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Bonus 110 e compenso ingegnere: se non arriva va pagato uguale?

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DOMANDA – Un ingegnere sarebbe stato pagato non dal committente ma col superbonus 110%, il quale per tanti motivi non è andato in porto. ad oggi il professionista chiede al condominio committente le sue spettanze. in nessun ordine del giorno delle assemblee fatte è stato riportato a preventivo scritto un suo compenso. l’amministratore sta riscuotendo la cifra rateizzata per saldarlo. E’ legittimo questo? Abito in un complesso composto di due fabbricati in linea co 45 condomini, 9 condomini a scala ogni linea e 3 tre edifici di 21 condomini cadauno- Essendo interessato l’intero complesso ad usufruire del superbonus e nel caso il professionista dovesse essere remunerato come si ripartisce il compenso, nelle spese generali o nei mm di proprietà degli edifici?

— RISPOSTA – Bisognerebbe esaminare le delibere, i progetti e il lavoro svolto, ma temo proprio che il compenso sia da pagare, in base alle regole generali o, in mancanza di applicabilità delle stesse, anche in riferimento ai principi in materia di arricchimento senza causa, residualmente.

La mancanza di preventivo rappresenta, tuttavia, una irregolarità, che forse potrebbe consentire di negoziare il compenso con il professionista incaricato.

A mio giudizio la ripartizione deve avvenire in millesimi sulla base delle regole generali.

Per dire di più, bisognerebbe come cennavo esaminare i documenti, le delibere e tutto quanto rilevante in ordine alla vicenda.

Se vuoi approfondire ulteriormente la questione, anche se non credo possa valerne la pena, chiama ora lo studio al numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, concordando giorno ed ora con la mia assistente.

Puoi anche acquistare online direttamente da qui: in questo caso, sarà poi lei a chiamarti per concordare giorno ed ora della nostra prima riunione sul tuo caso; a questo link, puoi anche visualizzare il costo.

Naturalmente, se vivi e lavori lontano dalla sede dello studio – che è qui, a Vignola, provincia di Modena, in Emilia – questo primo appuntamento potrà tranquillamente avvenire tramite uno dei sistemi di videoconferenza disponibili, o persino tramite telefono, se lo preferisci; ormai più della metà dei miei appuntamenti quotidiani sono videocall.

Guarda questo video per sapere meglio come funzionerebbe il lavoro con me.

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diritto

Venditore promette assenza spese che poi ci sono: che fare?

a compravendita di immobile (piccolo locale uso commerciale), lì dove nell’atto è riportato che non sono state deliberate spese per ristrutturazione del palazzo di cui ne fa parte e lì dove, alla mia domanda, posta al vecchio proprietario, prima di acquistare, inerente tale quesito, la risposta è stata NO ma, scopro, dopo appena 28 giorni dall’atto di compravendita avvenuto e registrato che 5 mesi prima, durante un’assemblea ne avevano parlato ed erano in programma i lavori straordinari di ristrutturazione da deliberare e precisare, posso in qualche modo rendere partecipe alle spese il vecchio proprietario che, “furbetto” me ne ha negato la programmazione nascondendomi tali spese? L’info. l’ho ricevuta dall’amministratrice condominiale.

Per poter dare una risposta affidabile in una situazione del genere, è assolutamente necessario esaminare l’atto di compravendita, oltre che la restante parte della documentazione, tra cui anche le delibere con cui sono state previste le spese straordinarie.

Parlando in generale, ben ci potrebbero essere i presupposti per una vertenza nei confronti del venditore, in presenza di una clausola di questo genere.

Le spese, frattanto, comunque le devi pagare tu, dal momento che si tratta di oneri reali collegati alla proprietà dell’unità immobiliare che hai acquistato; in altri termini, il condominio ha sempre il diritto di richiedere a te la tua quota di spese e tu non puoi eccepire di essere stato «ingannato» dal venditore a riguardo, ma intanto devi pagare, anche perché il condominio non ha alcuna responsabilità nei confronti di quello che ha fatto chi ti ha venduto l’unità immobiliare.

