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Cessione di azienda e locazione immobili: cosa comprende?

Abbiamo comprato una licenza de un bar in 2008 il locale diponeva anche de un magazzino incluso in affitto di muri ma non in planetaria del locale …anno scorso e morto il propietario di muri e la Sorela la ereda il magazzino e in questo momento ni ha intimato verbalmente di liberaré magazzino fino al fine di mese ….com’è possibile procedere grazie per la risposta in anticipo

Se ho capito bene, avete acquistato un’azienda e, di conseguenza, siete subentrati nel contratto di locazione dei locali all’interno dei quali si svolge l’attività.

Adesso c’è il problema di capire esattamente quale fosse l’oggetto del contratto di locazione a suo tempo stipulato con la persona successivamente venuta a morire.

Per fare questa indagine, è assolutamente necessario esaminare la documentazione, a partire dalla locazione stessa.

Inoltre bisogna verificare, a monte di ciò, se della cessione dell’azienda era stata fatta adeguata comunicazione al locatore, a suo tempo, dal momento che in caso di contestazione potrebbe essere sollevato anche questo profilo.

Se vuoi procedere con questo lavoro, cosa che, nel caso, ti consiglierei di fare con una certa urgenza, chiama il mio studio al numero 059 761926 e concorda giorno ed ora del tuo primo appuntamento che, se vivi e lavori lontano dal mio ufficio, potrà ovviamente avvenire tramite zoom o altri sistemi di video chiamata; oppure acquista direttamente da qui, nel caso saremo poi noi a chiamarti.

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Coronavirus e sfratti: cosa dice la legge?

Il #conduttore di un mio immobile ad uso commerciale di lavanderia non mi sta più pagando il canone di #locazione. Posso procedere con lo #sfratto?

In questo momento, purtroppo no, essendo gli sfratti stati bloccati dalla normazione emergenziale sul #coronavirus, almeno a livello esecutivo.

Il provvedimento è contenuto nell’articolo 103, comma 6, del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), secondo cui: «L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 30 giugno 2020».

Dunque, non solo gli immobili adibiti ad uso di civile abitazione, ma anche quelli ad uso commerciale «godono» dell’esenzione dall’esecuzione del procedimento di sfratto.

La legge non consente naturalmente la sospensione del pagamento del #canone, ma consente agli inquilini in difficoltà di recedere in anticipo dal #contratto per giusta causa, osservando il periodo di #preavviso.

Come deve essere letta questa disposizione?

La legge parla di «esecuzione» dei provvedimenti di rilascio degli immobili, quindi sembra riferirsi solo agli sfratti già divenuti esecutivi, cioè «confermati» appunto dal provvedimento del giudice.

Questo sembra lasciare aperta la porta alla possibilità che tu, proprietario dell’immobile, possa comunque intanto già intimare lo sfratto, cosa che come noto avviene con citazione a comparire ad una determinata udienza, che non richiede la collaborazione, almeno all’inizio, dell’apparato giudiziario (in questo momento bloccato).

Il giudice, poi, nel momento in cui ci sarà l’udienza, qualsiasi forma la stessa assuma, potrà convalidare lo sfratto e munirlo di esecutività, restando naturalmente inteso che non potrai metterlo in esecuzione prima del 30 giugno, salvo naturalmente ulteriori proroghe di questa scadenza a seconda delle decisioni del governo. La legge, infatti, non preclude la convalida, ma solo la messa in esecuzione.

Però è ancora presto per sapere se questa lettura è corretta, bisognerà attendere qualche pronuncia, per la quale i tempi non sono affatto brevi, dal momento che la giustizia è per molti versi in stato di sospensione anch’essa.

Si può naturalmente sempre tentare, diciamo che può essere un modo per mettersi avanti – un po’ come si fa con le licenze per finita locazione – per poter poi già disporre di un titolo esecutivo nel momento in cui lo stesso tornerà ad essere azionabile.

