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Locazione: se si rompe tutto posso non pagare tre mesi?

sono in affitto con regolare contratto 4+4 e sono entrato a Ottobre 2014.
Abbiamo avuto i seguenti problemi.Perdita (verificata) dalla tubatura gas e rubinetto gas nel tratto muro- piano cottura (affitto con cucina compresa) con sostituzione tubo (scaduto) e rubinetto chiusura gas, a mie spese.Allagamento della cucina dovuto al riempimento di un pluviale causa intasamento canalina di scarico pluviale.Malfunzionamento dell’impianto di scarico acque nere con conseguente intervento dell a ditta spurghi e allagamento di bagno,corridoio e cucina con liquami per circa 2 cm.
A distanza di un mese ripetizione del malfunzionamento di scarico acque nere con conseguente intervento dell a ditta spurghi e e nuovamente allagamento di bagno,corridoio e cucina con liquami per circa 2 cm.
Intervento di ripristino condotta scrivo acque nere con conseguente inagibilita’ casa durante i lavori.
E’ plausibile chiedere uno sconto di un trimestre?

La quantificazione dei disagi subiti in un contesto di locazione può essere solo equitativo, cioè fatta per approssimazione, dal momento che non esistono, né possono esistere, parametri di riferimento precisi.

Sicuramente, l’obbligazione del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all’uso cui è destinata non è stata pienamente adempiuta, a causa di queste ripetute e non prive di conseguenze di una certa importanza rotture.

Da questo a postulare un intero trimestre non saprei, anche perché solitamente si ragiona in termini di riduzione di un canone mensile che comunque si continua a pagare, considerato che l’immobile viene continuato ad abitare.

Direi che sia l’ennesimo caso in cui la soluzione si può trovare senz’altro più facilmente con un approccio di tipo negoziale.

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Frane e contratti di locazione: che succede?

una frana ha divelto il nostro impianto centrale del gas.
In 17 giorni,dopo che ad un primo sopralluogo due giorni dopo il disastro non ci volevano riallacciare il gas perche’pericoloso,siamo riusciti ad ottenere un nuovo impianto, a fare lo scavo a nostre spese,pagare l’idraulico per i nuovi allacci e certificazioni,nonostante le piogge e perdite dell’impianto nuovo abbiamo allungato i tempi.
L’inquilino,che per altro era gia’moroso da due mesi,ieri si e’rifiutato di pagarmi mezzo affitto per il disagio subito.
Non credo sia il modo corretto di agire.
Le aggiungo,perche’credo sia importante,che lo facciamo passare da casa nostra per non attraversare la frana al buio e all’uopo abbiamo sgomberato macigni da 150 kg (la frana e’il cedimento di un muraglione di altri)
Se la buona volonta’ conta credo che la abbiano messa tutta.
A questo punto gli ho chiuso il passaggio e detto che da oggi puo’passare sulla frana (nessuna ordinanza lo vieta)

Il locatore ha l’obbligo, in base al contratto, di mantenere il bene concesso in godimento in stato da servire all’uso cui è destinato.

Eventuali casi fortuiti o cause di forza maggiore sono a carico del proprietario, mentre non possono essere addossate all’inquilino, che ha solo il compito fondamentale di corrispondere il canone.

Ora, bisognerebbe valutare con precisione qual’è stato il disagio effettivamente subito sotto il profilo della diminuzione della pienezza del godimento dell’immobile, per vedere se può essere equo quantificarlo in misura pari alla metà del canone previsto.

Chiaramente, se, a parte questo aspetto, persiste la morosità, ci sono i presupposti anche per intimare, volendo, uno sfratto.

In generale, questioni di questo genere comunque è preferibile risolverle negozialmente, cercando di usare buon senso anche quando l’altra parte non presta il suo, proprio per motivi di convenienza.

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Che fare se mi arrivano bollette acqua troppo alte per una perdita dell’impianto della casa in locazione?