Ti suggerirei di attivarti subito tramite un avvocato per esaminare velocemente la documentazione del caso, verificare l’esistenza di buona basi legali per una vertenza e, in caso affermativo, inviare subito una richiesta danni al venditore.

Se vuoi essere assistito dal mio studio per questa posizione, o per altre, chiama al mattino il numero 059 761926 e prenota il tuo primo appuntamento, oppure acquista direttamente da qui.

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Intasamento negli scarichi: chi paga l’intervento?

siamo tre condomini uno al p.t. negozio di estetica in affitto, uno app.to al 1° p. ed uno al 2°.Nel locale, a causa delle forti piogge, si è ostruita la fogna ed è uscita acqua dal water. Nel locale c’è un pozzetto d’ispezione dove scarica soltanto il loro bagno, il discendente del loro terrazzo e del tetto condominiale. Il tutto defluisce attraverso lo scarico finale che passa nella mia cantina per finire nel pozzetto dove scaricano i nostri servizi. L’ostruzione è stata causata da materiale misto (stracci, assorbenti, tamponi di ovatta, ecc.) che sono stati rinvenuti dall’autospurgo nel tubo fognario e che nulla c’entrava con la pioggia. Vorrei chiedere: chi deve pagare i lavori/danni? Posso far togliere quel tubo della fogna dalla mia cantina atteso che possono portarlo fuori dal locale comm.le direttamente?

Non ho capito granché, purtroppo quasi tutti quelli che mi scrivono per descrivere un caso non si rendono conto di omettere dettagli che loro conoscono ma io invece no e che invece sono fondamentali per poter capire adeguatamente una determinata situazione.

Del resto, illustrare un problema anche solo di fatto non è una cosa semplice, per questo molti utenti preferiscono rivolgersi di persona o almeno telefonicamente ad un legale e, anche qui, posso riferire che non così di rado occorrono 20 minuti, mezz’ora e spesso anche di più già solo per capire i fatti e la situazione relativa.

Tipicamente, chi impiega più tempo per far capire all’avvocato di cosa sta parlando è quello che fa la magica premessa «Ho bisogno solo 5 minuti», che, contrariamente a quanto credono molti miei colleghi, non vuole essere una scusa per non pagare, ma è una cosa di cui le persone sono sinceramente convinte – cosa abbastanza più grave.

Chiudo comunque la parentesi, cosa ti posso dire?

Che al di là della situazione concreta, che appunto non mi hai messo in grado di capire per bene, anche perchè bisognerebbe probabilmente vedere delle foto, delle piantine e così via, comunque in situazioni di questo genere la soluzione basata su un accordo in amicizia è la migliore.

Questo perché anche se tu adesso approfondissi la situazione spaccando il capello in quattro con l’aiuto di un bravo avvocato e riuscissi a capire quale fosse la regola di diritto applicabile, ci sarebbero sempre poi dei problemi di prova nel momento in cui le persone cui tu andassi a chiedere il pagamento ti negassero le circostanze che ne poni alla base ovvero come si è verificato l’intasamento…

Se vuoi approfondire, puoi valutare una consulenza, ma non credo onestamente che ne valga la pena.

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Spese condominiali e IBAN errato: che fare?

ho un problema con il condominio e il proprietaio dell’appartamento in cui sono in affitto.
Ho sempre versato le spese condominiali direttamente al condominio.
Sono state stabilite col propieterio in 30 euro mensili.
L’anno scorso il condominio ha cambiato l’iban su cui versare le spese c. e non mi ha avvisata.
Non mi ha avvisata nemmeno il propriietario.
Quando facevo i bonifici mi risultavano effettuati.
Ora mi chiedono il totale, nessuno ovviamente si è scusato.
Non mi stanno dando i dettagli delle spese e pretendono una cifra decisamnete superiore da quella stabilita.
Ho informato il proprietario che da quest’anno le spese c. le verso a lui come avrei dovuto fare già da tempo, ma lui dice che non ha tempo di occuparsi di queste cose.
Le faccio notare che da quando ci abito, non ho mai potuto utilizzare l’aria condizionata perchè non anorma.
Non a norma, tra l’altro, è anche l’appartamento, secondo una riunione di condominio del 2014.
Come posso fare?