Al di là della «convalidabilità» di uno sfratto intimato in questo periodo, non so però dirti quali possano essere i tempi per l’udienza, già non eccelsi al di fuori dell’epidemia: anche a questo riguardo è sempre un tentativo che si può fare.

Al momento, potrebbe essere una buona idea quella di inviare al tuo conduttore una diffida al pagamento dei canoni insoluti, prospettando comunque l’ipotesi dell’intimazione dello sfratto in mancanza, nonchè del recupero giudiziale. Se vuoi un preventivo per questo lavoro, puoi chiederlo compilando il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Antifurto: il proprietario è tenuto a installarmelo?

avendo da qualche hanno affittato un appartamento ammobiliato al primo piano, ieri nel prendere le scarpe sul balcone, per andare a lavorare, mi sono accorto che non cerano più , anche la tenda era stata manomessa. Chiamato il proprietario per fargli presente l ‘accaduto e, nel contempo invitarlo ad installare un antifurto al fine di tutelare, in primis, le varie serrande, porte e gli arredi interni di sua proprietà. il locatore mi ha risposto che non può, al momento affrontare la spesa. Avendomi locato un appartamento ammobiliato è tenuto ad installare l’antifurto.

Non credo.

Bisognerebbe vedere il contratto, ma l’obbligazione principale del locatore è consegnare la cosa oggetto del contratto e mantenerla in stato da servire all’uso cui è destinata, per cui ad esempio se si rompe la caldaia egli è tenuto ad intervenire, mentre la casa può benissimo essere abitata anche senza un impianto di antifurto.

Questo tipo di impianto, oggigiorno, si caratterizza più come una finitura eventuale delle unità immobiliari. Anche in zone particolarmente a rischio, non credo proprio ci si possa spingere sino a dire che un antifurto sia necessario per il godimento dell’immobile, per cui nel caso lo si desideri deve essere espressamente previsto nel contratto.

Una soluzione pratica potrebbe essere installare, a tue spese, un impianto che poi sia facilmente rimovibile e portabile presso la tua eventuale futura nuova casa un domani.

Se vuoi approfondire, valuta di acquistare una consulenza, ma non credo, onestamente, che possa valerne la pena.

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Spese condominiali e IBAN errato: che fare?

ho un problema con il condominio e il proprietaio dell’appartamento in cui sono in affitto.
Ho sempre versato le spese condominiali direttamente al condominio.
Sono state stabilite col propieterio in 30 euro mensili.
L’anno scorso il condominio ha cambiato l’iban su cui versare le spese c. e non mi ha avvisata.
Non mi ha avvisata nemmeno il propriietario.
Quando facevo i bonifici mi risultavano effettuati.
Ora mi chiedono il totale, nessuno ovviamente si è scusato.
Non mi stanno dando i dettagli delle spese e pretendono una cifra decisamnete superiore da quella stabilita.
Ho informato il proprietario che da quest’anno le spese c. le verso a lui come avrei dovuto fare già da tempo, ma lui dice che non ha tempo di occuparsi di queste cose.
Le faccio notare che da quando ci abito, non ho mai potuto utilizzare l’aria condizionata perchè non anorma.
Non a norma, tra l’altro, è anche l’appartamento, secondo una riunione di condominio del 2014.
Come posso fare?

Ci sono tante questioni diverse, e verso diversi soggetti, tra cui il condominio e la proprietà, per cui il primo passo è sicuramente quello di far confezionare e inviare una diffida da un avvocato.

Per maggiori approfondimenti sulla diffida, ti rimando alla lettura della scheda relativa.

Considera però che considerato il basso valore delle spese condominiali a tuo carico e che si tratta di una locazione, cioè una situazione in cui raramente conviene effettuare investimenti, di qualsiasi genere, le spese legali, se non disponi di una polizza di tutela legale, potrebbero essere troppo alte per rendere conveniente qualsiasi iniziativa.