2 bollette :una di 889euro periodo dicembre 2013 aprile 2014 e l altra 1400 euro periodo dicembre luglio 2014.
non sono il proprietario bensì l affittuario e le bollette sono intestate a me. Ho sollecitato verbalmente il proprietario affinchè controllasse eventuale perdita occulta in casa ma dopo mesi di continuo sollecito, il tecnico idraulico è arrivato solo a luglio constatando l effettiva perdita occulta NON RICONOSCIUTA DALL ASA SECONDO art 7.9 carta dei servizi idrici.
l asa ora sollecita il pagamento pena chiusura il contatore.Ho una bimba piccola ed ho chiesto al proprietario di dividere le bollette ma invano è stato il mio tentativo.
Ora mi chiedo come faccio a pagare 2000 euro di acqua circa da me non consumata più 600 euro di affitto? Sono tutti di mia competenza.

Il primo errore è stato, credo, sollecitare il proprietario solo verbalmente, sarebbe stato assai preferibile farlo per iscritto, anche con una tua lettera, senza far per il momento intervenire un avvocato.

Quando al tecnico, non ho capito se è un idraulico di fiducia del proprietario o un tecnico mandato dalla società fornitrice e quindi, ed in ogni caso, che valore abbia questo «accertamento» della perdita.

Perdita che in ogni caso è corretto non sia posta a carico dell’azienda fornitrice, perché compete al detentore dell’impianto privato mantenerlo in buono stato d’uso mentre il fornitore non può essere ritenuto responsabile di dispersioni verificatesi a valle della fornitura stessa.

Vediamo di tradurre tutto ciò in qualche indicazione pratica.

La prima cosa da dire è che in queste situazioni bisogna mettere le cose per iscritto, perché purtroppo ci potrebbe essere bisogno, un domani, di poter dimostrare che i problemi sono stati denunciati in un certa data ed in un certo modo.

Quanto al modo di procedere, per accertare la causa della perdita, in caso di contestazioni da parte del proprietario, l’unica sarebbe una consulenza tecnica preventiva ex art 696 bis cpc, sulla quale ti invito a leggere la relativa scheda, ma, se non hai una assicurazione di tutela legale, la cosa potrebbe essere eccessivamente dispendiosa per te.

Alla fine, l’unica cosa da fare nell’immediato è far scrivere la solita diffida da un avvocato al proprietario, sostenendo le tue ragioni e chiedendo il risarcimento del danno.

Tieni presente che, ovviamente, in caso di mancato pagamento delle bollette, il fornitore non vorrà sentire ragioni e potrà legalmente procedere nei tuoi confronti per il totale, restando poi a tuo carico farti indennizzare dal proprietario.

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Se il mio convivente non se ne vuol andare di casa cosa posso fare?

la storia con il mio convivente è finita,ma lui non se ne vuole andare di casa.So di non poter cambiare serratura e che le forze dell’ordine non possono molto perchè non è un caso di violenza domestica.Allora io mi sono chiesta: visto che sono in affitto e il contratto di locazione è intestato a me,potrei disdire l’affitto(con 3 mesi di preavviso)e contestualmente rendere nota(con raccomandata)la mia decisione allo sgradito inquilino che avrebbe quindi,a sua volta,3 mesi di tempo per trovare una soluzione.Fatto questo io me ne vado da casa, la svuoto e consegno le chiavi alla mia padrona.Ma se lui non se ne va?Se lui rimane dentro?Non essendo l’intestatario del contratto di locazione scatterebbe lo sgombero i mmediato o lascio la mia padrona di casa con la peggior gatta da pelare della storia?

È evidente che non può essere questo il metodo per trattare un problema di questo genere.

Se il contratto di locazione è intestato a te, il tuo attuale convivente, o dovremmo meglio dire coinquilino, non ha nessun titolo per rimanere nell’immobile contro la tua volontà.

Visto che la situazione attuale si innesta in un vissuto di tipo familiare, la cosa migliore sarebbe a mio giudizio, prima di passare a strumenti legali veri e propri, fare alcune sedute di mediazione familiare per vedere se possibile raggiungere un accordo che possa consentire una cessazione della convivenza più serena e improntata al rispetto reciproco.

Se la mediazione dovesse tuttavia fallire, o anche in parallelo ad essa, si potrebbe inviare la classica diffida tramite avvocato al rilascio dell’immobile entro un preciso termine, che di solito è di 15 giorni.

