO CHE NON SI PUO DISDIRE UNO SOLO MA TUTTI E DUE COSA DEVO FARE? E IO VOGLIO INDIETRO LA CAUZIONE DI 3 MESI CHE HO VERSATO DI TASCA MIA COSA DEVO FARE GRAZIE PREMETTO CHE E DA TRE MESI CHE MI SONO SPOSATO E VIVO TUTTORA CON MIA ATTUALE MOGLIE E UNA BAMBINA VIVO IN UNA CASA MOLTO PICCOLA E DOVREMMO CAMBIARE CASA . CHE CONSIGLI MI DATE ?

Il padrone di casa, della casa dove convivevi prima, non ha nessuna colpa delle tue vicissitudini personali e familiari, per cui nel dire che per lo scioglimento del contratto, se lo avevate firmato entrambi, occorre la disdetta da parte di tutti e due ha ragione. Il consiglio è quello di negoziare con la tua ex convivente per regolarizzare la situazione, si può eventualmente fare una variazione contrattuale in cui lei subentra a te rimanendo unica conduttrice, con il consenso del locatore.

cosa fare se il locatore non restituisce il deposito cauzionale

Salve, Ho inviato comunicazione di cessazione anticipata dal contratto di locazione di un immobile al locatore dello stesso (circa sette mesi prima della scadenza naturale del contratto)lasciando l’immobile un mese dopo tale comunicazione non senza aver comunicato al locatore che mi sarebbe subentrato contestualmente un altro conduttore. Il locatore non ha eccepito alcunchè, anzi si è mostrato d’accordo ed il subentro è effettivamente avvenuto. L’immobile non ha subito durante la locazione danni o altro tale da poter giustificare una trattenuta di denaro da parte del locatore sulla somma a suo tempo versata come deposito cauzionale. A fronte di quanto sopra ho inoltrato al locatore una comunicazione con la quale chiedevo in restituzione la somma di cui al deposito cauzionale unitamente agli interessi legali negli anni maturati. Ad oggi nulla mi è stato corrisposto. Chiedevo: – Ho diritto di ricevere quanto richiesto? – Qualora non ottenessi alcun riscontro (come peraltro sta accadendo)è il caso di procedere con un decreto ingiuntivo o sono percorribili altre strade, tenendo presente che nessun tipo di contatto è più stato tenuto tra noi. Grazie per la vostra cortesia.

L’unico motivo che puo’ legittimare il locatore a trattenere il deposito cauzionale è dato da effettivi danni causati all’appartamento locato sempre che non siano derivati dal normale utilizzo del bene stesso che lo ha portato ad una “naturale” consumazione.

Se Lei ritiene che danni non ve ne siano ha sicuramente diritto alla restituzione della somma in questione oltre agli interessi. Inoltre la giurisprudenza afferma che il momento preciso in cui il locatore può eventualmente chiedere di trattenere il deposito cauzionale è ala conclusione del contratto. Per cui se il locatore non propone la domanda giudiziale per potere trattenere tale somma e, quindi, la trattiene senza motivo, la somma diventa un credito liquido ed esigibile per il conduttore che può pertanto chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo.

Ha fatto benissimo a scrivere la lettera. Magari, se non l’ha già fatto, ne scriva un’altra sottoscritta da un legale. Alle volte funziona…