Valuta bene pertanto se può valere la pena coltivare cose del genere, anche a prescindere dal merito che può essere anche fondato, come pare, specialmente per quanto riguarda il problema del fatto che l’unità immobiliare non è a norma, aspetto che mi sembra il più serio di tutti.

Se vuoi approfondire, valuta se acquistare una consulenza.

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Problemi condominiali: che fare?

ho un problema condominiale, se possibile volevo dei consigli in merito … Da tre anni con gli inquilini del terzo piano in affitto non corre buon sangue, hanno cercato in tutti i modi di farmi passare per l’orco del momento calunniandomi in tutti i modi, hanno approfittato del mio silenzio iniziale inventandosi ed Insultandomi in tutti i modi, in un modo asfissiante, mi ritrovavo quindi costretto a rispondere, neanche di notte, venivo lasciato in pace non mi facevano dormire, parlando sempre facendo discorsi ripetitivi atti a farmi sbroccare. Dopo un pò di tempo, ho capito che era inutile rispondere, quindi subendo senza rispondere per oltre quattro mesi, le persone si sono accorte che non ero realmente io. Sono davvero stanco di questa situazione, la notte costantemente, dalle 12:00 fino alle 6:00 di mattina, ripetono sempre le stesse cose, i miei genitori sono invalidi al 100% e non posso permettermi di prendere iniziative.

Non hai descritto a sufficienza i fatti, non si capisce cosa fanno di preciso questi inquilini del terzo piano. Hai parlato solo di come ti senti tu in relazione a quello che fanno loro, cosa che è parimenti importante, ma solo dopo aver capito cosa fanno esattamente loro.

I comportamenti contro cui si vuole insorgere a livello legale devono essere descritti in modo preciso, un’espressione come «calunniandomi in tutti i modi» è troppo generica, senza determinazione di tempo, luogo, modalità ed altri elementi che possano consentire di capire adeguatamente che cosa è, di fatto, successo.

Stesso discorso vale per le altre espressioni «insultandomi in tutti i modi», «neanche di notte venivo lasciato in pace» e così via, che non lasciano capire che cosa è successo nemmeno in un singolo episodio di tanti che sembrano essere riferibili.

Su questa base di partenza, purtroppo, è molto difficile lavorare.

Generalmente, per problemi di questo tipo ti posso dire che il primo passo per trattare il problema è l’invio di una diffida, per maggiori approfondimenti sulla quale ti rimando alla lettura della scheda relativa.

Ti consiglierei però prima di valutare l’acquisto di una consulenza, perché la situazione deve essere chiarita maggiormente prima di adottare iniziative.

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Vetro rotto nella casa in locazione: chi paga?

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Ho un problema con l’appartamento che ho preso in affitto, ci abito da 3 settimane e una settimana fa rientrando in tarda serata a casa o trovato il vetro della porta scorrevole della doccia in mille pezzi (alla mattina uscita da casa era perfetto). L’idraulico dice che può succedere che si rompano anche dal nulla (può dipendere dal vetro stesso, dal montaggio, ecc) il box è stato montato nel 2008. Ora chiedo sono io a dover pagare per una cosa che non ho rotto io o il proprietario in quanto il vetro si è rotto per un problema di fabbrica se possiamo chiamarlo così? (per fortuna almeno non si è rotto mentre facevo la doccia).

[la risposta è nel podcast…]

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Recuperare un credito da una srl: è possibile?

Ho affittato un ufficio ad una società Srl che ha pagato sempre in ritardo e dopo regolare disdetta di locazione è andata via, lasciando: due mensilità ancora da pagare, un danno pare a 5000,00 euro ed ancora la propria merce/attrezzatura nel locale.
L’avvocato alla quale mi sono rivolta, ha già inviato due lettere di reclamo e di intimidazione a pagare ma mi ha detto che con quest tipologia di società Srl purtroppo non si può agire sug crediti delle persone fisiche che ne hanno fatto parte e che può succedere che chiudono la p.Iva e tolgono la società dall’ufficio di registro, in modo che non si possa più intervenire ed io perdo i soldi.
Ma è possibile? Non si può intervenire sul capitale sociale?