Dopodichè si dovrebbe valutare in base alle reazioni di controparte, ci sono diverse cose che si possono fare, ma qui il discorso sarebbe un po’ troppo lungo e occorrerebbe approfondirlo in relazione a ipotesi concrete e non astratte.

Io, quindi, ti consiglierei di prendere contatto con un mediatore, per invitarlo poi a fare qualche seduta; in molti comuni italiani ci sono servizi pubblici gratuiti di mediazione. E di incaricare un avvocato, o dopo la mediazione o anche parallelamente alla stessa, di inviare una diffida al rilascio della casa.

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Per la garanzia nella locazione occorrono forme particolari?

Sono il proprietario di un appartamento e sto per fare un contratto di locazione che andrà regolarmente registrato e intestato ad una figlia il cui padre farà da garante. Quali sono le cose da fare per rendere efficace per me locatore questa clausola? Basta solo metterlo x iscritto nel contratto o devo fare una registrazione a parte, e quanto costerebbe?

Si tratta di una fideiussione, per la validità della quale la legge richiede che sia prestata in modo espresso, ma non sono richieste forme particolari, per cui basta scriverlo nel contratto stesso.

Ovviamente, per maggior sicurezza, si può incaricare un legale di valutare la formula migliore o quantomeno controllare il testo impiegato nella stesura del contratto, sia relativamente a questo aspetto che su tutti gli altri.

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Chi deve pagare le utenze se una coinquilina lascia la casa?

Sono una studentessa e nel Settembre ’12 ho preso un appartamento in affitto composto da due camere di cui una occupata da un’altra ragazza che , regolarmente e con preavviso di tre mesi, ha risolto il contratto nell’Aprile di quest’anno. Mi chiedevo, a partire dal mese di Maggio c.a. , a chi spetta il pagamento delle utenze (luce, gas, acqua e TARSU) ora che sono rimasta l’unica conduttrice? Vorrei far presente che la maggior parte delle volte arrivano bollette riguardanti consumi stimati e non effettivi e che il mio consumo mensile, da quando sono rimasta sola, è davvero esiguo e, dunque, non corrispondente alle spese da pagare. Inoltre nel momento in cui ho preso in affitto la camera l’ho fatto con la consapevolezza che le spese sarebbero state divise.

Molto banalmente, le spese toccano a entrambi sino ad aprile, dopodiché, visto il regolare recesso da parte della tua coinquilina, spettano solo a te, almeno sino a che non trovi un’altra con cui condividerle.

Il problema, dal lato pratico, è capire le bollette o fatture che arrivano a quale periodo debbano essere imputate, cosa che è complicata spesso dall’esistenza di consumi presunti e relativi conguagli.

Credo che la cosa migliore sarebbe cercare un accordo con la tua ex coinquilina, con il solito approccio negoziale.

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se il proprietario di casa non fa le necessarie riparazioni anche per colpa del condominio

ho preso in affitto un appartamento 2 anni e 6 mesi fa…ma la casa si e dimonstrata insalubre e piena dimuffa ..paretie soffitti…ho avisato la proprietaria sia telefonicamente sia pe raccomandata di fare le riparazioni ma lei mi diceva di lavare con della candegina …l’anno scorso a ottobre dopo una forte pioggia l’aqua gocciolava dai soffitti in camera da letto e in cucina..ho avisato la signora che non e venuta da subito ma quando lo minacciata che la denuncio…dunque a febbraio e venuta con un ingeniere a fare la perizia del appart e tale perizia e risultata che deve fare tanti lavori perque la casa e in un grave stato di degrado…a marzo in seguito ad una raccomandata che le ho espedito ho smesso di pagare il canone…io mi sono amalatto di asma i mobili di mia proprieta sono distrutti, tutto in casa e pieno di muffa…non ho pagato quindi 3 mensilita e oggi ricevo una lettera da un avvocato in cui mi sollecita di pagare queste 3 mensilita +le spese legali e se non pago in 5 giorni mi sfratta per morosita..in tutti questi anni la proprietaria non ha fatto niente basta che ogni mese le versavo il canone…l’avvocato in tale lettera mi dice che la gran parte delle riparazioni (infiltarzioni,lastricio di copertura ) sono a carico del condominio…lìisolamento dei pareti a carico del proprietario…ma l’amministratore mi ha detto che i lavori non si farrano finnche la signora non salda i debbiti condominiali…in questo caso io che centro? che devo fare?