Ci sono tante questioni diverse, e verso diversi soggetti, tra cui il condominio e la proprietà, per cui il primo passo è sicuramente quello di far confezionare e inviare una diffida da un avvocato.

Per maggiori approfondimenti sulla diffida, ti rimando alla lettura della scheda relativa.

Considera però che considerato il basso valore delle spese condominiali a tuo carico e che si tratta di una locazione, cioè una situazione in cui raramente conviene effettuare investimenti, di qualsiasi genere, le spese legali, se non disponi di una polizza di tutela legale, potrebbero essere troppo alte per rendere conveniente qualsiasi iniziativa.

Valuta bene pertanto se può valere la pena coltivare cose del genere, anche a prescindere dal merito che può essere anche fondato, come pare, specialmente per quanto riguarda il problema del fatto che l’unità immobiliare non è a norma, aspetto che mi sembra il più serio di tutti.

Se vuoi approfondire, valuta se acquistare una consulenza.

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Casa coniugale: il giudice può ordinarne la vendita?

chiedo un consiglio per il mio compagno. separato consensualmente da 3 anni, in sede di separazione lui e la ex moglie hanno convenuto che lei rimanesse a vivere nella casa coniugale, con la bimba di 4 anni, e che lui andasse a vivere altrove, affidamento congiunto. pagano il mutuo contratto insieme prima del matrimonio, dividendo equamente la rata al 50% totale circa 600€ e inoltre lui passa alimenti per la bambina per circa 300€ mese, per differenze salariali, oltre a pagare anche metà delle spese condominiali. la bimba passa metà del suo tempo con il papà e con la mamma. ma mentre la mamma vive in un tre locali, il papà vive a casa dei nonni, con la bimba. ora il papà vorrebbe divorziare, ma ci chiedevamo se fosse possibile chiedere al giudice di disporre la vendita della casa e che ognuno poi viva come crede, per liberare il papà dal mutuo e permettergli di vivere una situazione educativamente corretta nella quotidianità con la bimba.

Non è possibile, il giudice della separazione non può intervenire, tantomeno d’imperio su aspetti proprietari o dominicali.

È una cosa che potete ottenere solo attraverso negoziazione con la madre, che, ovviamente, trovandosi, di riflesso, in una posizione di vantaggio, perché gode interamente di una casa che è solo per metà sua, non è così facile che possa accettare.

Ma non è detto che sia impossibile, in molte situazioni il coniuge interessato acconsente ad una vendita e una ripartizione del ricavato, magari perché vuole sistemare definitivamente la questione e comprarsi una casa che, per quanto magari più piccola, possa essere di sua proprietà esclusiva.

La risposta, dunque, è che, come al solito, non esistono strumenti magici e immediati, ma ci si può solo provare.

Quello che dovete fare è incaricare un bravo e onesto avvocato che, magari approfittando della necessità di fare il divorzio, provi a trattare anche la questione della vendita della casa.

Se volete un preventivo dal nostro studio, potete compilare il modulo apposito nel menu principale del blog.

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Spese condominiali esagerate: che fare?

Ho ricevuto dall’amministratore di condominio il verbale dell’Assemblea condominiale a cui non ero presente, é stato scelto un preventivo per lavori straordinarianari molto oneroso e fin qui potrei anche capire ma la cosa assurda é la modalità in cui dovremmo pagare.
3 rate da circa 6000 euro l’una con scadenza agosto, settembre e ottobre 2017.
Posso oppormi ad una rateizzazione di questo tipo di rateizzazione, a mio parere assurda per qualsiasi famiglia media italiana?

Non è, ovviamente, un diritto che tu hai, anche perché non hai nemmeno partecipato all’assemblea, dove saresti potuta intervenire chiedendo, comunque sempre senza nessun diritto di ottenerla, una rateizzazione diversa.

C’è inoltre da dire che la rateizzazione non è decisa dal condominio in sé, ma, alla fine, dal fornitore, che potrebbe sempre non essere disponibile a piani di pagamento diversi – al riguardo è impossibile peraltro dire di più dal momento che non si capisce nemmeno di che lavori e interventi si tratti.