È possibilissimo, come spiego meglio nella mia scheda sul recupero crediti, che ti invito a leggere attentamente, dove richiamo il fondamentale concetto della solvenza, cioè della capacità di un debitore di pagare effettivamente i suoi debiti o di poter essere sottoposto, in modo efficace, ad un pignoramento.

Per quanto riguarda il capitale sociale, esso, nonostante tutte le disposizioni a riguardo, non garantisce quasi mai niente. Intanto bisogna vedere se è stato interamente versato, poi considera che comunque è posta a garanzia e soddisfacimento di tutti i creditori, se la società ha altre esposizioni concorrenti facilmente potrebbe non essercene affatto per tutti.

Di solito, quando si concedono immobili in locazione a società a responsabilità limitata o comunque di capitali, dotate cioè di personalità giuridica, si chiede ai soci più importanti di garantire con i propri beni personali, prestando una fideiussione – è sufficiente una firma anche «in proprio» dell’amministratore. Oppure si richiede una fideiussione bancaria. Ovvero ancora si richiede una polizza di tutela legale della locazione, di cui ho parlato in altri post che ti invito a consultare.

Se non hai preso questi accorgimenti a suo tempo, ora non c’è molto margine di manovra.

Si può vedere se si tratta di una srl unipersonale o se ricorre una delle ipotesi in cui c’è la responsabilità anche personale degli amministratori, però mi pare, andando a naso, che il tuo credito non sia tale da giustificare un lavoro e un approfondimento di questo genere, valuta bene il rapporto costi e benefici prima di investire altri soldi in un recupero come questo che potrebbe essere difficile se non impossibile.

Se vuoi un preventivo da parte nostra per l’assistenza nel caso, puoi chiedercelo compilando il modulo nel menu principale del blog. Ti raccomando, con l’occasione, di iscriverti alla newsletter del blog, o, se non ti piace la mail, al gruppo Telegram, in modo da non perderti importanti e utili aggiornamenti quotidiani.

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Handicap in locazione: posso mettere la doccia?

vivo in affitto con la mia famiglia da oltre 20 anni in un appartamento piuttosto vecchio, mai ristrutturato nemmeno dove ce ne sarebbe bisogno, quindi il proprietario non è mai stato disturbato, semmai ha disturbato lui aumentando la mensilità…
Recentemente mia mamma è stata colpita da ictus, ed è rimasta invalida al 100 %.
Ho chiesto al proprietario di modificare quanto meno il bagno, inserendo una doccia per poter lavare mia mamma in maniera decente (la vasca è vecchia ed usurata e il bagno piccolo e scomodo per fare manovre con sollevatore ecc all’interno), ma il proprietario nonostante la gravità dei fatti non ne vuole sapere. C’è una legge in merito a cui posso appellarmi, o nonostante la situazione già complicata devo pensare ad un trasloco? Posso eventualmente farmi io carico delle spese e poi (sempre esista una legge in merito), scalare la somma dalla mensilità dell’affitto?

Che io sappia non ci sono leggi che impongono al proprietario di farsi carico delle spese necessarie per opere che sono divenute indispensabili, od opportune, per vicende che hanno colpito la persona del conduttore o uno dei suoi familiari.

Del resto, la verificazione di eventi del genere non sono certo colpa della proprietà che non può essere tenuta a farsi carico dei problemi personali dei propri inquilini.

Approfondendo la questione, probabilmente potremmo trovare adeguate basi legali per poter fare i lavori, ma non credo chiedendo il pagamento delle opere alla proprietà, ma semplicemente avendo la facoltà di realizzarle.