Può essere che effettivamente per fare quei lavori sia necessario un intervento del condominio, o perché le infiltrazioni provengono da parti comuni o perché, per eseguire le opere, anche se su parti di proprietà individuale, occorre usare parti comuni.
Ad ogni modo, sospendere il pagamento del canone non é mai molto prudente perché ci si espone al rischio di uno sfratto, anche se avendo tu almeno mandato una raccomandata per iscritto ti sei almeno un minimo tutelato.
Credo comunque in conclusione che non ti convenga sviluppare il contenzioso che sarebbe necessario per sistemare la situazione, ma più semplicemente dare la disdetta e cercare un altro appartamento.

come gestire fiscalmente lo sfratto per morosità non ancora eseguito

Sono locatore di un immobile commerciale. e’ stato emesso a fine luglio sentenza esecutiva di sfratto. Il conduttore non ha ancora liberato il locale e non ha riconsegnato le chiavi. Posso nel frattempo comunicare all’agenzia delle entate mediante apposito modello f23 la risoluzione anticipata del contratto? L’irpef va pagata sui canoni non percepiti fino alla data della sentenza esecutiva di sfratto o fino alla data di risoluzione anticipata?

Gli avvocati non sono generalmente molto ferrati sugli aspetti fiscali ed io non faccio eccezione, ragione per cui ti converrebbe discutere di questi aspetti con il tuo commercialista. Andando a naso, per quel che può valere, direi che la comunicazione di risoluzione anticipata del contratto la devi fare in relazione alla data dello sfratto, che appunto determina lo scioglimento del contratto, mentre per quanto riguarda l’IRPEF mi pare ovvio che tu la debba pagare solo sulle mensilità effettivamente percepite, che possono benissimo non coincidere con il periodo di effettiva occupazione dell’immobile.

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quando si viene in Italia per studiare la lingua e si finisce in un alloggio con studenti stranieri

Mia figlia doveva andare in Italia a settembre per studiare l’italiano all’università di Padova. Cerchiamo quindi una camera in affitto in appartamento con altre ragazze italiane. In agosto, ne troviamo una su un sito web. Ci mettiamo in contatto con il proprietario, il quale chiede un deposito cauzionale di 2 mesi e la firma di un contratto. Firmiamo il contratto e procediamo a versare la quota di 600 euro come deposito tramite bonifico internazionale. All’inizio di settembre versiamo altri 300 euro per l’affitto del mese di settembre, anche se mia figlia avrebbe preso possesso della camera il 24 settembre. Quando mia figlia e mia moglie arrivano a Padova per prendere possesso della camera, si rendono conto che le altre ragazze erano cinesi, quando invece il proprietario aveva specificato a mia figlia che erano italiane. Niente contro i cinesi, ma mia figlia deve imparare l’italiano e non il cinese, quindi era fondamentale che le altre ragazze fossero italiane. Poi mia moglie e mia figlia scoprono anche che il proprietario abita permanetemente lì. Le riceve in canottiera! L’appartamento è gestito come B&B. Ora, se avessimo saputo tutti questi dettagli che il signore ha bellamente omesso, non avremmo affittato la camera. Prima di andar via, il proprietario disse a mia moglie che avrebbe restituito i soldi se avesse trovato qualcuno subito. Io ho scritto al signore chiedendo il rimborso immediato della cauzione per false informazioni. Come ci possiamo comportare?