L’unica cosa che puoi provare a fare è concordare con l’amministratore un piano di pagamento diverso, facendo presente la tua difficoltà a pagare importi di questo genere. Prima di fare questo, magari fai una rapida verifica per vedere se ci sono altri condomini che si trovano nella tua stessa situazione, anche se immagino che, qualora ci fossero stati, avrebbero fatto già sentire la loro voce nell’assemblea. Nel caso, comunque, in cui ce ne fossero, probabilmente potreste provare a parlare insieme con l’amministratore, costituendo un gruppo.

Il problema, tuttavia, è che si tratta sempre di un serpente che si morde la coda: concedere una ulteriore «diluizione» dei pagamenti comporterebbe, se il fornitore non la accettasse, il dover anticipare la vostra quota da parte degli altri condomini, che probabilmente lo farebbero poco volentieri.

C’è da dire che, in caso di mancato pagamento da parte vostra, non sarebbe così facile recuperare le somme dovute da parte dell’amministratore, per cui, se non altro per questo, magari un po’ di disponibilità la potreste trovare. Leggi, al riguardo, se credi la scheda sul recupero crediti.

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Millesimi condominiali sbagliati: come agire?

Il giorno 24 lug 2017, alle ore 09:36, Mutton Dario <ita529andycapp> ha scritto:

Dopo anni e passaggi di vari amministratori, e emerso che per un errore di trascrizione , ho sempre pagato le rate millesimali , di un altro appartamento , più grande , semplicemente mi e stato assegnato un conteggio di un altro appartamento , io più volte ho chiesto la revisione dei millesimi , perché era evidente che l’appartamento mio era più piccolo , e avevo più spese. Ho chiesto che venisse messo a verbale , la revisione o controllo dei millesimi , ma abbiamo incrociato degli amministratori , un po strani , attualmente siamo senza, l ultimo , aveva scoperto l ‘errore e rifatto i conteggi da un anno specifico (anno in cui abbiamo fatto dei lavori straordinari) ora sembra che l inquilino che ha l ‘appartamento più grande . Non accetti questi conteggi. Cosa posso fare ?

Il primo passo per trattare un problema di questo genere è sempre quello di inviare una diffida scritta tramite un avvocato.

Purtroppo, in questo caso, mancando l’amministratore che rappresenta i condomini, a meno che non si possa ritenere in qualche modo esserci una prorogatio di quello precedente (cosa che comunque rimarrebbe abbastanza imprudente), la lettera va inviata a tutti i condomini.

Parallelamente bisogna verificare che questa anomalia nella determinazione dei millesimi non sia stata comunque sancita da una deliberazione assembleare che, se non impugnata nei termini, potrebbe essere diventata definitiva.

Non so quali siano i valori in ballo, ma trattandosi di una spesa destinata a ripetersi potenzialmente all’infinito in relazione al tuo immobile, ben può valer la pena di coltivare la questione.

Il prossimo passo è quello di scegliere un bravo avvocato.

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Al giardino pensile si applica la disciplina del lastrico solare?

All’interno di nuova residenza condominiale di otto unita abitative suddivise in tre distinte strutture, sono proprietario di villetta bifamiliare disposta su tre livelli, box-taverna nel seminterrato, piano terra e primo per le stanze da letto. Al piano terra, a circondare i tre lati della casa ,è il giardino pensile di proprietà esclusiva che, per tutta la sua estensione svolge funzione di copertura al sottostante corsello boxes in uso a tutti i condomini. Dovendo realizzare lavori di rifacimento completo del manto impermeabilizzante di due giardini pensili privati (uno dei quali mio), per infiltrazioni di acqua meteorica l’amministratore presentava il mio preventivo, per totali 16.000 €. 12000 a mio carico, 4000 a millesimi fra tutti. Posso pretendere la ripartizione seguendo i criteri dettati dall’art.1126 c.c. e che tutti i costi della ristrutturazione siano compresi come da sentenza Trib.civ.Udine, 1089/2004?

A mio modo di vedere, nel caso in questione dovrebbe proprio probabilmente applicarsi l’art. 1126 cod. civ., rubricato «Lastrici solari di uso esclusivo», secondo cui «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Si tratta, infatti, di una parte che viene in qualche modo sfruttata, sia pure in modo diverso, e dal singolo proprietario e dalla intera comunità condominiale.