Già questo credo che potrebbe essere un buon approccio per il problema, anche considerando che le spese di trasloco, nonché i fastidi, sarebbero sicuramente superiori a quelle dell’intervento nel bagno.

Prima di fare qualsiasi cosa, tuttavia, il proprietario va interpellato per iscritto, con le migliori forme e formule, tramite una diffida da inviarsi mediante avvocato, perché i contatti che avete avuto oralmente non hanno nessuna rilevanza.

Può anche darsi che a seguito dell’intervento di un legale si instauri una trattativa che conduce ad un accordo sul punto, cosa che sarebbe sicuramente la soluzione di gran lunga migliore.

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Contratto di locazione: come si fanno disdetta e recesso.

Salve! Ho un contratto di affitto per un immobile dove vivo. Ultimamente ho avuto qualche problema con il proprietario e vorrei cambiare casa. Come posso agire? Voglio evitare che possa bloccarmi in qualche modo ed essere sicuro di non sbagliare!

Sia l’inquilino (o conduttore) che il “padrone di casa” (o locatore), possono porre fine al contratto di locazione, ma bisogna rispettare dei tempi dettati dalla legge.

Normalmente il recesso deve arrivare con sei mesi di anticipo.

Quindi bisogna spedire con raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata una comunicazione di recesso ed indicare nella comunicazione i motivi.

Ovviamente è consigliabile leggere nel contratto cosa è stato previsto.

Nel caso invece che il contratto sia in scadenza non si voglia il rinnovo automatico, occorre sempre inviare una comunicazione al locatore indicando, con sei mesi di anticipo la propria volontà. Non sarà necessario, indicare le ragioni del recesso.  Per esempio, se il contratto scadrà il 31.12 il conduttore potrà, entro il 30.06 dello stesso anno inviare al locatore una raccomandata con questa dicitura: “con la presente, il sig. ….. comunica la propria volontà di recedere dal contratto di locazione, relativo all’immobile sito in ….., via….., nei termini di legge, impegnandosi a lasciare libero l’appartamento da persone e cose entro il giorno …”.

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Locazione con problemi: posso far causa prima che scada il contratto?

Sono inquilina da 15 anni
di un appartamento nel quale non sono mai stati effettuati interventi di
manutenzione straordinaria dal proprietario, ho muffa nei muri, imposte
distrutte, muri lineati ecc ecc. Vorrei agire legalmente con riduzione
del canone ed eventuale risarcimento danni… Inoltre, accostato al mio
fabbricato hanno costruito una palazzina che ha comportato un
peggioramento dello stato del mio appartamento dovuto a vibrazioni,
ecc. Ho dovuto anche subire rumori acustici elevati, orari non conformi,
calcinacci nei miei balconi, danni ……Tutto senza mai essere
tutelati dal mio proprietario di casa…. E’ più di un anno che vivo un
inferno malgrado le mie rimostranze! Il mio contratto (4+4) scade a
gennaio 2017, temo che se agirò per rivalsa non mi verrà rinnovato e non
potrei più far valere i miei diritti (suppongo). Come devo agire ?

La primissima cosa da vedere è se tutti questi problemi sono stati a suo tempo debitamente contestati per iscritto alla proprietà. In mancanza, infatti, diventa difficile costruire una causa intera dopo anni.

Per quanto riguarda la disdetta, se parliamo di una disdetta al primo quadriennio deve essere motivata, ciò ovviamente non esclude possibili frodi al riguardo che sono abbastanza frequenti; in caso contrario, la disdetta può anche essere pura e semplice ed è ovvio che nessun locatore vorrebbe stipulare un nuovo contratto con un conduttore con cui pende un contenzioso.

Bisogna, insomma, valutare complessivamente la situazione, tutte le circostanze del caso, la prescrizione delle domande che si andrebbero in concreto a dispiegare e vedere se e come è meglio procedere.