Per prima cosa, bisognerebbe vedere naturalmente il contratto che è stato firmato. Immaginando, come probabile, che non ci sia nessun cenno allo scopo del soggiorno in Italia e alla richiesta di un vero e proprio alloggio indipendente, senza presenza del proprietario, nonché alla preferenza per la nazionalità, o comunque la lingua italiana, degli altri coinquilini, si può solo abbozzare. Esiste un istituto, chiamato della presupposizione, che riguardo proprio quelle circostanze che le parti non versano nel contratto ma che non potevano non avere presente al momento della conclusione dello stesso. Nel vostro caso, la presupposizione poteva avere ad oggetto la circostanza per cui lo studente straniero che viene in Italia per imparare la nostra lingua desidera abitare ed interagire con dei madre lingua. Per illustrare questo istituto si fa riferimento ad un caso giudicato proprio dalla giurisprudenza britannica, dove un uomo aveva preso in locazione in balcone ad un determinato giorno ed ora, corrispondenti a quello in cui vi sarebbe stato in passaggio della regina, quando poi il corteo è stato annullato. Pur non avendo menzionato l’istituto, tuttavia, occorre pur sempre che nel contratto vi sia qualche traccia dello scopo del soggiorno, come accennavo prima, quindi anche la via del ricorso alla presupposizione mi pare poco praticabile in un caso come questo. Analogamente, per l’altro profilo di inadeguatezza dell’alloggio occorre vedere cosa prevedeva il contratto circa le caratteristiche dello stesso.

In conclusione, credo che sia preferibile cercare di negoziare, perchè instaurare un procedimento contenzioso in Italia per una vicenda del genere probabilmente sarebbe eccessivamente defatigante per voi quanto a tempo e costi, per non dire del fatto che in diritto sarebbe non facile dimostrare le vostre ragioni. Quello che vi posso consigliare, per il futuro, è quanto segue. Innanzitutto non stipulare mai contratti, specialmente internazionali o comunque su internet, senza essere muniti di una adeguata forma di tutela giudiziaria, appositamente estesa ai rapporti internazionali (questo lo specifico perchè di solito le polizze base comprendono solo i rapporti domestici); in secondo luogo, dedicare un po’ di risorse a valutare, ed eventualmente modificare, il contenuto del contratto, indicando con precisione gli aspetti a cui si tiene maggiormente.

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il creditore è obbligato a rilasciare quietanza?

sono uno studente che abita in un appartamento con affitto in nero dal 2006. In questa appartamento prima di me abitavano 2 ragazze da parecchi anni che probabilmente al inizio avevano un contratto regolare pero da tanti anni non registrato.Ho abitato per il primo anno con queste ragazze e poi fino ad oggi sono passati altri 2 coinquilini.In tutti questi anni la proprietaria firmava delle ricevute scritte a mano da me dove era scritta chiaramente la somma,la data ed i nomi dei locatari ma dal 2010 che una delle due camere è rimasta vuota,io ho continuato a pagare la meta del canone(cioè la parte che mi corrispondeva) ma lei si è rifiutata a firmarmi la ricevuta. Ho cmq una registrazione del dicembre scorso dove si evince che lei ha incassato un affitto.Nel 2008 la padrona ha provveduto a dichiarare la mia presenza nell’appartamento in questura come ospite ed ho ottenuto la residenza. Le utenze gas,luce sono a nome suo xo ne sono in possesso di tutte in originale visto che le pago io. L’utenza telecom fino al 2010 stava a nome dell’ altro ragazzo(mai dichiarato in questura,ne stipulato contratto) che abitava con me,poi è passata a nome mio.Negli ultimi mesi ho avuto dei problemi con la proprietaria che mi ha minacciato di sfratto.Devo rimanere ancora in casa fino a fine anno. Se esiguo una ricevuta e la signora non la firma io posso non pagarla? Puo sfrattarmi o correrebbe rischi grossi?

Il codice civile prevede, come regola generalissima, che il creditore debba rilasciare regolare quietanza al momento in cui viene saldato dal debitore. Ovviamente, non puoi rifiutarti di pagarla così semplicemente, perchè se poi lei sostiene che tu non le hai mai offerto il pagamento tu non hai nessuna prova per dimostrare il contrario. Devi mandarle una raccomandata con l’offerta del pagamento, chiedendole di indicarti il giorno, ora e luogo in cui potrai provvedere a pagare, specificando che per quel giorno richiedi che venga rilasciata regolare ricevuta. Oppure puoi pagare anche tramite bonifico bancario, ma il sistema della diffida tramite raccomandata è preferibile.

Per quanto riguarda il fatto che il contratto non è stato registrato, i rischi della locatrice sono abbastanza consistenti sia per quanto riguarda eventuali sanzioni sia per quanto riguarda i rapporti con te come conduttore.