Questo è particolarmente vero quando, come in questo caso ed in altri simili che mi è capito di seguire da vicino, la copertura «funziona» anche come «tetto» per delle autorimesse sotterranee.

Quanto alla pronuncia del tribunale di Udine, che è stata massimata con la formula per cui «la ripartizione fra condomini delle spese di manutenzione e riparazione di un giardino pensile che serva da copertura ad autorimesse sottostanti, secondo il principio dettato dall’art. 1126 c.c. riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie», mi sembra, come spesso accade, abbastanza pleonastica rispetto al dettato, abbastanza chiaro, della legge.

C’è da dire che, tuttavia, ogni singola situazione proprietaria e condominiale è diversa dalle altre e l’applicazione di queste regole rimane in parte sempre opinabile, per cui il modo migliore di trattare cose di questo genere è sempre quello dell’approccio negoziale, anche considerando che si tratta in fondo di un problema che può avere risvolti nei rapporti di vicinato.

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Se non pago le spese condominiali mi pignorano la multiproprietà?

Ho un debito di 1.200 euro, accumulato in più anni, per spese condominiali di una multiproprietà. Spese non pagate per mancato ricevimento (richiesto ogni volta) dello stato di ripartizione delle spese stesse.
Gradirei sapere:
1- in caso di pignoramento a seguito decreto ingiuntivo, si rifarebbero sulla multiproprietà o anche, nella eventualità di un mancato od insufficiente ricavo dalla vendita della stessa, su altri beni immobiliari di mia proprietà?

La scelta del bene da aggredire e della forma di pignoramento spetta al creditore.

Probabilmente, verrebbero scelti altri beni di più immediata realizzazione, se non direttamente il tuo stesso conto corrente bancario, che potrebbe essere «capiente» per una somma del genere.

Difficilmente verrebbe sottoposta a pignoramento la tua «quota temporale» della multiproprietà, per la molto più difficile collocazione sul mercato, specialmente all’interno di una procedura esecutiva.

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Posso rispondere con una mia lettera alla diffida di un legale che mi chiede le spese condominiali?

ho ricevuto una lettera raccomandata con A/R da parte di un legale, in forma di “avviso bonario”, per asserite morosità nei confronti del condominio dove risiedo, alla quale ho risposto via fax al mittente e, per conoscenza, anche all’amministratore senza rivolgermi, per il momento, ad un avvocato. In tale documento ho evidenziato analiticamente le relative controdeduzioni e, alla luce di ciò, ho chiesto di rideterminare la mia posizione. Entro quanto tempo il legale è tenuto a fornire una risposta? Vi è una fonte normativa di riferimento al riguardo? A margine: il bimestre corrente può essere oggetto di diffida senza preavviso da parte dell’amministratore?

Le obbligazioni pecuniarie che sono liquide ed esigibili non necessitano di costituzione in mora, perché si «costituiscono in mora» automaticamente al momento della scadenza, in virtù di un principio generale previsto dal codice civile per questo genere di obblighi.

A stretto diritto, il condominio non avrebbe avuto nemmeno l’onere di mandarti una diffida stragiudiziale, ma avrebbe potuto procedere giudizialmente con un ricorso per ingiunzione, che come noto è sempre anche provvisoriamente esecutivo, nei tuoi confronti per il solo fatto dell’avvenuta scadenza del termine per pagare.

Non c’è, ovviamente, un termine entro il quale il legale ti debba rispondere, anzi sia l’amministratore che il legale possono decidere di ignorare le tue osservazioni e procedere nel modo di cui sopra.

Peraltro, al di là del merito delle tue osservazioni, e quindi del loro fondamento o meno, bisogna vedere se le stesse riguardano materie oggetto di deliberazioni assembleari che magari, non essendo state impugnate nei termini di legge, sono comunque diventate definitive, per cui appunto, anche avendo ragione, non puoi più, per decadenza, fare valere questa ragione.

Secondo me ti conviene far vedere tutto ad un legale prima possibile.